20.2004.43-17

Espropriazione formale parziale - fondo parzialmente gravato da un vincolo di PR

30 aprile 2009Italiano60 min

Source ti.ch

Fatti

i procedimenti espropriativi che colpiscono le proprietà confinanti, per non

compromettere l’adozione del PR-NQC (cfr. TE ordinanza di sospensione 26.2.2007

inc. no. 20.2004.43-5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14).

1.4. Tra le proprietà colpite da espropriazione nel comparto Cassarate figura

il mapp. no. 4 di __________, appartenente ad COES 15, parzialmente invaso dal

tracciato della A1000.

Stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato definitivamente per mq 2775

ed occupato temporaneamente per mq 253, superfici per le quali l’ente

espropriante ha offerto, rispettivamente, un’indennità di fr. 450.- il mq e di

fr. 1.- il mq/annui.

Il proprietario ha preso posizione sull’intervento espropriativo con memoria del

7.10.2003. Riassunta la situazione pianificatoria del mapp. no. 4, con una particolare

attenzione per i vincoli istituiti negli anni ’90, e rammentata la conseguente

domanda di risarcimento per espropriazione materiale già inoltrata nel 2002, egli

ha notificato le seguenti pretese:

- fr. 900.- il mq per la superficie espropriata

- fr. 30.- il mq per l’occupazione temporanea

- fr. 450.- il mq per titolo di svalutazione della superficie residua

- fr. 300'000.- per inconvenienze

- una piena indennità (non quantificata) per espropriazione formale dei diritti

di vicinato prodotta da immissioni moleste durante il cantiere ed in fase di

esercizio della galleria

- in via cautelare l’ampliamento dell’espropriazione all’intero mapp. no. 4

L’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 12.2.2004 e si è risolta

negativamente; l’espropriato ha quindi autorizzato l’anticipata immissione in

possesso a far tempo dal 1°.1.2005 (cfr. scritto 2.11.2004).

Esperito un sopralluogo in data 24.5.2005, all’udienza del 3.4.2007 e

nell’ambito di uno scambio di corrispondenza successivo le parti hanno vagliato

la possibilità di ampliare l’espropriazione a tutto il mapp. no. 4, ipotesi che,

finalmente, è però stata definitivamente abbandonata (cfr. corrispondenza agli

atti).

Le indennità sono state discusse all’udienza del 22.10.2008. In esito alla

stessa, con scritto del 21.11.2008, l’espropriato ha comunicato di mantenere la

domanda di indennizzo per violazione di diritti di vicinato solo in relazione alle

immissioni provocate dalla messa in esercizio dell’opera, e di rinunciare

invece a rivendicare un risarcimento per gli inconvenienti dipendenti dalla

fase di cantiere.

Terminata l’istruttoria le parti sono comparse all’udienza finale del 18.3.2009

riconfermandosi integralmente nelle offerte e pretese già esposte per iscritto.

1.5. Come già indicato in ingresso, il presente procedimento di

espropriazione formale e la procedura avviata nel 2002 da COES 15 contro lo

Stato del Cantone Ticino intesa ad ottenere un’indennità per espropriazione

materiale (inc. no. 10.2004.135) sono state congiunte ai sensi dell’art. 51 LPamm..

2.Il mapp. no. 4 di __________ è ubicato in località __________ e misura

mq 5175. Si tratta di un terreno piano di conformazione trapezoidale libero da

costruzioni in parte utilizzato come deposito per materiali inerti e legname;

esso è accessibile, da Via __________, attraverso la strada al mapp. no. 5 (cfr.

documentazione fotografica; verbale di sopralluogo 24.5.2005). Il fondo è gravato

da un onere di passo con veicoli per la manutenzione del riale __________ a

favore del Comune di __________.

3.L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena

indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto

dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito

le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto

luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

Per la valutazione dell’indennità per espropriazione formale è decisiva la data

dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella di emissione del

giudizio di estimo (art. 19 Lespr.).

Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale, e

quindi avesse perso la componente edilizia per effetto di un provvedimento

pianificatorio, la data decisiva coincide invece con l’entrata in vigore del

vincolo che ne è alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194;

DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).

E’ circostanza nota e confermata dai

documenti assunti agli atti che nel corso

degli anni ’90 il mapp. no. 4 è stato parzialmente colpito da vincoli di

inedificabilità istituiti dal Cantone in funzione della costruzione della

galleria Vedeggio-Cassarate. Per individuare il dies aestimandi, occorre dunque

accertare preliminarmente se tali restrizioni abbiano dato luogo ad

espropriazione materiale.

4.Espropriazione materiale

4.1. L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua

intrinseca connotazione privativa, si avvera per effetto di un’ingerenza particolarmente

grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un fondo tale da minare

le prerogative insite nel diritto proprietà – specie quella di edificare –

oppure per effetto di un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio

della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad

indennizzo a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che l’area

colpita da restrizione sia edificabile o quantomeno possa esserlo nell’immediato

futuro. In altre parole occorre che con l’instaurazione del vincolo il

proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior uso del fondo (Riva,

op. cit., no. 123-134; DTF 131 II 151 c. 2.1 e rinvii; RDAT 1990

no. 67 e 85, I-1991 no. 68, I-1992 no. 49).

Il verificarsi di una un’espropriazione materiale va accertato alla data di

entrata in vigore del provvedimento pianificatorio che ha definitivamente

sancito la restrizione (DTF 132 II 218 c. 2.4 p. 222).

4.2. Con risoluzione del 16.11.1976 il Consiglio di Stato ha approvato

il primo PR di __________, tuttavia invitando il Comune a provvedere alla

pubblicazione delle varianti scaturite dalla procedura di approvazione (cfr. ris.

16.11.1976 dispositivo 3). In quell’ambito la part. no. 4 era stata assegnata

alla zona artigianale AR5.

Il Municipio ha poi deciso di soprassedere a detta pubblicazione optando invece

per la rielaborazione integrale della pianificazione comunale tenuto conto sia

delle modifiche decretate dal Consiglio di Stato sia di ulteriori scelte

comunali. Questa operazione di riesame è sfociata nel vigente PR che il

Consiglio di Stato ha approvato il 10.3.1987 dichiarandolo completo e conforme

alle esigenze poste dalla LPT (cfr. ris. 10.3.1987 p. 9). Esso attribuisce la

part. no. 4 alla zona artigianale/industriale AR/IN.

E’ quindi indubbio ed accertato che, in base alla vigente pianificazione

comunale, la proprietà ha carattere edilizio.

4.3. In applicazione del decreto esecutivo sull’ordinamento provvisorio

in materia di pianificazione del territorio del 29.1.1980 (DEPT), il 3.9.1990

il Dipartimento dell’ambiente ha pubblicato una zona di pianificazione

cantonale, valida per 3 anni, con oggetto il Piano della Stampa ed in

particolare i Comuni di Cadro, Canobbio e Davesco-Soragno; essa era finalizzata

a non pregiudicare lo studio in atto del Piano di utilizzazione cantonale (PUC)

che si proponeva di approfondire il tema della sicurezza contro possibili

alluvioni e di riordinare e risanare il comprensorio dal profilo

urbanistico-ambientale valorizzandone il potenziale quale area di servizio

della regione urbana di Lugano (cfr. scheda descrittiva).

Questa zona, che il Consiglio di Stato ha prorogato fino al 1°.9.1995 (ris.

16.8.1993), non includeva il mapp. no. 4 di __________ (cfr. piano).

4.4. Un’altra zona di pianificazione, con validità di 5 anni, è stata

adottata dal Consiglio di Stato con risoluzione del 12.4.1994 e pubblicata il

successivo 2.5. Lo scopo era di garantire il controllo dei fondi coinvolti sia

negli studi vertenti sull’attuazione della fase prioritaria del PTL, sia in

quelli concernenti il completamento degli obiettivi pianificatori ed il

conseguente aggiornamento delle schede di PD inerenti lo stesso PTL (cfr.

scheda descrittiva).

Tra i territori assoggettati alla zona di pianificazione in diversi comuni,

figurava anche il settore di Trevano-Rèsega nel quale, conformemente all’art.

63 LALPT, è stato vietato ogni intervento che rendesse più ardua la

pianificazione dell’utilizzazione (cfr. scheda descrittiva e piano). Tale

settore includeva anche il mapp. no. 4 di __________ che è così stato colpito

con un vincolo limitativo che ne precludeva l’edificazione.

Configurandosi come provvedimento provvisorio ai sensi dell’art. 57 let. a

LALPT, la limitazione dipendente dalla zona di pianificazione non era idonea a

generare espropriazione materiale. Difatti, secondo la giurisprudenza, solo i

provvedimenti definitivi di durata illimitata possono raggiungere l’intensità

di un’espropriazione materiale, mentre quelli temporanei di 5, 10 o anche 15

anni, salvo circostanze del tutto particolari di regola non sono indennizzabili

(Riva op. cit., no. 107-108, 176-177; DTF 109 Ib 20 c. 4a, 120 Ib

465 c. 5e p. 473; Catenazzi, Rinuncia al vincolo pianificatorio e

retrocessione del bene espropriato, in Il ticino e il diritto, CFPG 1997, p.

217 no. 5).

