20.2010.11-6

Espropriazione formale - valore venale - fondo agricolo parzialmente gravato da vincolo AP - terreno d'attesa

21 ottobre 2011Italiano18 min

Source ti.ch

Fatti

i Comuni di __________ e __________. A tal fine ha ideato il progetto di una

passerella con strutture ad arco sul fiume __________ con le relative piste di

accesso; queste ultime raggiungono, nelle due direzioni, la rotonda in Via __________

a __________ ed il sottopasso A2 a __________ L’opera, prevista dal Piano

regionale dei trasporti del __________ e dal Piano direttore cantonale, si

inserisce negli interventi di accompagnamento correlati al Progetto generale

del semisvincolo N2-__________.

Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 4.8 al

3.9.2009 giusta gli art. 16 e ss della Legge sulle strade. Essi coinvolgono

parzialmente il mapp. no. 4751 di __________, di proprietà di COES 6. Stando

alla tabella pubblicata il Cantone ha chiesto l’espropriazione formale di mq

795 per i quali ha offerto un’indennità di fr. 20.- il mq, nonché l’occupazione

temporanea di mq 208 la cui relativa indennità è inclusa in quella proposta per

l’estirpazione di piante varie che ammonta a fr. 17'580.-.

Con tempestiva memoria del 21.8.2009 l’espropriato ha interposto opposizione al

progetto e notificato una richiesta di indennizzo per il terreno di almeno fr.

150.- il mq, ritenendo invece adeguato il risarcimento proposto per le piante;

egli ha rivendicato inoltre una servitù d’uso e di passo sulla futura pista che

permetta l’accesso illimitato al mapp. no. 4751 di autovetture, furgoni e trattori.

Il Consiglio di Stato ha respinto la suddetta opposizione ed approvato il

progetto con risoluzione del 2.3.2010 cresciuta incontestata in giudicato.

Gli atti sono quindi stati trasmessi a questo Tribunale per i suoi incombenti

in applicazione dell’art. 26 della Legge sulle strade.

Le parti sono comparse all’udienza di conciliazione tenutasi l’11.1.2011 e, ad

istruttoria conclusa, al dibattimento finale dell’8.4.2011 riconfermandosi

nelle rispettive posizione. L’espropriato ha accordato l’anticipata immissione

in possesso a far tempo dal 17.5.2010.

2.L’espropriato

ha accettato l’indennità 17'580.- per i vegetali estirpati (cfr. memoria del

21.8.2009). Ciò vale quale accordo ai sensi degli art. 43 e 44 Lespr e solleva

questo Tribunale dalla relativa decisione.

3.Il

mapp. no. 4751, ubicato nell’area golenale di __________, è un terreno

rettangolare e pianeggiante di 7’169 mq coltivato a vigneto e con diversi

alberi da frutta. Esso è raggiungibile, da Via __________, per mezzo di una

strada sterrata e grazie ad un diritto di passo sui confinanti mapp. no. 3949, 69

e 28 (cfr. documentazione fotografica; estratto SIFTI).

Nel primo PR di __________, approvato in data 18.5.1977, la particella era

inserita nella zona per edifici pubblici e privati di interesse pubblico. In

sede di revisione del piano il Comune ne ha proposto l’assegnazione ad un

comparto E residenziale estensivo speciale, che tuttavia è stato bocciato dal

Consiglio di Stato con risoluzione del 16.10.2001. Nella conseguente variante

approvata il 19.9.2007 la proprietà è finalmente stata attribuita alla zona

agricola e gravata, nella sua parte occidentale, con un vincolo a destinazione

attrezzature pubbliche.

4.4.1.

L’espropriazione formale è subordinata al

versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione di tutti

i pregiudizi indotti dall’intervento espropriativo (art. 11 Lespr), è

finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui

avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né

arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art.

16 no. 4).

L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato

(art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che un

qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire nell’ambito

di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e

33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).

Secondo la giurisprudenza, lo strumento prioritario per stabilire il valore

venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul

confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà

analoghe al fondo espropriato (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80

ss, 94; DTF 122 I 168 c. 3a, b/bb, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006

no. 48 c. 2.2, I-2008 no. 52 c. 4.1).

