Espropriazione nell'ambito di opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R5)

AIUTO

RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto:

20.2004.44-1

Data decisione, Autorità:

29.10.2007, TE

Titolo:

Espropriazione nell'ambito di opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R5)

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 9segg LESPR

Incarto n.

20.2004.44

20/97

Lugano

29 ottobre 2007

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

arch.

Giancarlo Fumasoli

arch. Lucia Montorfani Giovanzana

segretario

giudiziario

Enzo

Barenco

statuendo

nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa

da

ISEP

1

rappr.

dal __________, RA 1

contro

COES

1

rappr.

dall’a RA 2

nell'ambito

delle opere di sistemazione stradale di Via __________,

relativamente

al mapp. no. 731 RFD __________,

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1.I

fatti posti alla base del contenzioso sono noti; qui basti rammentare che la COES

1 è proprietaria del mapp. no. 731 di __________, fondo parzialmente coinvolto

nelle opere di sistemazione di Via __________ e, per questo motivo, espropriato

in ragione di ca. mq 1015. La decisione di prima istanza con la quale sono

state fissate le indennità espropriative è stata annullata dal TRAM con

sentenza del 23.2.2004 alla quale si rinvia integralmente per economia di

giudizio.

In questa sede il Tribunale deve dunque pronunciarsi nuovamente sulle indennità

spettanti all’espropriata per la superficie avulsa e per l’estirpazione di

piante varie.

2.2.1.

L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9

Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è

finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui

avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né

arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art.

16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a

fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per

adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e

soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come

anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore

delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II

337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le

eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché

siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14

Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto

paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano

analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto

ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT

1985 no. 92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o

al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a

terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

2.2. Nella sentenza del 23.2.2004 il TRAM ha concluso che nel 1998 (dies

aestimandi) i fondi cittadini inclusi in zona R5 potevano avere un valore

commerciale indicativo di fr. 850.-/900.- il mq (consid. 5).

Questo valore di partenza dev’essere adeguato al mapp. no. 731 ponderandone

tutte le caratteristiche.

Come già rilevato in altra sede il fondo gode di una posizione privilegiata con

un panorama imprendibile su tutto il golfo di __________, è ubicato in un

comprensorio residenziale noto per essere tra i più piacevoli del __________, è

urbanizzato in maniera ottimale e comodamente accessibile e servito da mezzi

pubblici. Già solo per l’ubicazione si tratta dunque di una proprietà

pregevole. A ciò si aggiungono un’estensione particolarmente generosa (mq 8520)

ed il fatto che, per rapporto alla superficie totale, il fondo è solo

parzialmente sfruttato ed ancora dispone di una SUL residua di mq 5252. Tali

pregi giustificano senz’altro un incremento, rispetto al valore di base, che il

Tribunale valuta del 30% circa cosicché, per confronti, l’indennità

espropriativa raggiunge fr. 1'200.- il mq.

2.3. Per un’ulteriore verifica il Tribunale ha proceduto alla valutazione del

fondo anche ispirandosi ai criteri che governano il cosiddetto metodo delle

classi di centralità (Lageklassemethode; Nägeli/Wenger, L’estimation

immobilière, 1997 p. 30 ss) ritenuto consono dagli specialisti del ramo in

mancanza di dati di confronto. Questo metodo si basa sul fatto che il valore

del terreno dipende dal valore globale dell’immobile e dalle possibilità di

reddito locativo. La classe di centralità ottenuta applicando parametri specifici

viene moltiplicata per un coefficiente elaborato in stretta relazione con il

tasso lordo di reddito degli immobili locativi ed individuato per l’anno 1998

nel 6.25%.

Classi di centralità:

situazione generale 5.5

situazione p/r ai trasporti e vie di comunicazione 5

standard abitativo 4.5

abitazione:

tipo di immobile 5

infrastrutture esistenti 5

attrattività del luogo 5.5

totale 30.5

interpolazione e valore di centralità risultante

30.5 : 6 5.08

peso percentuale del terreno

5.08 x 6.25% 31.75%

peso percentuale dell’edificio 68.25%

Stando ad un calcolo teorico una superficie di 1000 mq offre una SUL di 1100 mq

(compreso il bonus per la promozione dell’abitazione residenziale giusta l’art.

15 NAPR) che corrisponde all’incirca ad una costruzione di 4500 mc (Norma SIA

116).

