20.2010.11-5

Espropriazione formale - valore venale - fondo agricolo parzialmente gravato da vincolo AP - terreno d'attesa

21 ottobre 2011Italiano18 min

Source ti.ch

Fatti

i pregiudizi indotti dall’intervento espropriativo (art. 11 Lespr), è

finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui

avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né

arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art.

16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato

(art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che un

qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire nell’ambito

di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e

33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).

Secondo la giurisprudenza, lo strumento prioritario per stabilire il valore

venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul

confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà

analoghe al fondo espropriato (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss,

94; DTF 122 I 168 c. 3a, b/bb, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no.

48 c. 2.2, I-2008 no. 52 c. 4.1).

L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di

raffronto adeguato che permetta di tracciare un quadro ragionevole del Non potendosi

porre esigenze troppo severe al confronto, non è richiesta un’identità perfetta

tra il terreno espropriato ed i fondi presi a paragone: di eventuali differenze

– per posizione, estensione, stato di urbanizzazione o possibilità di

sfruttamento – può essere tenuto conto mediante opportuni adeguamenti. E’ anche

possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché i prezzi siano

esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite

(Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD

I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono risolutivi né i valori estremi, ossia i prezzi

di gran lunga al di sotto o al di sopra della media, né le semplici offerte di

vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 87 e 88).

Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di

miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1

Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del

deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli

aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente

espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr).

3.2. Ai fini della valutazione dell’indennità per espropriazione formale è

decisiva la data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella

dell’emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr).

Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale il

dies aestimandi coincide invece con l’entrata in vigore del vincolo che ne è

alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194; DTF 122

Considerandi

II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).

4.4.1

Come già indicato, il mapp. no. 28 è

assegnato alla zona agricola ed è parzialmente gravato da un vincolo AP-EP. In via

preliminare occorre dunque esaminare d’ufficio se sia stato oggetto di

espropriazione materiale (DTF 116 Ib 35, 122 II 326 c. 4b; RDAT

II-1991 no. 68, I-1993 no. 53).

4.2

L’espropriazione materiale si avvera per effetto di un divieto o di una

restrizione particolarmente grave dell’uso attuale o del prevedibile uso futuro

di un fondo, tale da compromettere le facoltà essenziali derivanti dal diritto

di proprietà, specie quella di edificare.

Anche una restrizione d’importanza minore può costituire espropriazione

materiale ove coinvolga una cerchia ristretta di proprietari o ne colpisca uno

solo in maniera tale che, fosse loro negato un indennizzo, sarebbero costretti

a sopportare un sacrificio eccessivo ed incompatibile con il principio della

parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo

a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che, con la sua

istituzione, il proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior

uso del fondo (Riva, op. cit., no. 123-134; DTF 131 II 151 c.

2.

, 728 c. 2, 132 II 218 c. 2.2e rinvii; RtiD II-2008 no. 55 c. 4.2).

4.3

Il mapp. no. 28, già destinato a scopi d’interesse pubblico nel PR

del 1977, non è mai stato inserito in epoca successiva in una zona aperta

all’edificazione privata. In effetti, nell’ambito della revisione del piano, la

proposta avanzata dal Comune di creare una nuova zona edificabile a ridosso

della golena non è stata approvata dal Consiglio di Stato sia in ragione del sovradimensionamento

accertato del piano, sia per motivi di ordine agricolo, paesaggistico,

urbanistico, naturalistico e di pericolo, che piuttosto suggeriscono di creare

lungo la golena un settore verde che soddisfi esigenze sportive e di svago. Linea,

questa, già tracciata nel Piano direttore

cantonale che, oltre a contrassegnare la zona golenale di __________ come area

alluvionale inondabile (cfr. piano 12 delle rappresentazioni grafiche), ne raccomanda

l’attribuzione allo svago di prossimità (cfr. scheda R9). Tali indicazioni sono state recepite e concretizzate nella

variante approvata nel 2007 che il proprietario non ha contestato (cfr. ris.

del Consiglio di Stato del 16.10.2001 p. 22, 23-24 e allegato 23; ris. del

Consiglio di Stato del 19.9.2007 p. 19-20).