L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di

raffronto adeguato che permetta di tracciare un quadro ragionevole del Non

potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è richiesta

un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a paragone: di

eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di urbanizzazione o

possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante opportuni

adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché

i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da

circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF

122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono risolutivi né i

valori estremi, ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della

media, né le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti

di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no.

87 e 88).

Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di

miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1

Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del

deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli

aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente

espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr).

4.2. Ai fini della valutazione dell’indennità per espropriazione formale è

decisiva la data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella

dell’emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr).

Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale il

dies aestimandi coincide invece con l’entrata in vigore del vincolo che ne è

alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194; DTF 122

Considerandi

II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).

5.5.1

Come già indicato, il mapp. no. 4751 è

assegnato alla zona agricola ed è parzialmente gravato da un vincolo AP-EP. In via

preliminare occorre dunque esaminare d’ufficio se sia stato oggetto di

espropriazione materiale (DTF 116 Ib 35, 122 II 326 c. 4b; RDAT

II-1991 no. 68, I-1993 no. 53).

5.2

L’espropriazione materiale si avvera per effetto di un divieto o di una

restrizione particolarmente grave dell’uso attuale o del prevedibile uso futuro

di un fondo, tale da compromettere le facoltà essenziali derivanti dal diritto

di proprietà, specie quella di edificare.

Anche una restrizione d’importanza minore può costituire espropriazione

materiale ove coinvolga una cerchia ristretta di proprietari o ne colpisca uno

solo in maniera tale che, fosse loro negato un indennizzo, sarebbero costretti

a sopportare un sacrificio eccessivo ed incompatibile con il principio della

parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo

a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che, con la sua

istituzione, il proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior

uso del fondo (Riva, op. cit., no. 123-134; DTF 131 II 151 c.

2.

, 728 c. 2, 132 II 218 c. 2.2e rinvii; RtiD II-2008 no. 55 c. 4.2).

5.3

Il mapp. no. 4751, già destinato a scopi d’interesse pubblico nel

PR del 1977, non è mai stato inserito in epoca successiva in una zona aperta

all’edificazione privata. In effetti, nell’ambito della revisione del piano, la

proposta avanzata dal Comune di creare una nuova zona edificabile a ridosso

della golena non è stata approvata dal Consiglio di Stato sia in ragione del

sovradimensionamento accertato del piano, sia per motivi di ordine agricolo,

paesaggistico, urbanistico, naturalistico e di pericolo, che piuttosto suggeriscono

di creare lungo la golena un settore verde che soddisfi esigenze sportive e di

svago. Linea, questa, già tracciata nel Piano

direttore cantonale che, oltre a contrassegnare la zona golenale di __________

come area alluvionale inondabile (cfr. piano 12 delle rappresentazioni

grafiche), ne raccomanda l’attribuzione allo svago di prossimità (cfr. scheda

R9). Tali indicazioni sono state recepite

e concretizzate nella variante approvata nel 2007 che il proprietario non ha

contestato (cfr. ris. del Consiglio di Stato del 16.10.2001 p. 22, 23-24 e

allegato 23; ris. del Consiglio di Stato del 19.9.2007 p. 19-20).

L’area nella quale è ubicato il mapp. no. 4751 è indipendente dalle zone

insediate il cui limite è segnato da Via __________; le uniche costruzioni

esistenti, che sorgono sul confinante mapp. no. 69 di proprietà del cantone,

sono stabili militari. Per il resto il territorio è formato da superfici che

sono lasciate allo stato naturale o sfruttate per scopi agricoli ed è servito

internamente da strade sterrate (cfr. documentazione fotografica). Lo stesso

mapp. no. 4751 non è direttamente accessibile da una strada pubblica, bensì

dispone di un diritto di passo sui fondi confinanti limitato a carri e macchine

agricole (cfr. estratto SIFTI). Nel 2007 esso non apparteneva dunque ad un

comprensorio edificato in larga misura ai sensi dell’art. 15 let. a LPT (sul

concetto DTF 132 II 218 c. 4; RDAT II-2002 no. 78 c. 3.1) e

neppure costituiva una necessità nell’azzonamento a fini edilizi privati (art.