Applicando il costo di costruzione secondo l’indice della città di Zurigo del

1998 (CCC2) di fr. 516.02 si ottiene un valore per la sola costruzione di fr.

2'322'090.- (mc 4500 x fr. 516.02) che, tenuto conto dei costi aggiuntivi

(sistemazioni esterne, costi secondari ecc.), equivale ad un costo di

costruzione globale di fr. 2'600'000.- pari ad un valore percentuale del 68.25%.

Ne risulta il valore seguente per il terreno:

fr. 2'600'000.- : 68.2 x 31.75 = fr. 1'209’500.-

fr. 1'209’500.- : mq 1000 = fr./mq 1’209.-

2.4. L’applicazione dell’uno e dell’altro metodo porta a risultati analoghi. Pertanto

l’indennità espropriativa è fissata a fr. 1'200.- il mq.

3.3.1.

La seconda questione qui nuovamente posta a giudizio riguarda il risarcimento

per le piante che sono state soppresse a seguito dell’intervento espropriativo.

In effetti al risultato di una perizia privata che ha stimato il valore dei

vegetali in fr. 489'128.- si contrappongono le conclusioni del perito

giudiziario secondo cui questo valore ammonta invece a fr. 97'491.-.

L’espropriata ha contestato la perizia giudiziaria rimproverando al perito, in estrema

sintesi, di aver commesso errori di determinazione botanica e di altezza, di

aver trascurato la funzione delle piante ma, soprattutto, di aver omesso senza

particolari giustificazioni di utilizzare i fogli ufficiali dell’Unione

svizzera dei servizi dei parchi e passeggiate (VSSG/USSP) cosicché la perizia

risulta carente ed inattendibile.

3.2. Le direttive edite dalla VSSG/USSP constano di un insieme di indicazioni

estimative completate con schede o formulari d’estimo nei quali l’esperto

riporta gli elementi ed il risultato finale della sua analisi per ogni singola

pianta. Come le prescrizioni emanate da altre associazioni professionali

riconosciute (cfr. RDAT I-1995 no. 39) le direttive non sono norme in

senso formale a carattere vincolante. E’ ben vero che il loro scopo è di

fornire una serie di dati d’estimo al fine di uniformare la prassi nel tema

specifico della valutazione di piante. Ciò non significa, tuttavia, che

l’esperto debba attenersi inderogabilmente al modello prestabilito; in

particolare può essergli concesso di integrare altri elementi valutativi purché

ne giustifichi le ragioni e ne risulti una valutazione oggettivamente attendibile.

3.3. Il perito giudiziario ha dichiarato di non aver calcolato il valore delle

piante sulla base dei fogli VSSG/USSP ma di aver tenuto conto della direttiva

(perizia 13.11.1997 p. 5); in pratica non ha compilato le schede o formulari

d’estimo limitandosi a presentare una lista delle piante con il rispettivo

valore integrata con una breve spiegazione sulla situazione e lo stato generale

delle piante. La scelta di questa metodologia è dovuta, come ha ulteriormente

puntualizzato il perito, al fatto che le piante, messe a dimora alla rinfusa e

ad una distanza tale da soffocarsi a vicenda, formano una massa disordinata con

rami imbrigliati, e quindi non appartengono alla tipologia delle piante

solitarie o in allineamento sulle quali vertono le indicazioni d’estimo delle direttive

(complemento peritale 2.1.1998 p. 1 e 5).

Il TRAM ha auspicato, ritenendolo doveroso, un chiarimento in merito al

concetto di piante allineate poiché qualora fosse soggetto ad

un’interpretazione estensiva in concreto la vegetazione potrebbe anche essere

considerata come allineata e quindi valutata in base alle direttive trascurate

dal perito (sentenza 23.2.2004 p. 12).

Invitati a prendere posizione in merito a tale questione, i responsabili della

VSSG/USSP hanno comunicato che, eccettuati gli alberi da frutta, il legno

d’opera ed il legno da ardere, le direttive si orientano verso qualsiasi genere

di pianta anche se la piantumazione è avvenuta a distanza ravvicinata, e che nella

fattispecie in esame i vegetali devono essere valutati come piante isolate (lettera

VSSG/USSP del 24.6.2005 p. 1).

3.4. Il perito giudiziario ha suddiviso la vegetazione al mapp. no. 731 in due

gruppi comprendenti, il primo, la siepe posta a confine, ed il secondo le

conifere. Per la valutazione ha poi preso in considerazione sia la funzione

(recinzione, protezione fonico/visiva), sia l’altezza, sia lo stato di salute,

di portamento e di vigore delle singole piante. In quest’ambito ha peraltro

specificato che pur presentandosi dall’esterno come una barriera compatta,

viceversa vista dall’interno la vegetazione non è omogenea, le singole piante

appaiono “denudate da ramaglie” e “spoglie di vegetazione” e gli alto fusti, in

particolare, sono privi per almeno il 50% della loro corona poiché, essendo

messi a dimora disordinatamente (anche per specie) ed a distanza troppo

ravvicinata, oltre a soffocarsi a vicenda opprimono anche la siepe. Tali

particolarità sminuiscono, a suo avviso, il valore intrinseco del singolo

vegetale (cfr. perizia cit. p. 1,2; complemento peritale cit. p. 1, 2; verbale

11.3.1998). Nel complemento peritale (p. 3) il egli ha esposto, a titolo

esemplificativo, i rilievi di dettaglio serviti per la valutazione di un cedrus

deodora (pianta corrispondente alla posizione no. 20 a p. 6 della perizia).

Le constatazioni del perito sullo stato interno delle piante hanno trovato

puntuale riscontro al sopralluogo (cfr. verbale 11.3.1998).

Infine, dopo aver preso atto dello scritto 24.6.2005 della VSSG/USSP, il perito

ha confermato integralmente le sue conclusioni nel rapporto 9.5.2006.

Ora, gli elementi di giudizio soppesati dal perito non sono dati teorici ma

riflettono nella sostanza i criteri valutativi contemplati nella direttiva

(pto. 2) che tra l’altro ammette esplicitamente – se la pianta presenta

deficienze multiple tali da giustificare riduzioni varie del valore ognuna

stabilita per apprezzamento (pto. 2.2.2) – di ponderare complessivamente il

cumulo di deduzioni fino ad una riduzione massima del 90% del valore integrale (pto.

2.2.3). In concreto risulta chiaramente che tra i fattori considerati quello che

ha inciso in maniera considerevole sull’estimo è la condizione delle singole

piante ascritta ad una piantumazione disordinata e troppo ravvicinata che ha

pregiudicato lo sviluppo del fogliame interno e soffocato le piante piccole e

la siepe. E’ quindi riduttivo considerare lo stato internamente spoglio delle

piante come semplice scarto naturale di vegetazione. Viceversa la circostanza è

di sicuro rilievo dal momento che le stesse direttive indicano che di regola la

rottura di più della metà dei rami determina un danno totale alla pianta (pto.

5.1.1), regola che i responsabili della VSSG/USSP hanno confermato peraltro

aggiungendo che per la maggior parte delle conifere la perdita di pochi rami

basta perché la pianta ne risulti completamente svalutata (lettera 24.6.2005 p.

2).

In sostanza, benché non abbia utilizzato le schede o formulari d’estimo, il

perito giudiziario ha ponderato complessivamente e ragionevolmente tutte le

circostanze giustificando il suo operato, cosicché la metodologia applicata

risulta concettualmente analoga a quella suggerita dalle Direttive e sostenibile.

Tutto ciò considerato il Tribunale reputa di non doversi scostare dalla perizia

giudiziaria avendo il perito convenientemente esposto e motivato le sue

conclusioni tanto da offrire un risultato oggettivamente attendibile.

4.L’ente

espropriante ha trasmesso al Tribunale l’elenco dei vegetali effettivamente

estirpati nel corso dei lavori (cfr. lettera 27.6.2005), elenco in merito al

quale l’espropriata non ha sollevato obiezioni.

Le piante soppresse sono qui riportate nell’ordine con le numerazioni ed i

valori risultanti nella perizia giudiziaria e confermati nel complemento

peritale:

settore 1

(00) 38 Prunus laurus cerasus fr. 4'408.-

settore 2

(00) 7 Spiraea thumbergii fr. 280.-

10 Jucca phylamentosa fr. 440.-

(01) 1 Picea abies cm 600 fr. 100.-

(02) 1 Cedrus deodara cm 1700 fr. 1’350.-

(03) 1 Picea abies cm 1900 fr. 1'770.-

(04) 1 Picea abies cm 1200 fr. 1'100.-

(05) 1 Laurus nobilis cm 700 fr. 1'200.-

(06) 1 Cedrus deodara cm 3200 fr. 6'700.-

(07) 1 Cedrus deodara cm 2800 fr. 1'600.-

(08) 1 Laurus nobilis cm 700 fr. 440.-

(09) 1 Cedrus deodara cm 2600 fr. 2'600.-

(10) 1 Cedrus deodara cm 2600 fr. 2'300.-

(11) 1 Pinus wallichiana cm 3200 fr. 4'800.-

(12) 1 Cedrus deodara cm 2700 fr. 2'200.-

(13) 1 Cedrus deodara cm 2800 fr. 2'300.-

(14) 1 Cedrus deodara cm 2600 fr. 1'700.-

(00) 1 Azalea Japonica fr. 550.-

2 Hydrangea hortensis fr. 120.-

(15) 1 Cedrus deodara cm 2400 fr. 1'700.-

(16) 1 Cedrus deodara cm 2900 fr. 2'200.-

(17) 1 Cedrus deodara cm 2600 fr. 600.-

(18) 1 Cedrus deodara cm 2700 fr. 1'800.-

(19) 1 Cedrus deodara cm 2900 fr. 1'900.-

(20) 1 Cedrus deodara cm 3000 fr. 2'100.-

(21) 1 Laurus nobilis cm 900 fr. 2'400.-

(22) 1 Cedrus deodara cm 2800 fr. 2'200.-

(23) 1 Cedrus deodara cm 2900 fr. 2'200.-

(24) 1 Cedrus deodara cm 2900 fr. 2'700.-

(25) 1 Cedrus deodara cm 2800 fr. 2'200.-

(26) 1 Cedrus deodara cm 3000 fr. 2'700.-

(27) 1 Cedrus deodara cm 2800 fr. 1'000.-

(28) 1 Cedrus deodara cm 3100 fr. 3'300.-

(29) 1 Cedrus deodara cm 2900 fr. 2'300.-

(30) 1 Cedrus deodara cm 2800 fr. 1'700.-

(31) 1 Cedrus deodara (secco)

(32) 1 Laurus nobilis cm 1000 fr. 800.-

(33) 1 Laurus nobilis cm 1000 fr. 1'000.-

(34) 1 Laurus nobilis cm 900 fr. 1'100.-

(35) 1 Fico cm 400 fr. 650.-

(36) 1 Acer negundo circ. 82 fr. 1'700.-

(00) 1 Palma fr. 410.-

(00) 1 Palma fr. 380.-

(00) 17 Prunus laurus cerasus fr. 1'870.-

(00) 49 Prunus laurus cerasus fr. 4'508.-

(00) 83 Prunus laurus cerasus fr. 10'707.-

(00) 24 Prunus laurus cerasus fr. 1'080.-

(00) 8 Prunus laurus cerasus fr. 928.-

totale fr. 94'091.-

L’indennità per le piante estirpate in seguito all’intervento espropriativo è

dunque fissata in fr. 94'091.-.

5.Le

indennità espropriative sono completate con gli interessi a decorrere dal

1°.9.1998, data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata

immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.) ai seguenti saggi usuali:

del 4% dal 1°.9.1998 al 31.12.2000

del 4.5% dal 1°.1.2001 al 31.8.2002

del 4% dal 1°.9.2002 al 30.4.2003

del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi

6.La

tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73

cpv. 1 Lespr.). L’espropriata, rappresentata da un legale, ha diritto alla

rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle

difficoltà poste dalla vertenza.

Per

Fatti

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà all’espropriata le

seguenti indennità:

1.1. fr. 1'200.- il mq per l’espropriazione formale di ca. mq 1015 del mapp.

no. 731;

1.2. fr. 94'091.- a corpo per la soppressione di piante varie.

2. Sulle indennità espropriative sono dovuti gli

interessi ai seguenti saggi usuali:

del 4% dal 1°.9.1998 al 31.12.2000

del 4.5% dal 1°.1.2001 al 31.8.2002

del 4% dal 1°.9.2002 al 30.4.2003

del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi

3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-

Considerandi

sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriata

fr. 2'700.- per ripetibili.

4.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

5.

Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

|

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster