20.2004.43-21

Espropriazione formale parziale - fondo parzialmente gravato da un vincolo di PR - sito inquinato

30 aprile 2009Italiano63 min

Source ti.ch

Fatti

i procedimenti espropriativi che colpiscono le proprietà confinanti, per non

compromettere l’adozione del PR-NQC (cfr. TE ordinanza di sospensione 26.2.2007

inc. no. 20.2004.43-5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14).

1.4. Tra le proprietà colpite da espropriazione nel comparto Cassarate figurano

i mapp. no. 14 di __________ e no. 372 di __________, appartenenti in

comproprietà a __________ in ragione di 1/3 ciascuno, invasi dal tracciato

della A1100.

Stando alle tabelle pubblicate i fondi sono oggetto di espropriazione definitiva

totale contro versamento di un’indennità di fr. 450.- il mq, salvo che per 37

mq del mapp. no. 372 descritti come inedificabili e per i quali è proposta

un’indennità di fr. 30.- il mq. Sempre in base alle tabelle l’espropriazione

comporta anche la demolizione dei 2 stabili ai sub. A e B del mapp. no. 372 per

i quali non è offerto alcun risarcimento.

I proprietari hanno preso posizione sull’intervento espropriativo con memoria

del 7.10.2003. Riassunta la situazione dei mapp. no. 14 e 372 e posto l’accento

sui pregiudizi subiti dalle proprietà a dipendenza dei vincoli pianificatori

istituiti negli anni ’90, gli espropriati hanno avanzato le seguenti pretese di

indennizzo completate con gli interessi al 5% a decorrere dal 3.9.1990:

- fr. 2'660’800.- per le superfici espropriate, compresa quella di ca. mq 37 definita

come non edificabile (pari a fr. 800.-/mq)

- fr. 37'481.40 per la rimozione di materiale

- fr. 41’250.-/annui quale perdita dei proventi da locazione a far tempo dalla

disdetta e fino al pagamento integrale dell’indennità

All’udienza di conciliazione dell’11.2.2004, risoltasi negativamente, l’ente

espropriante ha comunicato una modifica parziale della tabella e del piano di

espropriazione.

L’ente espropriante ha quindi commissionato un’indagine tecnica preliminare intesa

a verificare le condizioni del suolo ai mapp. no. 14 e 372, indagine estesa pure

al confinante mapp. no. 13 di __________ di proprietà di __________. Il

conseguente rapporto, che evidenzia la presenza di sostanze inquinanti nei

terreni, è stato consegnato il 26.4.2005. Ad esso è seguito un sopralluogo,

esperito il 14.7.2005, ed un ulteriore incontro informale tra le parti il

16.8.2005 in occasione del quale, di comune accordo, esse hanno fissato la data

dell’anticipata immissione in possesso per il 16.8.2005 e definito, sulla base

di un progetto di risanamento, le modalità delle opere di scavo e di bonifica

del terreno (cfr. lettera AISN 19.8.2005 e doc. allegati). Il 27.3.2006, a

risanamento eseguito, l’ente espropriante ha trasmesso il rapporto di sintesi

indicante il quantitativo di materiale asportato ed i costi dell’intervento.

Il 3.4.2007 ha avuto luogo un’udienza essenzialmente intesa a riassumere la

situazione in esito al risanamento ed all’aggiornamento della tabella

pubblicata in base alla quale l’espropriazione avviene finalmente alle seguenti

condizioni e con deduzione dall’indennità dei costi di risanamento di fr.

56'588.20:

mapp. no. 14 (espropriazione parziale):

- fr. 450.- il mq per l’espropriazione definitiva di mq 231

- fr. 1.- il mq/anno per l’occupazione temporanea di mq 10

mapp. no. 372 (espropriazione totale):

- fr. 450.- il mq per l’espropriazione definitiva di mq 2589

- fr. 30.- il mq per l’espropriazione definitiva di mq 37

Le indennità sono state discusse all’udienza del 22.10.2008; in proposito è

sufficiente rilevare che la pretesa per danni dipendenti da locazione è stata

ridotta e che i costi di demolizione degli stabili al mapp. no. 372 (fr.

22'000.-) sono concordemente stati suddivisi in ragione di metà per parte; per

il resto le parti hanno sostanzialmente ribadito le rispettive posizioni

contestando quelle avverse, dando atto, peraltro, dell’avvenuto versamento di

un acconto sull’indennità di fr. 955’000.-.

Terminata l’istruttoria, le parti sono comparse al dibattimento finale del 18.3.2009

ed hanno prodotto ciascuna una memoria conclusiva scritta. Gli espropriati

hanno così rinnovato le seguenti richieste:

- fr. 800.- il mq per le superfici espropriate

- fr. 30'000.-/annui quale perdita dei proventi da locazione a far tempo dalla

disdetta e fino al pagamento integrale dell’indennità

- fr. 37'481.40 per la rimozione di materiale

- fr. 10'714.70 quale rimborso delle spese per la vigilanza esercitata sul

risanamento

- addebito dei costi di risanamento di fr. 56'588.20 all’ente espropriante

- fr. 9'975.10 per contributi di costruzione delle canalizzazioni a carico del

mapp. no. 372

L’ente espropriante, dal canto suo, ha confermato la tabella di espropriazione

contestando integralmente le restanti pretese avanzate dagli espropriati.

1.5. Nelle more della procedura la parte rimanente del mapp. no. 14 (di mq

469) è stata ceduta ad __________ (cfr. d.g. 9892 del 2.5.2007). Trattandosi

della porzione rimasta esclusa dall’intervento espropriativo, la questione non

è di rilievo ai fini del presente giudizio.

1.6. Gli espropriati sono anche comproprietari, in ragione di una quota

di ¼, della strada coattiva al mapp. no. 15 (mq 324). La particella è oggetto

di occupazione temporanea per mq 40 contro versamento di fr. 1.- il mq/annui,

indennità che gli espropriati hanno accettato. Il relativo procedimento è

quindi stato chiuso mediante decreto di stralcio separato del 13.10.2008 (cfr.

inc. no. 20.2004.43-20).

2.L’intesa raggiunta dalle parti sull’indennità per occupazione

temporanea e sui costi di demolizione, risultante dallo scritto 1°.6.2007 e dal

verbale di udienza del 22.10.2008, si configura come accordo espropriativo che

ha forza di decisione (art. 43 e 44 Lespr.) e che solleva questo Tribunale

dalla relativa decisione di merito.

3.I mapp. no. 14 di __________ e 372 di __________ sono due terreni piani

che formano un’unità economica e funzionale urbanizzata ed accessibile da Via __________

attraverso la strada coattiva al mapp. no. 15.

Il mapp. no. 372 (mq 2626) è di conformazione grossomodo rettangolare e, prima

di essere occupato dall’ente espropriante, era parzialmente edificato con due

capannoni adibiti ad officina meccanica e magazzino. La superficie restante era

utilizzata, insieme al mapp. no. 14 (mq 700) come posteggio e per il deposito

di materiale (cfr. documentazione fotografica).

I terreni sono gravati da servitù varie (in parte reciproche) ed il mapp. no.

372 anche da un onere di usufrutto.

4.L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena

indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto

dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito

le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo,

senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht

des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

Per la valutazione dell’indennità per espropriazione formale è decisiva la data

dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella di emissione del

giudizio di estimo (art. 19 Lespr.).

Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale, e

quindi avesse perso la componente edilizia per effetto di un provvedimento

pianificatorio, la data decisiva coincide invece con l’entrata in vigore del

vincolo che ne è alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194;

DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).

E circostanza nota e confermata dai

documenti assunti agli atti, che nel

corso degli anni ’90 i mapp. no. 14 e 372 sono stati colpiti da vincoli di

inedificabilità istituiti dal Cantone in funzione della costruzione della

galleria Vedeggio-Cassarate. Per individuare il dies aestimandi, occorre dunque

accertare preliminarmente se tali restrizioni abbiano dato luogo ad

espropriazione materiale.

5.Espropriazione materiale

5.1. L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua

intrinseca connotazione privativa, si avvera per effetto di un’ingerenza particolarmente

grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un fondo tale da minare

le prerogative insite nel diritto proprietà – specie quella di edificare –

oppure per effetto di un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio

della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad

indennizzo a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che l’area

colpita da restrizione sia edificabile o quantomeno possa esserlo

nell’immediato futuro. In altre parole occorre che con l’instaurazione del

vincolo il proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior uso

del fondo (Riva, op. cit., no. 123-134; DTF 131 II 151 c. 2.1 e

rinvii; RDAT 1990 no. 67 e 85, I-1991 no. 68, I-1992 no. 49).

Il verificarsi di una un’espropriazione materiale va accertato alla data di

entrata in vigore del provvedimento pianificatorio che ha definitivamente

sancito la restrizione (DTF 132 II 218 c. 2.4 p. 222).

5.2. Con risoluzione del 16.11.1976 il Consiglio di Stato ha approvato

il primo PR di __________, tuttavia invitando il Comune a provvedere alla

pubblicazione delle varianti scaturite dalla procedura di approvazione (cfr. ris.

16.11.1976 dispositivo 3). In quell’ambito la part. no. 14 era stata assegnata

alla zona residenziale-artigianale RAr5.

Il Municipio ha poi deciso di soprassedere a detta pubblicazione optando invece

per la rielaborazione integrale della pianificazione comunale tenuto conto sia

delle modifiche decretate dal Consiglio di Stato sia di ulteriori scelte

comunali. Questa operazione di riesame è sfociata nel vigente PR che il

Consiglio di Stato ha approvato il 10.3.1987 dichiarandolo completo e conforme

alle esigenze poste dalla LPT (cfr. ris. 10.3.1987 p. 9). Esso attribuisce la

part. no. 14 alla zona artigianale-commerciale AR/CO.

