20.2007.3-1
Espropriazione formale per opere di sistemazione stradale con creazione di un marciapiede (indennità per terreni posti in zona residenziale estensiva R2)
20 novembre 2008Italiano11 min
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Numero d'incarto:
20.2007.3-1
Data decisione, Autorità:
20.11.2008, TE
Titolo:
Espropriazione formale per opere di sistemazione stradale con creazione di un marciapiede (indennità per terreni posti in zona residenziale estensiva R2)
INDENNITÀ ESPROPRIATIVA
art. 9segg LESPR
Incarto n.
20.2007.3-1
Lugano
20 novembre 2008
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Gianfranco Sciarini
arch. Alberto Canepa
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di
approvazione dei progetti definitivi promossa da
ISEP
1
rappr.
dal RA 1
contro
COES
1
nell'ambito
della sistemazione stradale di Via __________ e la creazione di un
marciapiede,
relativamente
al mapp. no. 257 RFD di __________,
letti
ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in
fatto ed in diritto
1.1.1.
Con risoluzione dell’11.12.2006 il Consiglio Comunale di __________ ha
approvato il progetto concernente la sistemazione di Via __________ e la
formazione di un marciapiede, ed ha concesso un credito di investimento per le
opere di fr. 1'888'128.- (MM 14/06).
Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dall’8.6 al
6.7.2007 conformemente agli art. 30 ss della Legge sulle strade (Lstr.).
Il Municipio ha approvato il progetto con risoluzione del
22.10.2007 cresciuta incontestata in giudicato, ed ha quindi trasmesso l’incarto
a questo Tribunale per i suoi incombenti come previsto dagli art. 31 e 26
Lstr..
1.2. La messa in atto del progetto coinvolge il mapp. no. 257 di proprietà di COES
1; stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato definitivamente in
ragione di mq 130 ed occupato temporaneamente per mq 112, superfici per le
quali è offerta un’indennità di fr. 300.- il mq, rispettivamente di fr. 0.20 il
mq.
Con memoria del 5.7.2007 l’espropriato ha contestato l’offerta rivendicando
un’indennità di almeno fr. 400.- il mq.
L’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 18.3.2008 con esito negativo. In
proposito basti rilevare che il Municipio ha aumentato l’indennità per l’occupazione temporanea
a fr. 0.50 il mq e che per il resto le parti hanno confermato le rispettive
posizioni.
L’anticipata immissione in possesso è stata autorizzata a far tempo dal
1°.6.2008.
2.Preliminarmente
è doveroso rilevare che nella sua notifica 5.7.2007 l’espropriato ha sollevato
tutta una serie di questioni di ordine tecnico sulle quali il Municipio ha
preso posizione con successivo scritto del 26.9.2007. Nella misura in cui sono riferite
al progetto come tale (evacuazione delle acque luride e meteoriche, pozzetti,
quote, muretto di contenimento, accessi) esse sfuggono al sindacato di questo
Tribunale poiché la competenza ad approvare il progetto spetta al solo
Municipio (art. 34 Lstr.).
L’unica rivendicazione di natura prettamente espropriativa concerne la
preesistente recinzione parallela al campo stradale ed è da considerarsi evasa
con il predetto scritto del 26.9.2007 nel quale il Municipio ne ha garantito il
ripristino.
3.Il
mapp. no. 257 è ubicato in località __________ ed è così censito a RF:
sub. h) prato vignato mq 5933
sub. A) abitazione mq 56
sub. B) rimessa mq 40
sub. C) ripostiglio mq 6
sub. D) stalla fienile mq 272
sub. J) deposito latte mq 17
sub. K) rustico pollaio mq 48
sub. L) portico mq 68
sub. M) autorimessa mq 11
sub. N) stalla mq 14
totale mq 6465
La particella, piana e di conformazione pressoché rettangolare, è posta a
diretto confine con la Via __________. Libera da servitù ed oneri fondiari,
essa è assegnata alla zona residenziale estensiva R2.
4.4.1.
