espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R2)

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Numero d'incarto:

20.2004.5-3

Data decisione, Autorità:

10.03.2006, TE

Titolo:

espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona R2)

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 9segg LESPR

Incarto n.

20.2004.5-3

18/02

Lugano

10 marzo 2006

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

ing.

Eraldo Pianetti

arch. Ferruccio Robbiani

segretario

giudiziario

Enzo

Barenco

statuendo

nella procedura di espropriazione avviata da

ISEP

1o

rappr.

dal __________, RA 1

contro

COES

2

rappr.

dall’avv. PR 2

nell'ambito

dei lavori di sistemazione stradale e di formazione di un marciapiede tra le

rotonde di S__________ e S__________ nel territorio del Comune di M__________

relativamente

al mapp. n. 527 di M__________,

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1.1.1.

Lo ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione di Via C__________ nel Comune

di M__________, strada già esistente che collega le rotonde di S__________ e di

S__________.

Il progetto, che implica espropriazioni varie, porta il tratto stradale lungo circa

280 ml ad una sezione carreggiabile uniforme di 6 ml e prevede sia la

costruzione di un nuovo marciapiede sul lato a valle di ml 1.50, sia la posa di

misure di moderazione del traffico mediante una pavimentazione diversificata ed

un’isola spartitraffico.

Il progetto e gli atti di esproprio sono stati pubblicati dal 20.3 al

19.4.2002.

1.2. La messa in esecuzione del progetto coinvolge il mapp. no. 527

appartenente a COES 2. Secondo la tabella pubblicata il fondo è espropriato in

ragione di mq 57 ed occupato temporaneamente per mq 77 contro versamento di

un’indennità di fr. 300.- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq; la tabella

include pure un indennizzo di fr. 2'352.- per l’estirpazione di piante

esistenti tuttavia condizionato ad un danno effettivo.

Con memoria 18.4.2002 l’espropriato ha ricordato che il fondo è coltivato a

vigneto sottolineandone l’importanza commerciale e socio/culturale. Da ciò l’opposizione

all’espropriazione siccome priva di interesse pubblico e contraria al principio

di proporzionalità e la pedissequa domanda di modifica dei piani intesa a

spostare l’espropriazione sull’altro lato della carreggiata.

All’udienza dell’8.10.2002 l’espropriato ha confermato le sue argomentazioni,

mentre l’ente espropriante ha rinunciato all’occupazione temporanea ed ha

completato l’offerta di indennizzo proponendo un risarcimento di fr. 80.- per

ogni ceppo di vite che dovesse essere soppresso.

1.3. Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto come pubblicato,

respingendo contestualmente l’opposizione e la domanda di modifica dei piani,

con sentenza del 17.4.2003 cresciuta incontestata in giudicato.

L’immissione in possesso è stata accordata a far tempo dal 14.6.2004 (cfr.

decreto 24.6.2004).

2.Il

mapp. no. 527 è ubicato in località M__________, a monte di Via C__________ ed

è così censito a RF:

sub. a) coltivo vignato mq 7500

sub. b) sentiero mq 13

sub. C) ripostiglio mq 9

totale mq 7522

Si tratta di un ampio fondo destinato a vigneto, in parte pianeggiante ed in

parte in leggero declivio, attribuito dal vigente PR alla zona edificabile R2.

3.3.1.

L’espropriazione è subordinata al

versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del

danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al

soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non

avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a

fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per

adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e

soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come

anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore

delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II

337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le

eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché

siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14

Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto

paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano

analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto

ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT

1985 no. 92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o

al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi

pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini

dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

3.2 Posta l’anticipata immissione in possesso al 14.6.2004, l’estimo si fonda sui prezzi risultanti dalle

transazioni immobiliari stipulate nei pochi anni precedenti (cfr. art. 19

Lespr.) e riguardanti terreni liberi siti a M__________ in zona R2. Le indagini

effettuate a tal fine presso i pubblici registri risalgono fino al 2000 ed offrono

Fatti

i seguenti risultati:

nel 2004

- fr. 367.82 per il mapp. no. 1975 di mq 435, loc. M__________ (iscr. a RF il

27.2.2004 al d.g. 1944). Il trapasso di proprietà è avvenuto a seguito

dell’esercizio di un diritto di compera;

- fr. 471.77 il mq per le part. no. 2046 di mq 549 e 672 di mq 2457, loc. Z__________

(iscr. a RF il 19.5.2004 al d.g. 4133). Il prezzo al mq qui riportato prescinde

dalla part. no. 672 in quanto interamente boschiva;

nel 2003

- fr. 271.22 il mq per il mapp. no. 525 di mq 483, loc. G__________ (iscr. a RF

il 24.10.2003 al d.g. 8707);

- fr. 408.90 per il mapp. no. 766 di mq 592, loc. B__________ (iscr. a RF il

7.11.2003 al d.g. 9018). Il prezzo al mq qui riportato prescinde dal sedime

censito come strada di mq 73;

- fr. 410.- il mq per la part. no. 1999 di mq 378 con quota di comproprietà

coattiva di 1/3 sulla strada al mapp. no. 2000, loc. S__________ (iscr. a RF

l’8.10.2003 al d.g. 8211);

- fr. 371.06 il mq per la part. no. 2002 di mq 698 con quota di comproprietà

coattiva di 31/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF

il 22.4.2003 al d.g. 3826);

- fr. 335.90 il mq per la part. no. 2015 di mq 390, loc. G__________ (iscr. a

RF il 9.7.2003 al d.g. 6014);

- fr. 369.16 il mq per la part. no. 2016 di mq 856 con quota di comproprietà

coattiva di 31/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF

il 17.9.2003 al d.g. 7642);

- fr. 390.- il mq per la part. no. 2022 di mq 378, loc. B__________ (iscr. a RF

il 27.8.2003 al d.g. 7114);

- fr. 442.28 il mq per le part. no. 2045 di mq 500 e 672 di mq 2457, loc. Z__________

(iscr. a RF il 18.12.2003 al d.g. 10498). Il prezzo al mq qui riportato

prescinde dalla part. no. 672 in quanto interamente boschiva;

nel 2002

- fr. 400.- il mq per la part. no. 546 di mq 983, loc. B__________ (iscr. a RF

il 6.3.2002 al d.g. 1725);

- fr. 370.- il mq per la part. no. 1994 di mq 600 con quota di comproprietà

coattiva di 27/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF

il 29.5.2002 al d.g. 4038);

nel 2001

- fr. 55.34 il mq per la part. no. 298 di mq 253, loc. P__________ (iscr. a RF

il 21.5.2001 al d.g. 3591);

- fr. 335.- il mq per la part. no. 340 di mq 414, loc. M__________ (iscr. a RF

il 19.11.2001 al d.g. 8786);

- fr. 413.79 il mq per la part. no. 1984 di mq 1450, risultante dalla

precedente lottizzazione della part. no. 577, loc. C__________ (iscr. a RF il

28.6.2001 al d.g. 4482);

- fr. 333.17 il mq per la part. no. 1913 di mq 410 con quota di comproprietà

coattiva di 19/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF

il 23.2.2001 al d.g. 1654);

- fr. 384.10 il mq per la part. no. 1914 di mq 390 con quota di comproprietà

coattiva di 38/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF

il 10.5.2001 al d.g. 3336);

- fr. 321.57 il mq per la part. no. 1915 di mq 402 con quota di comproprietà

coattiva di 15/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF

il 25.9.2001);

- fr. 300.- il mq per 185 mq scorporati dalla part. no. 1926 di mq 491 ed

aggiunti alla part. no. 1979 di mq 500 con quota di comproprietà coattiva di

8/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 15.6.2001

al d.g. 4142);

- fr. 355.88 il mq per la part. no. 1926 di mq 306 con quota di comproprietà

coattiva di 14/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF

il 27.8.2001 al d.g. 6260);

nel 2000

- fr. 217.80 il mq per la part. no. 279 di mq 699, loc. P__________ (iscr. a RF

il 4.12.2000 al d.g. 9536);

- fr. 300.- il mq per la part. no. 294 di mq 665, loc. P__________ (iscr. a RF

il 24.5.2000 al d.g. 4026);

- fr. 300.- il mq per la part. no. 301 di mq 802, loc. F__________ (iscr. a RF

il 31.5.2000 al d.g. 4229);

- fr. 300.- il mq per la part. no. 526 di mq 505, loc. G__________ (iscr. a RF

il 24.5.2000 al d.g. 4025);

- fr. 400.- il mq per la part. no. 1982 di mq 540, risultante dalla precedente

lottizzazione della part. no. 1618, loc. M__________ (iscr. a RF il 14.6.2000

al d.g. 4597);