4.5. L’atto che ha definitivamente sancito l’inedificabilità quanto meno

parziale del mapp. no. 4 è il PG elaborato dalle autorità cantonali in funzione

della costruzione della galleria Vedeggio-Cassarate e delle opere annesse ai

due portali. Approvato dal Gran Consiglio con decreto legislativo del

10.3.1999, il piano è stato pubblicato dal 26.5 al 25.6.1999 (cfr. sentenza TE 26.8.2004

c. B e D) e non è stato impugnato da COES 15.

A norma della Legge sulle strade, nella versione in vigore dal 15.3.1995 al

31.12.2006, nel contesto della pianificazione di opere stradali il PG era

parificato ad un PR (art. 12 cpv. 2 e 13 vLstr.); esso rappresentava infatti la

pianificazione particolare di carattere operativo ed era lo strumento che,

oltre a riservare il terreno necessario per la futura costruzione di strade

(art. 11 Lespr.), sanciva la pubblica utilità delle opere previste e

determinava il diritto di espropriazione (cfr. TE sentenza 26.8.2004 c. 1; Messaggio

no. 4275 del 6.7.1994 concernente la modifica della LALPT del 23.5.1990, della

Lstr. del 23.3.1983 e della LE del 13.3.1991, p. 22; Malfanti,

Considerazioni sulle principali modifiche della legge cantonale sulle strade,

in RDAT I-1995 p. 269 ss, 272; TPT 30.7.2001 N. 90.99.38, 58-60, 65-66,

69).

In quanto assimilato ad un piano di utilizzazione cantonale, il PG era

configurabile come provvedimento pianificatorio definitivo atto, di principio, a

provocare espropriazione materiale.

4.6. Stando alle misurazioni richieste da questo Tribunale (cfr. scritto

9.10.2006), con riguardo al mapp. no. 4 il PG ha vincolato una superficie di mq

1769 per il tracciato stradale della A1000, ed assegnato alla complementare linea

di arretramento mq 711 nella parte settentrionale, nonché due scorpori di mq

354 e 371 nella parte meridionale del fondo (cfr. piano prodotto con scritto

15.11.2006).

Normalmente per stabilire se un divieto di costruzione parziale dia luogo ad espropriazione

materiale occorre valutarne gli effetti sull’intero fondo (Riva, op.

cit., no. 180), salvo che la parte vincolata si presti ad uno sfruttamento

autonomo; in tale evenienza le ripercussioni prodotte dal vincolo vanno

esaminate solo in rapporto all’area gravata (DTF 101 Ib 278 c. 9b; TRAM

5.4.2007 N. 50.2006.1 c. c. 3.3).

Concretamente vale la seconda ipotesi. In proposito basti rilevare che oltre all’area

riservata al campo stradale (mq 1769), la restrizione ha colpito i due scorpori

posti nella parte meridionale del terreno (mq 354 + mq 371) e, di fatto, anche l’angolo

confinante con il mapp. no. 707 (ca. mq 80) che risultano inutilizzabili. Il

vincolo si estende quindi ad una superficie complessiva di mq 2574 che

corrisponde quasi alla metà del fondo e che per forma e dimensione si presta senz’altro

ad un uso autonomo nel pieno rispetto dei parametri edilizi vigenti.

I condizionamenti dipendenti dall’assetto pianificatorio disposto con il PG

esclusivamente in funzione della galleria, hanno privato quest’area della

componente edilizia, che già le era riconosciuta a pieno titolo dal PR comunale,

dando luogo ad un dezonamento. Poco importa che il terreno fosse colpito da un

precedente provvedimento provvisorio, poiché quest’ultimo non può risolversi a

danno dell’espropriato (DTF 132 II 218 c. 2.4 p. 222). Considerato che

l’area gravata, come la parte restante del terreno, era assegnata alla zona

artigianale/industriale, era completamente urbanizzata ed inclusa in un

comprensorio largamente insediato, nulla avrebbe ostato alla sua edificazione. Vero

è che all’inizio degli anni ’90 il proprietario aveva manifestato l’intenzione

di adibire il terreno ad un uso più redditizio, in particolare sistemandone la

superficie e presentando nel 1992, per una verifica preliminare, un progetto inteso

alla costruzione di un capannone industriale; detta verifica si è conclusa con

un preavviso negativo essendo emerse talune incompatibilità con le disposizioni

del PR (cfr. incarto trasmesso dal Municipio di __________ con scritto

31.10.2008 corrispondente ai doc. A e B). Non risulta che in seguito il

progetto sia stato approfondito né che siano state avviate le pratiche per

l’ottenimento di una licenza edilizia, ma il motivo è ovvio: con l’istituzione

della zona di pianificazione nel 1994 una domanda di costruzione era inevitabilmente

destinata ad essere sospesa o bloccata (art. 57 LALPT), sicché il proprietario

non aveva alternative. Ciò nonostante egli non ha abbandonato il proposito di destinare

il fondo ad un miglior uso cosicché, nel complesso, non può essere attribuita troppa

importanza al fatto che non abbia impugnato il PG. In effetti immediatamente

dopo la sua pubblicazione egli ha tentato di intavolare una trattativa con il

Cantone volta ad appurare sia la possibilità di affrancare il terreno onde

attuare i suoi progetti edilizi, sia l’ipotesi della cessione dell’intera

proprietà. La trattativa è finalmente fallita per motivi di ordine economico e

ad essa è seguita la notifica di pretese di indennità per espropriazione

materiale dell’8.2.2002 (doc. E, F, G, H; inc. no. 10.2004.135).

Se ne deve concludere che nel 1999 l’area vincolata di mq 2574 è stata colpita

da espropriazione materiale; della conseguente indennità risponde lo Stato in

quanto autore e beneficiario del provvedimento pianificatorio (art. 39 cpv. 2 Lespr.).

5.Valore venale

5.1. Quando un fondo è colpito prima da espropriazione materiale e poi

da espropriazione formale, di regola l’indennità dev’essere valutata

separatamente sulla base dei principi inerenti ciascun genere di espropriazione.

Secondo la giurisprudenza è possibile prescindere dalla doppia stima solo a

condizione che tra il momento dell’espropriazione materiale e quello

dell’espropriazione formale il valore residuo agricolo non abbia subito

incrementi degni di nota (DTF 108 Ib 335 c. 4c; RDAT II-1997 no.

35 c. 3.1).

Nella fattispecie in esame l’area formalmente espropriata e per la quale è

stata ottenuta l’anticipata immissione in possesso dal 1°.1.2005 misura mq 2775

di cui però, come visto, solo una porzione di mq 2574 è colpita da espropriazione

materiale.

Essendo oramai acquisito che le quotazioni agricole in tutto il Cantone sono

costanti (RDAT II-1994 no. 64 c. 4; TRAM 6.10.2005 N. 50.2005.2),

l’indennità per espropriazione materiale e formale della porzione vincolata (mq

2574) sarà valutata alla data di entrata in vigore del vincolo (10.3.1999). Di

contro l’indennità per la superficie solo formalmente espropriata di mq 201

(2775 – 2574) sarà stimata al 1°.1.2005, data per la quale è stata accordata l’anticipata

immissione in possesso.

5.2. L’indennità espropriativa consta, in particolare, dell’intero

valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) che corrisponde

al prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare

avveduto potrebbe conseguire nell’ambito di una libera transazione immobiliare

(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die

Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit

administratif, 1984, vol. II, p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base

al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita

ufficialmente registrati, di preferenza negli anni immediatamente precedenti il

dies aestimandi, e riferibili ad oggetti analoghi al terreno espropriando (Hess/Weibel,

op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 115 Ib 408 c. 2c, 122 I 168 c. 3a; RDAT

II-1998 no. 27).

L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di

raffronto che costituisca una testimonianza valida e ragionevole dell’andamento

del mercato immobiliare. Non potendosi, tuttavia, porre esigenze troppo severe

al confronto, un’identità perfetta con gli oggetti paragonati non è richiesta;

in effetti di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di

urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante

opportuni adeguamenti del prezzo. E’ anche possibile trarre spunto da

compravendite isolate, purché i prezzi di acquisto siano esaminati con cura e che

la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no.

48). Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al

di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già

edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono

nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di

compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no.

88).

Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di

miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1

Lespr.), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del

deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr.). Non è invece tenuto conto degli

aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente

espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr.).

5.3. Il Tribunale ha esperito come d’uso un’indagine a RF focalizzando

anzitutto le compravendite riferibili alle zone artigianali, industriali e

commerciali ubicate nell’area del portale orientale della galleria, vale a dire

nei Comuni di __________ e __________. L’esito si è tuttavia rivelato assai

deludente. Di conseguenza, onde disporre di un campione di raffronto il più

ampio possibile – naturalmente con riserva di puntuale adeguamento alla fattispecie

concreta – il sondaggio è stato esteso a tutte le transazioni con oggetto

terreni non edificati stipulate anche in altri Comuni del Luganese, e

precisamente sul __________ e sulla __________, il cui territorio è contraddistinto

dalla presenza relativamente omogenea di zone con possibilità di sfruttamento

analoghe. Accertamento, questo, che la giurisprudenza ammette purché nella

successiva valutazione i dati siano esaminati accuratamente e le differenti

caratteristiche siano compensate mediante opportune maggiorazioni o diminuzioni

(DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2008 no. 52 c. 4.1).

Al ventaglio di prezzi così ricavato sono infine state aggiunte le indennità espropriative

già definite nell’ambito del presente procedimento e quelle riconosciute in

altre sedi giudiziarie.

Complessivamente risultano dunque i seguenti valori.

