20.2005.5-1
Espropriazione formale per la realizzazione e l'acquisizione di un diritto di passo pubblico pedonale (indennità)
1 febbraio 2008Italiano11 min
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Numero d'incarto:
20.2005.5-1
Data decisione, Autorità:
01.02.2008, TE
Titolo:
Espropriazione formale per la realizzazione e l'acquisizione di un diritto di passo pubblico pedonale (indennità)
ESPROPRIAZIONE FORMALE
INDENNITÀ ESPROPRIATIVA
art. 9 cpv. segg LESPR
Incarto n.
20.2005.5-1
Lugano
1 febbraio 2008
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Claudio Morandi
ing. Alberto Lucchini
segretaria
giurista
Annalisa
Butti
statuendo
nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione promossa da
ISEP
1
RA
1
contro
COES
1
RA 2
nell'ambito
della realizzazione e dell’acquisto di un diritto di passo pubblico pedonale
sul sedime mapp. no. 35 RFD di __________,
relativamente
al mapp. no. 35 RFD __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in
fatto ed in diritto
1.1.1.
Il ISEP 1, nell’ambito del progetto generale volto a completare la rete
esistente di collegamenti diretti e sicuri tra i vari quartieri, le zone
centrali del paese, le infrastrutture comunali, le aree di svago e le fermate
dei mezzi pubblici, intende procedere alla creazione di un percorso pedonale
pubblico di collegamento tra il nucleo di __________ e la località __________. L’opera
è prevista dal PR approvato il 5.12.1989 ed è stata confermata nell’ambito
dell’approvazione di alcune varianti del PR il 13.11.2001.
L’intervento comporta l’acquisto da parte del Comune dei diritti di passo necessari
sui fondi toccati dal percorso pedonale, tra i quali si annovera in particolare
la part. no. 35 di proprietà di COES 1.
Non avendo raggiunto un’intesa con la proprietaria il ISEP 1 ha avviato la procedura
in oggetto finalizzata ad ottenere nella via dell’esproprio l’acquisizione di un
diritto di passo pubblico pedonale su ca. 10 mq del mapp. no. 35 contro versamento di un’indennità di complessivi fr. 1'000.- (cfr. tabella di espropriazione e relazione
sull’opera). La procedura espropriativa è stata autorizzata dal Consiglio
Comunale con risoluzione dell’11.11.2004 (MM no. 6 del 3.9.2004).
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 7.2 all’8.3.2005.
1.2. Con notifica 3.3.2005 l’espropriata,
sulla base di una perizia privata, ha sollecitato un’indennità espropriativa di
fr. 50'000.- oltre a interessi del 5% dalla crescita in giudicato del presente
giudizio.
All’udienza di conciliazione del 13.4.2005 le parti hanno confermato, rispettivamente,
l’offerta e la pretesa di indennizzo.
Al sopralluogo esperito in data 8.5.2007, il Tribunale di espropriazione ha
formulato una proposta di transazione che la parti non hanno tuttavia
accettato.
Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con sentenza del
18.12.2007.
2.Il
mapp. no. 35 ha una superficie totale di 406 mq ed è ubicato al
margine settentrionale del nucleo storico di __________. Il terreno è occupato
da un edifico di antica costruzione (sub. A) sotto il quale, al piano terreno,
intercorre un porticato che offre adito alla località __________ e che è
provvisto a nord di un cancello a tutta altezza; l’area ad ovest del porticato
accoglie un pergolato ed un piccolo giardino (cfr. verbale di sopralluogo
8.5.2007; fotografie allegate al doc. 1).
La particella è gravata con oneri di passo a favore dei mapp. no. 10, 11, 12,
14, 36 e 37.
Stando al vigente PR la proprietà è assegnata alla zona nucleo tradizionale; il
porticato, interessato dal diritto di passo rivendicato dal Comune, è segnato
come percorso pedonale cui si accede, dal paese, dalla strada al mapp. no. 67.
3.Le
servitù contano tra i diritti che possono essere oggetto di espropriazione
formale in vista della realizzazione di opere di interesse pubblico (art. 1 cpv.
1 Lespr.). In particolare, il procedimento espropriativo può essere inteso alla
costituzione di una nuova servitù - come nel caso concreto - oppure alla
soppressione o alla limitazione di una servitù esistente (DTF 102 Ib 173
c. 1). Siffatti interventi hanno luogo mediante il versamento di una piena
indennità (art. 9 Lespr.).
Secondo dottrina e giurisprudenza, di per sé stesse le servitù non sono beni in
commercio e quindi, diversamente dai terreni, non constano di un vero e proprio
valore venale ai sensi dell’art. 11 let. a Lespr.; i criteri di estimo sanciti
dal diritto espropriativo sono dunque applicabili solo in via analogica. Posto
che una servitù, a seconda dei suoi contenuti, può rappresentare un onere per
il fondo servente e quindi pregiudicarne il valore, la costituzione coatta di
una nuova servitù nelle vie dell’espropriazione è assimilata ad
un’espropriazione parziale cosicché l’indennità è stimata sulla base del cosiddetto
metodo della differenza ponendo a confronto il valore venale del fondo libero
dall’onere con il valore venale del fondo stesso dopo l’aggravio (art. 11 let. b
Lespr.). Oltre alla diminuzione del valore venale devono essere considerati
tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato (art. 11 let. c Lespr.)
purché siano prevedibili, secondo il corso ordinario delle cose, quale
conseguenza dell’espropriazione (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des
Bundes, 1986, ad art. 23 no. 7, ad art. 19 no. 172-173; Pradervand-Kerner,
La valeur des servitudes foncières et du droit de superficie, th. 2007, no. 115,
236 ss; DTF 121 II 436 c.8a; 122 II 246 c. 4; RDAT I-1991 no. 83
c. b, I-1996 no. 60c. 8a; I- 1991 no. 83 c. b; TF 17.8.2001 N.
1P.318/2001 c. 2a).
4.4.1.
Anzitutto occorre stabilire se l’intervento espropriativo crei pregiudizio
concreto.
In quest’ottica va dunque considerato che il sedime occupato dal porticato è
già destinato, oramai da parecchio tempo, a passaggio pedonale tra il nucleo e
la località __________, essendo gravato da oneri di passo a favore dei mapp.
10, 11, 12 e 14 assegnati alle zone residenziali R2 e R3 e dei mapp. no. 36 e
37 appartenenti invece al nucleo. È vero che attualmente sono in pochi ad
usufruirne, sopratutto perché i mapp. 10, 11 e 12 non sono edificati; ma è
altrettanto vero che, se lo fossero, gli aventi diritto sarebbero più numerosi
ed i transiti più frequenti con la conseguenza che, tenendo conto dei
potenziali fruitori, una privacy assoluta già oggi non è garantita. A ciò si
aggiunge che, dal profilo dello sfruttamento, l’espropriazione non compromette
per la proprietaria l’uso del porticato secondo la sua destinazione
(predisposta a passaggio) e che essa non può intraprendere nulla che impedisca
o renda più difficile l’esercizio della servitù (art. 737 cpv. 3 CC), posto che
una modifica dei diritti esistenti è ammissibile solo previo accordo con i
beneficiari (art. 732 CC).
Benché non siano trascurabili, tali circostanze non permettono tuttavia di
ritenere che la servitù rivendicata dal Comune non comporti differenze
apprezzabili rispetto alla situazione attuale e di concludere per l’esclusione
dell’insorgenza di un danno. Infatti, ciò equivarrebbe sostanzialmente ad
assimilare il porticato ad un passaggio pubblico quando in realtà non lo è
(ancora): la presenza stessa del cancello è sintomo manifesto di una volontà
difensiva intensa a porre un limite al transito; volontà peraltro espressamente
enunciata nell’ambito della procedura di approvazione di alcune varianti del PR
con la richiesta specifica (respinta dal Consiglio di Stato) di stralcio del
percorso pedonale dal piano del traffico (cfr. doc. 2, p. 14-15). Il fatto poi
che le servitù non siano state concesse a cuor leggero è dimostrato dal
contenzioso sorto nella procedura d’impianto del RFD (cfr. in particolare all.
E al doc. 1).
Il tracciato costituisce una via d’accesso diretta ed assai comoda, seppur solo
pedonale, da è verso il nucleo ed i servizi comunali tanto per le proprietà che
beneficiano del diritto di passo quanto per l’insieme del comprensorio
residenziale di __________; del resto, lo scopo dichiarato ed ammesso del
passaggio pedonale è proprio quello di offrire un collegamento valido con un
comparto devoluto alla costruzione di abitazioni e destinato ad accogliere un
numero consistente di residenti (cfr. doc. 2 p. 15). È quindi verosimile che
l’apertura al pubblico del passaggio sia fonte di inconvenienti maggiori
rispetto alla situazione odierna nella quale, anche nella peggiore delle
ipotesi, il transito resta comunque circoscritto ad una determinata cerchia di
aventi diritto che sono in possesso di una chiave per il cancello. Inconvenienti
che, senza precludere alla proprietaria l’uso attuale del porticato o del resto
dello stabile al sub A), si ripercuotono inevitabilmente sul piano terreno
poiché questo è accessibile e prende luce dal porticato medesimo attraverso un
portafinestra ed una finestra (cfr. verbale di sopralluogo 8.5.2007; fotografie
allegate al doc. 1). Ora è certamente possibile – per quanto fastidioso nei
mesi estivi – tutelarsi da rumori e vocii mantenendo chiuse le finestre, ma è
impensabile schermarle, per proteggersi da sguardi indiscreti, senza privare i
locali interni della luce naturale; perciò anche il principio secondo cui, in
previsione di un’opera pubblica sancita dal PR, il proprietario è tenuto ad adottare
Fatti
i provvedimenti idonei per evitare o limitare il danno, in concreto non può
dirsi disatteso. La privacy dell’annesso pergolato appare invece meno
compromessa nella misura in cui le norme edilizie vigenti nel nucleo non ne
vietano la chiusura né ostano alla costruzione di uno schermo protettivo (cfr.
art. 52 NAPR); di riflesso tuttavia – ed è questo un effetto perverso – un tale
manufatto toglierebbe comunque luce al piano terreno. Sotto questo profilo l’espropriazione
comporta quindi un pregiudizio che dev’essere indennizzato.
4.2. L’espropriata sostiene che l’espropriazione pregiudicherebbe anche una
riattazione e/o trasformazione futura dello stabile esistente, assunto che però
non è condivisibile. Difatti, a norma dell’art. 52 NAPR, nella zona nucleo
tradizionale sono ammesse riattazioni, trasformazioni, ampliamenti e
ricostruzioni purché rispettino i valori architettonici il carattere ed i
materiali tipici del nucleo tradizionale, e purché l’altezza sia adeguata a
quella dei fabbricati vicini. Su tali basi la proprietaria potrebbe procedere,
oltre che al rinnovo interno dell’edificio, anche ad un restauro completo
secondo criteri razionali e che permettano di continuare a sfruttare lo stabile
in maniera ragionevole senza che l’intervento edilizio risulti compromesso
dalla presenza del passaggio pedonale. Potrebbe, invero, anche essere
immaginate una ricostruzione oppure una ristrutturazione con contestuale
spostamento del tracciato pedonale. Tuttavia a prescindere dal fatto che ad
oggi non risulta alcun progetto concreto che abbia simili finalità, una tale
ipotesi non appare ragionevole già solo perché presuppone una variante del PR e
quindi un iter piuttosto complesso prima dell’ottenimento della licenza
edilizia; inoltre si tratta di un’operazione finanziariamente sproporzionata se
paragonata alla possibilità ben più realistica e conveniente di un funzionale
restauro.
5.Premesso
che la differenza di valore va considerata solo in rapporto alla superficie
concretamente gravata (DTF 120 II 423), come valore venale è ritenuto il
valore capitalizzato della servitù fondiaria, ciò per analogia al calcolo delle
indennità applicato nell’ipotesi dell’espropriazione di una concessione (cfr. Schätzle/Weber,
Manuel de Capitalisation, 2001, esempio 65a; Le Manuel suisse de l’estimateur,
ed. USECE, 2005, p. 119-120, 272; Stauffer/ Schätzle, Tables de capitalisation,
2001, table 48).
Pertanto il valore venale è determinato come valore attuale di un’ipotetica
rendita corrispondente al valore locativo presumibile della superficie gravata
moltiplicata per un fattore di ponderazione stabilito a seconda del tipo d’uso;
è inoltre considerato un tasso di capitalizzazione del 5% (tasso ipotecario
medio degli ultimi anni del 3.5% + maggiorazione per costi amministrativi, rischi
locativi e ammortamenti del 1.5%).
Nel risulta il calcolo seguente:
valore locativo presumibile
(arrotondato) fr. 190.-/mq annui
fattore di ponderazione in
base alla qualità della superficie:
balcone/veranda (0,50-1,00) 0,80
superficie gravata mq 10
Considerandi
durata della servitù perpetua
fattore di capitalizzazione
(tav. 48, durata perpetua,
tasso di interesse 5%) 20,537630
valore annuo della servitù
(fr. 190.- x mq 10 x 0.8) fr. 1'520.-
valore capitalizzato della servitù
(fr. 1'520.- x 20,537630) fr. 31'217.20
Dal valore capitalizzato della servitù dev’essere dedotto il valore del diritto
di passo privato esistente. Confrontando la situazione attuale (utilizzazione limitata
e possibilità di chiudere il passaggio con un cancello) con la prospettiva
d’uso futura (assai più estesa a fini pubblici) il Tribunale ritiene che il
valore del diritto di passo privato non possa ragionevolmente superare il 15%
di quello della servitù di passo pubblico, ossia fr. 4'682.60 (15% di fr.
31'217.20).
Pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 26'534.60 (fr. 31'217.20 –
fr. 4'682.60).
6.
In
mancanza di anticipata immissione in possesso non sono dovuti interessi al
saggio usuale (cfr. art. 52 cpv. 3 Lespr.).
Gli interessi di mora al tasso legale del 5% decorreranno, semmai, trascorsi 20
giorni dalla fissazione definitiva dell’indennità espropriativa (art. 54 cpv. 1
Lespr.).
7.
La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr.). L’espropriata, rappresentata da un legale, ha diritto alla
rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta e alle
difficoltà poste dalla vertenza.
Per
i quali motivi
richiamata la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione di una servitù di passo
pubblico perdonale su ca. mq 10 del mapp. no. 35, l’ente espropriante è tenuto
a versare all’espropriata un’indennità di
fr. 26'534.60.
2.
La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriata
fr. 1’000.- per ripetibili.
3.
Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.
Intimazione a:
-
RA 1
-
per il Tribunale di
espropriazione
la Presidente la
segretaria giurista
Margherita
De Morpurgo Annalisa
Butti
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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