Il PR di __________ approvato il 22.5.1985, anch’esso in applicazione della

LPT, in esito alla revisione totale di un precedente piano del 1970, assegna la

part. no. 372 alla zona industriale-artigianale IAr salvo una superficie minima

di ca. 37 mq posta nell’angolo sud/est che è invece gravata da un vincolo

stradale (cfr. ris. 22.5.1985 e piano delle zone). Con ciò è stato confermato

l’assetto provvisorio precedentemente disposto con il piano della zone

edificabile e delle zone di pianificazione adottato dallo stesso Comune di __________

nel 1980 che già includeva la part. no. 372 nella zona edificabile (cfr.

piano).

E’ quindi indubbio che, in base alla vigente pianificazione comunale, i due

terreni hanno carattere edilizio.

5.3. In applicazione del decreto esecutivo sull’ordinamento provvisorio

in materia di pianificazione del territorio del 29.1.1980 (DEPT), il 3.9.1990

il Dipartimento dell’ambiente ha pubblicato una zona di pianificazione

cantonale, valida per 3 anni, con oggetto il Piano della Stampa ed in

particolare i Comuni di Cadro, Canobbio e Davesco-Soragno finalizzata a non

pregiudicare lo studio in atto del Piano di utilizzazione cantonale (PUC) che

si proponeva di approfondire il tema della sicurezza contro possibili alluvioni

e di riordinare e risanare il comprensorio dal profilo urbanistico-ambientale

valorizzandone il potenziale quale area di servizio della regione urbana di

Lugano (cfr. scheda descrittiva).

Questa zona, che il Consiglio di Stato ha prorogato fino al 1°.9.1995 (ris.

16.8.1993), non includeva i mapp. no. 14 di Canobbio e 372 di Porza (cfr.

piano).

5.4. Un’altra zona di pianificazione, con validità di 5 anni, è stata

adottata dal Consiglio di Stato con risoluzione del 12.4.1994 e pubblicata il

successivo 2.5. Lo scopo era di garantire il controllo dei fondi coinvolti sia negli

studi vertenti sull’attuazione della fase prioritaria del PTL, sia in quelli

concernenti il completamento degli obiettivi pianificatori ed il conseguente

aggiornamento delle schede di PD inerenti lo stesso PTL (cfr. scheda

descrittiva).

Tra i territori assoggettati alla zona di pianificazione in diversi comuni,

figurava anche il settore di Trevano-Rèsega nel quale, conformemente all’art.

63 LALPT, è stato vietato ogni intervento che rendesse più ardua la

pianificazione dell’utilizzazione (cfr. scheda descrittiva e piano). Tale

settore includeva anche i mapp. no. 14 di __________ e 372 di __________ che sono

così stati colpiti con un vincolo limitativo che ne precludeva l’edificazione. Il

ricorso interposto dai proprietari dinanzi al Tribunale della pianificazione è

stato respinto con sentenza del 13.12.1995 (doc. C).

Configurandosi come provvedimento provvisorio ai sensi dell’art. 57 let. a

LALPT, la limitazione dipendente dalla zona di pianificazione non era idonea a

generare espropriazione materiale. Difatti, secondo la giurisprudenza, solo i

provvedimenti definitivi di durata illimitata possono raggiungere l’intensità

di un’espropriazione materiale, mentre quelli temporanei di 5, 10 o anche 15

anni, salvo circostanze del tutto particolari di regola non sono indennizzabili

(Riva op. cit., no. 107-108, 176-177; DTF 109 Ib 20 c. 4a, 120 Ib

465 c. 5e p. 473; Catenazzi, Rinuncia al vincolo pianificatorio e

retrocessione del bene espropriato, in Il ticino e il diritto, CFPG 1997, p.

217 no. 5).

5.5. L’atto che ha definitivamente sancito l’inedificabilità dei mapp.

no. 14 e 372 è il PG elaborato dalle autorità cantonali in funzione della

costruzione della galleria Vedeggio-Cassarate e delle opere annesse ai due

portali. Approvato dal Gran Consiglio con decreto legislativo del 10.3.1999, il

piano è stato pubblicato dal 26.5 al 25.6.1999 (cfr. sentenza 26.8.2004 c. B e

D). I ricorsi interposti dai proprietari dinanzi al Tribunale della

pianificazione ed al Tribunale federale sono stato respinti con sentenze del 14.12.2001

e del 17.9.2002 (doc. D, E).

A norma della Legge sulle strade, nella versione in vigore dal 15.3.1995 al

31.12.2006, nel contesto della pianificazione di opere stradali il PG era

parificato ad un PR (art. 12 cpv. 2 e 13 vLstr.); esso rappresentava infatti la

pianificazione particolare di carattere operativo ed era lo strumento che,

oltre a riservare il terreno necessario per la futura costruzione di strade

(art. 11 Lespr.), sanciva la pubblica utilità delle opere previste e

determinava il diritto di espropriazione (cfr. sentenza TE 26.8.2004 c. 1; Messaggio

no. 4275 del 6.7.1994 concernente la modifica della LALPT del 23.5.1990, della

Lstr. del 23.3.1983 e della LE del 13.3.1991, p. 22; Malfanti,

Considerazioni sulle principali modifiche della legge cantonale sulle strade,

in RDAT I-1995 p. 269 ss, 272; TPT 30.7.2001 N. 90.99.38, 58-60, 65-66,

69).

In quanto assimilato ad un piano di utilizzazione cantonale, il PG era

configurabile come provvedimento pianificatorio definitivo atto, di principio,

a provocare espropriazione materiale.

5.6. Stando alle misurazioni richieste da questo Tribunale (cfr. scritto

9.10.2006), il PG ha vincolato mq 568 del mapp. no. 14 e mq 1535 del mapp. no.

372 quest’ultimo già edificato con i sub. A e B (cfr. piano prodotto con

scritto 15.11.2006); alla complementare linea di arretramento sono invece stati

assegnati, rispettivamente, mq 98 e mq 847. In sostanza, su tali basi, l’intera superficie è risultata inutilizzabile a fini edilizi privati.

Ciò considerato l’assetto pianificatorio disposto con il PG esclusivamente in

funzione della galleria, ha privato la proprietà della componente edilizia che

già le era riconosciuta a pieno titolo dai PR comunali, dando luogo ad un

dezonamento. Poco importa che fosse colpita da un precedente provvedimento

provvisorio, poiché quest’ultimo non può risolversi a danno degli espropriati (DTF

132 II 218 c. 2.4 p. 222). In proposito basti osservare che i fondi erano

assegnati, rispettivamente, alla zona artigianale-commerciale (mapp. no. 14) ed

alla zona artigianale-industriale (mapp. no. 372), che erano completamente

urbanizzati ed inclusi in un comprensorio largamente edificato; perciò, nulla

ostava alla loro edificazione.

Il vincolo non ha, invero, impedito che i sub. A e B al mapp. no. 372 fossero

ancora utilizzati provvisoriamente fino alla loro acquisizione da parte

dell’ente espropriante; tuttavia esso ha definitivamente precluso ai

proprietari non solo la possibilità di eseguire eventuali riattamenti (palesemente

suggeriti dalla vetustà degli edifici) ma anche e soprattutto di ricostruirli

sfruttando al meglio il potenziale edilizio, e di vendere liberamente la

superficie. Con ciò essi sono stati privati di alcune facoltà essenziali

dipendenti dal diritto di proprietà.

Se ne deve concludere che nel 1999 i mapp. no. 14 di __________ e 372 di __________

sono stati colpiti da espropriazione materiale; della conseguente indennità

risponde lo Stato in quanto autore e beneficiario del provvedimento

pianificatorio (art. 39 cpv. 2 Lespr.).

6.Valore venale

6.1. Quando un fondo è colpito prima da espropriazione materiale e poi da

espropriazione formale, di regola l’indennità dev’essere valutata separatamente

sulla base dei principi inerenti ciascun genere di espropriazione. Secondo la

giurisprudenza è possibile prescindere dalla doppia stima solo a condizione che

tra il momento dell’espropriazione materiale e quello dell’espropriazione

formale il valore residuo agricolo non abbia subito incrementi degni di nota (DTF

108 Ib 335 c. 4c; RDAT II-1997 no. 35 c. 3.1).

In concreto, essendo oramai acquisito che le quotazioni agricole in tutto il

Cantone sono costanti (RDAT II-1994 no. 64 c. 4; TRAM 6.10.2005

N. 50.2005.2), l’indennità per espropriazione materiale e formale sarà fissata

sulla base di una stima unica con valuta al 1999, data di entrata in vigore del

vincolo.

6.2. L’indennità espropriativa consta, in particolare,

dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) che

corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente

immobiliare avveduto potrebbe conseguire nell’ambito di una libera transazione

immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr,

Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de

droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base

al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita

ufficialmente registrati di preferenza negli anni immediatamente precedenti il

dies aestimandi e riferibili ad oggetti con possibilità di sfruttamento analoghe

a quelle del terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no.

80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT

II-1998 no. 27).

L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di

raffronto adeguato che costituisca una testimonianza valida quanto ragionevole

dell’andamento del mercato immobiliare. Non potendosi, tuttavia, porre esigenze

troppo severe al confronto, un’identità perfetta con gli oggetti paragonati non

è richiesta; in effetti di eventuali differenze – per posizione, estensione,

stato di urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto

mediante opportuni adeguamenti del prezzo. E’ anche possibile trarre spunto da

compravendite isolate, purché i prezzi di acquisto siano esaminati con cura e che

la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no.

48). Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al

di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già

edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono

nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di

compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no.

88).

Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di

miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1

Lespr.), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del

deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr.). Non è invece tenuto conto degli

aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente

espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr.).

