20.2006.12-8

espropriazione formale per opere di sistemazione stradale (indennità per terreni posti in zona RsI)

26 gennaio 2007Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

I proprietari, che non hanno preso posizione né avanzato pretese espropriative

entro il termine utile, all’udienza di conciliazione del 10.10.2006 hanno

sollecitato un’indennità di fr. 180.- il mq ed accordato l’anticipata

immissione in possesso con effetto immediato.

Il progetto definitivo è stato approvato dal Tribunale di espropriazione con

sentenza del 12.10.2006.

2.Il

mapp. no. 458 è costituito da un’ampia superficie prativa piana e rettangolare di

mq 2644. Stando al vigente PR, approvato il 6.3.2001/16.4.2003, il fondo

appartiene alla zona residenziale semi-intensiva (RsI) dove sono ammesse

costruzioni sino a 3 piani anche contigue ed un indice di occupazione del 40%

(art. 52 NAPR).

3.3.1.

L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9

Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è

finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui

avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né

arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art.

16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto

espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale

oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che,

previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente

durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi,

analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli

all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando

le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i

fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni

immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT

II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di

miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i

diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).

L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di

un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto

paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano

analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto

ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT

1985 no. 92, II-1998 no. 27).

In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o

al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a

terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).

3.2. L’estimo si fonda sui valori ufficiali riferibili alle transazioni

immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata

immissione in possesso – che in concreto si situa al 10.10.2006 (art. 19

Lespr.) – e riguardanti terreni liberi siti a C__________ nella zona RsI.

L’indagine esperita come d’uso a RF offre i seguenti risultati:

- fr. 168.- il mq per la part. no. 460 di mq 1399, loc. P__________ (iscr. a RF

Considerandi

il 25.11.2003 al d.g. 2400). La particella è nata dal frazionamento del mapp.

460, in origine di mq 2532, nei nuovi mapp. no. 460 di mq 1399 e no. 860 di mq

1119.

(cfr. istanza di frazionamento 10.11.2003);

- fr. 169.73 il mq per il mapp. no. 861 di mq 446 con quota di comproprietà di

1/3 sulla coattiva al mapp. no. 860, loc. P__________ (iscr. a RF il 30.4.2004

al d.g. 745). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di

compera annotato con d.g. 7.1.2004;

- fr. 181.09 il mq per il mapp. no. 862 di mq 497 con quota di comproprietà di

2/3 sulla coattiva al mapp. no. 860, loc. C__________ (iscr. a RF il 14.7.2004

al d.g. 1296);

Se ne deve dedurre che l’indennità offerta dal Comune è insufficiente poiché

non corrisponde ai valori ufficiali di mercato; poco importa, quindi, che altri

espropriati (cfr. mapp. no. 430, 380, 739,409, 456 e 457) l’abbiano accettata (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 86).

D’altra parte le transazioni elencate si riferiscono a terreni risultanti da un

frazionamento ed ubicati a diretto confine con la proprietà qui espropriata; di

conseguenza sono buoni modelli di paragone.

Il mapp. no. 458 è un terreno che si presta in modo ideale allo sfruttamento

edilizio ammesso dal PR sia per conformazione e morfologia, sia per il fatto

che già è accessibile dal tracciato stradale esistente, invero alquanto sconnesso

ma comunque percorribile, e senza che le servitù a suo carico incidano

sull’edificabilità. L’edificazione secondo criteri ottimali è peraltro favorita

dall’ampio fronte stradale che ne consente il frazionamento, in effetti già

avvenuto (cfr. verbale del 10.10.2006). Infine non è trascurabile che, essendo

retrostante rispetto alla strada cantonale, la proprietà non è direttamente

esposta alle immissioni che ne derivano.

Tali caratteristiche positive pongono il terreno nella categoria dei buoni

terreni edilizi e confermano l’attendibilità della pretesa risarcitoria

avanzata dagli espropriati.

L’indennità espropriativa è quindi fissata in fr. 180.- il mq.

4.

L’indennità

espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5% fissato

dal Tribunale federale e decorrono dal 10.10.2006, data a far tempo dalla quale

è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).

5.

Considerato

che gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale non si

assegnano ripetibili.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 73.3 del

mapp. no. 458 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 180.-

il mq oltre interessi al saggio usuale del 3.5% a far tempo dal 10.10.2006.

2.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.-

sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

3.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

4.

Intimazione a:

RA 1

- RA 2

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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