15.

let. b LPT) poiché la contenibilità del PR già superava largamente i

prevedibili bisogni di sviluppo futuro. Non risulta

infine che il Comune abbia mai fornito una qualsiasi garanzia vincolante di

edificabilità futura al proprietario né che quest’ultimo abbia affrontato spese

rilevanti per urbanizzare il fondo.

5.4

L’espropriato afferma che il mapp.

no. 4751 si trova in una zona destinata ad un prossimo grandioso sviluppo

edilizio vista la volontà del Municipio di __________ di costruirvi il nuovo

stadio comunale con annesse attività commerciali e considerati gli insediamenti

che verosimilmente nasceranno in seguito alla costruzione del semisvincolo

autostradale. Egli è quindi del parere che la proprietà debba essere

qualificata come terreno d’attesa di cui è prevista l’urbanizzazione in un

prossimo futuro.

Questa tesi non è condivisibile.

La legislazione cantonale in tema di pianificazione del territorio non conosce

il concetto di zona di attesa ma, semmai, quello di zona senza destinazione

specifica (art. 28 cpv. 2 let. n LALPT) nell’accezione di zona di riserva ai

sensi dell’art. 18 cpv. 2 LPT; quest’ultima ha carattere transitorio ed in

sostanza è intesa a permettere all’autorità pianificatoria di differire la sua

decisione nell’attesa di togliere ogni eventuale dubbio in merito allo statuto

definitivo di una determinata area (RtiD II-2005 no. 15 c. 6.8.1). La

natura provvisoria e lo scopo stesso di questa zona, uniti all’obbligo di

pianificare (art. 2 cpv. 1 LPT), fanno sì che essa rappresenti l’eccezione e

possa entrare in linea di conto soltanto se, al momento dell’adozione del PR,

l’assetto finale di una determinata area non sia ancora definibile in ragione

di incertezze fondate dal profilo pianificatorio (RtiD I-2007 no. 24 c.

3.2

e rinvii).

Tali condizioni non si avverano di certo nel caso concreto poiché nel 2007 il

Consiglio di Stato ha espressamente dichiarato la conformità della variante,

addirittura rilevando il valore della zona agricola quale eccellente strumento

non solo per perseguire obiettivi di politica agraria e fondiaria, ma anche per

prevenire l’edificazione sparsa e proteggere l’ambiente ed il paesaggio ( cfr. ris. del Consiglio di Stato del 19.9.2007 p. 19-20). In tal modo, attraverso la variante, al mapp. no.

4751.

è stato conferito un assetto chiaro e definitivo.

All’epoca non vi era alcun elemento che accreditasse le ipotesi di sviluppo

alle quale accenna l’espropriato. Anzi, è fatto notorio che la scheda R8 del

Piano direttore, peraltro adottata solo con risoluzione governativa del

20.5

, non ammette la creazione di un comparto destinato ad accogliere

grandi generatori di traffico a sud di Via __________; ad essa si riconducono,

in effetti, le discussioni sorte, con grande risonanza mediatica, attorno

all’intenzione del Comune di realizzare in quella zona il nuovo stadio comunale

__________; progetto sfumato quando lo scorso 15 marzo il Gran Consiglio ha

respinto il ricorso che il Comune aveva presentato contro la stessa scheda e

che questi non ha riproposto dinanzi al Consiglio Federale. Non solo: in quella

sede è anche stato puntualizzato che la realizzazione del semisvincolo

autostradale non è la premessa per creare un nuovo polo commerciale, bensì è

finalizzata a migliorare il traffico sugli attuali assi di penetrazione alla

città anche in termini ambientali (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no.

6329.

del 10.3.2010 concernente la procedura di approvazione del Piano direttore

adottato il 20.5.2009 p. 36 ss, nonché conseguente Rapporto del 1°.3.2011 della

Commissione speciale per la pianificazione del territorio p. 51 ss).