- fr. 325.44 il mq per la part. no. 1928 di mq 507 con quota di comproprietà

coattiva di 22/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF

il 14.7.2000 al d.g. 5315). Il trapasso di proprietà è avvenuto a seguito

dell’esercizio di un diritto di compera;

- fr. 362.01 il mq per la part. no. 1976 di mq 447 con quota di comproprietà

coattiva di 1/2 sulla strada al mapp. no. 1974, loc. M__________ (iscr. a RF il

31.5.2000 al d.g. 4227);

- fr. 300.- il mq per la part. no. 1979 di mq 500 con quota di comproprietà

coattiva di 22/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF

il 13.4.2000 al d.g. 3033);

- fr. 300.- il mq per la part. no. 1980 di mq 505, loc. G__________ (iscr. a RF

il 24.5.2000 al d.g. 4023);

- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1981 di mq 559, loc. F__________ (iscr. a RF

il 24.5.2000 al d.g. 4024).

Prescindendo da qualche picco massimo e minimo, che come ricordato in

precedenza non sono decisivi ai fini dell’estimo, nel periodo preso in

considerazione non si registrano variazioni degne di nota: il panorama generale

sulle transazioni reperite è rivelatore, piuttosto, di una certa costanza dei valori

immobiliari.

Nell’elenco sono individuabili tre compravendite in particolare. Le prime due perché

riguardano terreni (mapp. no. 1975 e 1976) siti in località M__________ a monte

di Via C__________ nelle immediate vicinanze dei fondi coinvolti nella

procedura espropriativa, la terza perché interessa una particella (mapp. no.

546) sensibilmente più discosta sita nei pressi del nucleo di L__________ ma

appartenente, come un altro fondo espropriando, alla località B__________.

Oltre a godere di un’ubicazione favorevole questi terreni non soffrono dei

rumori indotti dal traffico ed i prezzi oscillano tra 360.- e 400.- fr. il mq.

Procedendo nel confronto si distinguono altre zone che per il carattere residenziale,

Considerandi

la quiete e la buona posizione ravvisano prezzi mediamente più alti (390.-/450.-

fr. il mq). Questo è il caso per i terreni siti nella zona Z__________, un

comparto ubicato a valle della scuola media che si estende fino alla Chiesa di

S__________, come anche per la confinante zona B__________, che nella sua parte

alta presenta caratteristiche analoghe, e per le zone M__________ e C__________,

queste ultime più alte e periferiche.

Relativamente meno gradevoli sono invece le particelle in località S__________ e

R__________ soprattutto poiché sono ubicate in posizione piuttosto depressa, le

une in una conca a valle del cimitero, le altre accanto alla strada cantonale

verso M__________. Nondimeno i valori si situano tra 300.- e 370.- fr. il mq.

Considerazioni analoghe possono valere per i fondi in zona G__________, con un

prezzo medio che si aggira attorno ai 300.- fr. il mq, nella misura in cui

costituiscono un piccolo comprensorio che è frutto di una parcellazione

tendente ad uno sfruttamento piuttosto intensivo e che oltretutto è delimitato

da tre strade, una delle quali è la cantonale verso M__________.

Ciò considerato, se da un canto l’affermazione dell’espropriato, secondo cui i

prezzi per terreni edificabili in zona supererebbero abbondantemente i 650.-

fr. il mq (cfr. verbale del 8.10.2002), non è convincente perché del tutto

priva di riscontri concreti, per altro verso non è condivisibile nemmeno l’indennità

proposta dall’ente espropriante poiché si riduce a quello che, mediamente, è il

valore edilizio minimo.

Ora, quest’ultimo potrebbe adeguarsi a terreni che in qualche modo sono

pregiudicati sia in ragione di immissioni sia per la posizione sacrificata o

discosta dal paese. Non è giustificabile invece per la zona servita da Via C__________

ritenuto che, pur essendo disturbata dal traffico, l’esposizione aperta verso

sud, la posizione poco discosta dai servizi e la comodità di accesso, fanno si

che sotto il profilo residenziale si tratti di un comparto senz’altro piacevole

ed attrattivo.

Tutto sommato, quindi, si può concludere che il valore edilizio pieno per

terreni R2 ubicati nella zona che qui interessa ammontasse nel 2004 a 350.-/370.-

fr. il mq.

3.3

Tra i terreni espropriandi il mapp. no. 527 è in assoluto il più vasto, è

libero da costruzioni ed ha una conformazione che si presterebbe in maniera

ideale al frazionamento ed all’edificazione. In effetti si compone di un

settore meridionale quadrangolare pianeggiante direttamente affacciato su Via C__________

e di un settore retrostante – di fatto più pregiato perché rialzato e meno

esposto direttamente all’inquinamento della strada – che è invece in leggero

declivio ed è servito a monte dalla strada comunale al mapp. no. 495 verso la

quale ha un fronte ampissimo.

Grazie a tali caratteristiche, senz’altro vantaggiose, il valore medio del

terreno raggiunge senza dubbio quello massimo di zona stabilito sopra e

pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 370.- il mq.

4.4.1

Come già rilevato la part. no. 527 è destinata a vigneto ed alcune viti sono

poste a dimora all’interno della linea d’esproprio.

La proposta di indennizzo dell’ente

espropriante ammonta a fr. 80.- per ogni ceppo di vite soppresso (cfr. verbale

dell’8.10.2002).

4.2

L’art. 11 let. c Lespr.

stabilisce che l’indennità comprende anche il corrispettivo di tutti gli altri

pregiudizi subiti dall’espropriato purché siano prevedibili secondo il corso

ordinario delle cose quale conseguenza dell’espropriazione.

La normativa si riferisce a tutti i pregiudizi che potrebbero manifestarsi

oltre a quelli enumerati alle let. a) e b), fermo restando che il danno, la cui

legittimità risponde a criteri oggettivi e presuppone un nesso di causalità con

l’evento espropriativo, è risarcibile solo nella misura in cui il diritto ad

una piena indennità non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero

valore venale del diritto espropriato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 196, 197 e 200; Wiederkehr, op. cit., p. 103 ss; Grisel, op.

cit., p. 741).

La perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi indennizzabili giusta

l’art. 11 let. c Lespr. a condizione che i vegetali estirpati svolgessero una

particolare funzione estetico-protettiva o recassero un cospicuo valore

botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la superficie

espropriata, e quindi l’indennizzo espropriativo, fossero esigui a tal punto da

non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT 1985 no. 94 e,

da ultimo, TRAM 19.6.2002 in re Comune di V./S.).

4.3

Il vigneto al mapp. no. 527 è, dichiaratamente, impiantato in modo

razionale, è in buono stato e puntualmente curato (cfr. perizia giudiziaria p.

4). Gestito dall’azienda __________ – la cui produzione è di riconosciuta

ottima qualità – l’uva raccolta è destinata alla vinificazione del vino __________.

L’estirpazione di una parte dei vitigni, quale conseguenza dell’espropriazione,

costituisce quindi un pregiudizio che di certo non può dirsi compensato con

l’accredito dell’indennità espropriativa per il terreno ceduto.

Il perito giudiziario ha stabilito che il valore del singolo ceppo si situa fra

un minimo di fr. 74.- ed un massimo di fr. 100.- (cfr. perizia p. 8),

valutazione che le parti non hanno contestato e di cui nemmeno il Tribunale ha

motivo di dubitare. Mediamente, quindi, l’indennità offerta si rivela giustificata.

A lavori ultimati l’ente espropriante ha confermato di aver estirpato 9 ceppi di

vite (cfr. lettera del 14.10.2004) per cui l’indennità complessiva è fissata in

fr. 720.- a corpo.

Di contro non è riconosciuta alcuna indennità per gli arbusti già posti a

dimora lungo il fronte stradale (cfr. doc. fotografica) poiché si tratta di

semplice vegetazione incolta che oltre a non avere alcun particolare pregio

botanico, non svolge neppure funzioni estetico-protettive. La perdita è quindi

già compensata con l’indennizzo al valore edilizio pieno del terreno.

5.

Le indennità espropriative sono completate con gli

interessi a decorrere dal 14.6.2004, data dell’anticipata immissione in

possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), al saggio usuale del 3.5% fissato dal

Tribunale federale.

Per

i quali motivi

richiamata

la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà al proprietario del

mapp. no. 527 le seguenti indennità:

1.1

fr. 370.- il mq per l’espropriazione formale di ca. mq 57;

1.2

fr. 720.- a corpo per l’estirpazione di 9 ceppi di vite.

2.

Sulle indennità espropriative è dovuto

l’interesse al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 14.6.2004.

3.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-

sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato

fr. 500.- per ripetibili.

4.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

5.

Intimazione a:

- RA 1

- PR 2

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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