Transazioni

Comune di __________

zona artigianale/industriale (AR/IN)

- fr. 381.03 il mq per il mapp. no. 59 (646 RT) di mq 1245, loc. __________

(iscr. a RF l’11.4.1997 al d.g. 1561). Il fondo consta di una superficie

boschiva di mq 64 di cui non è tenuto conto nel prezzo metrico;

zona artigianale/commerciale (AR/CO)

- fr. 322.19 il mq per i mapp. no. 16 (mq 5240) e 17 (mq 1094) di __________

loc. __________, ed i mapp. no. 373 (mq 1676) e 374 (mq 3629) di __________

loc. Ciòs (iscr. a RF il 7.7.2000 al d.g. 13427). Il mapp. no. 374 è edificato;

Comune di __________

Non sono state reperite transazioni nella zona industriale/artigianale IAr.

Comune di __________

zona artigianale/industriale (AR/I)

- fr. 586.85 il mq per il mapp. no. 249 di mq 1704, loc. __________ (iscr. a RF

il 28.11.2000 al d.g. 24422). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera annotato il 21.12.1999;

- fr. 669.87 il mq per i mapp. no. 284 e 293 di complessivi mq 6240, loc. __________

(iscr. a RF il 25.2.2002 al d.g. 4488);

- fr. 200.- il mq per mq 18 scorporati dal mapp. no. 273 di mq 639, loc. __________

ed annessi alla strada al mapp. no. 285 (iscr. a RF il 18.7.2005 al d.g.

15742);

Comune di Lugano sez. Pazzallo

zona commerciale/artigianale sud (CO/AR sud)

- fr. 465.- il mq per il mapp. no. 225 di mq 11502, loc. __________ (iscr. a RF

il 31.8.1999 al d.g. 17953/4). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera annotato il 31.12.1998 e prorogato il 31.5.1999;

- fr. 260.- il mq per il mapp. no. 224 di mq 7958, loc. __________ (iscr. a RF

il 31.8.1999 al d.g. 17955/6). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera annotato il 31.12.1998 e prorogato il 31.5.1999;

- fr. 656.30 il mq per il mapp. no. 725 di mq 2514, loc. __________ (iscr. a RF

il 1°.2.2005 al d.g. 2610). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di

un diritto di compera annotato il 10.6.2003;

Comune di __________

zona artigianale/industriale (AR/I)

- fr. 492.46 il mq per il mapp. no. 185 di mq 6701, loc. __________ (iscr. a RF

l’8.8.1996 al d.g. 20824);

- fr. 295.49 il mq per il mapp. no. 336 di mq 3215, loc. __________ (iscr. a RF

il 3.4.2000 al d.g. 6413). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di

un diritto di compera annotato il 25.10.1999 e prorogato il 18.1.2000;

zona artigianale/commerciale (AR/CO)

- fr. 170.94 il mq per il mapp. no. 172 di mq 468, loc. __________ (iscr. a RF

l’11.1.2001 al d.g. 534);

- fr. 126.05 il mq per il mapp. no. 287 di mq 3094, loc. __________ (iscr. a RF

il 13.1.2003 al d.g. 571);

Comune di __________

zona artigianale/commerciale/amministrativa (ACA)

- fr. 198.02 il mq per il mapp. no. 43 di mq 505, loc. __________ (iscr. a RF

l’11.12.2001 al d.g. 25850);

- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 148 di mq 2061, loc. __________ (iscr. a RF

il 22.5.2003 al d.g. 14023);

- fr. 250.94 il mq per il mapp. no. 67 di mq 2715, loc. __________ (iscr. a RF

il 7.8.2003 al d.g. 20831);

- fr. 589.67 il mq per il mapp. no. 188 di mq 3093, loc. __________ (iscr. a RF

il 24.7.2003 al d.g. 19627). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di

un diritto di compera annotato il 25.1.1999 poi modificato per una rettifica

del confine e nuovamente annotato il 6.7.2000;

- fr. 600.- il mq per i mapp. no. 189 e 1890 di mq 4452, loc. __________ (iscr.

a RF il 24.7.2003 al d.g. 19625). ). Il trapasso è avvenuto a seguito

dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 25.1.1999 poi modificato

per una rettifica del confine e nuovamente annotato il 6.7.2000;

- fr. 572.14 il mq per il mapp. no. 211 di mq 10791, loc. __________ (iscr. a RF

il 28.6.2005 al d.g. 14223). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di

un diritto di compera annotato l’11.5.2000;

- fr. 600.- il mq per il mapp. no. 2332 di mq 2337, loc. __________ (iscr. a RF

il 18.5.2005 al d.g. 10644). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di

un diritto di compera annotato il 3.4.2003;

Comune di __________

zona per l’attività lavorativa intensiva (AL-i)

- fr. 281.05 il mq per il mapp. no. 96 di mq 1722, loc. __________ (iscr. a RF

il 7.2.2001 al d.g. 2331);

- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 92 di mq 168, loc. __________ (iscr. a RF il

12.5.2003 al d.g. 13073);

Comune di __________

zona industriale/artigianale (IN 1)

- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 1170 di mq 2000, loc. __________ (iscr. a RF

l’8.11.2000 al d.g. 22723);

- fr. 455.94 il mq per i mapp. no. 483, 488 e 489 di complessivi mq 17040, loc.

__________ (iscr. a RF il 21.9.2001 al d.g. 19366). Non è tenuto conto nel

prezzo metrico della superficie stradale di mq 596 al mapp. no. 488. Nel

frattempo i fondi sono stati estinti e formano il nuovo mapp. no. 482;

- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 487 di mq 1854, loc. __________ (iscr. a RF

il 5.10.2001 al d.g. 20667);

- fr. 644.60 il mq per il mapp. no. 1195 di mq 4499, loc. __________ (iscr. a

RF il 25.7.2003 al d.g. 19668). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera annotato il 31.7.2002;

- fr. 600.- il mq per il mapp. no. 1084 di mq 1571, loc. __________ (iscr. a RF

il 23.9.2003 al d.g. 24649;

- fr. 420.- il mq per il mapp. no. 477 di mq 4326, loc. __________ (iscr. a RF

il 31.10.2005 al d.g. 25132). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera annotato il 30.3.2005;

zona industriale/artigianale (IN 2)

- fr. 276.94 il mq per i mapp. no. 428 e 1154 di complessivi mq 8305, loc. __________

(iscr. a RF il 13.1.2000 al d.g. 633);

- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 428 di mq 3416, loc. __________ (iscr. a RF

il 21.2.2000 al d.g. 3331);

- fr. 278.85 il mq per il mapp. no. 427 di mq 5408, loc. __________ (iscr. a RF

il 9.11.2000 al d.g. 22962);

Comune di __________

zona industriale Ja

- fr. 425.20 il mq per il mapp. no. 380 di mq 3175, loc. __________ (iscr. a RF

il 22.12.1995 al d.g. 34848). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera costituito il 29.5.1995;

- fr. 533.28 il mq per il mapp. no. 737 di mq 2344, loc. __________ (iscr. a RF

il 9.7.1998 al d.g. 14698);

- fr. 458.03 il mq per il mapp. no. 381 di mq 3788 e per una quota di

comproprietà di 3/21 sulla strada coattiva al mapp. no. 379, loc. __________

(iscr. a RF il 6.12.2001 al d.g. 25439);

- fr. 391.74 il mq per il mapp. no. 829 di mq 2808, loc. __________ (iscr. a RF

il 30.1.2002 al d.g. 2075);

- fr. 148.88 il mq per il mapp. no. 918 (mq 1272) di __________ loc. __________,

ed il mapp. no. 1205 (mq 34) di Bioggio (iscr. a RF il 2.8.2004 al d.g. 17507);

zona industriale Jb

- fr. 290.48 il mq per il mapp. no. 708 di mq 17385, loc. __________ (iscr. a

RF il 12.4.2000 al d.g. 7204). Il trapasso è avvenuto per aggiudicazione ad

asta pubblica;

Comune di __________

zona artigianale (AR)

- fr. 378.27 il mq per il mapp. no. 457 di mq 1177, loc. __________, compresa

una quota di 12/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453 (iscr. a RF il

18.10.1996 al d.g. 26663);

- fr. 361.89 il mq per il mapp. no. 213 di mq 2183, loc. __________ (iscr. a RF

l’11.12.1996 al d.g. 31498);

- fr. 388.93 il mq per il mapp. no. 455 di mq 2239, loc. __________, compresa

una quota di 22/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453 (iscr. a RF il

18.12.1997 al d.g. 31308);

- fr. 390.82 il mq per il mapp. no. 457 di mq 1177, loc. __________,

compresa una quota di 12/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453 (iscr. a RF

l’8.9.1997 al d.g. 21800);

- fr. 367.35 il mq per il mapp. no. 278 di mq 5121, loc. __________, compresa

una quota di 51/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453 (iscr. a RF il

4.8.1997 al d.g. 19129);

- fr. 443.25 il mq per il mapp. no. 302 di mq 6317, loc. __________ (iscr. a RF

il 3.10.2001 al d.g. 20383). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di

un diritto di compera annotato il 7.5.2001;

Comune di __________

zona artigianale/commerciale (AR/CO)

- fr. 320.- il mq per il mapp. no. 168 di mq 250, loc. __________ (iscr. a RF

l’8.7.2004 al d.g. 15481). Trattasi dell’acquisto da parte di un

comproprietario, che già deteneva una quota di ¼, dei restanti ¾ di proprietà;

zona artigianale/industriale (AR/IN)

- fr. 100.- il mq per il mapp. no. 343 di mq 524, loc. __________ (iscr. a RF

il 30.11.2005 al d.g. 27654). Il trapasso è avvenuto per aggiudicazione ad asta

pubblica;

Convenzioni stipulate dallo Stato del Cantone Ticino in vista della costruzione

del Park & Ride nel Comune di __________ (zona commerciale/artigianale

sud CO/AR)

- fr. 830.17 il mq per i mapp. no. 111 e 142 di complessivi mq 8432, loc. __________

(iscr. a RF il 1°.9.1995 al d.g. 21010);

- fr. 664.- il mq per i mapp. no. 113 e 114 di complessivi mq 3187, loc. __________

(iscr. a RF il 5.6.1998 al d.g. 11640); i terreni erano di proprietà del Comune

di __________

Indennità già definite nell’ambito del presente procedimento espropriativo per

terreni ubicati nel Comparto __________

- fr. 475.- il mq per mq 255 del mapp. no. 12 (mq 8220) di __________, di

proprietà __________, nonché per mq 183 del mapp. no. 373 (mq 1676) e per mq

1172 del mapp. no. 374 (mq 3629) di __________, di proprietà __________ (TE

decreto di stralcio 5.4.2007 inc. no. 20.2004.43-15/16);

- fr. 450.- il per mq 42 del mapp. no. 365 (mq 3616) di __________, di proprietà

__________ (TE decreto di stralcio 26.8.2004 inc. no. 60/03-248);

- fr. 650.- il mq per il mapp. no. 707 (mq 4263) di __________, di proprietà __________

(TE decreto di stralcio 16.7.2004 inc. no. 60/03-265; d.g. 19434 del

31.8.2004);

Indennità riconosciute nell’ambito del procedimento espropriativo avviato dallo

Stato del Cantone Ticino dinanzi la Commissione federale di stima in vista

delle opere di sistemazione dello svincolo autostradale A2 di __________ __________

(zona commerciale/artigianale sud CO/AR), con valuta 2005/2006:

- fr. 500.- il mq per mq 104 del mapp. no. 110 di mq 2036, loc. __________ (CFS

decreto di stralcio del 14.12.2005 inc. no. SN 05/2005-5; piano di mutazione

29.2.2008);

- fr. 500.- il mq per mq 16 del mapp. no. 140 di mq 3135, loc. __________ (convenzione

4.10.2006 approvata dalla CFS il 3.11.2006; piano di mutazione 29.2.2008);

- fr. 500.- il mq per mq 124 del mapp. no. 109 di mq 3014, loc. __________ (CFS

sentenza 2.10.2007 inc. no. SN 05.2005.628-4). Questa vertenza è attualmente

pendente dinanzi al Tribunale amministrativo federale.

Indennità riconosciute dal Tribunale di espropriazione mediante sentenze

cresciute incontestate in giudicato riguardanti la __________

- fr. 433.- il mq (valuta 31.3.1996) per l’espropriazione formale di mq 50

del mapp. no. 469 (mq 5032) e di mq 405 del mapp. no. 429 (mq 10720) di __________,

zona industriale Ja (sentenze 11.2.1997 inc. no. 24/94-60,62);

- fr. 470.- il mq (valuta 1.10.2004) per l’espropriazione formale di mq 85 del

mapp. no. 838 (mq 1908) di __________, zona industriale Ja (sentenza 23.10.2007

inc. no. 20.2004.29-2);

- fr. 430.- il mq (valuta 27.9.2006) per l’espropriazione formale di mq 37.43

del mapp. no. 279 (mq 471) di __________, zona artigianale Ar (sentenza 18.9.2007

inc. no. 20.2004.28-2);

5.4. Nelle zone prese a confronto, nei diversi Comuni, vigono i seguenti

parametri edilizi:

Comune

zona

i.e.

(indice edif.)

i.o.

(indice occup.)

altezza

max

Distanza

dai confini

i.s. per

edifici a

carattere commerciale

__________

AR/IN

4 mc/mq

13 ml

6 ml

AR/CO

13 ml

6 ml

0.8

__________

IAr

4 mc/mq

40%

13 ml

6 ml

AR/I

4 mc/mq

40%

12 ml

5 ml

0.8

CO/AR

sud

40%

12 ml

5 ml

0.8

AR/I

5 mc/mq

50%

12 ml

6 ml

0.8

AR/CO

40%

10 ml

3 / 4 ml

Considerandi

0.6

ACA

5mc/mq

50%

12.

5.

AL-i

5mc/mq

50%

19.

5.

0.8

IN 1

4.

mc/mq

15.

6.

IN 2

5.

mc/mq

18.

6.

5.

mc/mq

50%

21.

7.

1.2

4.

mc/mq

40%

10.

/11.50

6.

1.0

PR/1985 AR

50%

12.

5.

1.0

PR/2004

60%

13.

5.

1.2

Stando ai dati che precedono non sembrano sussistere differenze significative

quanto a possibilità di sfruttamento; in ogni caso confrontando i valori delle

compravendite con gli elementi determinanti del potenziale edilizio (quali

indici di edificabilità/sfruttamento ed altezze) non si riscontrano relazioni

dirette.

Se il potenziale edilizio è un elemento di sicura rilevanza, poiché da esso

dipende la capacità redditizia che è prerogativa della tipologia di terreni in

esame, la collocazione non lo è da meno. Infatti per un fondo a destinazione

industriale o artigianale la posizione ed in particolare la vicinanza alle

principali vie di comunicazione è un fattore che incide in modo considerevole

sull’estimo; esigenza, questa, che si pone anche per i fondi a destinazione

commerciale il cui valore è peraltro legato al loro inserimento nel tessuto

locale, specie alla situazione più o meno centrale ed alle possibilità di

accesso offerte dalla rete viaria (Hägi, Die Bewertung von

Liegenschaften, 1971, p. 39; Fierz, Le taux d’intérêt et la valeur des

biens-fonds, 2006, p. 219).

Sotto questo profilo le zone ed i terreni presi a modello presentano differenze

non trascurabili.

A cominciare dal __________ che, agevolato dal raccordo all’autostrada A2 di Lugano

sud, ha conosciuto, specialmente a partire dagli ’90, un’espansione edilizia

considerevole con forte densità insediativa soprattutto lungo l’asse principale

di Via __________. Questo comparto è noto per esercitare una forte attrattiva

sui grandi distributori promotori di centri commerciali la cui principale

caratteristica è, tuttavia, di generare volumi di traffico tali da mettere in

difficoltà la capacità della rete viaria esistente, con conseguenti evidenti inconvenienti

nell’accesso e nella circolazione (cfr. USTAT DSS 1-2006 p. 29 ss). Vero è che le autorità comunali e cantonali hanno risolto di approfondire d’intesa la

sistemazione del __________: da un canto accentuando, come in altre regioni del

Cantone colpite dallo stesso fenomeno, il rigore ed il coordinamento nell’esame

delle domande di costruzione, e dall’altro avviando un processo di

pianificazione intercomunale previa adozione, nel 2006, di una zona di pianificazione

con validità di 5 anni intesa ad evitare l’aggravarsi degli attuali problemi

viari e del carico ambientale, e nel contempo a permettere l’elaborazione ed il

consolidamento di un nuovo assetto territoriale praticabile ed in grado di

migliorare le qualità di vita locali (cfr. Risoluzione 842 del 21.2.2006 del

Consiglio di Stato di adozione della zona di pianificazione con relativa scheda

descrittiva e piano; nonché Rapporto 5903 del 13.3.2007 del Consiglio di Stato

sulla mozione 30.5.2005 di R. Ghisletta e cofirmatari relativa alle misure per

contenere il traffico privato generato dai centri commerciali). A tal fine in

parallelo sono stati stanziati un credito d’opera a favore della sistemazione

viaria del __________ ed un credito per l’allestimento di un concorso

internazionale di idee (nel frattempo già premiato) quale prima misura

fiancheggiatrice atta a ridefinire i contenuti urbanistici e, conseguentemente,

il futuro assetto viario del comparto (cfr. Messaggio 5860 del 21.11.2006 del

Consiglio di Stato). La linea seguita è in sostanza quella già tracciata per il

recupero del settore che accoglie il portale orientale della galleria

Vedeggio-Cassarate.

Poste queste premesse i terreni ubicati nel settore meridionale del __________,

nel comprensorio che gravita attorno ai serbatoi di carburante (mapp. no. 43,

148.

e 67 di __________; 96 e 92 di __________; 172, 287 di __________),

risultano doppiamente sfavoriti. Anzitutto perché oltre ad essere distanti dai

principali snodi stradali, la loro accessibilità è condizionata dal traffico; secondariamente

perché non sono un esempio di sfruttabilità artigianale-industriale, vuoi

perché hanno una superficie relativamente contenuta, vuoi perché sono costituiti

da semplici strisce o superfici irregolari che di per sé stesse non sono ideali

ai fini dell’uso ammesso oppure sono utilizzabili ma come aggiunta ad un fondo

limitrofo (mapp. no. 43, 148, 92, 172). Ed in ciò risiede presumibilmente la

spiegazione del loro valore medio piuttosto basso (ca. fr. 270.- il mq). Il

prezzo leggermente superiore pagato ciò malgrado per i mapp. no. 92 e 148, è

quindi verosimile conseguenza del fatto che sono stati acquistati da chi già

era proprietario di fondi confinanti (rispettivamente __________ mapp. no. 93 e

__________ /mapp. no. 1150) e quindi aveva un evidente interesse ad entrane in

possesso.