Tutto ciò considerato la possibilità di

miglior uso ventilata dall’espropriato è del tutto priva di fondamento. Nel

2007.

egli non poteva contare seriamente

né sulla possibilità di edificare il fondo nell’immediato futuro, né sulla sua

attribuzione ad una zona edificabile. In sostanza il nuovo piano di

utilizzazione ha semplicemente confermato l’inedificabilità preesistente del

terreno.

In mancanza di concrete aspettative edilizie, è pure da escludere che

l’espropriato abbia subito un sacrificio particolare incompatibile con il

principio della parità di trattamento (RtiD II-2008 no. 55 c. 4.4 e

rinvii).

Pertanto, non avendo mai avuto vocazione edilizia, il mapp. no. 4751 non è stato oggetto di

espropriazione materiale.

6.

esito alle considerazioni che precedono l’indennità è stimata sulla base dei

principi che governano l’espropriazione formale e quindi con valuta 17.5.2010,

data per la quale l’espropriato ha autorizzato l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr). Appurato il carattere inedificabile del terreno, sono

determinanti i prezzi liberamente pattuiti nel contesto di transazioni

immobiliari riguardanti terreni siti al di fuori della zona edificabile di __________.

In quest’ottica il Tribunale ha esperito la solita indagine presso l’Ufficio dei registri risalendo fino

al 2006 con i seguenti risultati:

sponda sinistra del fiume __________

- fr. 1.- il mq per il mapp. no. 7033 di mq 2'606, loc. __________ (iscr. a

RF il 14.5.2002 al d.g. 33). Il fondo è per lo più costituito da superficie

boschiva;

- fr. 91.12 il mq per il mapp. no. 5133 di mq 878, loc. in __________ (iscr. a

RF il 22.2.2008 al d.g. 1286);

- fr. 3.95 il mq per il mapp. no. 5140 di mq 10'127, loc__________ (iscr. a RF

l’11.6.2008 al d.g. 4201). Nel prezzo sono inclusi due edifici;

- fr. 477.99 il mq per il mapp. no. 7445 di mq 795, loc. __________ (iscr. a RF

il 21.1.2008 al d.g. 2). Nel prezzo sono inclusi vari fabbricati tra cui anche

un ristorante;

- fr. 16.68 il mq per i mapp. no. 1786/1792/4715 di complessivi mq 2'998, loc. __________,

iscr. a RF il 21.8.2008 al d.g. 6316;

- fr. 14.55 il mq per il mapp. no. 5050 di mq 9'277, loc. __________ (iscr. a

RF il 15.7.2008 al d.g. 5343). Nel prezzo sono inclusi tre edifici;

- fr. 40.92 il mq per il mapp. no. 7439 di mq 7'576, loc. __________ (iscr. a

RF il 26.11.2008 al d.g. 77). Nel prezzo sono inclusi una cascina ed uno

stallino;

- fr. 3.- il mq per il mapp. no. 6448 di mq 640, loc. __________ (iscr. a RF il

30.10.2008

al d.g. 8141). Il fondo è costituito da superficie boschiva;

sponda destra del fiume __________

- fr. 36.88 il mq per il mapp. no. 8591 di mq 1'898, loc. __________ (iscr.

a RF il 18.9.2006 al d.g. 7281). Nel prezzo è incluso un edificio;

- fr. 8.09 il mq per il mapp. no. 6343 di mq 3'710, loc. __________ (iscr. a RF

il 25.4.2006 al d.g. 3418);

- fr. 20.49 il mq per i mapp. no. 8066/8067/8094/8354 di complessivi mq 9'761,

loc. __________ (iscr. a RF l’11.5.2006). Il prezzo include vari edifici e

superficie boschiva;

- fr. 172.48 il mq per il mapp. no. 3521 di mq 1'664, loc. __________ (iscr. a

RF il 21.12.2006 al d.g. 10036). Il prezzo include vari edifici;

- fr. 49.10 il mq per il mapp. no. 8073 di mq 611, loc. __________ (iscr. a RF

il 29.4.2009 al d.g. 3467.

