20.2005.28-1

Espropriazione formale per la realizzazione di una nuova strada di urbanizzazione (indennità per terreni posti in zona edificabile R2)

8 giugno 2007Italiano20 min

Source ti.ch

Fatti

I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e

stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 17.05.2006 (art.

43 e 44 cpv. 2 Lespr).

4.5. Nel Comune di ____________________ -

fatta eccezione per la località di Rotondo che si sviluppa a cavallo della

strada cantonale __________ – __________ e che si distingue per

l’immediata vicinanza al lago - le altre località citate nell’elenco delle

transazioni sono tutte collinari e sono individuabili nel territorio a monte

della strada cantonale litoranea entro due fasce ideali, una bassa ed una alta.

La prima include __________, Ronco e al __________, ubicate appena sopra

rispettivamente ad O del nucleo di __________, come pure __________, __________,

__________ e ____________________ situate nel comprensorio orientale del Comune

confinante con ____________________; queste località sono costituite da unità

abitative residenziali dipendenti dal paese per quanto riguarda i servizi. La

zona alta che domina il nucleo ed è servita dalla strada cantonale, annovera

invece al ____________________ che si estende fino al confine con ____________________,

poco urbanizzata ed edificata solo marginalmente, e le sottostanti al ____________________

e ____________________ che si presentano maggiormente urbanizzate nonché

edificate.

Per quanto concerne la zona R2 collinare a cui appartengono le particelle

espropriande occorre rilevare che non tutte le compravendite reperite offrono

risultati soddisfacenti ai fini dell’estimo.

Innanzitutto non è indicativa la transazione avente per oggetto il mapp. no.

1174 ceduto a fr. 166.65 il mq perché ha una superficie complessiva di soli 150

mq ed una conformazione triangolare tali da impedirne un’edificazione razionale

secondo i parametri di zona; motivo per cui v’è da supporre che il prezzo sia

stato influenzato da fattori soggettivi.

Poco significativa é anche la compravendita avente per oggetto il mapp. no. 575

ceduto a fr. 46.15 il mq in ragione del prezzo irrisorio da ricondurre molto

verosimilmente al fatto che il terreno appartiene solo parzialmente alla zona

R2. Lo stesso vale per il trapasso a seguito di espropriazione formale del

mapp. no. 1402 che misura solo 25 mq, per le transazioni che coinvolgono

semplici scorpori (mapp. no. 560, 562, 520 e 521) e per il prezzo metrico

massimo (fr. 1'011.70/mapp. no. 14) e quello minimo (fr. 275.80/mapp. no. 1363)

che notoriamente non hanno valenza decisiva.

Infine vanno valutate con una certa prudenza le compravendite riguardanti i

mapp. no. 1351 (fr. 491.- il mq) e no. 3 (fr. 397.70 il mq) perché i valori

sono nettamente superiori alla media generale.

Le rimanenti transazioni costituiscono invece un valido campione di raffronto

poiché non v’è motivo di credere che siano state influenzate da fattori

soggettivi particolari e poiché sono riferibili a fondi appartenenti alla zona

collinare che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità;

infatti tali particelle, a parità di componenti paesaggistiche e climatiche,

sono di conformazione abbastanza regolare ed hanno dimensioni discrete o ampie

e buone infrastrutture di urbanizzazione. Liberi, quindi da condizionamenti

tecnici o architettonici i terreni si prestano ad un’edificazione razionale

secondo i parametri di zona.

Ciò considerato si può concludere che il valore edilizio medio dei terreni R2

posti in collina fosse, nel giugno 2006, di fr. 310.-

il mq.

Questa stima è confortata dalla quotazione di fr. 330.-/350.- il mq assegnata a terreni posti in zona R3, sempre a __________, nell’ambito della procedura espropriativa dipendente

dai lavori di correzione della strada cantonale lungo il lago (cfr. TRAM

19.2.2007 N.50.2005.11 in re G), ritenuto che le possibilità edificatorie

ammesse in quella zona sono leggermente superiori a quelle della zona R2 (art.

58 e 60 NAPR).

4.6. Il mapp. no. 329 è uno sterrato che si dirama dalla strada cantonale e

che, come già rilevato, di fatto è utilizzato quale via di accesso; tanto è

vero che, a tal fine, è gravato da oneri di passo pedonale e veicolare a favore

di tutta una serie di fondi confinanti

che non hanno altre possibilità di accesso veicolare (cfr. documentazione

fotografica). In

queste condizioni la particella è assimilabile a tutti gli effetti ad una

superficie stradale aperta al pubblico transito che non è né computabile ai

fini edilizi (art. 38 cpv. 2 LE) né destinabile ad un miglior uso.

Ora, le strade si configurano come opere

di urbanizzazione che creano le premesse per l’utilizzazione dei fondi a fini

edilizi (art. 19, 22 cpv. 2 let. b LPT; art. 67 cpv. 2 let. b LALPT) e quindi, essendo in correlazione funzionale con i fondi

serviti, dal punto di vista commerciale non sono valutabili come entità

autonome. Di conseguenza, per prassi consolidata, in ambito espropriativo le

strade private aperte al pubblico e le superfici viarie gravate da un certo

numero di servitù di passo – siano esse configurate dalla somma di singoli

sedimi o costituite in comproprietà coattiva – non sono stimate alla stessa

Considerandi

stregua di un qualsiasi terreno edilizio (Hess/Weibel, op. cit., ad art.

19.

no. 122; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 48; RDAT

I-1993 no. 52).

Benché, per questi motivi, il valore di una superficie viaria sia irrisorio e

tenda allo zero (RDAT I-1993 no. 52), normalmente in casi analoghi la

prassi riconosce un’indennità di fr. 10.- il mq (TRAM 12.10.2005 N.

50.2005

; TE 3.4.2006 N.10.2005.2-1).

In concreto, l’indennità offerta di

fr. 20.- il mq per il mapp. 329 è generosa rispetto ai canoni giurisprudenziali

e dunque, essendo favorevole all’espropriato, può essere confermata.

4.7

Il mapp. no. 330, per conformazione e situazione morfologica, è un

discreto terreno edilizio. Se da un canto, complessivamente, le servitù

iscritte a RF non alterano le possibilità

di sfruttamento né rappresentano fattori di disturbo degni di nota e quindi

nemmeno incidono sul valore, d’altro canto non è trascurabile che il fondo non

ha alcun accesso veicolare diretto e può essere raggiunto solo esercitando il

diritto di passo sullo sterrato alla part. no. 329. Questa circostanza potrebbe

apparire di secondaria importanza nella misura in cui le proprietà espropriande

sono e restassero un’unità economica, ma è di sicuro rilievo se si considera

l’ipotesi della vendita del terreno poiché, in tale evenienza, la mancanza di

un accesso diretto costituirebbe un fattore negativo per la cerchia potenziali

acquirenti e dunque si rifletterebbe anche sul prezzo che un individuo

qualunque sarebbe pronto a corrispondere nell’ambito di una libera transazione

immobiliare. Infatti, nella determinazione del valore venale, non può essere

tenuto conto dei vantaggi futuri derivanti dall’opera dell’espropriante (art.

12.

cpv. 2 Lespr.)

Un ragionamento e conclusioni analoghe valgono per il mapp. no 1234 la cui

situazione, quanto all’accessibilità, è identica a quella del mapp. no. 330.

Ciò considerato il valore dei mapp. no. 330 e 1234 non può raggiungere la

quotazione massima stabilita sopra: una riduzione del 5% appare adeguata.

Di conseguenza, ritenuto che nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale

di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1

Lespr.), l’indennità espropriativa per le part. no. 330 e 1234 è stabilita in

fr. 295.-- il mq.

4.8

Il mapp. 331, direttamente accessibile

dalla strada cantonale e ben urbanizzato, possiede senz’altro le qualità

intrinseche di un buon terreno edilizio; gli oneri di cui è gravato non ne

pregiudicano lo sfruttamento conforme e le servitù di cui è beneficiario non

costituiscono fattori tali da accrescerne il valore.

Pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 310.-- il mq.

5.

Le indennità espropriative sono

completate con gli interessi al saggio usuale del 3,5% fissato dal Tribunale

federale che decorrono dal 30 giugno 2006 (art. 52 cpv. 3 Lespr.), data a far

tempo dalla quale l’espropriato ha accordato l’anticipata immissione in

possesso (cfr. consid. 4.2).

6.

Trattandosi di una procedura di espropriazione

formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente espropriante che è

tenuto inoltre a rifondere all’espropriato un’equa indennità a titolo di

ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr.)

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Il Comune di __________ verserà al proprietario le seguenti

indennità espropriative:

1.1

fr. 20.-- il mq per l’espropriazione formale totale del mapp. no. 329 RFD di __________;

1.2

fr. 295.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 26 mq del mapp. no. 330 RFD di __________;

1.3

fr. 310.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 50 mq del mapp. no. 331 RFD di __________;

1.4

fr. 295.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 48 mq del mapp. no. 1234 RFD di __________.

2.

Le predette indennità sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3,5% annuo dal 30 giugno 2006.

3.

questioni risolte con accordo sono stralciate dai ruoli.

4.

tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese sono a carico dell’ente

espropriante, con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr. 1'000.-- per

ripetibili.

5.

Contro

la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale

amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.

6.

Intimazione

Studio legale RA 9, Muralto

- RA 1

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente La

segretaria giurista

Margherita

De Morpurgo Annalisa

Butti

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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