All’estremo opposto, dal profilo geografico e finanziario, si situa l’acquisizione

dei mapp. no. 111 e 142 di __________ da parte dello Stato del Cantone Ticino

onde realizzare il nuovo Park & Ride, avvenuta mediante convenzione nel

1995.

Il prezzo di fr. 830.- il mq costituisce un massimo assoluto mai

replicato, pur inquadrandosi in un periodo ancora segnato dall’incertezza e dalle

fluttuazioni di mercato tipiche del lungo periodo di crisi seguito allo scoppio

della bolla speculativa nel 1990. Pertanto, anche ammettendo che la proprietà è

ampia e ben posizionata, esso denota una generosità inusitata quanto

palesemente esagerata di cui non può essere tenuto conto.

Oggettivamente più attendibili appaiono invece le transazioni riconducibili ai settori

settentrionale e centrale del __________, specie il prezzo di fr. 664.- il mq fissato

mediante convenzione nel 1998 per i mapp. no. 113/114 di __________, benché i contraenti

siano due enti pubblici, come anche il prezzo di ca. fr. 670.- il mq soluto nel

2002.

per i mapp. no. 284/293 di __________, sia pure con la prudenza che

necessariamente dev’essere riservata ad una punta massima; dopotutto per

posizione, ampiezza e stato di urbanizzazione, queste proprietà posseggono

senz’altro le qualità necessarie ad una buona superficie

artigianale-industriale. Che tali quotazioni siano plausibili si evince anche

dal fatto che riguardano un comprensorio assai ambito per la situazione

promettente, e che risalgono ad un contesto di ripresa economica manifestatasi

a partire dal 1998/1999 e contrassegnata da una crescita progressiva del

mercato immobiliare e da un incremento della cifra d’affari e dell’attività

edilizia un po’ in tutti i comparti (cfr. USTAT DSS 2-2001 p. 42 ss, 2-2002 p.

49.

ss, 3-2002 p. 74 ss, 3-2003 p. 29 ss). Del resto sensibilmente inferiori, ma

comunque coerenti con il trend positivo e logica conseguenza delle condizioni e

dell’ubicazione favorevole degli immobili, sono i prezzi stipulati nell’ambito

di diritti di compera annotati nello stesso periodo 1998-2003 che alla data di

annotazione raggiungevano in media ca. fr. 590.- il mq (mapp. no. 249 di __________;

mapp. no. 225 e 725 di __________; mapp. no. 188, 189/1890, 211 e 2332 di __________).

Dati, questi ultimi, che senza essere decisivi pur tuttavia non vanno ignorati

aprioristicamente nella misura in cui si rapportano a terreni che sono

confrontabili per zona di appartenenza, collocazione, stato di urbanizzazione e

possibilità edificatorie (cfr. DTF 114 Ib 296 c. 8).

Le indagini statistiche inerenti gli anni successivi riferiscono di un lento ma

costante consolidamento della crescita che è continuata, malgrado le

oscillazioni annue, per cinque anni consecutivi, dal 2003 al 2007 compreso,

senza mostrare segni di cedimento (cfr. USTAT 3-2004, p. 37 ss, 3-2005 p. 6 ss,

3-2005 p. 15 ss, 3-2006 p. 24 ss, 2-2007 p. 64 ss, 3-2008 notiziario statistico

N. 2008.09). L’espansione non sembra però aver interessato in modo

significativo il __________. La particolare situazione viaria accompagnata prima

dallo studio e poi dalla messa in atto di specifici provvedimenti

pianificatori, come anche la graduale riduzione degli spazi liberi, possono aver

indotto gli operatori ad una certa prudenza negli investimenti immobiliari in

attesa di soluzioni definitive, determinando di conseguenza un certo rallentamento

del mercato locale; fattori, questi, che tendenzialmente comportano un ribasso

dei valori o quanto meno ne impediscono l’incremento. A conferma di ciò valgano

le indennità riconosciute, anche mediante sentenza, nell’ambito di procedimenti

espropriativi federali che ammontano a fr. 500.- il mq con valuta 2005/2006.

A differenza del __________, i Comuni presi a confronto sulla __________ oltre

ad offrire condizioni fiscali più vantaggiose (con moltiplicatori d’imposta del

65% a __________, del 60% a __________ e del 50-60% a __________), ignorano il fenomeno

dei centri commerciali intesi come grandi generatori di traffico. Per quanto

d’interesse, lo scenario generale è piuttosto quello di un territorio votato

all’industria ed all’artigianato nel senso proprio dei termini, non ancora

saturo e completamente attrezzato per ciò che concerne, in particolare, i

collegamenti con le vie di comunicazione sia su strada (accessi stradali e

svincolo autostradale A2 di __________) sia su ferro (allacciamento alla linea

ferrovia). Ne è corollario un traffico meno caotico, il cui carico maggiore è

generalmente circoscritto alle “ore di punta”. Ciò malgrado, anche qui, il mercato

immobiliare non si rivela particolarmente euforico, le transazioni

concentrandosi essenzialmente a cavallo degli ultimi anni ’90 e dei primi anni

del nuovo secolo: una situazione che, anche qui, è indicativa di un certo rallentamento

per questa tipologia di terreni.

In posizione vincente sono i Comuni di __________ e __________, favoriti dai collegamenti

immediati, nei quali al settore industriale sono riservate vaste aree che si

estendono organicamente tra la strada cantonale ed il fiume Vedeggio,

interrotte dallo scalo merci FFS e dal raccordo autostradale. A questa ampia

fascia appartengono anche i fondi individuati quali oggetti di compravendite,

tutti edificabili conformemente alla destinazione ammessa, ubicati in ordine

sparso tra le due rotonde di __________ e del cosiddetto “__________” con, ai

due poli meridionale e settentrionale, rispettivamente il mapp. no. 477 di __________

ed il mapp. no. 381 di __________. I comparti industriali sono suddivisi in

quattro sottozone di cui le più pregiate sono la zona IN1 di __________, sita

in parte a valle del nucleo ed in parte lungo la strada cantonale (valore medio

ca. fr. 530.- il mq), e Ja di __________ che copre la quasi totalità della

superficie industriale del comune (valore medio ca. fr. 460.- il mq); considerato

che si tratta di settori ben amalgamati e complessivamente apprezzabili, la differenza

di valore è difficilmente spiegabile, ma certamente non può essere ascritta né

allo stato di urbanizzazione né ai parametri edilizi che grossomodo si

equivalgono.

Sulla sponda opposta del fiume Vedeggio anche __________ dispone di una congrua

zona artigianale che costeggia il tracciato dell’autostrada e si sviluppa verso

oriente fino a toccare il comprensorio residenziale. I valori di transazione

qui registrati, che sono sicuramente giustificati dallo stato dei fondi e

quindi attendibili, si ravvisano mediamente inferiori a quelli reperiti nei due

Comuni precedenti, attestandosi attorno ai 380.-/400.- fr. il mq. Considerata la

minore pressione fiscale esercitata dal Comune, tale circostanza non può che

essere dovuta alla collocazione meno favorevole del comparto per rapporto ai

raccordi stradali e ferroviari. E’ comunque significativo che, nonostante la

zona non sia ancora completamente insediata e a dispetto dell’incremento dei

parametri edilizi sancito con il nuovo PR approvato nel 2004, il mercato immobiliare

locale non abbia segnato alcuna ripresa; ciò non permette di presumere altro

che un ristagno.

Resta infine il confinante Comune di __________ sul quale non occorre tuttavia

attardarsi poiché le transazioni reperite denotano modalità di stipula particolari

ed affatto indicative che, in quanto tali, sono inservibili.

5.5

Il comparto Cassarate si estende tra __________ e l’altura di __________

includendo i Comuni di __________ e __________. Ad oggi il suo accesso

principale, se non unico, è costituito da __________, strada che funge da

collegamento anche con il Piano della Stampa, i Comuni collinari e la Valcolla,

e che, in quanto assai battuta, è nota per essere fonte di immissioni

ambientali considerevoli e superiori alla norma (cfr. TE 26.8.2004 c. 6.4.).

Lungo la strada, procedendo da nord verso sud, è situata la zona artigianale/industriale

di __________ alla quale si frappongono due aree particolari poco estese ad uso

esclusivo di esercizi pubblici (zone dei grotti), ed una zona mista

residenziale/artigianale a 3 piani; ad essa segue la zona

artigianale/commerciale che si sviluppa fino a raggiungere il confine comunale.

Immediatamente oltre il confine è ubicata la zona industriale/artigianale di __________

a sua volta seguita da una zona mista a carattere commerciale/industriale che

si spinge fino all’incrocio della __________ ed è adiacente ai sedimi gravati

con vincoli AP/EP che accolgono le infrastrutture della pista di ghiaccio della

Rèsega.

Il territorio è caratterizzato dalla presenza di insediamenti residenziali e

produttivi sviluppatisi a partire dagli anni ’60 che formano un mosaico

disunito ed hanno gradualmente impoverito il paesaggio. E’ così che, affacciati

su __________, si susseguono trattorie, autoconcessionarie, officine, il

poligono di tiro, l’unico centro commerciale della zona, una serra ma anche negozi

ed alloggi mono o plurifamiliari; verso l’interno, accanto a piccole abitazioni

si ergono capannoni, officine, alcuni stabili amministrativi o a reddito e la

pista del ghiaccio, intercalati con superfici sterrate utilizzate come posteggi

o per il deposito.

