20.2004.5-1
Espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R2)
10 marzo 2006Italiano25 min
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AIUTO
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Numero d'incarto:
20.2004.5-1
Data decisione, Autorità:
10.03.2006, TE
Titolo:
Espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R2)
INDENNITÀ ESPROPRIATIVA
art. 9segg LESPR
Incarto n.
20.2004.5-1
18/02
Lugano
10 marzo 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Eraldo Pianetti
arch. Ferruccio Robbiani
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione avviata da
ISEP
1
rappr.
dal __________, RA 1
contro
COES
1
rappr.
dall’ PR 1
nell'ambito
dei lavori di sistemazione stradale e di formazione di un marciapiede tra le
rotonde di S__________ e S__________ nel territorio del Comune di M__________
relativamente
al mapp. n. 964 di M__________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in
fatto ed in diritto
1.1.1.
Lo ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione di Via C__________ nel Comune
di M__________, strada già esistente che collega le rotonde di S__________ e di
S__________.
L’opera, che implica espropriazioni varie, porta il tratto stradale lungo circa
280 ml ad una sezione carreggiabile uniforme di 6 ml e prevede sia la
costruzione di un nuovo marciapiede sul lato a valle di ml 1.50, sia la posa di
misure di moderazione del traffico mediante una pavimentazione diversificata ed
un’isola spartitraffico.
Il progetto e gli atti di esproprio sono stati pubblicati dal 20.3 al
19.4.2002.
1.2. La messa in esecuzione del progetto coinvolge il mapp. no. 964
appartenente a COES 1 tanto in superficie, lungo il fronte destinato a
giardino/terrazza, quanto nel sottosuolo nella parte di seminterrato che sporge
dalla facciata dell’edificio verso la strada.
Secondo la tabella pubblicata il fondo è espropriato in ragione di mq 44 ed
occupato temporaneamente per mq 43 contro versamento di un’indennità di fr.
150.- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq; la tabella include pure
un’indennizzo di fr. 5’000.- per l’estirpazione di piante esistenti tuttavia
condizionato ad un danno effettivo, nonché di fr. 10'000.- per la demolizione
della cantina.
Con memoria 19.4.2002 l’espropriato si è opposto all’espropriazione, ha postulato
una modifica dei piani ed inoltre ha chiesto le seguenti indennità
espropriative:
- fr. 350.- il mq per il terreno
- fr. 20'000.- per la soppressione della cantina
- fr. 7'500.- per la soppressione delle piante
- fr. 10.- il mq per l’occupazione temporanea
- un’indennità pari al 15% del valore venale della proprietà per titolo di deprezzamento
- un’indennità non quantificata per la limitazione d’uso del fondo a seguito
dell’occupazione temporanea.
All’udienza dell’8.10.2002, in occasione della quale è anche stato esperito un
sopralluogo, le parti hanno confermato quanto sopra.
1.3. Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto così come
pubblicato, respingendo contestualmente l’opposizione e la domanda di modifica
dei piani, con sentenza del 17.4.2003 cresciuta incontestata in giudicato.
Parimenti ha respinto l’opposizione all’anticipata immissione in possesso accordandola
a far tempo dal 14.6.2004 con decreto di medesima data anch’esso cresciuto in
giudicato.
1.4. Con scritti 21.2/22.3.2005 l’ente espropriante ha comunicato che durante
la fase esecutiva, d’intesa con il proprietario, si è proceduto solo allo
smantellamento parziale della cantina anziché alla demolizione totale.
1.5. All’udienza finale del 1°.2.2006 l’espropriato ed il suo legale non sono
comparsi. L’ente espropriante, dal canto suo, ha comunicato che l’occupazione
temporanea al mapp. no. 964 si è protratta dal 1°.7 al 31.12.2004 ed ha
confermato il parziale ripristino della cantina indicando peraltro che il
materiale che vi era depositato è stato trasferito nel locale adiacente con
l’aiuto di qualche addetto al cantiere.