6.3. Il Tribunale ha esperito come d’uso un’indagine a RF focalizzando

anzitutto le compravendite riferibili alle zone artigianali, industriali e

commerciali ubicate nell’area del portale orientale della galleria, vale a dire

nei Comuni di __________ e __________. L’esito si è tuttavia rivelato assai

deludente. Di conseguenza, onde disporre di un campione di raffronto il più

ampio possibile – naturalmente con riserva di puntuale adeguamento alla fattispecie

concreta – il sondaggio è stato esteso a tutte le transazioni con oggetto

terreni non edificati stipulate anche in altri Comuni del Luganese, e

precisamente sul __________ e sulla __________, il cui territorio è

contraddistinto dalla presenza relativamente omogenea di zone con possibilità

di sfruttamento analoghe. Accertamento, questo, che la giurisprudenza ammette

purché nella successiva valutazione i dati siano esaminati accuratamente e le

differenti caratteristiche siano compensate mediante opportune maggiorazioni o

diminuzioni (DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2008 no. 52 c. 4.1).

Al ventaglio di prezzi così ricavato sono infine state aggiunte le indennità

espropriative già definite nell’ambito del presente procedimento e quelle

riconosciute in altre sedi giudiziarie.

Complessivamente risultano dunque i seguenti valori.

Transazioni

Comune di __________

zona artigianale/industriale (AR/IN)

- fr. 381.03 il mq per il mapp. no. 59 (646 RT) di mq 1245, loc. __________

(iscr. a RF l’11.4.1997 al d.g. 1561). Il fondo consta di una superficie

boschiva di mq 64 di cui non è tenuto conto nel prezzo metrico;

zona artigianale/commerciale (AR/CO)

- fr. 322.19 il mq per i mapp. no. 16 (mq 5240) e 17 (mq 1094) di __________

loc. __________, ed i mapp. no. 373 (mq 1676) e 374 (mq 3629) di Porza loc. __________

(iscr. a RF il 7.7.2000 al d.g. 13427). Il mapp. no. 374 è edificato;

Comune di __________

Non sono state reperite transazioni nella zona industriale/artigianale IAr.

Comune di __________

zona artigianale/industriale (AR/I)

- fr. 586.85 il mq per il mapp. no. 249 di mq 1704, loc. Igia (iscr. a RF il

28.11.2000 al d.g. 24422). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di

un diritto di compera annotato il 21.12.1999;

- fr. 669.87 il mq per i mapp. no. 284 e 293 di complessivi mq 6240, loc. __________

(iscr. a RF il 25.2.2002 al d.g. 4488);

- fr. 200.- il mq per mq 18 scorporati dal mapp. no. 273 di mq 639, loc. __________

ed annessi alla strada al mapp. no. 285 (iscr. a RF il 18.7.2005 al d.g.

15742);

Comune di __________

zona commerciale/artigianale sud (CO/AR sud)

- fr. 465.- il mq per il mapp. no. 225 di mq 11502, loc. __________ (iscr. a RF

il 31.8.1999 al d.g. 17953/4). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera annotato il 31.12.1998 e prorogato il 31.5.1999;

- fr. 260.- il mq per il mapp. no. 224 di mq 7958, loc. __________ (iscr. a RF

il 31.8.1999 al d.g. 17955/6). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera annotato il 31.12.1998 e prorogato il 31.5.1999;

- fr. 656.30 il mq per il mapp. no. 725 di mq 2514, loc. __________ (iscr. a RF

il 1°.2.2005 al d.g. 2610). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di

un diritto di compera annotato il 10.6.2003;

Comune di __________

zona artigianale/industriale (AR/I)

- fr. 492.46 il mq per il mapp. no. 185 di mq 6701, loc. __________ (iscr. a RF

l’8.8.1996 al d.g. 20824);

- fr. 295.49 il mq per il mapp. no. 336 di mq 3215, loc. __________ (iscr. a RF

il 3.4.2000 al d.g. 6413). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di

un diritto di compera annotato il 25.10.1999 e prorogato il 18.1.2000;

zona artigianale/commerciale (AR/CO)

- fr. 170.94 il mq per il mapp. no. 172 di mq 468, loc. __________ (iscr. a RF

l’11.1.2001 al d.g. 534);

- fr. 126.05 il mq per il mapp. no. 287 di mq 3094, loc. __________ (iscr. a RF

il 13.1.2003 al d.g. 571);

Comune di __________

zona artigianale/commerciale/amministrativa (ACA)

- fr. 198.02 il mq per il mapp. no. 43 di mq 505, loc. __________ (iscr. a RF

l’11.12.2001 al d.g. 25850);

- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 148 di mq 2061, loc. __________ (iscr. a RF

il 22.5.2003 al d.g. 14023);

- fr. 250.94 il mq per il mapp. no. 67 di mq 2715, loc. __________ (iscr. a RF

il 7.8.2003 al d.g. 20831);

- fr. 589.67 il mq per il mapp. no. 188 di mq 3093, loc. __________ (iscr. a RF

il 24.7.2003 al d.g. 19627). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di

un diritto di compera annotato il 25.1.1999 poi modificato per una rettifica

del confine e nuovamente annotato il 6.7.2000;

- fr. 600.- il mq per i mapp. no. 189 e 1890 di mq 4452, loc. __________ (iscr.

a RF il 24.7.2003 al d.g. 19625). ). Il trapasso è avvenuto a seguito

dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 25.1.1999 poi modificato

per una rettifica del confine e nuovamente annotato il 6.7.2000;

- fr. 572.14 il mq per il mapp. no. 211 di mq 10791, loc. __________ (iscr. a

RF il 28.6.2005 al d.g. 14223). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera annotato l’11.5.2000;

- fr. 600.- il mq per il mapp. no. 2332 di mq 2337, loc. __________ (iscr. a RF

il 18.5.2005 al d.g. 10644). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di

un diritto di compera annotato il 3.4.2003;

Comune di __________

zona per l’attività lavorativa intensiva (AL-i)

- fr. 281.05 il mq per il mapp. no. 96 di mq 1722, loc. __________ (iscr. a RF

il 7.2.2001 al d.g. 2331);

- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 92 di mq 168, loc. __________ (iscr. a RF il

12.5.2003 al d.g. 13073);

Comune di __________

zona industriale/artigianale (IN 1)

- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 1170 di mq 2000, loc. __________ (iscr. a RF

l’8.11.2000 al d.g. 22723);

- fr. 455.94 il mq per i mapp. no. 483, 488 e 489 di complessivi mq 17040, loc.

__________ (iscr. a RF il 21.9.2001 al d.g. 19366). Non è tenuto conto nel

prezzo metrico della superficie stradale di mq 596 al mapp. no. 488. Nel

frattempo i fondi sono stati estinti e formano il nuovo mapp. no. 482;

- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 487 di mq 1854, loc. __________ (iscr. a RF

il 5.10.2001 al d.g. 20667);

- fr. 644.60 il mq per il mapp. no. 1195 di mq 4499, loc. __________ (iscr. a

RF il 25.7.2003 al d.g. 19668). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera annotato il 31.7.2002;

- fr. 600.- il mq per il mapp. no. 1084 di mq 1571, loc. __________ (iscr. a RF

il 23.9.2003 al d.g. 24649;

- fr. 420.- il mq per il mapp. no. 477 di mq 4326, loc. __________ (iscr. a RF

il 31.10.2005 al d.g. 25132). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera annotato il 30.3.2005;

zona industriale/artigianale (IN 2)

- fr. 276.94 il mq per i mapp. no. 428 e 1154 di complessivi mq 8305, loc. __________

(iscr. a RF il 13.1.2000 al d.g. 633);

- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 428 di mq 3416, loc. __________ (iscr. a RF

il 21.2.2000 al d.g. 3331);

- fr. 278.85 il mq per il mapp. no. 427 di mq 5408, loc. __________ (iscr. a RF

il 9.11.2000 al d.g. 22962);

Comune di __________

zona industriale Ja

- fr. 425.20 il mq per il mapp. no. 380 di mq 3175, loc. __________ (iscr. a RF

il 22.12.1995 al d.g. 34848). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera costituito il 29.5.1995;

- fr. 533.28 il mq per il mapp. no. 737 di mq 2344, loc. __________ (iscr. a RF

il 9.7.1998 al d.g. 14698);

- fr. 458.03 il mq per il mapp. no. 381 di mq 3788 e per una quota di

comproprietà di 3/21 sulla strada coattiva al mapp. no. 379, loc. __________

(iscr. a RF il 6.12.2001 al d.g. 25439);

- fr. 391.74 il mq per il mapp. no. 829 di mq 2808, loc. __________ (iscr. a RF

il 30.1.2002 al d.g. 2075);

- fr. 148.88 il mq per il mapp. no. 918 (mq 1272) di __________ loc. __________,

ed il mapp. no. 1205 (mq 34) di Bioggio (iscr. a RF il 2.8.2004 al d.g. 17507);

zona industriale Jb

- fr. 290.48 il mq per il mapp. no. 708 di mq 17385, loc. __________ (iscr. a

RF il 12.4.2000 al d.g. 7204). Il trapasso è avvenuto per aggiudicazione ad

asta pubblica;

Comune di __________

zona artigianale (AR)

- fr. 378.27 il mq per il mapp. no. 457 di mq 1177, loc. __________, compresa

una quota di 12/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453 (iscr. a RF il

18.10.1996 al d.g. 26663);

- fr. 361.89 il mq per il mapp. no. 213 di mq 2183, loc. __________ (iscr. a RF

l’11.12.1996 al d.g. 31498);

- fr. 388.93 il mq per il mapp. no. 455 di mq 2239, loc. __________, compresa

una quota di 22/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453 (iscr. a RF il

18.12.1997 al d.g. 31308);

- fr. 390.82 il mq per il mapp. no. 457 di mq 1177, loc. __________,

compresa una quota di 12/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453 (iscr. a RF

l’8.9.1997 al d.g. 21800);

- fr. 367.35 il mq per il mapp. no. 278 di mq 5121, loc. __________, compresa

una quota di 51/142 sulla strada coattiva al mapp. no. 453 (iscr. a RF il

4.8.1997 al d.g. 19129);

- fr. 443.25 il mq per il mapp. no. 302 di mq 6317, loc. __________ (iscr. a RF

il 3.10.2001 al d.g. 20383). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di

un diritto di compera annotato il 7.5.2001;

Comune di __________

zona artigianale/commerciale (AR/CO)