Il quadro complessivo è sostanzialmente diverso e meno allettante di quello che

si presenta sul __________ o sulla __________. Le condizioni attuali del comparto

Cassarate appaiono infatti deperite ed ampiamente superate sia per la presenza

di edifici anche assai vetusti ed in parte non rispondenti alle caratteristiche

di zona ammesse dai PR, sia per la convivenza conflittuale di molteplici

funzioni che rafforzano il carattere marginale del quartiere, sia per il fatto

che, prescindendo da __________, all’interno esso è servito da una rete viaria

incompleta ed inadeguata alla sua destinazione. Infine, ma non per importanza, il

comparto soffre palesemente della mancanza di allacciamenti immediati

all’autostrada ed alla ferrovia, e del fatto che, di conseguenza, l’accesso

presuppone l’attraversamento delle aree urbane di __________ e della sua

periferia.

Grandi sono, quindi, le aspettative riposte non solo nell’erigenda nuova

galleria ma anche nel Piano regolatore intercomunale Nuovo Quartiere di

Cornaredo (PR-NQC) elaborato secondo un progetto urbanistico comune inteso a

realizzare un vero e proprio “Quartiere di eventi” accanto alla riqualificazione

ed al completamento funzionale dei tessuti urbani esistenti (cfr. Rapporto di

pianificazione PR-NQC del 14.12.2007 p. 28 ss).

I difetti tutt’altro che trascurabili ai quali si è accennato, uniti ai vincoli

pianificatori istituiti nel 1994 (zona di pianificazione) e nel 1999 (PG), sono

elementi che, senza impedire l’uso dei terreni, ne compromettono il valore commerciale

ed hanno indubbiamente concorso a frenare il mercato immobiliare. Lo testimonia

del resto l’indagine sui prezzi che, pur essendo stata svolta sull’arco di una

decina di anni, ha permesso di reperire in loco solo due transazioni con valori

che mediamente ricordano quelli di __________ o della parte più meridionale del

__________, e cioè le quotazioni delle zone meno favorite dal profilo della

posizione per rapporto alle vie di comunicazione.

La prima transazione, che risale al 1997, concerne il mapp. no. 59 di __________

ed attesta un prezzo di fr. 381.03 il mq; senza dubbio si tratta di un fondo

che può servire come valido modello di paragone essendo razionalmente

sfruttabile secondo i parametri di zona ed ubicato nella immediate vicinanze

della proprietà __________ al termine della strada al mapp. no. 5. La seconda

transazione, stipulata nel 2000, riguarda i confinanti mapp. no. 16 e 17 di __________

/373 e 374 di __________, quest’ultimo parzialmente edificato, fondi compravenduti

al prezzo di fr. 322.10 il mq ed individuabili nell’ampio appezzamento (ora

sterrato) situato lungo __________, tra il centro commerciale e la strada di

accesso al poligono di tiro. Anziché scartata a priori (come imporrebbe, di

principio, la presenza di edifici al momento della vendita), a ben vedere la

transazione può nondimeno essere considerata poiché gli edifici occupavano una

superficie minima (solo mq 341 rispetto ad un totale di mq 11639) e sono stati

demoliti dopo la stipula del contratto; sicché è lecito dedurre che fossero del

tutto privi di valore per l’acquirente e che quest’ultimo abbia piuttosto messo

in conto i costi di demolizione. Ponderati questi aspetti, il prezzo pare

attendibile.

Accanto ai suddetti valori, e viste le caratteristiche del settore, l’indennità

di fr. 650.- il mq concordata dalle parti nell’ambito di questa stessa

procedura per la proprietà __________ al mapp. no. 707, spicca come evidente

eccezione nonostante gli indubbi pregi del terreno (tra cui, in particolare, la

contiguità con la strada principale). Essa suggerisce infatti nell’ammontare un

incremento dell’85% ca. rispetto ai pochi valori accertati in zona, quando una

crescita di siffatte proporzioni è del tutto priva di riscontri concreti. In

realtà essa sembra essere frutto di un confronto con le transazioni stipulate

sul __________ posto che, superando di gran lunga le indennità fissate dinanzi

alla Commissione federale di stima, si avvicina ai prezzi massimi soluti in

quella zona. Tuttavia, anche ammettendo che un confronto sia fattibile (vero è

che il Tribunale medesimo vi ha proceduto) esso è inaccettabile nella misura in

cui sfocia in una sostanziale parificazione territoriale, poiché sussistono

differenze che non possono non essere rimarcate. In particolare, nel contesto

di un esame accurato non si può prescindere dallo stato generale del comparto

Cassarate che, come precedentemente evidenziato, presenta svantaggi anche

consistenti che lo rendono meno attrattivo del __________ e, di riflesso, meno

pregiato dal profilo commerciale. Un equilibrio quasi perfetto di valori appare

quindi inverosimile, con la conseguenza che all’indennità versata per il mapp.

no. 707, come in generale alle quotazioni attinenti al __________, non può

essere conferito alcun valore rappresentativo del mercato locale; perciò essi nemmeno

sono vincolanti per questo Tribunale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 86). Quand’anche si fosse a conoscenza di negoziazioni vertenti su importi analoghi

non se ne potrebbe comunque tener conto poiché una semplice offerta di prezzo non

è determinante per la valutazione dell’indennità esporpriativa (Hess/Weibel,

op. cit. ad art. 19 no. 88).

Sulla base delle osservazioni che precedono va concluso che il valore edilizio di

un terreno artigianale/industriale sito nel comparto Cassarate si aggirasse nel

1999.

attorno a fr. 370.-/390.- il mq.

L’apparente consecutivo rallentamento del mercato – dovuto non tanto a motivi

commerciali generali bensì piuttosto, come già rilevato, alle incertezze

pianificatorie di questo comprensorio – può aver frenato le acquisizioni ma non

un certo incremento dei valori ove si consideri l’andamento statistico di

progressione lenta ma costante. In ogni caso all’inizio del 2005 tale valore non

poteva superare fr. 400.-/450.- il mq.

5.6

Il mapp. no. 4 è un terreno piano, urbanizzato, di conformazione

regolare, comodamente servito ed accessibile che sicuramente si presta ad

essere utilizzato in modo razionale nel pieno rispetto dei parametri di zona; l’esistente

onere di passo a favore del Comune di __________ non è una pregiudiziale né dal

profilo edilizio né da quello della commerciabilità del fondo. Nell’insieme si

tratta quindi di una proprietà apprezzabile, non da ultimo perché tali sono i

terreni non ancora edificati.

Ammesso che il mapp. no. 4 sia da annoverare nella categoria dei buoni terreni

edilizi, è tuttavia impensabile che alle date determinanti (ossia nel 1999 e

nel 2005) potesse raggiungere il valore preteso dall’espropriato a titolo di

indennità (fr. 900.- il mq).

Anzitutto perché le transazioni che il proprietario ha evocato a sostegno

(mapp. no. 707 di __________ e no. 111/142 di __________) non costituiscono,

per i motivi già enunciati, un’adeguata base valutativa.

Secondariamente perché, al di là delle peculiarità menzionate, non sussistono

ulteriori elementi di ponderazione idonei ad accrescere il valore del terreno

rispetto alle quotazioni medie ritenute oggettivamente valide per il

comprensorio alle date determinanti.

In particolare non può essere riconosciuto alcun effetto rivalutante ai

benefici indotti dalla galleria, specie in punto alle facilitazioni d’accesso

che ne conseguiranno, poiché le plusvalenze determinate dall’opera sono irrilevanti

ai fini dell’estimo (art. 12 cpv. 2 Lespr.; Hess/Weibel, op. cit., ad

art. 19 no. 70, ad art. 20 no. 8).

Quanto ad un utilizzo più proficuo del terreno, esso è da tener presente solo a

condizione che alla data determinante apparisse lecito e verosimile oltre che

concretamente attuabile in un prossimo avvenire; una prospettiva di miglior uso

teorica o fondata su vaghe speranze non è sufficiente (art. 12 cpv. 1 Lespr.; Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 56 ss, 78; DTF 129 II 470 c. 6.1 e rinvii). In

concreto una tale eventualità è senz’altro da escludere poiché l’espropriato

non poteva ragionevolmente contare con una possibilità di sfruttamento più

vantaggiosa di quella offerta dal PR vigente, perlomeno non sulla base del

progetto di riqualifica del comparto Cassarate tracciato nel Masterplan NQC. Tale

nuovo progetto urbanistico – premiato nell’ottobre del 2004 e consolidato nel

maggio del 2005 – assegnava il mapp. no. 4 ad un’area B3 a destinazione

terziaria, commerciale, direzionale e abitativa con indice di sfruttamento

compreso fra 1,5 e 2 ed altezze medie di 30 ml aumentabili fino ad un massimo di 60 ml (cfr. Masterpaln NQC, p. 20 e 21); parametri, questi, che sono di gran lunga

superiori a quelli ammessi dal PR comunale. Tuttavia il Masterplan non era

altro che una base di lavoro ben lungi dal sancire un assetto definitivo. Quest’ultimo

si avrà soltanto con l’approvazione del PR-NQC che, nell’iter pianificatorio, ha

superato solo nel corso del 2008 la fase di adozione da parte dei legislativi

comunali ed ha formato oggetto di 15 ricorsi. Di conseguenza, se nel 1999 un

miglior uso non era nemmeno immaginabile, all’inizio del 2005 si trattava di

un’ipotesi tutt’altro che concreta ed attuabile a breve scadenza ma piuttosto ancora

assai fragile, troppo per poter costituire motivo di rivalutazione.

In conclusione l’indennità per il mapp. no. 4 è perciò fissata in fr. 390.- il

mq per l’espropriazione materiale e formale di mq 2574 al 10.3.1999, ed in fr.

450.

- il mq per la espropriazione formale di mq 201 al 1°.1.2005.

6.

Occupazione temporanea

L’occupazione temporanea è un provvedimento che, in ambito espropriativo,

concorre all’attuazione dell’opera ed è normalmente dettato da necessità di

cantiere; concluso l’intervento il sedime è da restituire ripristinato al

proprietario. La relativa indennità è intesa a compensare il danno effettivo

per il proprietario derivante dalla limitazione d’uso del bene, salvo che egli

renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109

Ib 273).

Di regola l’indennità annua riconosciuta

nella prassi per terreni edificabili ammonta a fr. 0.50 il mq (TE sott.

2.3.1999

in re Stato del Cantone Ticino/G.; TRAM 24.4.2008 N.

50.2006

In concreto il provvedimento colpisce una superficie di mq 253 per la quale attualmente

non può essere formulata alcuna ipotesi realistica di miglior uso (un presunto

reddito teorico non basta), cosicché il risarcimento rivendicato (fr. 30.- il

mq) è ben lungi dall’essere giustificabile.

Di conseguenza l’indennità di fr. 1.- il mq offerta dall’ente espropriante, che

supera i canoni giurisprudenziali ed è quindi favorevole, può essere

confermata.

7.

Svalutazione della frazione residua

7.1

L’espropriato lamenta una svalutazione della frazione residua in

ragione sia del potenziale edilizio ridotto per effetto dell’espropriazione, sia

degli inconvenienti di natura estetica, urbanistica ed ambientale dipendenti

dalla vicinanza dell’opera stradale. Per questo motivo rivendica un’indennità

di fr. 450.- il mq.

7.2

L’indennità espropriativa deve comprendere tutti i pregiudizi

derivanti all’espropriato in seguito all’estinzione o alla limitazione dei suoi

diritti ed in particolare, nel caso di espropriazione parziale, anche l’eventuale

svalutazione della frazione residua, beninteso a condizione che tra

l’intervento espropriativo e la svalutazione sussista un nesso di causalità

(art. 11 let. b Lespr.).

Stando alla giurisprudenza un deprezzamento

potrebbe essere ravvisato qualora l’espropriazione compromettesse l’uso del terreno,

e cioè se la superficie risultasse ridotta o deformata al punto da non poter

più essere sfruttata razionalmente, oppure qualora il terreno fosse privato di vantaggi che

influiscono sul suo valore e che verosimilmente avrebbe conservato se non fosse

intervenuta l’espropriazione, segnatamente se perdesse un’importante area di

sfogo o uno schermo protettivo contro le immissioni nocive provenienti dal

vicinato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192; DTF 129 II 426

c. 3.1.2; RDAT II-1994 no. 63 c. 5.1, II-1998 no. 27 c. 3.1).

7.3

L’espropriato ascrive la svalutazione del fondo anzitutto alla diminuzione

della superficie utile. A suo avviso, da un lato, essa rende la proprietà commercialmente

meno interessante nell’ottica sia dell’uso ammesso sia della redditività e,

dall’altro, comporta una riduzione delle possibilità di sfruttamento essendo

queste condizionate dalla linea di arretramento e dall’obbligo del rispetto

delle distanze.

L’intervento espropriativo scorpora dal mapp. no. 4 una porzione consistente di

sedime edificabile potenzialmente predisposto alla produzione di un reddito. Si

tratta di un sacrificio incontestabile che tuttavia è compensato con l’indennità

al valore edilizio pieno.

La questione se la parte residua subisca un pregiudizio al punto da risultare

svalutata, va risolta verificando se permangano possibilità d’uso sensate.

Difatti, giacché la garanzia della proprietà non assicura al privato la facoltà di edificare in

maniera ottimale per trarne il massimo vantaggio, per determinare il potenziale

edilizio residuo, occorre attenersi al concetto di sfruttamento razionale vale

a dire a quelle che, secondo il buon senso ed in base a contingenze oggettive,

sono le prospettive d’uso ragionevoli del terreno, prescindendo da teorici

propositi affaristici o addirittura speculativi (Hess/Weibel, op. cit.,

ad art. 19 no. 192; Riva, op. cit., no. 165-166; DTF 114 Ib 121 c. 6b e

rinvii).

La zona di appartenenza del mapp. no. 4 è predisposta ad un uso misto

artigianale e industriale; ciò significa che non necessariamente l’edificazione

richiede aree di ampio respiro e che anche una superficie che in estensione non

risponde a canoni ottimali può essere sfruttata secondo criteri razionali e

finanziariamente ragionevoli. La frazione residua al mapp. no. 4 raggiunge una

superficie di mq 2400 (mq 5175 – mq 2775), senz’altro sufficiente nell’ottica

della sua destinazione, è di forma regolare e dispone lungo tutto il lato

settentrionale di un ampio fronte stradale; inoltre, essendo inedificata, ha il

vantaggio di non subire quelle limitazioni tecniche o architettoniche che

condizionano invece i fondi già occupati da costruzioni preesistenti. Anche

applicando le distanze minime di ml 6 dai confini privati (art. 48 NAPR) e di

ml 4 dalla strada comunale (art. 18 NAPR), le potenzialità edificatorie di zona

possono essere raggiunte.

Sotto il profilo edilizio una svalutazione non è dunque ravvisabile.

7.4

Secondo l’espropriato il deprezzamento della proprietà è

determinato anche dall’opera stessa la cui immediata adiacenza causa gravi inconvenienti

di natura estetico-urbanistica oltre che immissioni moleste.

A questo proposito va osservato anzitutto che se l’impatto architettonico e le

emissioni ambientali prodotte da un impianto stradale possono, a seconda dei

casi, rivelarsi pregiudizievoli per una proprietà a carattere residenziale,

viceversa normalmente non sembrano costituire un fattore negativo nella

formazione del prezzo di un terreno votato all’industria ed all’artigianato; anzi,

come precedentemente evidenziato, per questa tipologia di terreni la vicinanza

alle principali vie di comunicazione rappresenta piuttosto un fattore rivalutante.

Ciò detto la tesi dell’espropriato trascura comunque che l’indennità ai sensi

dell’art. 11 let. b Lespr. è dovuta solo se il danno dipendente dalla

svalutazione è una conseguenza diretta dell’espropriazione e non dell’opera (DTF

129.

II 426 c. 3.1.2). Deve trattarsi, cioè, di un pregiudizio che il

proprietario avrebbe evitato se non fosse stato privato dei diritti espropriati

(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 20, 185).

Quand’anche si ammettesse che il nuovo impianto stradale possa apparire

imponente ed ingombrante dal profilo estetico-urbanistico e che possa comportare

immissioni di varia natura – dalla formazione di zone d’ombra sui fondi

limitrofi ad un cambiamento delle condizioni ambientali per effetto di disturbi

fonici ed atmosferici – nell’ottica del diritto espropriativo si tratta di inconvenienti

la cui causa principale va individuata, semmai, nell’opera stradale e non

nell’espropriazione. In altre parole il pregiudizio si produrrebbe comunque

anche se il fondo non fosse colpito da espropriazione formale, con la

conseguenza che tra l’asserito minor valore e l’intervento espropriativo non

sussiste alcun nesso di causalità.

7.5

Tutto ciò considerato non può essere riconosciuta alcuna indennità

per titolo di svalutazione.

8.

Espropriazione dei diritti di vicinato

8.1

L’espropriato rivendica un’indennità per espropriazione formale dei

diritti di vicinato, e precisamente la rifusione del danno dipendente da

immissioni ambientali moleste eccessive causate dalla realizzazione dell’opera.

La domanda, inizialmente riferita alle immissioni prodotte sia in sede di

cantiere che in fase di esercizio della galleria (cfr. notifica 7.10.2003), finalmente

è stata limitata alle sole immissioni conseguenti all’apertura della galleria (cfr.

scritto 21.11.2008 e verbale di udienza finale del 18.3.2009). La pretesa, che

non è quantificata, è riferita ai mapp. no. 4 e 9, quest’ultimo sempre di

proprietà __________, ubicato all’angolo tra __________ e la strada al mapp.

no. 5.

8.2

Secondo la giurisprudenza, se lo sfruttamento di un’opera pubblica,

al cui proprietario (ente pubblico) compete il diritto di espropriare, genera

immissioni eccessive inevitabili o che potrebbero essere evitate ma con una

spesa sproporzionata, ai mezzi di difesa del vicino offerti dal diritto privato

(art. 679 CC) si sostituiscono i diritti sanciti dalla Legge federale di

espropriazione, la quale prevede espressamente all’art. 5 che, tra gli altri,

possano formare oggetto di espropriazione formale anche i diritti risultanti

dalla proprietà fondiaria in materia di rapporti di vicinato. Il vicino potrà

quindi rivendicare un’indennità se l’uso conforme di un’opera pubblica (sia

essa stradale, ferroviaria o aeroportuale) implica immissioni eccessive ai

sensi dell’art. 684 CC, e cioè tali da provocare un danno cumulativamente speciale,

grave ed imprevedibile (DTF 117 Ib 18 c. 2b, 123 II 490 c. 7, 128 II 331

c. 2.1; TRAM 2.9.2002 N. 50.2001.00022; Bovay, L’expropriation

des droits de voisinage, 2000, p. 156 ss).

Di regola la questione a sapere se un’opera stradale generi immissioni eccessive

tali da legittimare un’indennità, è valutabile solo dopo la sua messa in

esercizio (cfr. DTF 118 Ib 205 c. 8b).

Di conseguenza la pretesa dell’espropriato appare prematura per l’ovvia ragione

che l’opera ancora non è sfruttata conformemente alla sua destinazione, e

dunque in questa sede non può essere accertato se cagioni immissioni

indennizzabili. Lo scenario futuro prevedibile ad opera compiuta è stato invero

verificato dalle autorità competenti – anche da questo Tribunale – nell’ambito

dell’esame d’impatto ambientale, tenendo conto, peraltro, delle condizioni

ambientali che già da tempo sono assai precarie per il traffico intenso su __________

(cfr. TE 26.8.2004 c. 6.4). Tuttavia, trattandosi di proiezioni basate su dati

teorici, le reali ripercussioni dell’opera saranno verificabili concretamente

solo in futuro.

Le azioni dipendenti dai diritti di vicinato restano quindi riservate e l’espropriato

potrà avvalersene, se del caso, dopo l’entrata in funzione dell’impianto.

9.

Altri pregiudizi

9.1

L’espropriato sollecita un’indennità per inconvenienti di fr.

300'000.- comprensiva sia dei costi sostenuti per la sistemazione del terreno e

l’elaborazione di progetti vanificati con i vincoli istituiti dal Cantone, sia

del mancato reddito dipendente dall’impossibilità di edificare il terreno.

9.2

A norma dell’art. 11 let. c Lespr. l’indennità comprende il

corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato, in quanto

siano prevedibili, nel corso ordinario delle cose, come conseguenza dell’espropriazione.

Trattandosi di un’indennità a carattere complementare, il danno è risarcibile

solo nella misura in cui il diritto ad una piena indennità non fosse già

soddisfatto con la rifusione dell’intero valore venale (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 196, 197 e 200; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,

Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, no. 1184).

9.3

E’ principio giurisprudenziale acquisito che il proprietario debba

assumersi – senza possibilità di rimborso – le spese di progettazione inerenti

il suo fondo, tanto nel caso in cui il progetto fosse respinto perché non

conforme alle vigenti norme edilizie, quanto nell’ipotesi di una modifica del

diritto edilizio dopo l’introduzione della domanda di costruzione; ciò perché il

proprietario non può pretendere che uno specifico regime edilizio resti

immutato. Un’eccezione è data solo qualora la domanda di costruzione avesse

determinato l’ente pubblico a modificare i parametri edilizi per ostacolare di

proposito il proprietario, oppure se quest’ultimo, prima dell’inoltro della

domanda di costruzione, avesse ottenuto precise garanzie circa il mantenimento

delle vigenti norme edilizie ed avesse quindi affrontato i costi di

progettazione contando, in buona fede, con l’edificabilità del terreno (DTF

108.

Ib 357 c. 4b/aa, 117 Ib 500 c. 7b, 119 Ib 237 c. 4a).

In concreto i requisiti dell’eccezione non sono adempiuti. In particolare non

risulta che le autorità comunali abbiano mai fornito al proprietario

assicurazioni formali di immutabilità dei parametri edilizi vigenti, e tanto

meno che abbiano manifestato l’intenzione di impedire l’edificazione del mapp.

no. 4; intenzione che nemmeno può essere imputata al Cantone. E’ inoltre certamente

escluso che i vincoli imposti nel 1994 e nel 1999 abbiano esplicato un

qualsiasi effetto anticipato sul progetto edilizio commissionato nel 1992. Vero

è che quest’ultimo, peraltro presentato non ai fini dell’ottenimento immediato di

un permesso di costruzione bensì per una verifica preliminare di conformità,

non ha retto all’esame semplicemente perché in taluni punti si è rivelato

inconciliabile con le disposizioni del PR vigente (cfr. osservazioni dello

studio __________ del 15.9.1992 nell’incarto trasmesso dal Municipio di __________

con scritto 31.10.2008).

Pertanto non vi è alcun motivo per riconoscere il rimborso delle spese di

progettazione e per la sistemazione del terreno.

9.4

L’indennità per inconvenienti può includere il risarcimento di un

mancato guadagno purché si tratti di un introito che sarebbe sicuramente stato

conseguito senza l’evento espropriativo o che perlomeno era attendibile in un

prossimo futuro. Il requisito dell’attendibilità è da interpretare restrittivamente:

una semplice probabilità o speranza di guadagno fondate su considerazioni

congiunturali ed economiche o su previsioni future senza basi precise non

bastano a legittimare un indennizzo (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19

no. 197; Wiederkehr, op. cit., p. 105; DTF 103 Ib 294 c. 1b).

In concreto, a fronte di un progetto che in definitiva è rimasto un semplice

studio di fattibilità mai approfondito, è certamente escluso che il

proprietario potesse preventivare un reddito certo; perciò non può

ragionevolmente essere ammesso che l’asserito mancato guadagno fosse

attendibile nell’immediato futuro e tanto meno che sarebbe stato sicuramente

conseguito.

In ogni caso, a prescindere da tale osservazione, è palese che non sussiste

alcun nesso di causalità tra il mancato conseguimento di un reddito negli anni

’90 ed il procedimento di espropriazione formale avviato nel 2003. A torto l’espropriato imputa l’asserito pregiudizio all’impossibilità di edificare il terreno

conseguente ai vincoli disposti dal Cantone (e quindi sostanzialmente

all’espropriazione materiale), poiché gli effetti preclusivi di quest’ultima sono

già stati riconosciuti e compensati con la relativa indennità.

Di conseguenza, anche sotto questo profilo, la richiesta di indennizzo non può

essere accolta.

10.

Interessi

Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale fissato

dal Tribunale federale amministrativo.

Sull’indennità per espropriazione materiale e formale di mq 2574 gli interessi decorrono

dal momento in cui il proprietario ha manifestato in modo inequivocabile

l’intenzione di farsi risarcire (DTF 120 Ib 465 c. 5d, 125 II 1 c. 3b/aa).

Posto che una tale volontà può essere desunta, tenuto conto del principio della

buona fede, dallo scritto del 5.2.2001, gli interessi sono conteggiati come segue:

- del 4.5% dal 5.2.2001 al 31.8.2002

- del 4% dal 1°.9.2002 al 30.4.2003

- del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi

Sulle indennità per espropriazione formale gli interessi decorrono invece dalla

data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), vale a

dire dal 1°.1.2005 in poi al saggio usuale del 3.5%.

11.

Tassa di giustizia, spese e

ripetibili

Le spese di procedura sono interamente a carico dell’ente espropriante che è tenuto,

inoltre, a versare all’espropriato un’equa indennità per titolo di ripetibili (art.

73.

cpv. 1 Lespr.). Per il conteggio delle ripetibili nei procedimenti

espropriativi ordinari, il valore litigioso non è determinante e la tariffa

professionale degli avvocati non è direttamente applicabile (RDAT I-1992

no. 62). Piuttosto le ripetibili vanno commisurate all’assistenza

effettivamente prestata dal legale per l’adempimento del suo mandato, e cioè tenendo

conto della diligenza dimostrata e del tempo impiegato come pure della durata e

delle difficoltà della causa (RDAT II-1994 no. 66; TRAM 5.2.2009

N. 50.2008.4 in re V.).

In concreto si è trattato di un contenzioso articolato ed impegnativo

protrattosi per alcuni anni, nell’ambito del quale l’avv. __________ ha

indubbiamente offerto una consulenza adeguata e difeso gli interessi dell’espropriato

con la dovuta diligenza. Considerate le esigenze legate allo studio della

pratica, la stesura dell’opposizione scrupolosamente motivata, la

partecipazione alle udienze di rito, le conferenze e la corrispondenza

(conseguenti anche al riesame delle problematiche inerenti l’ampliamento

dell’espropriazione ed i diritti di vicinato), appare equo ritenere che il

legale abbia dedicato 31 ore all’incarto. Di conseguenza l’indennità di

patrocinio è fissata in fr. 7'750.- corrispondenti a 31 ore lavorative a fr.

250.

- l’ora.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà all’espropriato le

seguenti indennità per il mapp. no. 4 di __________:

1.1

fr. 390.- il mq per l’espropriazione materiale e formale di mq 2574, oltre interessi

ai seguenti saggi annui:

- del 4.5% dal 5.2.2001 al 31.8.2002

- del 4% dal 1°.9.2002 al 30.4.2003

- del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi

1.2

fr. 450.- il mq per l’espropriazione formale di mq 201

fr. 1.- il mq/annuo per l’occupazione temporanea di mq 253

oltre interessi al saggio usuale del 3.5% dal 1°.1.2005.

2.

La richiesta di indennità per titolo di

svalutazione della frazione residua è respinta.

3.

La richiesta d’indennità per espropriazione formale

dei diritti di vicinato è respinta.

4.

richiesta di indennità per inconvenienti è respinta.

5.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.-

sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di versare all’espropriato

fr. 7'750.- per ripetibili.

6.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

7.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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