20.2005.16-9
Espropriazione formale nell'ambito di opere stradali (riassetto viario, indennità per terreno posto in zona AP-EP)
22 gennaio 2008Italiano13 min
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Numero d'incarto:
20.2005.16-9
Data decisione, Autorità:
22.01.2008, TE
Titolo:
Espropriazione formale nell'ambito di opere stradali (riassetto viario, indennità per terreno posto in zona AP-EP)
INDENNITÀ ESPROPRIATIVA
art. 9segg LESPR
Incarto n.
20.2005.16-9
Lugano
27 febbraio 2007
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Bruno Buzzini
ing. Giorgio
Caprara
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa
da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
8
nell'ambito
del riassetto viario del comparto R__________ e meglio della sistemazione di
Via B__________ e di Via S__________,
relativamente
al mapp. n. 629 RFD di G__________
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in
fatto ed in diritto
1.1.1.
Il Comune di G__________ intende procedere alla sistemazione di Via B__________
e Via S__________ conformemente alla variante di PR approvata dal Consiglio di
Stato in data 14.5.2002. L’intervento, che comporta espropriazione varie, vuol
essere un deterrente al traffico parassitario e lo strumento per migliorare la
sicurezza, specie per l’utenza pedonale.
Il Consiglio comunale ha approvato il progetto e stanziato il credito con
risoluzione del 4.2.2002 (MM 956 del 30.4.2001).
Trattandosi di strade cantonali, il Comune ha ottenuto la delega del Consiglio
di Stato con risoluzione del 24.6.2003.
2.2. La messa in atto del progetto coinvolge, tra le altre, anche la part. no.
629, di proprietà della COES 8, espropriata per mq 814 contro versamento di
un’indennità di fr. 145.- il mq.
La proprietaria, che non ha preso posizione né avanzato pretese espropriative
entro il termine utile, all’udienza di conciliazione del 23.6.2005 ha
sollecitato un aumento dell’indennità. Con scritto successivo ha accordato
l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 1°.2.2006 (cfr. lettera del
13.7.2005).
Il progetto definitivo è stato approvato dal Tribunale di espropriazione con
sentenza del 12.7.2005.
2.Il
mapp. no. 629 è così censito a RF:
sub. g) piazzale mq 5989
sub. h) prato-giardino mq 5117
sub. i) accesso mq 2183
sub. k) posteggi mq 2464
sub. m) prato-giardino mq 184
sub. n) prato-giardino mq 69
sub. o) prato mq 4728
sub. A) aule e laboratorio mq 3162
sub. B) aule e uffici mq 1584
sub. C) aule e laboratorio mq 2194
sub. D) centrale termica mq 358
sub. E) locale riscaldamento mq 77
sub. F) fontana mq 29
sub. L) fabbricato mq 950
totale mq 29088
La particella, che è di conformazione regolare e pianeggiante, è libera da
servitù e oneri. Posta in Via S__________, presso lo sbocco su Via __________,
essa è assegnata alla zona attrezzature ed edifici di interesse pubblico (AP-EP).
3.3.1.
L’espropriazione è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).
L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto
espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale
oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe
nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,
1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,
p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,
previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,
preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a
fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per
adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e
soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come
anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore
delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op.
cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II
337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le
eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché
siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14
Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di
un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto
paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano
analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto
ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT
1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o
al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a
terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2. Decisiva per la valutazione dell’indennità per espropriazione formale è la
data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella
dell’emanazione della decisione di estimo (art. 19 Lespr.).
Qualora il fondo fosse stato colpito da espropriazione materiale, e quindi
avesse perso la componente edilizia, il dies aestimandi corrisponde invece alla
data di entrata in vigore del vincolo pianificatorio che ne è alla base
(Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5 no. 194; DTF 122 II 326 c.
4b; RDAT II-1991 no. 68).
4.4.1.
Il PR di G__________ del 27.2.1996 (revisione) ha assegnato il mapp. no. 629
alla zona AP-EP, così confermando il precedente ed identico vincolo in vigore
dal 17.10.1978 data di approvazione del primo PR comunale. Le singole varianti
al PR non hanno modificato l’assetto pianificatorio della particella.
In via preliminare occorre dunque verificare d’ufficio se l’azzonamento abbia
determinato l’espropriazione materiale del fondo (DTF 116 Ib 235, 122 II
326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68, I-1993 no. 53).