- fr. 320.- il mq per il mapp. no. 168 di mq 250, loc. __________ (iscr. a RF

l’8.7.2004 al d.g. 15481). Trattasi dell’acquisto da parte di un

comproprietario, che già deteneva una quota di ¼, dei restanti ¾ di proprietà;

zona artigianale/industriale (AR/IN)

- fr. 100.- il mq per il mapp. no. 343 di mq 524, loc. __________ (iscr. a RF

il 30.11.2005 al d.g. 27654). Il trapasso è avvenuto per aggiudicazione ad asta

pubblica;

Convenzioni stipulate dallo Stato del Cantone Ticino in vista della costruzione

del Park & Ride nel Comune di __________ (zona commerciale/artigianale

sud CO/AR)

- fr. 830.17 il mq per i mapp. no. 111 e 142 di complessivi mq 8432, loc. __________

(iscr. a RF il 1°.9.1995 al d.g. 21010);

- fr. 664.- il mq per i mapp. no. 113 e 114 di complessivi mq 3187, loc. __________

(iscr. a RF il 5.6.1998 al d.g. 11640); i terreni erano di proprietà del Comune

di __________

Indennità già definite nell’ambito del presente procedimento espropriativo per

terreni ubicati nel Comparto Cassarate

- fr. 475.- il mq per mq 255 del mapp. no. 12 (mq 8220) di __________, di

proprietà __________, nonché per mq 183 del mapp. no. 373 (mq 1676) e per mq

1172 del mapp. no. 374 (mq 3629) di __________, di proprietà __________ (TE

decreto di stralcio 5.4.2007 inc. no. 20.2004.43-15/16);

- fr. 450.- il per mq 42 del mapp. no. 365 (mq 3616) di __________, di

proprietà __________ SA (TE decreto di stralcio 26.8.2004 inc. no. 60/03-248);

- fr. 650.- il mq per il mapp. no. 707 (mq 4263) di __________, di proprietà __________

(TE decreto di stralcio 16.7.2004 inc. no. 60/03-265; d.g. 19434 del

31.8.2004);

Indennità riconosciute nell’ambito del procedimento espropriativo avviato dallo

Stato del Cantone Ticino dinanzi la Commissione federale di stima in vista

delle opere di sistemazione dello svincolo autostradale A2 di __________ nel

Comune di __________ (zona commerciale/artigianale sud CO/AR), con valuta

2005/2006:

- fr. 500.- il mq per mq 104 del mapp. no. 110 di mq 2036, loc. __________ (CFS

decreto di stralcio del 14.12.2005 inc. no. SN 05/2005-5; piano di mutazione

29.2.2008);

- fr. 500.- il mq per mq 16 del mapp. no. 140 di mq 3135, loc. __________ (convenzione

4.10.2006 approvata dalla CFS il 3.11.2006; piano di mutazione 29.2.2008);

- fr. 500.- il mq per mq 124 del mapp. no. 109 di mq 3014, loc. __________ (CFS

sentenza 2.10.2007 inc. no. SN 05.2005.628-4). Questa vertenza è attualmente

pendente dinanzi al Tribunale amministrativo federale.

Indennità riconosciute dal Tribunale di espropriazione mediante sentenze

cresciute incontestate in giudicato riguardanti la __________

- fr. 433.- il mq (valuta 31.3.1996) per l’espropriazione formale di mq 50

del mapp. no. 469 (mq 5032) e di mq 405 del mapp. no. 429 (mq 10720) di __________,

zona industriale Ja (sentenze 11.2.1997 inc. no. 24/94-60,62);

- fr. 470.- il mq (valuta 1.10.2004) per l’espropriazione formale di mq 85 del

mapp. no. 838 (mq 1908) di __________, zona industriale Ja (sentenza 23.10.2007

inc. no. 20.2004.29-2);

- fr. 430.- il mq (valuta 27.9.2006) per l’espropriazione formale di mq 37.43

del mapp. no. 279 (mq 471) di __________, zona artigianale Ar (sentenza

18.9.2007 inc. no. 20.2004.28-2);

6.4. Nelle

zone prese a confronto, nei diversi Comuni, vigono i seguenti parametri edilizi:

Comune

zona

i.e.

(indice edif.)

i.o.

(indice occup.)

altezza

max

Distanza

dai confini

i.s. per

edifici a

carattere commerciale

__________

AR/IN

4 mc/mq

13 ml

6 ml

AR/CO

13 ml

6 ml

0.8

__________

IAr

4 mc/mq

40%

13 ml

6 ml

AR/I

4 mc/mq

40%

12 ml

5 ml

0.8

CO/AR

sud

40%

12 ml

5 ml

0.8

AR/I

5 mc/mq

50%

12 ml

6 ml

0.8

AR/CO

40%

10 ml

Considerandi

3.

/ 4 ml

0.6

ACA

5mc/mq

50%

12.

5.

AL-i

5mc/mq

50%

19.

5.

0.8

IN 1

4.

mc/mq

15.

6.

IN 2

5.

mc/mq

18.

6.

5.

mc/mq

50%

21.

7.

1.2

4.

mc/mq

40%

10.

/11.50

6.

1.0

PR/1985

50%

12.

5.

1.0

PR/2004

60%

13.

5.

1.2

Stando ai dati che precedono non sembrano sussistere differenze significative

quanto a possibilità di sfruttamento; in ogni caso confrontando i valori delle

compravendite con gli elementi determinanti del potenziale edilizio (quali

indici di edificabilità/sfruttamento ed altezze) non si riscontrano relazioni

dirette.

Se il potenziale edilizio è un elemento di sicura rilevanza, poiché da esso

dipende la capacità redditizia che è prerogativa della tipologia di terreni in

esame, la collocazione non lo è da meno. Infatti per un fondo a destinazione

industriale o artigianale la posizione ed in particolare la vicinanza alle

principali vie di comunicazione è un fattore che incide in modo considerevole

sull’estimo; esigenza, questa, che si pone anche per i fondi a destinazione

commerciale il cui valore è peraltro legato al loro inserimento nel tessuto

locale, specie alla situazione più o meno centrale ed alle possibilità di

accesso offerte dalla rete viaria (Hägi, Die Bewertung von

Liegenschaften, 1971, p. 39; Fierz, Le taux d’intérêt et la valeur des

biens-fonds, 2006, p. 219).

Sotto questo profilo le zone ed i terreni presi a modello presentano differenze

non trascurabili.

A cominciare dal __________ che, agevolato dal raccordo all’autostrada A2 di

Lugano sud, ha conosciuto, specialmente a partire dagli ’90, un’espansione

edilizia considerevole con forte densità insediativa soprattutto lungo l’asse

principale di Via __________. Questo comparto è noto per esercitare una forte

attrattiva sui grandi distributori promotori di centri commerciali la cui

principale caratteristica è, tuttavia, di generare volumi di traffico tali da

mettere in difficoltà la capacità della rete viaria esistente, con conseguenti

evidenti inconvenienti nell’accesso e nella circolazione (cfr. USTAT DSS 1-2006

p. 29 ss). Vero è che le autorità comunali e cantonali hanno risolto di

approfondire d’intesa la sistemazione del Piano: da un canto accentuando, come

in altre regioni del Cantone colpite dallo stesso fenomeno, il rigore ed il

coordinamento nell’esame delle domande di costruzione, e dall’altro avviando un

processo di pianificazione intercomunale previa adozione, nel 2006, di una zona

di pianificazione con validità di 5 anni intesa ad evitare l’aggravarsi degli

attuali problemi viari e del carico ambientale, e nel contempo a permettere

l’elaborazione ed il consolidamento di un nuovo assetto territoriale

praticabile ed in grado di migliorare le qualità di vita locali (cfr.

Risoluzione 842 del 21.2.2006 del Consiglio di Stato di adozione della zona di

pianificazione con relativa scheda descrittiva e piano; nonché Rapporto 5903

del 13.3.2007 del Consiglio di Stato sulla mozione 30.5.2005 di R. Ghisletta e

cofirmatari relativa alle misure per contenere il traffico privato generato dai

centri commerciali). A tal fine in parallelo sono stati stanziati un credito

d’opera a favore della sistemazione viaria del Piano ed un credito per

l’allestimento di un concorso internazionale di idee (nel frattempo già

premiato) quale prima misura fiancheggiatrice atta a ridefinire i contenuti

urbanistici e, conseguentemente, il futuro assetto viario del comparto (cfr.

Messaggio 5860 del 21.11.2006 del Consiglio di Stato). La linea seguita è in

sostanza quella già tracciata per il recupero del settore che accoglie il

portale orientale della galleria Vedeggio-Cassarate.

Poste queste premesse i terreni ubicati nel settore meridionale del __________,

nel comprensorio che gravita attorno ai serbatoi di carburante (mapp. no. 43,

148.

e 67 di __________; 96 e 92 di __________; 172, 287 di __________),

risultano doppiamente sfavoriti. Anzitutto perché oltre ad essere distanti dai

principali snodi stradali, la loro accessibilità è condizionata dal traffico;

secondariamente perché non sono un esempio di sfruttabilità

artigianale-industriale, vuoi perché hanno una superficie relativamente

contenuta, vuoi perché sono costituiti da semplici strisce o superfici

irregolari che di per sé stesse non sono ideali ai fini dell’uso ammesso oppure

sono utilizzabili ma come aggiunta ad un fondo limitrofo (mapp. no. 43, 148,

92, 172). Ed in ciò risiede presumibilmente la spiegazione del loro valore

medio piuttosto basso (ca. fr. 270.- il mq). Il prezzo leggermente superiore

pagato ciò malgrado per i mapp. no. 92 e 148, è quindi verosimile conseguenza

del fatto che sono stati acquistati da chi già era proprietario di fondi confinanti

(rispettivamente __________ mapp. no. 93 e __________ /mapp. no. 1150) e quindi

aveva un evidente interesse ad entrane in possesso.

