20.2009.11-1

Espropriazione formale per lavori di correzione su una strada cantonale (indennità per terreni posti in zona residenziale estensiva RE)

4 aprile 2011Italiano17 min

Source ti.ch

Fatti

i lavori di correzione sulla strada cantonale __________,

relativamente

al mapp. no. 514 RFD di __________,

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1.1.1.

Lo ISEP 1 è promotore delle opere di correzione lungo la strada cantonale nel

Comune di __________, in zona __________. Il progetto interessa un tratto lungo

una cinquantina di metri ed implica un allargamento della strada verso valle, con

invasione parziale del mapp. no. 514, per uniformare il calibro della

carreggiata.

Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 17.9 al

16.10.2007 in conformità con gli art. 16 ss della Legge sulle strade (Lstr).

COES 1, proprietario del mapp. no. 514, si è tempestivamente opposto all’intervento

ed ha preteso il completamento della tabella di espropriazione in quanto

carente delle necessarie informazioni in merito alla vegetazione da sopprimere

ed alle relative indennità. Egli ha chiesto inoltre l’aumento dell’indennità

offerta per il terreno ad almeno fr. 1'000.- il mq nonché altri risarcimenti

per vario titolo, in particolare fr. 60'000.- per le piante da estirpare, fr.

60'000.- per opere di cinta e fr. 150'000.- per il deprezzamento della

proprietà.

Il Consiglio di Stato ha respinto l’opposizione ed approvato il progetto con

risoluzione dell’11.6.2008 che il proprietario ha contestato mediante ricorso

dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo. Quest’ultimo, con sentenza del

19.2.2009, ha respinto le obiezioni al progetto ma, in parziale accoglimento

dell’impugnativa, ha ritornato gli atti al Dipartimento del territorio affinché

provvedesse a completare la tabella di espropriazione.

1.2. In data 17.4.2009 l’ente espropriante, in applicazione dell’art. 26 Lstr,

ha trasmesso gli atti a questo Tribunale presentando, come ordinato

dall’istanza superiore, una tabella aggiornata che contempla le seguenti offerte

di indennità: fr. 500.- il mq per l’espropriazione formale di mq 67, fr. 0.50

il mq per l’occupazione temporanea di mq 90, nonché fr. 37'685.- per le

piantagioni sacrificate; importo, quest’ultimo, fissato in base ad una perizia botanica

stesa da un esperto del ramo.

Il proprietario, prendendo posizione con scritto del 5.5.2009, si è dichiarato

d’accordo con le suddette risultanze peritali ed ha reclamato per il terreno

un’indennità superiore a fr. 600.- il mq. Per il resto ha esternato una certa apprensione

e sollecitato spiegazioni dettagliate in merito al cantiere, specialmente

nell’ottica di eventuali rischi per altre piante presenti in loco e della successiva

sistemazione dell’area e dei manufatti a confine.

Un sopralluogo è stato esperito in data 11.2.2010; in quell’occasione, discusse

le modalità esecutive e chiarito il destino di alcuni alberi particolari, le

parti hanno stabilito d’intesa di sostituire la rete metallica di recinzione

con un guard rail munito di griglie con addebito dell’eventuale maggior costo

all’espropriato.

L’anticipata immissione in possesso, inizialmente autorizzata per il 19.4.2010

(cfr. verbale 11.2.1010), è poi stata posticipata su richiesta del proprietario

e con l’accordo del __________ al 26.4.2010 (cfr. lettere 12/26.2.2010).

Le parti sono quindi comparse all’udienza di conciliazione del 29.4.2010 ed al

dibattimento finale che si è svolto il 14.1.2011 ad opera compiuta. In quella

sede, ribadita l’adesione alle conclusioni della perizia botanica,

l’espropriato ha pure accettato, come precedentemente concordato e sulla base di

un preventivo presentato dal __________, di sobbarcarsi l’importo di fr. 1'365.30

quale maggior costo per la posa di un telaio di protezione. In relazione alle

indennità egli ha peraltro confermato una pretesa di almeno fr. 600.- il mq per

la superficie espropriata e di fr. 150'000.- per la svalutazione della

proprietà.

2.Il

mapp. no. 514 ha una superficie complessiva di mq 3'895, è ubicato in località __________

ed è così censito a RF:

e) giardino mq 3’440

f) piazzale mq 162

A) abitazione mq 235

B) autorimessa mq 32

C) piscina mq 22

D) ripostiglio mq 4

La particella è costituita da un ampio terreno che costeggia la strada

cantonale ed è in forte declivio verso meridione. Essa è edificata nella sua

parte alta con una casa di abitazione unifamiliare mentre la superficie

restante è destinata a giardino (cfr. documentazione fotografica).

Il vigente PR di __________, approvato in data 10.9.2008, assegna il fondo alla

zona residenziale estensiva RE (art. 35 NAPR).

3.3.1.

L’espropriazione formale è subordinata al

versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione del danno

indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto

colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse

avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. ad art. 16 no. 4). Essa è stimata

alla data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, alla data di

emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato

(art. 11 let. a Lespr). Questo corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che

un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire

nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung,

1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II,

p. 734).

Secondo la giurisprudenza, lo strumento prioritario per stabilire il valore

venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul

confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà

analoghe al fondo espropriato (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80

ss, 94; DTF 122 I 168 c. 3a, b/bb, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006

no. 48 c. 2.2, I-2008 no. 52 c. 4.1).

L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di

raffronto adeguato che permetta di tracciare un quadro ragionevole del mercato

immobiliare. Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è

richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a

paragone: di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di

urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante

opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite

isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti

influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono

risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al

di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di

vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 88).

Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di

miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1

Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del

deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli

aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente

espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr).

Nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è

vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).

3.2. In concreto il dies aestimandi coincide con il 26.4.2010, data per la quale è stata convenuta l’anticipata

immissione in possesso, e l’estimo è fondato sui valori ufficiali riferibili a terreni che, come il mapp. no. 514, sono ubicati nella zona

residenziale estensiva. Eseguita la consueta indagine sui prezzi ed appurato

che le transazioni più recenti risalgono al 2008, il Tribunale ha ritenuto di

estendere la ricerca a tutto il decennio trascorso al fine di disporre di un campione di raffronto il più ampio possibile. Si

precisa che i prezzi al mq accertati e riportati non tengono conto delle

superfici boschive o stradali e dei sentieri ai quali (là dove presenti) è

stato attribuito valore 0.

2000

- fr. 227.27 il mq per il mapp. no. 1775 di mq 198, loc. __________ (iscr.

a RF il 15.12.2000). Nel prezzo è incluso un edificio di 32 mq;

- fr. 1'014.50 il mq per una quota di comproprietà di 1/5 del mapp. no. 2036 di

mq 934, di cui 47 formano un sentiero, loc. __________ (iscr. a RF il

18.5.2000). La cessione è avvenuta per contratto matrimoniale;

- fr. 380.43 il mq per il mapp. no. 1971 di mq 552, loc. __________ (iscr.

a RF il 30.3.2000);

- fr. 961.50 il mq per il mapp. no. 1414 di mq 1'328, di cui 600 boschivi, loc.

__________ (iscr. a RF il 4.9.2000);

2001

- fr. 845.50 il mq per una quota di comproprietà di 3/5 del mapp. no. 2036

di mq 934, di cui 47 formano un sentiero, loc. __________ (iscr. a RF il

21.12.2001);

- fr. 370.- il mq per il mapp. no. 938 di mq 4'081, di cui 2’633 boschivi, loc.

__________ (iscr. a RF il 29.3.2001). Il trapasso è avvenuto a seguito

dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 25.1.2000;

2002

- fr. 801.60 il mq per il mapp. no. 1329 di mq 843, di cui 238 boschivi, loc.

__________ (iscr. a RF il 26.11.2002);

Considerandi

2003.

- fr. 222.79 il mq per i mapp. no. 631 e 1457 di complessivi mq 1'571, loc.

__________ (iscr. a RF il 4.6.2003). I fondi sono costituiti da superfici a

destinazione mista e nel prezzo sono inclusi un edificio di mq 110 mq ed un impianto

di risalita;

- fr. 192.31 il mq per una rettifica di confini nell’ambito della quale mq 78

sono stati staccati dal mapp. no. 664 (in origine mq 364) ed attribuiti al

mapp. no. 665 (in origine mq 1’048), loc. __________ (iscr. a RF il 24.7.2003);

2004.

- fr. 174.24 il mq per il mapp. no. 2060 di mq 3'214, loc. __________

(iscr. a RF il 18.3.2004). Il prezzo include una quota di comproprietà di 1/8

sulla coattiva al mapp. no. 1933;

- fr. 479.70 il mq per il mapp. no. 2066 di mq 1'355, loc. __________ (iscr. a

RF il 29.4.2004);

2007.

- fr. 913.- il mq per il mapp. no. 1489 di mq 578, di cui 118 formano una strada,

loc. __________ (iscr. a RF il 14.11.2007);

- fr. 850.- il mq per il mapp. no. 1873 di mq 444, loc. __________ (iscr. a RF

il 20.12.2007);

- fr. 509.- il mq per il mapp. no. 920 di mq 1'289, di cui 444 boschivi, loc. __________

(iscr. a RF il 13.11.2007);

2008.

- fr. 799.55 il mq per il mapp. no. 2084 di mq 444, loc. __________ (iscr.

a RF il 24.7.2008).

Il Comune di __________, che si sviluppa dalle rive del lago __________ fino in

collina, è una località notoriamente assai piacevole ed ambita a fini

residenziali, specialmente per l’ampia esposizione verso meridione e

l’imprendibile panorama sulla regione del __________. I terreni enumerati sopra

sono sparsi nelle zone collinari, ad eccezione del mapp. no. 1414 che è situato

invece nelle vicinanze del lago.

Tralasciando le transazioni poco significative – vuoi perché riportano valori

estremi (fr. 1'014.-/fr. 174.24 il mq) vuoi perché sono attinenti a fondi che

per le loro peculiarità non si prestano ad un adeguato paragone (mapp. no.

1775, 631/1457, 664) – nel periodo tra il 2000 ed il 2004 risultano valori assai

discontinui (mapp. no. 1971, 1414, 2036, 938, 1329, 2066) in base ai quali si

approda ad una media generale arrotondata di fr. 640.- il mq.

Negli anni 2007 e 2008, seguendo un movimento di crescita, il prezzo medio ha raggiunto

circa fr. 768.- il mq (mapp. no. 1489, 1873, 920, 2084) dopo di che il mercato

si è fermato. Arresto che combacia con la crisi finanziaria del 2008 e la

recessione che ne è seguita le quali, senza comportare un crollo o anche solo una

diminuzione significativa dei valori, ne hanno comunque impedito la crescita

generando una fase di stabilità che si è protratta fino al 1° trimestre del

2010, periodo nel quale è nuovamente stato registrato un leggero aumento delle

transazioni immobiliari. Una situazione contingente alla quale la regione del __________

non è sfuggita e che ha interessato in particolare i terreni liberi da

costruzioni, beni immobili sempre più rari che, soprattutto in un periodo di

crisi, il proprietario ha tendenza a tesaurizzare (cfr. USTAT-DSS 2-2009 p. 35

ss, 2-2010 p. 41 ss).

Ciò considerato, nell’aprile del 2010 il valore medio dei terreni ubicati nella

zona residenziale estensiva di __________

poteva aggirarsi attorno a fr. 770.- il mq.

3.3

mapp. no. 514 appartiene ad un comprensorio situato nel settore orientale del

Comune. L’ente espropriante è del parere che l’accentuata pendenza del fondo ne

riduca il valore al punto che l’indennità offerta sarebbe perfino generosa

(cfr. verbale del 29.4.2010). Ora, non è escluso che per un fondo di natura edilizia

un forte dislivello del terreno possa comportare inconvenienti tecnici e

finanziari. Tuttavia, a prescindere dal fatto che l’assetto orografico è solo uno

degli aspetti che caratterizzano un fondo, bisogna tener presente che tutto il

territorio comunale di __________ si distingue per essere scosceso e che questa

sua peculiarità non ha né impedito il sorgere di abitazioni anche in situazioni

poco favorevoli dal profilo costruttivo, né ha inciso sui prezzi di

compravendita: a titolo d’esempio basti citare le compravendite dei mapp. no.

2036.

e 1873 che sono ubicati nelle immediate vicinanze del mapp. no. 514. Perciò,

nel contesto di una ponderazione complessiva, questo Tribunale non ritiene che

la pendenza sia condizionante al punto da compromettere il valore del fondo. Dopo

tutto esso presenta qualità ben più significative: infatti, immerso nel verde,

il fondo è situato in posizione tranquilla e ben assolata, gode di un panorama

invidiabile, è assai spazioso e di forma regolare, ed è edificato solo nella

sua parte alta con una costruzione che non ha

esaurito gli indici edificatori. In

definitiva, quindi, il quadro d’insieme è quello di una proprietà pregiata il

cui valore raggiunge senz’altro la quotazione media di zona.

Di conseguenza l’indennità per l’espropriazione formale di mq 67 è fissata in

fr. 770.- il mq.

4.

L’occupazione

temporanea è un provvedimento che, in ambito espropriativo, concorre

all’attuazione dell’opera ed è normalmente dettato da necessità di cantiere. La

relativa indennità è intesa a compensare il danno effettivo per il proprietario

derivante dalla limitazione d’uso del bene, salvo che egli renda attendibile un

miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; DTF

109.

Ib 273; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45).

Di regola l’indennità annua riconosciuta

nella prassi per terreni edificabili ammonta a fr. 0.50 il mq (TE sott.

2.3.1999

in re Stato del Cantone Ticino/G.; TRAM N. 50.2006.5 del

24.4

Nella fattispecie in esame il provvedimento è stato richiesto per eseguire

adeguatamente le opere stradali e non per depositare macchinari o materiale.

Esso colpisce una superficie di 90 mq, lungo il fronte stradale, costituita da

una striscia di giardino che non è suscettibile di miglior uso. Perciò l’indennità

di fr. 0.50 il mq/annui offerta dall’ente espropriante – conforme ai canoni

giurisprudenziali e neppure contestata – può essere confermata.

5.5.1

Il proprietario ritiene che l’intervento espropriativo renda la proprietà in

generale meno attrattiva e perciò rivendica un’indennità per titolo di

svalutazione di fr. 150'000.-.

5.2

L’indennità espropriativa deve comprendere tutti i pregiudizi derivanti

all’espropriato in seguito all’estinzione o alla limitazione dei suoi diritti

ed in particolare, nel caso di espropriazione parziale, anche l’eventuale

svalutazione della frazione residua purché sia una conseguenza diretta

dell’intervento espropriativo (art. 11 let. b Lespr.).

Secondo la dottrina e la giurisprudenza

un deprezzamento potrebbe essere ravvisato qualora l’espropriazione

compromettesse l’uso del terreno, e cioè se la superficie risultasse ridotta o

deformata al punto da non poter più essere sfruttata razionalmente, oppure qualora il

terreno fosse privato di vantaggi che influiscono sul suo valore e che

verosimilmente avrebbe conservato se non fosse intervenuta l’espropriazione,

segnatamente se perdesse un’importante area di sfogo o uno schermo protettivo

contro le immissioni nocive provenienti dal vicinato (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 192; DTF 129 II 426 c. 3.1.2; RDAT

II-1994 no. 63 c. 5.1, II-1998 no. 27 c. 3.1).

5.3

L’espropriazione priva il mapp. no. 415 di una striscia di terreno lungo il fronte stradale che dal

confine sud/ovest ha una lunghezza di una cinquantina di metri ed una

profondità di ca. 1.50/2 m per poi ridursi progressivamente a zero. Tale

intervento non vanifica alcuna concreta prospettiva di miglior uso e neppure

impedisce o limita in maniera significativa la facoltà di sfruttare

razionalmente il fondo. La sola perdita (parziale) della cornice vegetale decorativa

(comunque indennizzata), rispettivamente la riduzione dell’altezza del muro di

sostegno della strada, non sono pregiudizievoli al punto da determinare una

svalutazione della proprietà. Ricostruito il manufatto a regola d’arte e con

l’aggiunta, come richiesto, di un telaio di protezione, la vegetazione potrà

essere ricostituita; operazione, quest’ultima, che il proprietario ha del resto

già intrapreso con buoni risultati (cfr. documentazione fotografica).

Di conseguenza la pretesa è respinta.

6.

Doveroso

è un ultimo commento riguardo all’indennità per le piante sacrificate, sia pure

a titolo di semplice conferma formale.

Con lettera del 1°.2.2011, intimata per conoscenza al proprietario, l’ente

espropriante ha trasmesso a questo Tribunale la lista di dettaglio delle piante

estirpate con l’indicazione dei valori peritali già accettati; ciò in

conformità con la planimetria prodotta ed esaminata in occasione del

dibattimento finale. Su questa base l’indennità complessiva è confermata ed ammonta

a fr. 37'485.-.

7.

L’indennità

espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale a decorrere dall’anticipata

immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Posto che il saggio corrisponde

al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione, sono dovuti i

seguenti interessi:

- del 3% dal 26.4.2010 al 1°.12.2010

- del 2.75% dal 2.12.2010 in poi

8.

spese di procedura sono interamente a carico dell’ente espropriante che dovrà

inoltre versare all’espropriato, patrocinato da un legale, un’equa indennità

per ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr).

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà all’espropriato le seguenti

indennità per il mapp. no. 514:

- fr. 770.- il mq per l’espropriazione formale di mq 67

- fr. 0.50 il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 90

- fr. 37'485.- per l’estirpazione di piante varie

2.

L’indennità

espropriativa è completata con gli interessi ai seguenti saggi usuali:

- del 3% dal 26.4.2010 al 1°.12.2010

- del 2.75% dal 2.12.2010 in poi

3.

pretesa di indennizzo per titolo di svalutazione è respinta.

4.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.-

sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato

fr. 2'000.- per ripetibili.

5.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

6.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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