L’area nella quale è ubicato il mapp. no. 28 è indipendente dalle zone

insediate il cui limite è segnato da Via __________; le uniche costruzioni esistenti,

che sorgono sul confinante mapp. no. 69 di proprietà del Cantone, sono stabili

militari. Per il resto il territorio è formato da superfici che sono lasciate

allo stato naturale o sfruttate per scopi agricoli ed è servito internamente da

strade sterrate (cfr. documentazione fotografica). Lo stesso mapp. no. 28 non è

direttamente accessibile da una strada pubblica, bensì dispone di un diritto di

passo sui fondi confinanti limitato a carri e macchine agricole (cfr. estratto

SIFTI). Nel 2007 esso non apparteneva dunque ad un comprensorio edificato in

larga misura ai sensi dell’art. 15 let. a LPT (sul concetto DTF 132 II

218.

c. 4; RDAT II-2002 no. 78 c. 3.1) e neppure costituiva una necessità

nell’azzonamento a fini edilizi privati (art. 15 let. b LPT) poiché la

contenibilità del PR già superava largamente i prevedibili bisogni di sviluppo futuro.

Non risulta infine che il Comune abbia

mai fornito una qualsiasi garanzia vincolante di edificabilità futura al

proprietario né che quest’ultimo abbia affrontato spese rilevanti per

urbanizzare il fondo.

4.4

L’espropriato afferma che il mapp. no. 28 si trova in una zona destinata

ad un prossimo grandioso sviluppo edilizio vista la volontà del Municipio di __________

di costruirvi il nuovo stadio comunale con annesse attività commerciali e

considerati gli insediamenti che verosimilmente nasceranno in seguito alla

costruzione del semisvincolo autostradale. Egli è quindi del parere che la

proprietà debba essere qualificata come terreno d’attesa di cui è prevista

l’urbanizzazione in un prossimo futuro.

Questa tesi non è condivisibile.

La legislazione cantonale in tema di pianificazione del territorio non conosce

il concetto di zona di attesa ma, semmai, quello di zona senza destinazione

specifica (art. 28 cpv. 2 let. n LALPT) nell’accezione di zona di riserva ai

sensi dell’art. 18 cpv. 2 LPT; quest’ultima ha carattere transitorio ed in

sostanza è intesa a permettere all’autorità pianificatoria di differire la sua

decisione nell’attesa di togliere ogni eventuale dubbio in merito allo statuto

definitivo di una determinata area (RtiD II-2005 no. 15 c. 6.8.1). La

natura provvisoria e lo scopo stesso di questa zona, uniti all’obbligo di

pianificare (art. 2 cpv. 1 LPT), fanno sì che essa rappresenti l’eccezione e

possa entrare in linea di conto soltanto se, al momento dell’adozione del PR,

l’assetto finale di una determinata area non sia ancora definibile in ragione

di incertezze fondate dal profilo pianificatorio (RtiD I-2007 no. 24 c.

3.2

e rinvii).

Tali condizioni non si avverano di certo nel caso concreto poiché nel 2007 il

Consiglio di Stato ha espressamente dichiarato la conformità della variante,

addirittura rilevando il valore della zona agricola quale eccellente strumento

non solo per perseguire obiettivi di politica agraria e fondiaria, ma anche per

prevenire l’edificazione sparsa e proteggere l’ambiente ed il paesaggio ( cfr. ris. del Consiglio di Stato del 19.9.2007 p. 19-20). In tal modo, attraverso la variante, al mapp. no. 28

è stato conferito un assetto chiaro e definitivo.

All’epoca non vi era alcun elemento che accreditasse le ipotesi di sviluppo

alle quale accenna l’espropriato. Anzi, è fatto notorio che la scheda R8 del

Piano direttore, peraltro adottata solo con risoluzione governativa del

20.5

, non ammette la creazione di un comparto destinato ad accogliere

grandi generatori di traffico a sud di Via __________; ad essa si riconducono,

in effetti, le discussioni sorte, con grande risonanza mediatica, attorno

all’intenzione del Comune di realizzare in quella zona il nuovo stadio comunale

__________; progetto sfumato quando lo scorso 15 marzo il Gran Consiglio ha

respinto il ricorso che il Comune aveva presentato contro la stessa scheda e

che questi non ha riproposto dinanzi al Consiglio Federale. Non solo: in quella

sede è anche stato puntualizzato che la realizzazione del semisvincolo

autostradale non è la premessa per creare un nuovo polo commerciale, bensì è

finalizzata a migliorare il traffico sugli attuali assi di penetrazione alla

città anche in termini ambientali (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no.

6329.

del 10.3.2010 concernente la procedura di approvazione del Piano direttore

adottato il 20.5.2009 p. 36 ss, nonché conseguente Rapporto del 1°.3.2011 della

Commissione speciale per la pianificazione del territorio p. 51 ss).

Tutto ciò considerato la possibilità di

miglior uso ventilata dall’espropriato è del tutto priva di fondamento. Nel

2007.

egli non poteva contare seriamente

né sulla possibilità di edificare il fondo nell’immediato futuro, né sulla sua

attribuzione ad una zona edificabile. In sostanza il nuovo piano di

utilizzazione ha semplicemente confermato l’inedificabilità preesistente del

terreno.

In mancanza di concrete aspettative edilizie, è pure da escludere che

l’espropriato abbia subito un sacrificio particolare incompatibile con il

principio della parità di trattamento (RtiD II-2008 no. 55 c. 4.4 e

rinvii).

Pertanto, non avendo mai avuto vocazione edilizia, il mapp. no. 28 non è stato oggetto di espropriazione

materiale.

5.

esito alle considerazioni che precedono l’indennità è stimata sulla base dei

principi che governano l’espropriazione formale e quindi con valuta 17.5.2010,

data per la quale l’espropriato ha autorizzato l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr). Appurato il carattere inedificabile del terreno, sono

determinanti i prezzi liberamente pattuiti nel contesto di transazioni

immobiliari riguardanti terreni siti al di fuori della zona edificabile di __________.

In quest’ottica il Tribunale ha esperito la solita indagine presso l’Ufficio dei registri risalendo fino

al 2006 con i seguenti risultati:

sponda sinistra del fiume __________

- fr. 1.- il mq per il mapp. no. 7033 di mq 2'606, loc. __________ (iscr. a

RF il 14.5.2002 al d.g. 33). Il fondo è per lo più costituito da superficie

boschiva;

- fr. 91.12 il mq per il mapp. no. 5133 di mq 878, loc. in __________ (iscr. a

RF il 22.2.2008 al d.g. 1286);

- fr. 3.95 il mq per il mapp. no. 5140 di mq 10'127, loc. __________ (iscr. a

RF l’11.6.2008 al d.g. 4201). Nel prezzo sono inclusi due edifici;

- fr. 477.99 il mq per il mapp. no. 7445 di mq 795, loc. __________ (iscr. a RF

il 21.1.2008 al d.g. 2). Nel prezzo sono inclusi vari fabbricati tra cui anche

un ristorante;

- fr. 16.68 il mq per i mapp. no. 1786/1792/4715 di complessivi mq 2'998, loc. __________,

iscr. a RF il 21.8.2008 al d.g. 6316;

- fr. 14.55 il mq per il mapp. no. 5050 di mq 9'277, loc. __________ (iscr. a

RF il 15.7.2008 al d.g. 5343). Nel prezzo sono inclusi tre edifici;

- fr. 40.92 il mq per il mapp. no. 7439 di mq 7'576, loc. __________ (iscr. a

RF il 26.11.2008 al d.g. 77). Nel prezzo sono inclusi una cascina ed uno

stallino;

- fr. 3.- il mq per il mapp. no. 6448 di mq 640, loc. __________ (iscr. a RF il

30.10.2008

al d.g. 8141). Il fondo è costituito da superficie boschiva;

sponda destra del fiume __________

- fr. 36.88 il mq per il mapp. no. 8591 di mq 1'898, loc. __________ (iscr.

a RF il 18.9.2006 al d.g. 7281). Nel prezzo è incluso un edificio;

- fr. 8.09 il mq per il mapp. no. 6343 di mq 3'710, loc. __________ (iscr. a RF

il 25.4.2006 al d.g. 3418);

- fr. 20.49 il mq per i mapp. no. 8066/8067/8094/8354 di complessivi mq 9'761,

loc. __________ (iscr. a RF l’11.5.2006). Il prezzo include vari edifici e

superficie boschiva;

- fr. 172.48 il mq per il mapp. no. 3521 di mq 1'664, loc. __________ (iscr. a

RF il 21.12.2006 al d.g. 10036). Il prezzo include vari edifici;

- fr. 49.10 il mq per il mapp. no. 8073 di mq 611, loc. __________ (iscr. a RF

il 29.4.2009 al d.g. 3467.

Le transazioni elencate riguardano terreni sparsi nel territorio inedificabile

del Comune, per lo più in località collinari. Non sono decisivi ai fini

dell’estimo né i prezzi minimi, siccome riferiti a superfici prevalentemente

boscate (mapp. no. 7033, 5140, 6448), né quelli massimi soluti per terreni

edificati e che oggettivamente non sono rappresentativi della realtà agricola (mapp.

no. 3521, 7445). Da valutare con una certa prudenza sono poi le compravendite

dei mapp. no. 5133, 8073 e 8591 poiché sono stati acquisiti da chi già era

proprietario o comproprietario di fondi confinanti e quindi, verosimilmente, aveva

un certo interesse ad entrarne in possesso. Dalle transazioni rimanenti si

evince che, fatta eccezione per il mapp. no. 7439 situato in una località assai

pregiata e sul quale sorge una cascina, i valori nelle aree collinari non

superano la soglia di fr. 20.- il mq, importo che costituisce il limite massimo

anche per quei fondi che ospitano qualche rustico di modeste dimensioni.

Rispetto alle proprietà di cui sopra, i terreni agricoli ubicati in pianura

hanno il duplice vantaggio di essere favoriti per la loro morfologia regolare,

che consente comodamente una coltivazione anche intensiva e meccanizzata, e per

la vicinanza alle principali vie di comunicazione. Di conseguenza, nel 2010, il

valore di questi terreni poteva situarsi tra 20.- e 30.- fr. il mq; valori che,

peraltro, sono generalmente riconosciuti ai terreni agricoli di buona qualità in

tutto il Cantone (cfr. RDAT II-1994 no. 64; TRAM 6.10.2005 N.

50.2005

Il mapp. no. 28 è un fondo ampio, pianeggiante e di conformazione regolare,

senz’altro idoneo all’agricoltura; esso non dispone tuttavia di un adito

diretto alla strada comunale bensì è raggiungibile grazie ad un diritto di

passo sulle confinanti part. no. 69 e 3949. Il suo valore può quindi

ragionevolmente essere fissato in fr. 25.- il mq. Importo che, tutto sommato, pare

adeguato anche a fronte dell’unica pertinente transazione risultante a __________

con oggetto il mapp. no. 228 situato in linea d’aria proprio di fronte alla

proprietà _______; in effetti quel fondo è stato compravenduto nel 2005 al

prezzo di fr. 33.- il mq, quest’ultimo giustificato dall’uso a vigneto

intensivo della superficie e dalla presenza di un accesso carrabile diretto.

Tutto ciò considerato l’indennità per l’espropriazione formale di mq 1'382 del

mapp. no. 28 è fissata in fr. 25.- il mq.

6.

L’occupazione

temporanea è un provvedimento che concorre all’attuazione dell’opera ed è

normalmente dettato da necessità di cantiere; concluso l’intervento il sedime è

da restituire ripristinato al proprietario. Esso comporta un’indennità che è

intesa a compensare il danno effettivo per il proprietario derivante dalla

limitazione d’uso provvisoria del bene, salvo che egli renda attendibile un

miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT

1989.

no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).

Di regola l’indennità annua riconosciuta

dalla prassi per terreni non edificabili ammonta a fr. 0.05 il mq (TE

22.11.2000

in re S./V., 10.5.2001 in re C./A.).

In concreto l’occupazione temporanea colpisce una superficie prativa di mq 178

per la quale non è ipotizzabile alcun miglior uso rispetto a quello attuale. Di

conseguenza l’indennità di fr. 0.20 il mq/annui offerta dall’ente espropriante

dev’essere confermata.

7.

indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale a

decorrere dal 17.5.2010, data per la quale è stata accordata l’anticipata

immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Il saggio corrisponde al tasso

ipotecario di riferimento nei contratti di locazione ed in concreto è stabilito

come segue:

- del 3% dal 17.5.2010 al 1°.12.2010

- del 2.75 % dal 2.12.2010 in poi

8.

tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73

cpv. 1 Lespr). L’espropriato, rappresentato da un legale, ha diritto alla

rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle

difficoltà poste dalla vertenza.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà all’espropriato le

seguenti indennità per il mapp. no. 28:

- fr. 25.- il mq per l’espropriazione formale di mq 1’382

- fr. 0.20 il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 178

oltre interessi ai seguenti saggi annui:

- del 3% dal 17.5.2010 al 1°.12.2010

- del 2.75 % dal 2.12.2010 in poi

2.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono

a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr.

1'500.- per ripetibili.

3.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster