Espropriazione formale nell'ambito di opere stradali (riassetto viario, indennità per terreni posti in zona artigianale-industriale)

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Numero d'incarto:

20.2005.16-6

Data decisione, Autorità:

22.01.2008, TE

Titolo:

Espropriazione formale nell'ambito di opere stradali (riassetto viario, indennità per terreni posti in zona artigianale-industriale)

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 9segg LESPR

Incarto n.

20.2005.16-6

Lugano

27 febbraio 2007

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

arch.

Bruno Buzzini

ing. Giorgio

Caprara

segretario

giudiziario

Enzo

Barenco

statuendo

nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa

da

ISEP

1

rappr.

dal RA 1

contro

COES

5

rappr.

dall’ RA 4

nell'ambito

del riassetto viario del comparto R__________ e meglio della sistemazione di

Via B__________ e di Via S__________,

relativamente

al mapp. n. 535 RFD di G__________

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1.1.1.

Il Comune di G__________ intende procedere alla sistemazione di Via B__________

e Via S__________ conformemente alla variante di PR approvata dal Consiglio di

Stato in data 14.5.2002. L’intervento, che comporta espropriazione varie, vuol

essere un deterrente al traffico parassitario e lo strumento per migliorare la

sicurezza, specie per l’utenza pedonale.

Il Consiglio comunale ha approvato il progetto e stanziato il credito con

risoluzione del 4.2.2002 (MM 956 del 30.4.2001).

Trattandosi di strade cantonali, il Comune ha ottenuto la delega del Consiglio

di Stato con risoluzione del 24.6.2003.

1.2. La messa in atto del progetto coinvolge, tra le altre, anche la part. no.

535, di proprietà di COES 5, espropriata per mq 140 contro versamento di

un’indennità di fr. 160.- il mq.

Il proprietario, che non ha preso posizione né avanzato pretese espropriative

entro il termine utile, all’udienza di conciliazione del 23.6.2005 ha

sollecitato un aumento dell’indennità ed accordato l’anticipata immissione in

possesso a far tempo dal 1°.2.2006.

Il progetto definitivo è stato approvato dal Tribunale di espropriazione con

sentenza del 12.7.2005.

2.Il

mapp. no. 535 è così censito a RF:

sub. c) posteggi mq 238

sub. d) terrazza mq 90

sub. e) terrazza mq 35

sub. f) terrazza mq 95

sub. g) piazzale mq 113

sub. h) piazzale mq 478

sub. i) posteggio mq 88

sub. k) posteggio mq 89

sub. l) accesso mq 218

sub. m) posteggio mq 43

sub. n) piazzale mq 167

sub. o) accesso mq 37

sub. p) piazzale mq 164

sub. q) posteggio mq 34

sub. r) accesso mq 117

sub. s) aiuola mq 51

sub. t) aiuola mq 43

sub. u) aiuola mq 88

sub. v) strada mq 146

sub. w) accesso mq 600

sub. A) fabbrica mq 3580

sub. B) uffici mq 988

totale mq 7502

La particella, che è di conformazione regolare e pianeggiante, è gravata con

varie servitù reciproche. Posta all’angolo tra Via S__________ e Via __________

essa è assegnata alla zona artigianale-industriale (AI).

3.3.1.

L’espropriazione è subordinata al

versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del

danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al

soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non

avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a

fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli

all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando

le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i

fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni

immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT

II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di

miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i

diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato.

E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che

costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e

dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no.

27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o

al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a

terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

3.2. L’estimo si fonda sui valori ufficiali riferibili alle transazioni

immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata

immissione in possesso – che in concreto si situa al 1°.2.2006 (art. 19 Lespr.)

– e riguardanti terreni liberi siti a G__________ nella zona AI.

Oltre alla compravendita risalente al 1998 dello stesso mapp. no. 535, allora

non ancora edificato, al prezzo di fr. 246.60 il mq (iscr. a RF il 13.5.1998 al

d.g. 8128), dall’indagine esperita come d’uso a RF sono emersi i seguenti

risultati:

- fr. 210.- il mq per il mapp. no. 746 di mq 1417, loc. R__________ (iscr. a RF

il 18.12.1998 al d.g. 21787). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio

di un diritto di compera;

- fr. 210.- il mq per il mapp. no. 747 di mq 1626. loc. R__________ (iscr. a RF

il 18.12.1998 al d.g. 21789). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio

di un diritto di compera;

- nell’ambito di una rettifica dei confini: fr. 250.- il mq per mq 14 staccati

dal mapp. no. 539 ed aggiunti ed aggiunti al mapp. no. 536, loc. R__________

(iscr. a RF il 26.5.1999 al d.g. 8106/7).

Considerato che i dati accertati sono scarsi, l’indagine è stata ampliata anche

ad altri Comuni limitrofi con l’esito seguente:

Comune di C__________

- fr. 140.- il mq per il mapp. no. 1280 di mq 550, loc. C__________ (iscr. a RF

l’8.8.2000 al d.g. 6465);

- fr. 140.- il mq per i mapp. no. 568 di mq 1268 e no. 1282 di mq 2084 con

quote di comproprietà coattiva di 221/1000 e di 364/1000 sulla coattiva al

mapp. no. 1283, loc. C__________ (iscr. a RF il 28.7.2000 al d.g. 6220). Tutti

Fatti

i fondi sono intavolati come prato-campo e sono stati acquistati dallo Stato

del Cantone Ticino;

- fr. 127.39 il mq per il mapp. no. 1172 di mq 3925, loc. P__________ (iscr. a

RF il 16.3.2000 al d.g. 2305);

- fr. 165.88 il mq per il mapp. no. 1278 di mq 633, loc. C__________ (iscr. a

RF l’8.10.2001 al d.g. 7424). Il trapasso è avvenuto in seguito ad

aggiudicazione ad incanto pubblico;

- fr. 101.56 il mq per il mapp. no. 530 di mq 10160, loc. P__________ (iscr. a

RF il 4.11.2002 al d.g. 8218). Nel calcolo del prezzo al mq il sedime censito

come passo di mq 157 non è stato considerato. Il trapasso è avvenuto in seguito

all’esercizio di un diritto di compera;

- fr. 267.38 il mq per i mapp. no. 906, 907, 908, 909 e 910 di complessivi mq

8527, con per ciascuno di essi quota di comproprietà di 1/6 sulla strada

coattiva al mapp. no. 557, loc. P__________ (iscr. a RF il 3.9.2002 al d.g.

7336);

- fr. 204.95 il mq per il mapp. no. 571 di mq 6099, loc. P__________ (iscr. a

RF il 30.12.2004 al d.g. 10977);

Comune di Magadino

- fr. 145.85 il mq per il mapp. no. 1853 di mq 1200, loc. L__________ (iscr. a

RF l’8.10.1998 al d.g. 16972). Nel calcolo del prezzo al mq il sedime censito

come passo di mq 103 non è stato considerato;

- fr. 197.91 il mq per il mapp. no. 1764 di mq 1870, loc. L__________ (iscr. a

RF il 16.7.1999 al d.g. 11390). Nel calcolo del prezzo al mq il sedime censito

come passo di mq 51 non è stato considerato;

- fr. 200.- il mq per il mapp. no. 1770 di mq 20384, loc. L__________ (iscr. a

RF il 4.7.2000 al d.g. 10857-8);

- fr. 100.- il mq per il mapp. no. 551 di mq 1500, loc. M__________ (iscr. a RF

il 9.2.2000 al d.g. 2011);

- nell’ambito di una rettifica dei confini: fr. 76.- il mq per mq 270 staccati

dal mapp. no. 364 ed aggiunti al mapp. no. 551, loc. M__________ (iscr. a RF il

12.9.2002 al d.g. 13564-5);

Comune di Tenero

- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 815 di mq 17440, loc. C__________ (iscr. a

RF il 20.12.2001 al d.g. 19297). Il trapasso è avvenuto in seguito

all’esercizio di un diritto di compera;

- fr. 250.- il mq per il mapp. no. 1931 di mq 2348, loc. C__________ (iscr. a

RF il 2.7.2003 al d.g. 10501);

Nel confronto bisogna considerare che la zona industriale/artigianale di C__________

è assai sviluppata oltre che sede di aziende anche di una certa importanza, ed è

certamente avvantaggiata sotto il profilo logistico/viario. Il Comune di G__________,

invece, è più lontano dall’autostrada, gravita attorno al __________ e, quanto

Considerandi

ad industrie, fatta eccezione per la ditta insediata al mapp. no. 536, presenta

una tipologia piuttosto artigianale, anziché tipicamente industriale, specie per

la presenza di aziende prevalentemente medio-piccole. Tutto sommato sembra più

affine a Tenero che non ai comuni della sponda opposta del fiume __________.

Ciò considerato e ponderati i valori, il Tribunale reputa che nel 2006 i

terreni in zona AI a G__________ potessero valere tra i 200.- ed i 250.- fr. il

mq.

3.3

Il mapp. no. 535 è un terreno che per forma, estensione e stato di

urbanizzazione ben si presta allo sfruttamento edilizio ammesso dal PR, tanto

da poter essere annoverato nella categoria dei buoni terreni edilizi a

carattere artigianale-industriale. A ciò si aggiunge che con la costruzione

dello stabile esistente, l’indice ammesso di edificabilità non è stato

esaurito: in effetti, rispetto ad un volume edificabile massimo di 75'020 mc,

sono stati sfruttati solo 38'331 mc (cfr. calcolo degli indici 24.1.2007

fornito dal Comune); vi è dunque ancora un margine di ampliamento di ben 36'689

mc che fa si che il terreno espropriando non abbia carattere complementare (sul

concetto Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 106; RDAT 1981 no.

65; TRAM 16.2.2004 N. 50.2003.2-4).

Pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 250.- il mq.

4.

L’indennità

espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato

dal Tribunale federale e decorrono dal 1°.2.2006, data a far tempo dalla quale

è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 140 del

mapp. no. 535 l’ente espropriante verserà all’espropriato un’indennità di fr. 250.-

il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% a far tempo dal 1°.2.2006.

2.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-

sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato

fr. 250.- per ripetibili.

3.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

4.

Intimazione a:

- RA 1

- RA 4

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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