L’espropriazione formale è subordinata al
versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del
danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al
soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non
avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). La data decisiva per la
valutazione dell’indennità per espropriazione formale corrisponde a quella
dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, a quella dell’emissione
del giudizio di estimo (art. 19 Lespr.).
L’indennità espropriativa consta, in particolare, dell’intero valore venale del
diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo
commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto
stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel,
op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die
Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit
administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base
al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita
ufficialmente registrati di preferenza negli anni immediatamente precedenti il
dies aestimandi e riferibili a fondi con possibilità di sfruttamento analoghe a
quelle del terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80
ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT
II-1998 no. 27). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di
un campione di raffronto adeguato e che costituisca una testimonianza valida
quanto ragionevole dell’andamento del mercato immobiliare (RDAT 1985 no.
92, II-1998 no. 27); in quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran
lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato –
ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno quindi valenza
decisiva (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
Nell’operazione di estimo non è tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni
di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2
Lespr.). Viceversa vanno considerate tutte le caratteristiche dei fondi
(posizione, potenziale edilizio, conformazione, dimensione ecc.), senza
trascurare, peraltro, le eventuali possibilità di miglior uso (art. 12 cpv. 1
Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o
annotati a RF (art. 14 Lespr.), così da ottenere, in esito ad una ponderazione
oggettiva ed agli adeguamenti che dovessero risultare necessari in ragione di
peculiarità specifiche, un valore attendibile e corrispondente al prezzo che
chiunque potrebbe conseguire nell’ambito di una transazione privata.
4.2. Il Tribunale ha esperito come d’uso un’indagine a RF focalizzando le
transazioni immobiliari stipulate immediatamente prima del 1°.6.2008 ed aventi
per oggetto terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle
del fondo espropriando. Considerato che l’esito non si è rivelato del tutto
soddisfacente, il sondaggio è stato esteso anche alle transazioni precedenti
risalendo fino al 2000.
Complessivamente sono così emersi i seguenti valori:
per la zona R2 residenziale estensiva:
- fr. 277.89 il mq per il mapp. no. 1878 di mq 475, loc. __________ (iscr. a RF
il 4.11.2002 al d.g. 8261);
- fr. 277.80 il mq per il mapp. no. 204 di mq 446, loc. __________ (iscr. a RF il
29.10.2002 al d.g. 8179);
- fr. 328.46 il mq per il mapp. no. 1879 di mq 369, loc. __________ (iscr. a RF
il 12.2.2003 al d.g. 1025);
- fr. 279.76 il mq per il mapp. no. 1880 di mq 336, loc. __________ (iscr. a RF
il 5.5.2006 al d.g. 3676);
per la zona R2a residenziale estensiva
collinare:
- fr. 403.94 il mq per i mapp. no. 1859, 1860, 1861 e 1862 di complessivi mq
912, loc. __________ (iscr. a RF il 9.6.2000 al d.g. 4823/4); il prezzo è comprensivo
di una quota di comproprietà coattiva di 4/5 del mapp. no. 1060. Il trapasso è
avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato il 9.6.2000;
- fr. 333.60 il mq per il mapp. no. 1863 di mq 394, loc. __________ (iscr. a RF
il 9.6.2000 al d.g. 4825/6); il prezzo è comprensivo di una quota di
comproprietà coattiva di 1/5 del mapp. no. 1060. Il trapasso è avvenuto in
seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato il 9.6.2000;
- fr. 300.- il mq per mq 16 scorporati dal mapp. no. 784 ed aggiunti alla
strada al mapp. no. 790 di proprietà comunale, loc. __________ (iscr. a RF il
31.12.2001 al d.g. 9770/1);
- fr. 303.97 il mq per il mapp. no. 1496 di mq 806, loc. __________ (iscr. a RF
il 4.8.2003 al d.g. 6048); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà
coattiva di 1/5 della strada al mapp. no. 751;
- fr. 63.61 il mq per il mapp. no. 460 di mq 393, loc. __________ (iscr. a RF
il 12.5.2004 al d.g. 3599);
- fr. 358.91 il mq per il mapp. no. 1495 di mq 808, loc. __________ (iscr. a RF
il 1°.10.2004 al d.g. 8076); il prezzo è comprensivo di una quota di
comproprietà coattiva di 1/5 della strada al mapp. no. 751;
- fr. 347.01 il mq per il mapp. no. 1915 di mq 536, loc. __________ (iscr. a RF
il 21.2.2006 al d.g. 1753); il prezzo è comprensivo di una quota di
comproprietà coattiva di 1/3 del mapp. no. 1543 e di 1/20 del mapp. no. 1155;
- fr. 427.39 il mq per il mapp. no. 1940 di mq 460, loc. __________ (iscr. a RF
il 2.7.2007 al d.g. 5007); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà
coattiva di 1/8 del mapp. no. 1507;
Le zone R2 e R2a presentano differenze non trascurabili.
La zona R2a, che ha un indice di occupazione del 20% ed un indice di
sfruttamento dello 0.3 (art. 38 NAPR), si estende ad un territorio a vocazione
tipicamente residenziale, situato in collina, tranquillo e discosto dal
traffico di transito. Una realtà, questa, ben diversa da quella della zona R2 nella
quale vigono parametri edilizi leggermente superiori, con un indice di
occupazione del 25% ed un indice di sfruttamento dello 0.4 (art. 37 NAPR), ma
che si trova posta a confine, rispettivamente nelle immediate vicinanze di Via __________
e, verso nord, con zone a sfruttamento più intensivo.
La differenza tra le due zone risulta anche dai valori accertati. Infatti,
prescindendo da quelli estremi, la zona R2a ravvisa una quotazione che oscilla
tra i 300.- ed i 400.- fr. il mq e che sembra essere orientata al rialzo. Di
contro nella zona R2 i valori sono più bassi, attestandosi mediamente attorno
ai 280.- fr. il mq, e nell’arco di quattro anni sono rimasti costanti; inoltre
recentemente non vi sono state transazioni, segno questo di un certo ristagno
del mercato per questa tipologia di terreni.
Da ciò la constatazione che la pretesa dell’espropriato (di almeno fr. 400.- il
mq) appare eccessiva nella misura si avvicina ai prezzi soluti nella zona R2a
ma è ben lungi dal trovare riscontro nella zona R2 di appartenenza del mapp.
no. 257.
Tutto ciò considerato l’indennità di fr. 300.- il mq offerta dal Comune appare
complessivamente adeguata alla situazione ed alle caratteristiche della
proprietà e dunque può essere confermata.
5.L’occupazione
temporanea è un provvedimento che, in ambito espropriativo, concorre
all’attuazione dell’opera ed è normalmente dettato da necessità di cantiere;
concluso l’intervento il sedime è da restituire ripristinato al proprietario. La
relativa indennità è intesa a compensare il danno effettivo per il proprietario
derivante dalla limitazione d’uso del bene, salvo che egli renda attendibile un
miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT
1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).
Di regola l’indennità annua riconosciuta
nella prassi per terreni edificabili ammonta a fr. 0.50 il mq (TE sott.
2.3.1999 in re Stato del Cantone Ticino/G.; TRAM 24.4.2008 N.
50.2006.5).
In concreto il provvedimento colpisce una superficie prativa di mq 112 per la
quale attualmente non è ipotizzato alcun miglior uso. Di conseguenza
l’indennità, che il Comune ha adeguato a fr. 0.50 il mq/annui e che
nell’ammontare risponde ai canoni giurisprudenziali, può essere confermata.
6.Le
indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del
3.5%, fissato dal Tribunale amministrativo federale, a decorrere dalla data
dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ossia dal 1°.6.2008
in poi.
7.La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73
cpv. 1 Lespr.). L’espropriato non si è avvalso della consulenza di un legale e
pertanto non si assegnano ripetibili.
Per
Fatti
i quali motivi
richiamata la
Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà all’espropriato per
il mapp. no. 257 le seguenti indennità:
- fr. 300.- il mq per l’espropriazione formale di mq 130
- fr. 0.50 il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 112
2. Le
indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del
3.5% dal 1°.6.2008 in poi.
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-
sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
Considerandi
4.
Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
5.
Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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