4.2. L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca
connotazione privativa, si riconduce in sintesi ad un’ingerenza particolarmente
grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un bene tale da minare i
diritti di proprietà – specie quello di edificare il fondo – oppure ad
un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio della parità di
trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo a
condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che l’area colpita da
restrizione sia edificabile o possa esserlo nell’immediato futuro. In altre
parole occorre che con l’instaurazione del provvedimento limitativo il
proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior uso del bene (Riva,
op. cit., 123-134; DTF 121 II 417 c. 4a, 125 II 431 c. 3a, 131 II 151 c.
2.1 p. 155).
4.3. In concreto il vincolo imposto con il PR del 1978 e ribadito nell’ambito
della revisione del 1996 non è stato contestato, né risulta che siano mai state
avanzate richieste di indennizzo per titolo di espropriazione materiale; solo all’udienza
del 23.6.2005 l’espropriata ha sollecitato l’aumento dell’indennità offerta,
con ciò alludendo ad una componente edilizia del terreno.
Vero
è che normalmente un vincolo AP-EP comporta certe restrizioni per il
proprietario, specie il divieto di costruire, e limita la libera disponibilità
del bene nella misura in cui ne vanifica la vendita alle normali condizioni di
mercato; ciò fintanto che il fondo non è espropriato formalmente dall’ente
pubblico ai fini dell’attuazione del vincolo stesso.
In concreto, tuttavia, non si può prescindere dal fatto che la proprietà è
edificata ed ospita un centro di formazione professionale; in sostanza già
assolve alle funzioni pubbliche che hanno determinato il vincolo ma senza
essere di proprietà comunale; in effetti il fondo è stato ed è tutt’ora sfruttato
conformemente al vincolo pianificatorio, alla sua funzione ed agli scopi della
stessa proprietaria. Ciò considerato nulla osterebbe peraltro ad un’eventuale
ristrutturazione o ampliamento degli edifici esistenti.
In quest’ottica non è dunque ravvisabile alcuna restrizione dei diritti di
proprietà. Del resto la questione nemmeno è oggetto di contestazione.
4.4. L’estimo si fonda sui valori ufficiali riferibili alle transazioni
immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata
immissione in possesso che in concreto si situa al 1°.2.2006 (art. 19 Lespr.).
Per motivi di parità di trattamento con gli altri fondi oggetto di questa
procedura, si considerano i valori riguardanti terreni liberi siti a G__________
nella zona AI.
Dall’indagine esperita come d’uso a RF sono emersi i seguenti risultati:
- fr. 246.60 il mq per il mapp. no. 535 di mq 7502, loc. R__________ (iscr. a
RF il 13.5.1998 al d.g. 8128);
- fr. 210.- il mq per il mapp. no. 746 di mq 1417, loc. R__________ (iscr. a RF
il 18.12.1998 al d.g. 21787). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio
di un diritto di compera;
- fr. 210.- il mq per il mapp. no. 747 di mq 1626. loc. R__________ (iscr. a RF
il 18.12.1998 al d.g. 21789). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio
di un diritto di compera;
- nell’ambito di una rettifica dei confini: fr. 250.- il mq per mq 14 staccati
dal mapp. no. 539 ed aggiunti ed aggiunti al mapp. no. 536, loc. R__________
(iscr. a RF il 26.5.1999 al d.g. 8106/7).
Considerato che i dati accertati sono scarsi, l’indagine è stata ampliata anche
ad altri Comuni limitrofi con l’esito seguente:
Comune di C__________
- fr. 140.- il mq per il mapp. no. 1280 di mq 550, loc. C__________ (iscr. a RF
l’8.8.2000 al d.g. 6465);
- fr. 140.- il mq per i mapp. no. 568 di mq 1268 e no. 1282 di mq 2084 con
quote di comproprietà coattiva di 221/1000 e di 364/1000 sulla coattiva al
mapp. no. 1283, loc. C__________ (iscr. a RF il 28.7.2000 al d.g. 6220). Tutti
Fatti
i fondi sono intavolati come prato-campo e sono stati acquistati dallo Stato
del Cantone Ticino;
- fr. 127.39 il mq per il mapp. no. 1172 di mq 3925, loc. P__________ (iscr. a
RF il 16.3.2000 al d.g. 2305);
- fr. 165.88 il mq per il mapp. no. 1278 di mq 633, loc. C__________ (iscr. a
RF l’8.10.2001 al d.g. 7424). Il trapasso è avvenuto in seguito ad
aggiudicazione ad incanto pubblico;
- fr. 101.56 il mq per il mapp. no. 530 di mq 10160, loc. P__________ (iscr. a
RF il 4.11.2002 al d.g. 8218). Nel calcolo del prezzo al mq il sedime censito
come passo di mq 157 non è stato considerato. Il trapasso è avvenuto in seguito
all’esercizio di un diritto di compera;
- fr. 267.38 il mq per i mapp. no. 906, 907, 908, 909 e 910 di complessivi mq
8527, con per ciascuno di essi quota di comproprietà di 1/6 sulla strada
coattiva al mapp. no. 557, loc. P__________ (iscr. a RF il 3.9.2002 al d.g.
