espropriazione formale per opere di realizzazione di una strada comunale (indennità per terreni posti in zona residenziale R2)

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Numero d'incarto:

20.2005.53-6

Data decisione, Autorità:

14.07.2006, TE

Titolo:

espropriazione formale per opere di realizzazione di una strada comunale (indennità per terreni posti in zona residenziale R2)

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 9segg LESPR

Incarto n.

20.2005.53-6

Lugano

14 luglio 2006

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

arch.

Dario Medici

arch. Ferruccio Robbiani

segretario

giudiziario

Enzo

Barenco

statuendo

nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa

da

ISEP

1

rappr.

dal RA 1

contro

COES

4 __________

nell'ambito

della realizzazione della nuova strada di servizio in zona N__________,

relativamente

al mapp. no. 827 RFD di C__________

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1.1.1.

Il Comune di C__________ intende completare la strada di servizio B3 in zona N__________

conformemente al locale PR approvato dal Consiglio di Stato il 20.12.1994. Attualmente

la strada ha una lunghezza di ca. 60 ml di cui i primi 30, ossia fino al

confine tra i mapp. no. 1753 e 829, sono asfaltati mentre il resto è sterrato. Il

progetto, che implica espropriazioni varie, ne prevede il prolungamento con la

costruzione di un nuovo tratto rettilineo lungo ca. ml 120 che termina in una

piazza di giro all’altezza del mapp. no. 1644. L’intervento è completato con la

posa delle canalizzazioni per le acque luride e meteoriche, la condotta

dell’acqua potabile e l’illuminazione.

Il Messaggio municipale no. 2/2005 finalizzato alla concessione del relativo

credito è stato approvato dal Consiglio Comunale con risoluzione del 25.4.2005.

Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 7.9 al

6.10.2005.

1.2. La messa in atto del progetto coinvolge, tra le altre, anche la part. no.

827 di proprietà di COES 4. Secondo le tabelle pubblicate il fondo è

espropriato in ragione di mq 154 ed occupato temporaneamente per mq 742 contro

versamento di un’indennità di fr. 250.- rispettivamente di fr. 0.50 il mq.

Con notifica 3.10.2005 la proprietaria ha accettato l’indennità per l’occupazione

temporanea proponendo invece un importo di fr. 480.- il mq per il terreno.

All’udienza di conciliazione del 6.12.2005 le parti hanno confermato quanto

sopra. L’espropriata ha accordato l’anticipata immissione in possesso a far

tempo dal 1°.2.2006.

2.L’adesione

all’indennità offerta di fr. 0.50 il mq per l’occupazione temporanea

costituisce accordo ai sensi degli art. 43 e 44 Lespr. e solleva pertanto

questo Tribunale dal relativo giudizio di merito.

3.Il

mapp. no. 827 è un fondo prativo pianeggiante e di conformazione regolare che

misura complessivamente 3424 mq ed è assegnato dal vigente PR alla zona

residenziale R2.

Il nuovo tratto stradale suddivide il terreno in due parti a sé stanti l’una a

monte di ca. 1037 mq e l’altra a valle di ca. 2233 mq, entrambe sfruttabili a

fini edilizi.

4.4.1.

L’espropriazione è subordinata al

versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del

danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al

soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non

avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati,

preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a

fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per

adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e

soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno

sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui

prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115

Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i

quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo

(art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritto e gli oneri

iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto

paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano

analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole

delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no.

92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o

al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi

pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini

dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

4.2. L’estimo si fonda sui prezzi risultanti dalle transazioni immobiliari

stipulate nei pochi anni precedenti l’anticipata immissione in possesso (art.

19 Lespr.) e riguardanti terreni liberi siti a C__________ in zona R2.

L’indagine esperita a tal fine dal Tribunale offre i seguenti risultati:

nel 2000

- fr. 329.41 il mq per il mapp. no. 2047 di mq 425, loc. N__________ (iscr. a

RF il 21.4.2000 al d.g. 3230);

- fr. 312.99 il mq per il mapp. no. 1752 di mq 639, loc. N__________ (iscr. a

RF il 18.7.2000 al d.g. 5363);

nel 2001

- fr. 205.48 il mq per il mapp. no. 610 di mq 584, loc. P__________ (iscr. a RF

il 8.5.2001 al d.g. 3270);

- fr. 427.63 il mq per il mapp. no. 1997 di mq 760, loc. S__________ (iscr. a

RF il 20.4.2001 al d.g. 2948). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio

di un diritto di compera;

- fr. 492.17 il mq per il mapp. no. 2053 di mq 447 con quote di comproprietà coattiva

di 1/32 e di 1/36 rispettivamente sulle strade ai mapp. no. 1833 e 1834, loc. S__________

(iscr. a RF il 29.3.2001 al d.g. 2414);

- fr. 368.34 il mq per il mapp. no. 2063 di mq 788, loc. M__________ (iscr. a

RF il 27.6.2001 al d.g. 4445). Il sedime censito a strada è stato considerato a

valore 0.-;

nel 2002

- fr. 425.- il mq per il mapp. no. 1301 di mq 751, loc. M__________ (iscr. a RF

il 18.1.2002 al d.g. 339);

- fr. 406.16 il mq per il mapp. no. 1642 di mq 714, loc. M__________ (iscr. a

RF il 5.11.2002 al d.g. 8299);

- fr. 563.97 il mq per il 2054 di mq 732 con quote di comproprietà coattiva di

1/32 e di 1/36 rispettivamente sulle strade ai mapp. no. 1833 e 1834, loc. S__________

(iscr. a RF il 31.1.2002 al d.g. 690). Il trapasso è avvenuto a seguito

dell’esercizio di un diritto di compera. Il sedime censito a strada è stato

considerato a valore 0.-;

- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 1260

di mq 647, loc. M__________ (iscr. a RF il 22.1.2002 al d.g. 427);

- fr. 510.31 il mq per il mapp. no. 1831 di mq 921 con quote di comproprietà

coattiva di 4/32 e di 4/36 rispettivamente sulle strade ai mapp. no. 1833 e

1834, loc. S__________ (iscr. a RF il 2.8.2002 al d.g. 5966);

- fr. 196.51 il mq per il mapp. no. 2071 di mq 229, loc. P__________ (iscr. a

RF il 9.10.2002 al d.g. 7557);

- fr. 480.- il mq per il mapp. no. 2070 di mq 554, loc. M__________ (iscr. a RF

il 6.9.2002 al d.g. 6648);

nel 2003

- fr. 350.- il mq per il mapp. no. 2080 di mq 361, loc. M__________ (iscr. a RF

il 9.12.2003 al d.g. 10172);

nel 2004

- fr. 165.77 il mq per il mapp. no. 864 di mq 1493 con quote di comproprietà

coattiva di 1/8 e di 1/6 rispettivamente sulle strade ai mapp. no. 863 e 1767,

loc. D__________ (iscr. a RF il 10.5.2004 al d.g. 3833);

- fr. 450.- il mq per il mapp. no. 1983 di mq 500, loc. C__________ (iscr. a RF

il 1.3.2004 al d.g. 1968);

- fr. 450.- il mq per il mapp. no. 2068 di mq 500, loc. C__________ (iscr. a RF

il 30.6.2004 al d.g. 5191). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di

un diritto di compera;

- fr. 379.66 il mq per il mapp. no. 2088 di mq 590, loc. P__________ (iscr. a

RF il 2.11.2004 al d.g. 8717);

nel 2005

- fr. 441.93 il mq per il mapp. no. 1830 di mq 973 con quote di comproprietà

coattiva di 4/32 e di 4/36 rispettivamente sulle strade ai mapp. no. 1833 e

1834, loc. S__________ (iscr. a RF il 25.7.2005 al d.g. 5927);

- fr. 367.10 il mq per il mapp. no. 2087 di mq 635, loc. P__________ (iscr. a

RF il 22.6.2005 al d.g. 4995)

Fatti

I dati ufficiali smentiscono l’affermazione dell’espropriata secondo cui i

valori in zona si situerebbero sui 500.-/550.- fr. il mq; di conseguenza, pur

non potendo escludere a priori che i prezzi di vendita attualmente richiesti

raggiungano la quotazione indicata, la segnalazione non è risolutiva ai fini

dell’estimo perché priva di riscontri oggettivi.

Risulta piuttosto che il maggior numero di transazioni ed i prezzi più alti

sono concentrati nelle zone di G__________ e C__________, rispettivamente nella

frazione collinare di C__________, specie sul versante rivolto verso sud, che

si rivela zona particolarmente ambita: in effetti il nucleo è piacevole con

vista aperta sul __________, ben insolato ed urbanizzato ed ha il duplice

vantaggio di possedere tutte le caratteristiche di una tranquilla zona

residenziale e di essere molto vicino e facilmente raggiungibile dai centri

principali quali M__________ e B__________. Ciò accredita – tolte le punte

massime e minime – un valore medio di ca. fr. 400.-/450.- il mq.

Nella frazione di N__________, più alta e discosta dai centri, le uniche due

transazioni reperite risalgono al 2000 e si aggirano sui 320.- fr. ca. il mq,

segno questo che pur essendo qualitativamente attrattiva la zona è

sensibilmente meno pregiata e ricercata.

Nondimeno i valori accertati dimostrano che l’indennità offerta dal Comune (fr.

250.- il mq) è inadeguata, da un canto perché le particelle compravendute nel

2000 (mapp. no. 2047 e 1752) sono ubicate a pochi passi dalla proprietà COES 4

e quindi possono servire quale valido modello di paragone, d’altro canto perché

rispetto ad allora e malgrado l’altalenarsi dei valori annui, il mercato

immobiliare sembra essere in recupero ed ha registrato una discreta espansione

(USTAT, Dati statistiche e società, 3-2004 p. 37 ss, 3-2005 p. 6 ss).

Un valore medio di zona all’inizio del 2006 di fr. 350.-/400.- il mq appare

dunque senz’altro più realistico.

Come già rilevato il mapp. no. 827 è un terreno libero pianeggiante, ampio e di

dimensioni assai generose che potrebbe, senza particolari difficoltà né

condizionamenti, essere frazionato e che certamente si presta ad uno

sfruttamento razionale secondo le norme edilizie vigenti in zona R2. Il fondo

non ha un accesso diretto libero al tratto di strada comunale esistente né gode

di un diritto di passo sul mapp. no. 2045 che ne costituisce l’appendice

sterrata ad oggi di proprietà privata. D’altra parte gli effetti del futuro

accesso dato dal prolungamento stradale che il Comune intende eseguire non contano

poiché ai fini dell’estimo i vantaggi e gli svantaggi derivanti dall’opera dell’espropriante

Considerandi

non possono essere considerati (art. 12 cpv. 2 Lespr.). Di fatto, però, tali

circostanze non hanno particolare rilevanza poiché il terreno è comunque dotato

delle infrastrutture minime dal momento che a valle confina lungo tutto il

fronte con Via N__________, strada di servizio al mapp. no. 113, a partire

dalla quale potrebbe essere eseguita l’urbanizzazione interna.

Tutto sommato il valore del fondo può quindi essere fissato a fr. 390.- il mq. Le

servitù reciproche che gravano la particella sono trascurabili poiché, vista la

situazione e la superficie del fondo, non incidono sulle possibilità di

sfruttamento.

5.

L’indennità

espropriativa è completata con gli interessi a decorrere dal 1°.2.2006, data

dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), al saggio

usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale.

6.

Considerato

che l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un legale non si

assegnano ripetibili.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 154 del

mapp. no. 827 l’ente espropriante verserà all’espropriata un’indennità di fr. 390.-

il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 1°.2.2006.

2.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-

sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

3.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

4.

Intimazione a:

- RA 1

- COES 4

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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