2.Il
mapp. no. 964 è ubicato in località S__________, a valle di Via C__________ ed
è così censito a RF:
sub. b) giardino mq 61
sub. c) piazzale mq 41
sub. A) abitazione mq 124
totale mq 226
Si tratta di un terreno pianeggiante quadrangolare con due fronti stradali, su Via
C__________ e Via D__________. La particella è edificata con una casa di
abitazione la cui facciata meridionale è contigua all’edificio sito al mapp.
no. 542. Il fondo è gravato da un onere di usufrutto ed è attribuito dal
vigente PR alla zona edificabile R2.
3.3.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi
pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini
dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2 Posta l’anticipata immissione in
possesso al 14.6.2004, l’estimo si fonda
sui prezzi risultanti dalle transazioni immobiliari stipulate nei pochi anni
precedenti (cfr. art. 19 Lespr.) e riguardanti terreni liberi siti a M__________
in zona R2. Le indagini effettuate a tal fine presso i pubblici registri risalgono
fino al 2000 ed offrono i seguenti risultati:
nel 2004
- fr. 367.82 per il mapp. no. 1975 di mq 435, loc. M__________ (iscr. a RF il
27.2.2004 al d.g. 1944). Il trapasso di proprietà è avvenuto a seguito
dell’esercizio di un diritto di compera;
- fr. 471.77 il mq per le part. no. 2046 di mq 549 e 672 di mq 2457, loc. Z__________
(iscr. a RF il 19.5.2004 al d.g. 4133). Il prezzo al mq qui riportato prescinde
dalla part. no. 672 in quanto interamente boschiva;
nel 2003
- fr. 271.22 il mq per il mapp. no. 525 di mq 483, loc. G__________ (iscr. a RF
il 24.10.2003 al d.g. 8707);
- fr. 408.90 per il mapp. no. 766 di mq 592, loc. B__________ (iscr. a RF il 7.11.2003
al d.g. 9018). Il prezzo al mq qui riportato prescinde dal sedime censito come
strada di mq 73;
- fr. 410.- il mq per la part. no. 1999 di mq 378 con quota di comproprietà
coattiva di 1/3 sulla strada al mapp. no. 2000, loc. S__________ (iscr. a RF
l’8.10.2003 al d.g. 8211);
- fr. 371.06 il mq per la part. no. 2002 di mq 698 con quota di comproprietà
coattiva di 31/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF
il 22.4.2003 al d.g. 3826);
- fr. 335.90 il mq per la part. no. 2015 di mq 390, loc. G__________ (iscr. a
RF il 9.7.2003 al d.g. 6014);
- fr. 369.16 il mq per la part. no. 2016 di mq 856 con quota di comproprietà
coattiva di 31/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF
il 17.9.2003 al d.g. 7642);
- fr. 390.- il mq per la part. no. 2022 di mq 378, loc. B__________ (iscr. a RF
il 27.8.2003 al d.g. 7114);
- fr. 442.28 il mq per le part. no. 2045 di mq 500 e 672 di mq 2457, loc. Z__________
(iscr. a RF il 18.12.2003 al d.g. 10498). Il prezzo al mq qui riportato
prescinde dalla part. no. 672 in quanto interamente boschiva;
nel 2002
- fr. 400.- il mq per la part. no. 546 di mq 983, loc. B__________ (iscr. a RF
il 6.3.2002 al d.g. 1725);
- fr. 370.- il mq per la part. no. 1994 di mq 600 con quota di comproprietà
coattiva di 27/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF
il 29.5.2002 al d.g. 4038);
nel 2001
- fr. 55.34 il mq per la part. no. 298 di mq 253, loc. P__________ (iscr. a RF
il 21.5.2001 al d.g. 3591);
- fr. 335.- il mq per la part. no. 340 di mq 414, loc. M__________ (iscr. a RF
il 19.11.2001 al d.g. 8786);
- fr. 413.79 il mq per la part. no. 1984 di mq 1450, risultante dalla
precedente lottizzazione della part. no. 577, loc. C__________ (iscr. a RF il
28.6.2001 al d.g. 4482);
- fr. 333.17 il mq per la part. no. 1913 di mq 410 con quota di comproprietà
coattiva di 19/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF
il 23.2.2001 al d.g. 1654);
- fr. 384.10 il mq per la part. no. 1914 di mq 390 con quota di comproprietà
coattiva di 38/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF
il 10.5.2001 al d.g. 3336);
- fr. 321.57 il mq per la part. no. 1915 di mq 402 con quota di comproprietà
coattiva di 15/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF
il 25.9.2001);
- fr. 300.- il mq per 185 mq scorporati dalla part. no. 1926 di mq 491 ed
aggiunti alla part. no. 1979 di mq 500 con quota di comproprietà coattiva di
8/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 15.6.2001
al d.g. 4142);
- fr. 355.88 il mq per la part. no. 1926 di mq 306 con quota di comproprietà
coattiva di 14/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF
il 27.8.2001 al d.g. 6260);
nel 2000
- fr. 217.80 il mq per la part. no. 279 di mq 699, loc. P__________ (iscr. a RF
il 4.12.2000 al d.g. 9536);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 294 di mq 665, loc. P__________ (iscr. a RF
il 24.5.2000 al d.g. 4026);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 301 di mq 802, loc. F__________ (iscr. a RF
il 31.5.2000 al d.g. 4229);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 526 di mq 505, loc. G__________ (iscr. a RF
il 24.5.2000 al d.g. 4025);
- fr. 400.- il mq per la part. no. 1982 di mq 540, risultante dalla precedente
lottizzazione della part. no. 1618, loc. M__________ (iscr. a RF il 14.6.2000
al d.g. 4597);
- fr. 325.44 il mq per la part. no. 1928 di mq 507 con quota di comproprietà
coattiva di 22/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF
il 14.7.2000 al d.g. 5315). Il trapasso di proprietà è avvenuto a seguito
dell’esercizio di un diritto di compera;
- fr. 362.01 il mq per la part. no. 1976 di mq 447 con quota di comproprietà
coattiva di 1/2 sulla strada al mapp. no. 1974, loc. M__________ (iscr. a RF il
31.5.2000 al d.g. 4227);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 1979 di mq 500 con quota di comproprietà
coattiva di 22/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF
il 13.4.2000 al d.g. 3033);
- fr. 300.- il mq per la part. no. 1980 di mq 505, loc. G__________ (iscr. a RF
il 24.5.2000 al d.g. 4023);
- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1981 di mq 559, loc. F__________ (iscr. a RF
il 24.5.2000 al d.g. 4024).
Prescindendo da qualche picco massimo e minimo, che come ricordato in
precedenza non sono decisivi ai fini dell’estimo, nel periodo preso in
considerazione non si registrano variazioni degne di nota: il panorama generale
sulle transazioni reperite è rivelatore, piuttosto, di una certa costanza dei
valori immobiliari.
Nell’elenco sono individuabili tre compravendite in particolare. Le prime due
perché riguardano terreni (mapp. no. 1975 e 1976) siti in località M__________
a monte di Via C__________ nelle immediate vicinanze dei fondi coinvolti nella
procedura espropriativa, la terza perché interessa una particella (mapp. no.
546) sensibilmente più discosta sita nei pressi del nucleo di L__________ ma
appartenente, come un altro fondo espropriando, alla località B__________.
Oltre a godere di un’ubicazione favorevole questi terreni non soffrono dei
rumori indotti dal traffico ed i prezzi oscillano tra 360.- e 400.- fr. il mq.
Procedendo nel confronto si distinguono altre zone che per il carattere
residenziale, la quiete e la buona posizione ravvisano prezzi mediamente più
alti (390.-/450.- fr. il mq). Questo è il caso per i terreni siti nella zona Z__________,
un comparto ubicato a valle della scuola media che si estende fino alla Chiesa
di S__________, come anche per la confinante zona B__________, che nella sua
parte alta presenta caratteristiche analoghe, e per le zone M__________ e C__________,
queste ultime più alte e periferiche.
Relativamente meno gradevoli sono invece le particelle in località S__________
e R__________ soprattutto poiché sono ubicate in posizione piuttosto depressa,
le une in una conca a valle del cimitero, le altre accanto alla strada
cantonale verso M__________. Nondimeno i valori si situano tra 300.- e 370.-
fr. il mq. Considerazioni analoghe possono valere per i fondi in zona G__________,
con un prezzo medio che si aggira attorno ai 300.- fr. il mq, nella misura in
cui costituiscono un piccolo comprensorio che è frutto di una parcellazione
tendente ad uno sfruttamento piuttosto intensivo e che oltretutto è delimitato
da tre strade, una delle quali è la cantonale verso M__________.
Ciò considerato l’indennità proposta dall’ente espropriante non è condivisibile
poiché si riduce a quello che, mediamente, è il valore edilizio minimo.
Ora, quest’ultimo potrebbe adeguarsi a terreni che in qualche modo sono
pregiudicati sia in ragione di immissioni sia per la posizione sacrificata o
discosta dal paese. Non è giustificabile invece per la zona servita da Via C__________
ritenuto che, pur essendo disturbata dal traffico, l’esposizione aperta verso
sud, la posizione poco discosta dai servizi e la comodità di accesso, fanno si
che sotto il profilo residenziale si tratti di un comparto senz’altro piacevole
ed attrattivo.
Tutto sommato, quindi, si può concludere che il valore edilizio pieno per
terreni R2 ubicati nella zona che qui interessa ammontasse nel 2004 a
350.-/370.- fr. il mq.
3.3. Il mapp. no. 964, che ha due fronti stradali, è pianeggiante, di forma
regolare ed è convenientemente urbanizzato ma consta di una superficie scarsa
ridotta a soli 226 mq. Ciò malgrado l’ipotesi di una nuova costruzione in
contiguità – qualora l’esistente edificio fosse demolito – non è scartabile a
priori, innanzitutto poiché nella zona R2 la contiguità non è vietata (art. 9
pto. 9.2.1., art. 34 NAPR) ed in secondo luogo poiché lo spazio disponibile
limitato potrebbe senz’altro costituire un motivo sufficiente per ammettere una
deroga dalle distanze minime dal confine (art. 9 pto. 9.1.1. NAPR). Perciò la
particella può essere considerata come edificabile.
Nondimeno il terreno appare piuttosto penalizzato e questo anche senza
l’intervento espropriativo. Infatti la superficie modesta, i condizionamenti
edificatori e l’orientamento verso nord/ovest, quest’ultimo dato dalla
contiguità obbligata a sud/est, rappresentano altrettante pregiudiziali insite nella
proprietà stessa che fanno sì che, per confronto con altri terreni espropriati,
essa non presenti le qualità per raggiungere la quotazione media di zona stabilita
sopra.
Ciò considerato il valore dev’essere adeguato, in sostanza parificando i
difetti del fondo agli svantaggi che qualificano altri terreni rendendoli meno
attrattivi e quindi meno pregiati.
Pertanto l’indennità è fissata in fr. 300.- il mq ritenuto che l’onere di
usufrutto non incide sull’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no.
54; art. 14 cpv. 4 e 17 Lespr.).
4.4.1.
Con riferimento all’occupazione temporanea l’espropriato ha chiesto un’indennità
di fr. 10.- il mq e, in aggiunta, un importo annuale non quantificato per il
pregiudizio dovuto all’impossibilità d’uso e di godimento nel corso dei lavori.
4.2. L’occupazione temporanea si annovera tra i provvedimenti che, in ambito espropriativo,
concorrono all’attuazione dell’opera. Per definizione comporta l’invasione
transitoria di un terreno per depositarvi materiale o installazioni di cantiere
oppure, più semplicemente, per permettere la costruzione dell’opera stessa
senza intralci. Concluso l’intervento il sedime è da restituire ripristinato al
proprietario.
L’indennità per occupazione temporanea deve coprire il danno effettivo
derivante dalla limitazione dell’uso attuale del bene salvo che il proprietario
renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).
Normalmente l’indennità metrica annua
riconosciuta per terreni edificabili è di fr. 0.50 (TE sott. 26.6.1996
in re Comune di V./C., 2.3.1999 in re S./G.).
4.3. In concreto l’occupazione temporanea ha colpito il fondo in superficie e
nel sottosuolo. Nel sottosuolo la cantina che è appoggiata alla costruzione
principale e sporge verso la strada; in superficie un terrazzo, costituito
dalla copertura della cantina ed una parte del giardino (cfr. documentazione
fotografica; prova a futura memoria 12.11.2002 p. 56 ss).
La terrazza ed il giardino sono rimasti inutilizzabili tuttavia con la
differenza, rispetto ad altri fondi più ampi coinvolti nella procedura, che in
questo caso è venuto a mancare un importante spazio di respiro. Inservibile
anche la cantina, già usata come magazzino per materiali vari, che ha dovuto
essere sgomberata.
Stando così le cose l’importo offerto a titolo di risarcimento è insufficiente
poiché è limitato al minimo abitualmente riconosciuto dalla giurisprudenza e
non è adeguato alla situazione che palesemente è del tutto particolare. Viceversa
l’indennizzo di fr. 10.- il mq sollecitato dal proprietario appare ben più
consono alle circostanze concrete.
Quest’ultimo ha pure chiesto il versamento di un’indennità ulteriore, senza
specificarne l’ammontare, per il pregiudizio derivante dall’impossibilità di
utilizzare il giardino, rispettivamente l’intera proprietà nel corso dei lavori
(memoria 19.4.2002 pto. 5 e petitum pto. 4). Su questo punto, tuttavia, la
pretesa, oltre a non essere convenientemente motivata, non è condivisibile. Innanzitutto
non risulta, né è stato provato, che il cantiere abbia compromesso
l’abitabilità dell’edificio o il godimento della proprietà nel suo complesso.
Quanto alla terrazza ed al giardino, prescindendo dai mesi di luglio ed agosto,
non è trascurabile che l’occupazione temporanea ha avuto luogo per lo più
durante i mesi autunnali ed invernali e quindi in un periodo in cui gli spazi
esterni comunque non sono sfruttabili. Infine l’espropriato non ha lamentato
spese di alcun genere, ad esempio riconducibili all’affitto temporaneo di un
magazzino ed al conseguente trasporto del materiale; tanto meno ha censurato
l’inutilizzabilità del locale attiguo alla cantina dove il materiale è semplicemente
stato trasferito con l’aiuto di qualche addetto al cantiere, né del resto del
seminterrato.
Tutto ciò considerato l’indennità per l’occupazione temporanea è fissata in fr.
10.- il mq, importo annuo omnicomprensivo.
5.5.1.
L’espropriato ha sollecitato un’indennità pari al 15% del valore venale per
titolo di deprezzamento della proprietà.
5.2. Generalmente, nell’ipotesi di espropriazione parziale, la diminuzione
delle possibilità d’uso del terreno restante, quale conseguenza dell’esproprio,
è compensata con l’indennizzo al valore edilizio pieno della superficie avulsa.
Nondimeno l’art. 11 let. b Lespr. ammette come risarcibile l’espropriazione che
provocasse un deprezzamento della frazione residua purché sussista un nesso di
causalità. L’ipotesi si concretizza, in particolare, qualora il terreno fosse
ridotto o deformato al punto da non poter più essere sfruttato razionalmente,
oppure qualora una costruzione esistente fosse privata di un’importante area di
sfogo o di uno schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no.
183-185; RDAT 1989 no. 75, II-1994 no. 63 c. 5.5, II-1998 no. 27 c. 3.1;
TRAM 2.9.2002 N. 50.2001.00022).
5.3. Nella zona R2 di M__________ valgono un indice di sfruttamento dello 0.4
ed un indice di occupazione del 30%. Su tali basi si ottengono le seguenti
possibilità edificatorie:
senza intervento espropriativo
superficie computabile: mq 226
SE max.: mq 67.80 (mq 226 x 0.3)
SUL max.: mq 90.40 (mq 226 x 0.4)
dopo l’intervento espropriativo
superficie computabile mq 182 (mq 226 – 44)
SE max.: mq 54.60 (mq 182 x 0.3)
SUL max.: mq 72.80 (mq 182 x 0.4)
La differenza di mq 13.20 di SE (mq 67.80 – mq 54.60) e di mq 17.60 di SUL (mq
90.40 – mq 72.80) non è indifferente ma non compromette lo sfruttamento
razionale del fondo secondo le norme di zona, in contiguità e data per ammessa
– in ragione della superficie scarsa – la deroga dalle distanze minime dal
confine. Concretamente, al di là che il proprietario conserva la facoltà di
riattare o ristrutturare l’immobile, sotto il profilo edilizio, la situazione
non cambia in modo significativo ritenuto che, nell’ipotesi della demolizione,
la nuova costruzione che potrebbe essere realizzata dopo l’espropriazione non
si scosta di molto da quella esistente. Ciò è dovuto al fatto che le
possibilità di sfruttamento del fondo sono condizionate non tanto dall’esecuzione
dei lavori stradali, quanto piuttosto dalle sue caratteristiche intrinseche.
Un ragionamento diverso si impone invece per il parziale sacrificio del
giardino; poco importa, nel contesto, che l’allargamento fosse prevedibile
perché sancito dal PR del 1985 poiché l’espropriato non avrebbe potuto fare
nulla per evitare o limitare il danno. Anche considerando che il sedime
espropriato è in buona parte destinato alla costruzione di un marciapiede,
l’edificio è privato di un’importante area di sfogo. Una situazione, questa,
ben diversa da quella preesistente che, anche se in misura contenuta, offriva
comunque uno spazio di respiro libero minimo (cfr. documentazione fotografica).
Tale circostanza è indubbiamente penalizzante poiché il fondo, già carente di
superficie verde, con l’espropriazione ne è ulteriormente spogliato senza poterla
ricostituire, al punto da risultarne svilito non solo esteticamente ma anche
nell’ottica del reddito conseguibile.
Considerate le condizioni dello stabile che non è di grande pregio (cfr. perizia
a futura memoria del 12.11.2002), la volumetria e la superficie totale locabile
di mq 180 (cfr. registro comunale degli indici), il reddito locativo annuo che
avrebbe potuto essere conseguito prima dell’esproprio è quantificabile in fr.
14'400.- (fr. 80.- x mq 180). Dopo l’intervento ed il sacrificio parziale del
giardino una riduzione del canone locativo nell’ordine del 15%, pari a fr.
2'160.-, è senz’altro adeguata e verosimile. Capitalizzando l’importo al 5.5%
si ottiene pertanto un’indennità per svalutazione di fr. 39'272.-.
6.
6.1. L’art. 11 let. c Lespr. stabilisce che l’indennità
comprende anche il corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti
dall’espropriato purché siano prevedibili secondo il corso ordinario delle cose
quale conseguenza dell’espropriazione.
La normativa si riferisce a tutti i pregiudizi che potrebbero manifestarsi
oltre a quelli enumerati alle let. a) e b), fermo restando che il danno, la cui
legittimità risponde a criteri oggettivi e presuppone un nesso di causalità con
l’evento espropriativo, è risarcibile solo nella misura in cui il diritto ad
una piena indennità non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero
valore venale del diritto espropriato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 196, 197 e 200; Wiederkehr, op. cit., p. 103 ss; Grisel, op.
cit., p. 741).
6.2. Per la soppressione della cantina l’ente espropriante ha offerto
un’indennità di fr. 10'000.- mentre l’espropriato ha preteso un risarcimento di
fr. 20'000.-.
Di forma rettangolare, secondo le misure esterne la cantina presentava una
lunghezza di ml 8.89, una larghezza di ml 3.86 ed un’altezza di ml 2.47 (cfr. perizia
a futura memoria del 12.11.2002 p. 64). Quest’ultima, in base alle norme SIA,
va aumentata di 1 ml in considerazione della soprastante terrazza, e di
conseguenza il volume complessivo della cantina era di 119 mc (ml 8.89 x ml
3.86 x ml 3.47).
Il manufatto era in buono stato, costruito in calcestruzzo e dotato di due
aperture laterali per un valore complessivo arrotondato di fr. 35'000.-.
Come già indicato, a differenza di quanto preventivato, la cantina è stata solo
parzialmente demolita ed il vano rimanente, ora triangolare, consente un
utilizzo di superficie pari al 50% di quello preesistente. Di conseguenza l’indennità
è fissata in fr. 17'500.-.
6.3. Entro le linee di esproprio e di occupazione temporanea erano messi a
dimora una serie di vegetali tra cui anche piante ad alto fusto. Nella tabella
di espropriazione è segnalato un indennizzo di fr. 5’000.- per piante esistenti
condizionato, però, ad un danno effettivo. La proposta di risarcimento è stata
ritrattata dall’ente espropriante che con scritto del 13.11.2002 – e cioè dopo
la notificazione alle parti della perizia giudiziaria – ha rifiutato
l’indennizzo sostanzialmente perché le piantagioni sarebbero soggette al regime
del precariato e non rispetterebbero le distanze e l’altezza legali.
Va detto subito che, al di là del condizionamento posto nella tabella di
espropriazione – che, per inciso, alla luce dell’art. 21 Lespr. pare di dubbia
valenza – le obiezioni sollevate dall’ente espropriante non costituiscono una
novità. Anzi, quest’ultimo sembra voler instaurare una prassi nell’elevare
l’illegalità vera o presunta che sia di una piantagione, di un manufatto o, in
genere, di una certa situazione di fatto a motivo legittimo per sottrarsi al
pagamento di un’indennità.
A questo punto la circostanza merita un breve commento.
Infatti, anche considerando che di principio l’ente pubblico non sarebbe tenuto
a risarcire l’espropriazione di costruzioni o impianti abusivi (cfr. TRAM
6.6.1995 N. 50.95.00001 ES 1/95), l’obiezione assume una connotazione
manifestamente pretestuosa quantomeno quando è riferita ad uno stato di fatto
lungamente ed acriticamente tollerato dall’autorità che, per competenza,
avrebbe potuto esigere il ripristino della legalità. Tanto più che l’ente
pubblico espropriante agisce ius imperii e che, oltre alla facoltà di opporsi,
il privato in buona fede non ha altro mezzo di difesa se non quello di
pretendere una piena indennità (art. 9 Lespr.).
Detto questo, è principio acquisito che la perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi
indennizzabili giusta l’art. 11 let. c Lespr. a condizione che i vegetali
estirpati svolgessero una particolare funzione estetico-protettiva o recassero
un cospicuo valore botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la
superficie espropriata, e quindi l’indennizzo espropriativo, fossero esigui a
tal punto da non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT
1985 no. 94 e, da ultimo, TRAM 19.6.2002 in re Comune di V./S.).
In concreto le piante messe a dimora lungo il fronte stradale formavano
indiscutibilmente, se non una barriera fonica, quantomeno una rigogliosa
cornice decorativa ed inoltre costituivano, almeno parzialmente, uno schermo
visivo specie per la terrazza situata al livello della strada (cfr.
documentazione fotografica), funzioni tanto più importanti considerato che il
fondo già è costretto dall’edificio esistente. Nessuno ha mai sollevato la
benché minima obiezione in merito alla vegetazione esistente.
In queste condizioni un risarcimento non può essere negato.
Il perito giudiziario ha stabilito che il valore complessivo delle piante
situate entro la linea d’esproprio è di fr. 14'705.-. Egli ha pure elencato le
piante che potrebbero essere trapiantate.
Il Tribunale non ha motivo di dubitare del referto peritale che, del resto, è
stato accettato dall’espropriato (cfr. lettera del 19.11.2002) e che, per
quanto attiene i criteri valutativi applicati e gli importi fissati, non è stato
contestato dall’ente espropriante.
Di conseguenza l’indennità è confermata in fr. 14’705.- a corpo.
Sarà premura delle parti verificare direttamente la corrispondenza del numero
di piante estirpate con l’elenco del perito e, qualora fosse stato possibile
salvarne qualcuna, adeguare l’importo di conseguenza conformemente alla
perizia.
7.
Le indennità espropriative sono
completate con gli interessi a decorrere dal 14.6.2004, data dell’anticipata
immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), al saggio usuale del 3.5%
fissato dal Tribunale federale.
Per
Fatti
i quali motivi
richiamata
la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà al proprietario del
mapp. no. 964 le seguenti indennità:
1.1. fr. 300.- il mq per l’espropriazione formale di ca. mq 44;
1.2. fr. 10.- il mq all’anno per l’occupazione temporanea di ca. mq 43;
1.3. fr. 39'272.- a corpo per titolo di deprezzamento;
1.4. fr. 17'500.- a corpo per la demolizione parziale della cantina;
1.5. fr. 14'705.- a corpo per l’estirpazione di vegetali vari.
2.
Sulle indennità espropriative è
dovuto l’interesse al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 14.6.2004.
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato
Considerandi
fr. 1'000.- per ripetibili.
4.
Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
5.
Intimazione a:
- RA 1, Bellinzona
- PR 1, Chiasso
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo Enzo
Barenco
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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