7336);
- fr. 204.95 il mq per il mapp. no. 571 di mq 6099, loc. P__________ (iscr. a
RF il 30.12.2004 al d.g. 10977);
Comune di M__________
- fr. 145.85 il mq per il mapp. no. 1853 di mq 1200, loc. L__________ (iscr. a
RF l’8.10.1998 al d.g. 16972). Nel calcolo del prezzo al mq il sedime censito
come passo di mq 103 non è stato considerato;
- fr. 197.91 il mq per il mapp. no. 1764 di mq 1870, loc. L__________ (iscr. a
RF il 16.7.1999 al d.g. 11390). Nel calcolo del prezzo al mq il sedime censito
come passo di mq 51 non è stato considerato;
- fr. 200.- il mq per il mapp. no. 1770 di mq 20384, loc. L__________ (iscr. a
RF il 4.7.2000 al d.g. 10857-8);
- fr. 100.- il mq per il mapp. no. 551 di mq 1500, loc. M__________ (iscr. a RF
il 9.2.2000 al d.g. 2011);
- nell’ambito di una rettifica dei confini: fr. 76.- il mq per mq 270 staccati
dal mapp. no. 364 ed aggiunti al mapp. no. 551, loc. M__________ (iscr. a RF il
12.9.2002 al d.g. 13564-5);
Comune di T__________
- fr. 300.- il mq per il mapp. no. 815 di mq 17440, loc. C__________ (iscr. a
RF il 20.12.2001 al d.g. 19297). Il trapasso è avvenuto in seguito
all’esercizio di un diritto di compera;
- fr. 250.- il mq per il mapp. no. 1931 di mq 2348, loc. C__________ (iscr. a
RF il 2.7.2003 al d.g. 10501);
Nel confronto bisogna considerare che la zona industriale/artigianale di C__________
è assai sviluppata oltre che sede di aziende anche di una certa importanza, ed
è certamente avvantaggiata sotto il profilo logistico/viario. Il Comune di G__________,
Considerandi
invece, è più lontano dall’autostrada, gravita attorno al __________ e, quanto
ad industrie, fatta eccezione per la ditta insediata al mapp. no. 536, presenta
una tipologia piuttosto artigianale, anziché tipicamente industriale, specie
per la presenza di aziende prevalentemente medio-piccole. Tutto sommato sembra
più affine a Tenero che non ai comuni della sponda opposta del fiume __________.
Ciò considerato e ponderati i valori, il Tribunale reputa che nel 2006 i
terreni in zona AI a G__________ potessero valere tra i 200.- ed i 250.- fr. il
mq.
4.5
Nel complesso il mapp. no. 629 è un terreno che per forma, estensione e
stato di urbanizzazione ben si presta allo sfruttamento edilizio tanto da poter
essere annoverato nella categoria dei buoni terreni edilizi. A ciò si aggiunge
che, essendovi ancora un margine di ampliamento, il terreno espropriando non ha
carattere complementare (sul concetto Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19
no. 106; RDAT 1981 no. 65; TRAM 16.2.2004 N. 50.2003.2-4).
Pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 250.- il mq.
5.
L’indennità
espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato
dal Tribunale federale e decorrono dal 1°.2.2006, data a far tempo dalla quale
è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
6.
Considerato
che l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un legale non si
assegnano ripetibili.
Per
i quali motivi
richiamata la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 814 del
mapp. no. 629 l’ente espropriante verserà all’espropriata un’indennità di fr. 250.-il
mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% a far tempo dal 1°.2.2006.
2.
La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
3.
Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.
Intimazione a:
- RA 1
- COES 8
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo Enzo
Barenco
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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