All’estremo opposto, dal profilo geografico e finanziario, si situa

l’acquisizione dei mapp. no. 111 e 142 di __________ da parte dello Stato del

Cantone Ticino onde realizzare il nuovo Park & Ride, avvenuta mediante

convenzione nel 1995. Il prezzo di fr. 830.- il mq costituisce un massimo assoluto mai replicato, pur inquadrandosi in un periodo ancora segnato dall’incertezza e

dalle fluttuazioni di mercato tipiche del lungo periodo di crisi seguito allo

scoppio della bolla speculativa nel 1990. Pertanto, anche ammettendo che la

proprietà è ampia e ben posizionata, esso denota una generosità inusitata

quanto palesemente esagerata di cui non può essere tenuto conto.

Oggettivamente più attendibili appaiono invece le transazioni riconducibili ai

settori settentrionale e centrale del Piano, specie il prezzo di fr. 664.- il

mq fissato mediante convenzione nel 1998 per i mapp. no. 113/114 di __________,

benché i contraenti siano due enti pubblici, come anche il prezzo di ca. fr.

670.

- il mq soluto nel 2002 per i mapp. no. 284/293 di __________, sia pure con

la prudenza che necessariamente dev’essere riservata ad una punta massima;

dopotutto per posizione, ampiezza e stato di urbanizzazione, queste proprietà

posseggono senz’altro le qualità necessarie ad una buona superficie

artigianale-industriale. Che tali quotazioni siano plausibili si evince anche

dal fatto che riguardano un comprensorio assai ambito per la situazione

promettente, e che risalgono ad un contesto di ripresa economica manifestatasi

a partire dal 1998/1999 e contrassegnata da una crescita progressiva del

mercato immobiliare e da un incremento della cifra d’affari e dell’attività

edilizia un po’ in tutti i comparti (cfr. USTAT DSS 2-2001 p. 42 ss, 2-2002 p.

49.

ss, 3-2002 p. 74 ss, 3-2003 p. 29 ss). Del resto sensibilmente inferiori, ma

comunque coerenti con il trend positivo e logica conseguenza delle condizioni e

dell’ubicazione favorevole degli immobili, sono i prezzi stipulati nell’ambito

di diritti di compera annotati nello stesso periodo 1998-2003 che alla data di

annotazione raggiungevano in media ca. fr. 590.- il mq (mapp. no. 249 di __________;

mapp. no. 225 e 725 di __________; mapp. no. 188, 189/1890, 211 e 2332 di __________).

Dati, questi ultimi, che senza essere decisivi pur tuttavia non vanno ignorati

aprioristicamente nella misura in cui si rapportano a terreni che sono

confrontabili per zona di appartenenza, collocazione, stato di urbanizzazione e

possibilità edificatorie (cfr. DTF 114 Ib 296 c. 8).

Le indagini statistiche inerenti gli anni successivi riferiscono di un lento ma

costante consolidamento della crescita che è continuata, malgrado le oscillazioni

annue, per cinque anni consecutivi, dal 2003 al 2007 compreso, senza mostrare

segni di cedimento (cfr. USTAT 3-2004, p. 37 ss, 3-2005 p. 6 ss, 3-2005 p. 15

ss, 3-2006 p. 24 ss, 2-2007 p. 64 ss, 3-2008 notiziario statistico N. 2008.09).

L’espansione non sembra però aver interessato in modo significativo il __________.

La particolare situazione viaria accompagnata prima dallo studio e poi dalla

messa in atto di specifici provvedimenti pianificatori, come anche la graduale

riduzione degli spazi liberi, possono aver indotto gli operatori ad una certa

prudenza negli investimenti immobiliari in attesa di soluzioni definitive,

determinando di conseguenza un certo rallentamento del mercato locale; fattori,

questi, che tendenzialmente comportano un ribasso dei valori o quanto meno ne

impediscono l’incremento. A conferma di ciò valgano le indennità riconosciute,

anche mediante sentenza, nell’ambito di procedimenti espropriativi federali che

ammontano a fr. 500.- il mq con valuta 2005/2006.

A differenza del __________, i Comuni presi a confronto sulla __________ oltre

ad offrire condizioni fiscali più vantaggiose (con moltiplicatori d’imposta del

65% a __________, del 60% a __________ e del 50-60% a __________), ignorano il

fenomeno dei centri commerciali intesi come grandi generatori di traffico. Per

quanto d’interesse, lo scenario generale è piuttosto quello di un territorio

votato all’industria ed all’artigianato nel senso proprio dei termini, non

ancora saturo e completamente attrezzato per ciò che concerne, in particolare,

i collegamenti con le vie di comunicazione sia su strada (accessi stradali e

svincolo autostradale A2 di Lugano nord) sia su ferro (allacciamento alla linea

ferrovia). Ne è corollario un traffico meno caotico, il cui carico maggiore è

generalmente circoscritto alle “ore di punta”. Ciò malgrado, anche qui, il

mercato immobiliare non si rivela particolarmente euforico, le transazioni

concentrandosi essenzialmente a cavallo degli ultimi anni ’90 e dei primi anni

del nuovo secolo: una situazione che, anche qui, è indicativa di un certo

rallentamento per questa tipologia di terreni.

In posizione vincente sono i Comuni di __________ e __________, favoriti dai

collegamenti immediati, nei quali al settore industriale sono riservate vaste

aree che si estendono organicamente tra la strada cantonale ed il fiume

Vedeggio, interrotte dallo scalo merci FFS e dal raccordo autostradale. A

questa ampia fascia appartengono anche i fondi individuati quali oggetti di

compravendite, tutti edificabili conformemente alla destinazione ammessa,

ubicati in ordine sparso tra le due rotonde di __________ e del cosiddetto “__________”

con, ai due poli meridionale e settentrionale, rispettivamente il mapp. no. 477

di __________ ed il mapp. no. 381 di __________. I comparti industriali sono

suddivisi in quattro sottozone di cui le più pregiate sono la zona IN1 di __________,

sita in parte a valle del nucleo ed in parte lungo la strada cantonale (valore

medio ca. fr. 530.- il mq), e Ja di __________ che copre la quasi totalità della

superficie industriale del comune (valore medio ca. fr. 460.- il mq);

considerato che si tratta di settori ben amalgamati e complessivamente

apprezzabili, la differenza di valore è difficilmente spiegabile, ma certamente

non può essere ascritta né allo stato di urbanizzazione né ai parametri edilizi

che grossomodo si equivalgono.

Sulla sponda opposta del fiume __________ anche __________ dispone di una

congrua zona artigianale che costeggia il tracciato dell’autostrada e si

sviluppa verso oriente fino a toccare il comprensorio residenziale. I valori di

transazione qui registrati, che sono sicuramente giustificati dallo stato dei

fondi e quindi attendibili, si ravvisano mediamente inferiori a quelli reperiti

nei due Comuni precedenti, attestandosi attorno ai 380.-/400.- fr. il mq.

Considerata la minore pressione fiscale esercitata dal Comune, tale circostanza

non può che essere dovuta alla collocazione meno favorevole del comparto per

rapporto ai raccordi stradali e ferroviari. E’ comunque significativo che,

nonostante la zona non sia ancora completamente insediata e a dispetto

dell’incremento dei parametri edilizi sancito con il nuovo PR approvato nel

2004, il mercato immobiliare locale non abbia segnato alcuna ripresa; ciò non

permette di presumere altro che un ristagno.

Resta infine il confinante Comune di __________ sul quale non occorre tuttavia

attardarsi poiché le transazioni reperite denotano modalità di stipula

particolari ed affatto indicative che, in quanto tali, sono inservibili.

6.5

comparto Cassarate si estende tra Via Sonvico e l’altura di Trevano includendo

i Comuni di __________ e __________. Ad oggi il suo accesso principale, se non

unico, è costituito da Via Sonvico, strada che funge da collegamento anche con

il Piano della Stampa, i Comuni collinari e la Valcolla, e che, in quanto assai

battuta, è nota per essere fonte di immissioni ambientali considerevoli e

superiori alla norma (cfr. TE 26.8.2004 c. 6.4.).

Lungo la strada, procedendo da nord verso sud, è situata la zona artigianale/industriale

di __________ alla quale si frappongono due aree particolari poco estese ad uso

esclusivo di esercizi pubblici (zone dei grotti), ed una zona mista

residenziale/artigianale a 3 piani; ad essa segue la zona

artigianale/commerciale che si sviluppa fino a raggiungere il confine comunale.

Immediatamente oltre il confine è ubicata la zona industriale/artigianale di __________

a sua volta seguita da una zona mista a carattere commerciale/industriale che

si spinge fino all’incrocio della Termica ed è adiacente ai sedimi gravati con

vincoli AP/EP che accolgono le infrastrutture della pista di ghiaccio della

Rèsega.

Il territorio è caratterizzato dalla presenza di insediamenti residenziali e

produttivi sviluppatisi a partire dagli anni ’60 che formano un mosaico

disunito ed hanno gradualmente impoverito il paesaggio. E’ così che, affacciati

su Via Sonvico, si susseguono trattorie, autoconcessionarie, officine, il

poligono di tiro, l’unico centro commerciale della zona, una serra ma anche

negozi ed alloggi mono o plurifamiliari; verso l’interno, accanto a piccole

abitazioni si ergono capannoni, officine, alcuni stabili amministrativi o a

reddito e la pista del ghiaccio, intercalati con superfici sterrate utilizzate

come posteggi o per il deposito.

Il quadro complessivo è sostanzialmente diverso e meno allettante di quello che

si presenta sul __________ o sulla __________. Le condizioni attuali del

comparto Cassarate appaiono infatti deperite ed ampiamente superate sia per la

presenza di edifici anche assai vetusti ed in parte non rispondenti alle

caratteristiche di zona ammesse dai PR, sia per la convivenza conflittuale di

molteplici funzioni che rafforzano il carattere marginale del quartiere, sia

per il fatto che, prescindendo da Via Sonvico, all’interno esso è servito da

una rete viaria incompleta ed inadeguata alla sua destinazione. Infine, ma non

per importanza, il comparto soffre palesemente della mancanza di allacciamenti

immediati all’autostrada ed alla ferrovia, e del fatto che, di conseguenza,

l’accesso presuppone l’attraversamento delle aree urbane di Lugano e della sua

periferia.

Grandi sono, quindi, le aspettative riposte non solo nell’erigenda nuova

galleria ma anche nel Piano regolatore intercomunale Nuovo Quartiere di

Cornaredo (PR-NQC) elaborato secondo un progetto urbanistico comune inteso a

realizzare un vero e proprio “Quartiere di eventi” accanto alla

riqualificazione ed al completamento funzionale dei tessuti urbani esistenti

(cfr. Rapporto di pianificazione PR-NQC del 14.12.2007 p. 28 ss).

I difetti tutt’altro che trascurabili ai quali si è accennato, uniti ai vincoli

pianificatori istituiti nel 1994 (zona di pianificazione) e nel 1999 (PG), sono

elementi che, senza impedire l’uso dei terreni, ne compromettono il valore

commerciale ed hanno indubbiamente concorso a frenare il mercato immobiliare.

Lo testimonia del resto l’indagine sui prezzi che, pur essendo stata svolta

sull’arco di una decina di anni, ha permesso di reperire in loco solo due

transazioni con valori che mediamente ricordano quelli di Cadempino o della

parte più meridionale del __________, e cioè le quotazioni delle zone meno

favorite dal profilo della posizione per rapporto alle vie di comunicazione.

La prima transazione, che risale al 1997, concerne il mapp. no. 59 di __________

ed attesta un prezzo di fr. 381.03 il mq; senza dubbio si tratta di un fondo

che può servire come valido modello di paragone essendo razionalmente

sfruttabile secondo i parametri di zona ed ubicato nella immediate vicinanze

della proprietà __________ al termine della strada al mapp. no. 5. La seconda

transazione, stipulata nel 2000, riguarda i confinanti mapp. no. 16 e 17 di __________

/373 e 374 di __________, quest’ultimo parzialmente edificato, fondi

compravenduti al prezzo di fr. 322.10 il mq ed individuabili nell’ampio

appezzamento (ora sterrato) situato lungo Via Sonvico, tra il centro

commerciale e la strada di accesso al poligono di tiro. Anziché scartata a

priori (come imporrebbe, di principio, la presenza di edifici al momento della

vendita), a ben vedere la transazione può nondimeno essere considerata poiché

gli edifici occupavano una superficie minima (solo mq 341 rispetto ad un totale

di mq 11639) e sono stati demoliti dopo la stipula del contratto; sicché è

lecito dedurre che fossero del tutto privi di valore per l’acquirente e che

quest’ultimo abbia piuttosto messo in conto i costi di demolizione. Ponderati

questi aspetti, il prezzo pare attendibile.

Accanto ai suddetti valori, e viste le caratteristiche del settore, l’indennità

di fr. 650.- il mq concordata dalle parti nell’ambito di questa stessa

procedura per la proprietà __________ al mapp. no. 707, spicca come evidente

eccezione nonostante gli indubbi pregi del terreno (tra cui, in particolare, la

contiguità con la strada principale). Essa suggerisce infatti nell’ammontare un

incremento dell’85%% ca. rispetto ai pochi valori accertati in zona, quando una

crescita di siffatte proporzioni è del tutto priva di riscontri concreti. In

realtà essa sembra essere frutto di un confronto con le transazioni stipulate

sul __________ posto che, superando di gran lunga le indennità fissate dinanzi

alla Commissione federale di stima, si avvicina ai prezzi massimi soluti in

quella zona. Tuttavia, anche ammettendo che un confronto sia fattibile (vero è

che il Tribunale medesimo vi ha proceduto) esso è inaccettabile nella misura in

cui sfocia in una sostanziale parificazione territoriale, poiché sussistono

differenze che non possono non essere rimarcate. In particolare, nel contesto

di un esame accurato non si può prescindere dallo stato generale del comparto

Cassarate che, come precedentemente evidenziato, presenta svantaggi anche

consistenti che lo rendono meno attrattivo del __________ e, di riflesso, meno

pregiato dal profilo commerciale. Un equilibrio quasi perfetto di valori appare

quindi inverosimile, con la conseguenza che all’indennità versata per il mapp.

no. 707, come in generale alle quotazioni attinenti al __________, non può

essere conferito alcun valore rappresentativo del mercato locale; perciò essi

nemmeno sono vincolanti per questo Tribunale (Hess/Weibel, op. cit., ad

art. 19 no. 86). Quand’anche si fosse a conoscenza di negoziazioni vertenti su

importi analoghi non se ne potrebbe comunque tener conto poiché una semplice offerta

di prezzo non è determinante per la valutazione dell’indennità espropriativa (Hess/Weibel,

op. cit. ad art. 19 no. 88).

Alle osservazioni che precedono si aggiunge che, se tra la zona

artigianale/industriale e quella artigianale/commerciale non si ravvisano

scarti significativi legati alle possibilità di sfruttamento, viceversa

sussiste una differenza di interessi e valori dovuta alla diversa destinazione

ove solo si consideri che la zona artigianale/commerciale tradizionalmente

dispone di un potenziale di reddito maggiore. Nel caso specifico, tuttavia, tale

distinzione è superflua poiché i due terreni oggetto di estimo costituiscono

una unità economica; viste le dimensioni del mapp. no. 14 dev’essere ritenuta

come chiaramente preponderante, dal profilo economico e della commerciabilità, la

destinazione artigianale/industriale del mapp. no. 372.

Considerato quanto sopra va concluso che nel 1999 il valore edilizio di un

terreno artigianale/industriale sito nel comparto Cassarate non potesse

superare fr. 370.-/390.- il mq.

6.6

I mapp. no. 14 e 372 sono pianeggianti, urbanizzati, comodamente

serviti ed accessibili. Le esistenti servitù non costituiscono una

pregiudiziale né dal profilo edilizio né da quello della commerciabilità dei

fondi; lo stesso vale per l’onere di usufrutto (art. 17 cpv. 1 Lespr.; Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 21 no. 4).

Ammesso che la proprietà si presti allo sfruttamento consentito, è tuttavia

impensabile, per le ragioni esposte sopra, che nel 1999 potesse raggiungere il

valore preteso dagli espropriati a titolo di indennità (fr. 800.- il mq). In

effetti non sussistono ulteriori elementi di ponderazione idonei ad accrescerne

il valore rispetto alla quotazione media ritenuta oggettivamente valida per il

comprensorio.

In particolare non può essere riconosciuto alcun effetto rivalutante ai

benefici indotti dalla galleria, specie in punto alle facilitazioni d’accesso

che ne conseguiranno, poiché le plusvalenze determinate dall’opera sono

irrilevanti ai fini dell’estimo (art. 12 cpv. 2 Lespr.; Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 70, ad art. 20 no. 8).

Quanto ad un utilizzo più proficuo del terreno, esso è da tener presente solo a

condizione che alla data determinante apparisse lecito e verosimile oltre che

concretamente attuabile in un prossimo avvenire; una prospettiva di miglior uso

teorica o fondata su vaghe speranze non è sufficiente (art. 12 cpv. 1 Lespr.; Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 56 ss, 78; DTF 129 II 470 c. 6.1 e rinvii). In

concreto una tale eventualità è senz’altro da escludere poiché gli espropriati

non potevano ragionevolmente contare con una possibilità di sfruttamento più

vantaggiosa di quella offerta dal PR vigente. Perlomeno non sulla base del

progetto di riqualifica del comparto Cassarate tracciato nel Masterplan NQC

poiché quest’ultimo è stato premiato solo nel 2004. Di conseguenza nel 1999 un

miglior uso non era nemmeno immaginabile.

Pertanto, non essendo il Tribunale vincolato dalle conclusioni delle parti

(art. 49 cpv. 1 Lespr.), l’indennità è fissata in fr. 390.- il mq. Tale importo

va riconosciuto come valore medio valido per tutta l’area espropriata (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 91), e quindi anche per la superficie definita come non

edificabile del mapp. no. 372 (mq 37). Infatti nell’insieme si tratta di uno

scorporo minimo la cui destinazione a sedime stradale sancita dal PR di __________

è di fatto stata superata con l’adozione del PG.

7.

Costi di risanamento

7.1

I mapp. no. 14 e 372 si distinguono per essere qualificati come

siti inquinati che non devono essere né sorvegliati né risanati ai sensi

dell’art. 8 cpv. 2 let. c dell’Ordinanza sul risanamento dei siti inquinati

(OSiti entrata in vigore il 1°.10.1998) e di cui è disposta l’iscrizione nel

catasto dei siti inquinati. In effetti l’indagine tecnica preliminare disposta

dall’ente espropriante ha permesso di appurare la presenza in quell’area di

idrocarburi, di idrocarburi aromatici (PAK), di idrocarburi alogenati (PCB) e

di metalli pesanti in concentrazioni molto elevate anche se limitate solo ai

primi 50-80 cm di profondità; non si è invece avuto riscontro di inquinanti

nelle acque di falda (cfr. Rapporto d’indagine tecnica aprile 2005; Progetto di

risanamento 18.7.2005).

Il risanamento dei terreni, quale premessa all’esecuzione delle opere stradali,

ha avuto luogo nei giorni 27/28.9.2005 ed è consistito nell’asportazione dello

strato di riporto di cm 40 poi depositato in una discarica per materiali

inerti, e nell’asportazione di uno strato di cm 40 di terreno fino allo strato

argilloso (per un volume di 345.05 m3) e nel suo smaltimento nella

discarica a reattore della Valle della Motta. I costi esposti, comprendenti il

trasporto ed il deposito del materiale nella discarica, ammontano a fr. 56'588.20

(cfr. Rapporto di sintesi delle opere di risanamento 3.10.2005).

Secondo l’ente espropriante, detti costi vanno dedotti dall’indennità

espropriativa, argomento che gli espropriati respingono poiché, vista la

classificazione dei terreni come siti che non devono essere né sorvegliati né

risanati, essi avrebbero potuto continuare la loro attività come in precedenza

senza necessità né obbligo di bonifica, e poiché comunque il risanamento è

stato determinato solo dall’opera di cui è promotore l’ente espropriante.

7.2

A norma dell’art. 20 cpv. 1 OSiti i provvedimenti d’indagine, di

sorveglianza e di risanamento devono essere attuati dal titolare del sito

inquinato. In applicazione del principio di causalità (art. 32d LPA) può essere

derogato alla regola generale, in particolare imponendo i provvedimenti di

risanamento ad uno i più terzi, qualora ne fosse provata l’implicazione

nell’inquinamento (art. 20 cpv. 3 OSiti; DTF 131 II 743 c. 3.1 e 3.2).

In concreto l’autore o gli autori dell’inquinamento sono figure indistinte. In

effetti, a prescindere dall’attività svolta sui fondi che potrebbe essere

all’origine di un certo degrado del terreno, lo stesso Rapporto d’indagine

tecnica (p. 7) su questo punto si esprime in maniera piuttosto generica

riconducendo l’inquinamento ad una serie di attività svolte in passato sul sito

(carrozzeria, rottamazione, deposito di rifiuti speciali ecc.). Di conseguenza,

mancando una prova certa che permetta di imputare l’inquinamento al solo

comportamento di terzi, non sono dati i requisiti per eventualmente ammettere

una deroga al principio della responsabilità degli espropriati quali titolari

del sito inquinato.

7.3

La designazione dei fondi come siti che non devono essere né

sorvegliati né risanati, va ascritta all’immobilità delle sostanze inquinanti

che, in quanto tali, non causano effetti nocivi né pericoli concreti ed

immediati per l’ambiente (cfr. lettera SPAAS 26.10.2006). Ciò non significa

tuttavia che la presenza di inquinanti sia circostanza trascurabile. Infatti,

benché le norme vigenti non escludano di principio la possibilità di costruire

su un sito inquinato e nei casi rientranti nell’art. 8 cpv. 2 let. c OSiti non

impongano provvedimenti immediati, occorre tener presente che il risanamento

potrebbe rendersi necessario a dipendenza di un progetto di costruzione (art. 3

let. a OSiti), rispettivamente potrebbe assurgere ad esigenza imprescindibile

qualora la messa in atto del progetto pregiudicasse la bonifica futura (art. 3

let. b OSiti).

Pertanto qualsiasi progetto che comportasse scavi o movimenti di terreno (e

quindi compromettesse l’immobilità del materiale inquinato) presuppone la

verifica preventiva degli effetti della costruzione sul sito al fine di non

aggravarne la situazione; per di più, trattandosi in concreto di inquinanti

presenti in concentrazioni molto elevate e di gran lunga superiori ai limiti

indicati nella Direttiva sul materiale di scavo, il sedime inquinato non può

essere riciclato ma dev’essere separato e smaltito in una discarica conforme

all’Ordinanza tecnica sui rifiuti (OTR) del 10.12.1990 (cfr. lettere SPAAS 2.5.2005

e 26.10.2006; UFAFP, Direttiva sul materiale di scavo, 1999; il tema dei siti

contaminati può inoltre essere approfondito sub. www.bafu.admin.ch oppure www.ti.ch/siti-inquinati).

Orbene, nell’ambito della valutazione dell’indennità espropriativa queste

circostanze devono essere considerate – indipendentemente dallo sfruttamento

attuale del fondo e dal fatto che il risanamento sia (palesemente) dovuto a

necessità pubbliche – se non altro perché comportano oneri supplementari e

quindi potrebbero influire sul prezzo di compravendita anche nell’ambito di una

libera transazione tra privati. Infatti chi acquista un fondo sapendolo

inquinato e sapendo anche di essere responsabile, quale titolare del sito, dei

rimedi a salvaguardia dell’ambiente, ben difficilmente sarà disposto a

corrispondere un prezzo di acquisto pari al valore edilizio pieno. Ragionando

per analogia, la situazione del proprietario di un sito inquinato potrebbe

essere paragonata a quella del proprietario di un terreno occupato con

costruzioni pronte alla demolizione: in questo caso il valore venale

corrisponde a quello di un terreno inedificato, tuttavia ridotto dei costi di

demolizione e di sgombero (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 103).

Tutto ciò considerato i costi di risanamento pertinenti ai mapp. no. 14 e 372

di fr. 56'588.20 devono essere dedotti dall’indennità espropriativa.

8.

Perdita di proventi da locazione

8.1

Gli espropriati vantano un danno

ascritto alla perdita dei seguenti canoni di affitto annui:

__________ fr. 12’000.-

__________ fr. 18'000.-

Totale fr. 30’000.-

Essi ne chiedono il risarcimento a far tempo dall’effettiva disdetta sino

all’integrale pagamento della piena indennità.

8.2

A norma dell’art. 11 let. c Lespr. l’indennità comprende il

corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato, in quanto

siano prevedibili, nel corso ordinario delle cose, come conseguenza

dell’espropriazione. Trattandosi di un’indennità a carattere complementare, il

danno è risarcibile solo nella misura in cui il diritto ad una piena indennità

non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero valore venale (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 196, 197 e 200; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,

Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, no. 1184).

In ambito espropriativo una perdita di

profitti è risarcibile purché si configuri come guadagno mancato che sarebbe

sicuramente stato conseguito senza l’evento espropriativo (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 197, 200; Wiederkehr, op. cit., p. 105; DTF

103.

Ib 294 c. 1b).

Nel tema specifico dei diritti dipendenti da un contratto di locazione, per il

locatore un tale mancato guadagno potrebbe risiedere nella perdita o nella

riduzione della pigione alla quale ha diritto per contratto (art. 253, 257 CO).

Il riconoscimento di un’indennità presuppone l’esistenza di un contratto di

locazione stipulato prima dell’avvio della procedura espropriativa e

l’estinzione anticipata del contratto o una restrizione dei diritti

contrattuali tali da pregiudicare il diritto del locatore di incassare il

canone locativo. Questo pregiudizio dev’essere una conseguenza diretta

dell’espropriazione formale. L’obbligo di indennizzo è limitato nel tempo:

oggetto di risarcimento è soltanto il danno effettivo derivante dalla perdita o

dalla limitazione del diritto alla pigione che spetterebbe al locatore fino

alla scadenza contrattuale o al prossimo termine utile di disdetta; non lo è

invece il danno fondato sulla sola probabilità di rinnovo del contratto (Hess/Weibel,

ad art. 5 no. 23, ad art. 19 no. 164, ad art. 23 no. 17 ss; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,

op. cit., no. 1188; DTF 106 Ib 241 c. 4 p. 245, 119 Ib 148 c. 1a, 113 Ia

353.

c. 2).

8.3

La procedura di espropriazione formale è stata avviata con la

pubblicazione degli atti dall’8.9. al 7.10.2003 previo invio dell’avviso

personale il 4.9.2003. Solo a questo momento è subentrato l’obbligo per gli

espropriati di disdire i contratti di locazione per il più prossimo termine

utile (art. 26 Lespr.).

8.4

Il contratto con la __________ sagl è stato stipulato con inizio

dal 1°.1.1996 per la durata di 3 anni ed il canone locativo fissato in fr.

18'000.- annui (cfr. contratto di locazione). Esso è proseguito dopo la

scadenza ed è stato definitivamente disdetto con effetto dal 15.4.2005, data

per la quale è stata chiesta la consegna dei locali (cfr. scritto 27.1.2005).

I proprietari avevano l’obbligo di inoltrare disdetta alla conduttrice al più

tardi il 7.10.2003; trattandosi di rapporto di locazione a quel momento

divenuto di durata indeterminata (art. 266 cpv. 2 CO) e tenuto conto del

preavviso semestrale (art. 266d CO), la disdetta notificata quel giorno avrebbe

avuto effetto al più tardi il 30.9.2004. Considerato che il rapporto di

locazione è continuato fino al 15.4.2005, e quindi ben oltre la data di primo

scioglimento possibile, non è ravvisabile alcun danno.

8.5

Il contratto con la __________ è stato stipulato con inizio dal 1°.5.1989

per la durata di 1 anno e, salvo disdetta con preavviso di 3 mesi, era rinnovabile

di anno in anno; il canone locativo era fissato in fr. 12'000.- annui (cfr.

contratto di locazione).

Stando alle dichiarazioni degli espropriati “non vi è stata disdetta poiché la

ditta ha lasciato gli spazi locati a causa della situazione di incertezza

derivante dall’espropriazione incombente” (cfr. lettera 5.11.2008). Non essendo

dato a sapere quando la conduttrice abbia abbandonato i locali, non può nemmeno

essere stabilito se il contratto sia stato rescisso anticipatamente. Gli espropriati, cui incombeva l’obbligo di avvalorare

il pregiudizio asseritamene subito, non hanno fornito sufficienti supporti

probatori e pertanto la pretesa non può

essere accolta. Basti rammentare che il

principio indagatorio, che governa la procedura espropriativa (art. 47 Lespr.),

non ha portata illimitata; in particolare esso non dispensa le parti dall’onere

di collaborare attivamente all’accertamento dei fatti dai quali pretendono di

dedurre un diritto, né dall’onere di provare quanto sia in loro facoltà, e

tanto meno consente di rimettersi semplicemente all’autorità, non essendo

compito di quest’ultima supplire alle loro manchevolezze probatorie (Borghi/Corti,

Compendio di procedura amministrativa, ad art. 18 no. 1b e rinvii; C. Grisel,

L’obligation de collaborer des parties en procédure administrative, th. 2008,

no. 157, 173).

Tanto più che il diritto che si pretende risarcibile non si annovera tra quelli

che il Tribunale deve stimare d’ufficio (art. 30 Lespr.).

9.

Rimozione di materiale

Gli espropriati rivendicano la rifusione di fr. 37'481.40 corrispondenti ai

costi di trasferimento del materiale già depositato sul mapp. no. 372, come da

preventivo (doc. V) e fattura emessa il 30.6.2008. Più particolarmente si

tratta di 16 elementi prefabbricati in cemento precompresso, ognuno del peso di

15.

t e della lunghezza di 16 ml (cfr. documentazione fotografica doc. W).

Le spese dipendenti dal trasbordo di materiale sono inconvenienti risarcibili

sulla base dell’art. 11 let. c Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 200 pto. 8; Wiederkehr,

op. cit., p. 104; RDAT 1978 no. 75).

In effetti l’intervento rappresenta un

onere per gli espropriati indipendentemente dal fatto che la fattura sia stata

emessa dalla __________ e che gli espropriati stessi ne siano i titolari; anzi

verosimilmente ciò ha contribuito a contenere la spesa. I costi di dettaglio,

esposti nel preventivo (doc. V), sono attendibili.

Pertanto è riconosciuta un’indennità di fr. 37'481.40.

10.

Contributi di costruzione

Gli espropriati rilevano infine che dopo la concessione dell’anticipata

immissione in possesso, il Comune di __________ ha notificato loro per il mapp.

no. 372 un contributo provvisorio per opere di canalizzazione di fr. 9'975.10. Essi

chiedono che l’indennità espropriativa sia aumentata di questa spesa.

La domanda va respinta già solo perché esula manifestamente dal presente

contenzioso. In ogni caso agli espropriati è stato versato un acconto

sull’indennità espropriativa che serve, tra l’altro, a far fronte agli oneri

che incombono al proprietario, nel caso specifico in base all’art. 97 let. a LALIA,

nonostante sia già stato spossessato del bene (Hess/Weibel, op. cit., ad

art. 76 no. 23; Grisel, op. cit., p. 754).

11.

Interessi

L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale fissato

dal Tribunale amministrativo federale.

Nel caso di espropriazione materiale essi decorrono dal giorno in cui l’avente

diritto ha manifestato in modo inequivocabile l’intenzione di farsi risarcire (DTF

120.

Ib 465 c. 5d, 125 II 1 c. 3b/aa). Tuttavia, essendo una componente del

danno (DTF 125 II 1 c. 1a), gli interessi possono essere negati

totalmente o parzialmente qualora il vincolo pianificatorio avesse pregiudicato

l’uso futuro ma non quello attuale della proprietà e quest’ultima, già

edificata, avesse comunque prodotto un reddito fino all’occupazione da parte

dell’ente pubblico (DTF 112 Ib 497 c. 4 p. 511, 114 Ib 174 c. 4; Riva,

op. cit., no. 199; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., no. 1539). In

concreto, visto che nonostante il vincolo pianificatorio gli espropriati hanno continuato

ad usufruire della proprietà fino all’immissione in possesso ed hanno potuto conseguire

un reddito, non appare giustificato computare interessi per l’espropriazione

materiale.

Sono quindi dovuti solo gli interessi connessi con l’espropriazione formale al

saggio usuale del 3.5% ed a decorrere dal 16.8.2005, data per la quale è stata

accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

12.

Tassa di giustizia, spese e

ripetibili

12.1

Le spese di procedura sono

interamente a carico dell’ente espropriante che è tenuto, inoltre, a versare

all’espropriato un’equa indennità per titolo di ripetibili (art. 73 cpv. 1

Lespr.).

Le ripetibili servono a risarcire le spese oggettivamente indispensabili che

l’espropriato ha sostenuto per tutelare convenientemente i suoi interessi.

Comprensiva degli onorari di patrocinio e di eventuali spese causate dal

procedimento espropriativo, l’indennità non copre necessariamente l’integrità

dei costi sopportati. Per il conteggio, nei procedimenti espropriativi

ordinari, il valore litigioso non è determinante e la tariffa professionale

degli avvocati non è direttamente applicabile (RDAT I-1992 no. 62).

Piuttosto le ripetibili vanno commisurate all’assistenza effettivamente

prestata dal legale per l’adempimento del suo mandato, e cioè tenendo conto

della diligenza dimostrata e del tempo impiegato come pure della durata e delle

difficoltà della causa ((Hess/Weibel, op. cit., ad art. 115 no. 3-4; RDAT

II-1994 no. 66; TRAM 5.2.2009 N. 50.2008.4 in re V.).

12.2

In concreto si è trattato di un contenzioso articolato ed

impegnativo protrattosi per alcuni anni, nell’ambito del quale l’avv. __________

ha assolto il suo mandato con la dovuta diligenza.

Per la fissazione delle ripetibili è peraltro necessario tener presente che

oltre a difendere gli interessi dei qui espropriati, il legale ha patrocinato

anche altri membri della famiglia __________ quali comproprietari del confinante

mapp. no. 13 di __________ (cfr. inc. no. 20.2004.43-22), e che i temi affrontati

erano sostanzialmente analoghi nelle due fattispecie. Considerate le esigenze

legate allo studio della pratica, la stesura delle notifiche e delle

conclusioni, la partecipazione alle udienze di rito, le conferenze e la

corrispondenza (conseguenti anche alla problematica del risanamento), appare

equo ritenere che il legale abbia dedicato 34 ore ad ambedue le pratiche.

L’indennità di patrocinio complessiva è dunque fissata in fr 8’500.-

corrispondenti a 34 ore lavorative a fr. 250.- l’ora; essa è riconosciuta e

suddivisa in ragione di ½ per ognuno dei due procedimenti riguardanti il mapp.

no. 13 e i mapp. no. 14 e 372.

12.3

Gli espropriati, preso atto del rapporto d’indagine preliminare

dell’aprile 2007, hanno risolto di avvalersi di un controllore ambientale di

fiducia (__________) con mansioni di vigilanza sulle operazioni di risanamento

effettuate sulle proprietà __________ (mapp. no. 13 e 14 di __________ e no.

372.

di __________) con il fine di arginare l’onere finanziario dell’intervento.

Essi sostengono che la consulenza offerta da __________ ha permesso di

contenere in misura massiccia i preventivi esposti dall’ente espropriante e quindi

rivendicano il rimborso della sua nota di onorario di fr. 10'714.70 (cfr.

lettera avv. __________ 1.6.2007; nota di onorario 20.10.2005 allegata alla

lettera avv. __________ del 22.9.2006).

L’ente espropriante ha accettato che __________ affiancasse il controllore del

Cantone (__________) “al fine di avere la certezza che il sito venga risanato

secondo le direttive in vigore e di limitare i costi di risanamento”. Inoltre

unanime accordo è stato espresso sulla necessità di una duplice controllo, “da

parte del Cantone e del proprietario (tramite un proprio incaricato specialista

in materia)” per la verifica dei bollettini riferiti al materiale trasportato

(cfr. verbale riunione del 16.8.2005 p. 3).

A risanamento eseguito sulle tre proprietà il costo complessivo è, in effetti,

risultato considerevolmente ridimensionato dal momento che, inizialmente

preventivata in fr. 442'983.- (cfr. Rapporto di indagine tecnica aprile 2005),

la spesa è poi scesa a fr. 154'481.10 (cfr. Progetto di risanamento 18.7.2005)

per ridursi finalmente a fr. 94'616.50 (cfr. Rapporto di sintesi 3.10.2005).

Ad onor del vero, supponendo che il preventivo sia stato allestito per eccesso

e che la reale entità del risanamento fosse concretamente accertabile solo durante

lo scavo, non potrebbe essere del tutto escluso che una certa riduzione dei

costi sarebbe intervenuta comunque ed anche senza l’apporto di __________. Ciò

nonostante, sulla base delle premesse di cui sopra, è lecito ritenere che la sua

consulenza si è rivelata senz’altro preziosa nella misura in cui cooperando

alle operazione di scavo, di controllo e di trasporto del materiale asportato,

rispettivamente alla successiva verifica dei bollettini, ha contribuito a

ridurre in modo consistente i costi.

Indipendentemente dal fatto che gli espropriati abbiano agito di propria iniziativa

(ma comunque con il consenso esplicito dell’ente espropriante), l’onorario del

controllore rappresenta un costo che, oltre ad essere direttamente connesso con

l’espropriazione, era indispensabile alla conveniente tutela degli interessi

degli espropriati (volti a non vedersi accollati i costi di risanamento o

quanto meno a limitarne l’ammontare) essendo palese che siffatta assistenza non

poteva essere fornita che da uno specialista con cognizioni particolari.

Tutto sommato è quindi ragionevole che l’ente espropriante risarcisca i costi

di vigilanza, non da ultimo perché analoga conclusione si sarebbe imposta se,

in mancanza di accordo tra le parti, il Tribunale avesse affidato l’incarico ad

un perito giudiziario la cui nota di onorario sarebbe stata addebitata all’ente

espropriante, quale spesa di procedura, in virtù dell’art. 73 cpv. 1 Lespr..

L’onorario di __________ dev’essere suddiviso tra le proprietà __________

interessate dall’intervento proporzionalmente all’incidenza del risanamento

ovvero, in ragione del 40% per il mapp. no. 13 e del 60% per i mapp. no. 14 e

372.

L’importo spettante per i mapp. no. 14 e 372 ammonta quindi a fr. 6'428.80.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà agli espropriati le

seguenti indennità:

1.1

fr. 390.- il mq per l’espropriazione materiale e formale totale del mapp.

no. 372 (mq 2626) e di mq 231 del mapp. no. 14

1.2

fr. 37'481.40 per la rimozione di materiale.

2.

suddette indennità sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5%

a far tempo dal 16.8.2005.

3.

Dalle

indennità espropriative devono essere dedotti

- l’acconto di fr. 955'000.-

- i costi di risanamento di fr. 56'588.20

4.

richiesta di indennità per perdita di proventi da locazione è respinta.

5.

richiesta di rifusione del contributo di canalizzazione per il mapp. no. 372 è

respinta.

6.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.-

sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere agli

espropriati fr. 4'250.- per spese di patrocinio nonché fr. 6'428.80 quale

rimborso spese per il controllore ambientale.

7.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

8.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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