Le transazioni elencate riguardano terreni sparsi nel territorio inedificabile

del Comune per lo più in località collinari. Non sono decisivi ai fini

dell’estimo né i prezzi minimi, siccome riferiti a superfici prevalentemente

boscate (mapp. no. 7033, 5140, 6448), né quelli massimi soluti per terreni

edificati e che oggettivamente non sono rappresentativi della realtà agricola

(mapp. no. 3521, 7445). Da valutare con una certa prudenza sono poi le

compravendite dei mapp. no. 5133, 8073 e 8591 poiché sono stati acquisiti da

chi già era proprietario o comproprietario di fondi confinanti e quindi,

verosimilmente, aveva un certo interesse ad entrarne in possesso. Dalle

transazioni rimanenti si evince che, fatta eccezione per il mapp. no. 7439

situato in una località assai pregiata e sul quale sorge una cascina, i valori nelle

aree collinari non superano la soglia di fr. 20.- il mq, importo che

costituisce il limite massimo anche per quei fondi che ospitano qualche rustico

di modeste dimensioni.

Rispetto alle proprietà di cui sopra, i terreni agricoli ubicati in pianura

hanno il duplice vantaggio di essere favoriti per la loro morfologia regolare,

che consente comodamente una coltivazione anche intensiva e meccanizzata, e per

la vicinanza alle principali vie di comunicazione. Di conseguenza, nel 2010, il

valore di questi terreni poteva situarsi tra 20.- e 30.- fr. il mq; valori che,

peraltro, sono generalmente riconosciuti ai terreni agricoli di buona qualità

in tutto il Cantone (cfr. RDAT II-1994 no. 64; TRAM 6.10.2005 N.

50.2005

Il mapp. no. 4751 è un terreno ampio, pianeggiante e di conformazione regolare,

senz’altro idoneo all’agricoltura; esso non dispone tuttavia di un adito

diretto alla strada comunale bensì è raggiungibile grazie ad un diritto di

passo sulle confinanti part. no. 69, 3949 e 28. Il suo valore può quindi ragionevolmente

essere fissato in fr. 25.- il mq. Importo che, tutto sommato, pare adeguato

anche a fronte dell’unica pertinente transazione risultante a __________ con

oggetto il mapp. no. 228 situato in linea d’aria proprio di fronte alla

proprietà __________; in effetti quel fondo è stato compravenduto nel 2005 al

prezzo di fr. 33.- il mq, quest’ultimo giustificato dall’uso a vigneto

intensivo della superficie e dalla presenza di un accesso carrabile diretto.

Tutto ciò considerato l’indennità per l’espropriazione formale di mq 795 del

mapp. no. 4751 è fissata in fr. 25.- il mq.

7.

Cantone ha chiesto l’occupazione temporanea di mq 208 intervento che,

contrariamente a quanto indicato nella tabella pubblicata, è soggetto al

versamento di un’indennità non potendosi ammettere che quest’ultima sia inclusa

nel risarcimento per le piante che l’espropriato ha accettato (cfr. Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no.

76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273).

Di regola l’indennità annua riconosciuta

dalla prassi per terreni non edificabili ammonta a fr. 0.05 il mq (TE

22.11.2000

in re S./V., 10.5.2001 in re C./A.).

Considerato che per l’occupazione temporanea parziale del fondo confinante

(mapp. no. 28) l’ente espropriante ha offerto un’indennità di fr. 0.20 il

mq/annui, per motivi di parità di trattamento lo stesso importo è riconosciuto

anche per il mapp. no. 4751.

8.

L’espropriato

postula, infine, una servitù d’uso e di passo sulla futura pista che consenta

l’accesso illimitato al mapp. no. 4751 mediante autovetture, furgoni e

trattori.

La questione non rientra nelle competenze di questo Tribunale (art. 37 Lespr) e

pertanto la domanda non può essere accolta.

9.

indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale a

decorrere dal 17.5.2010, data per la quale è stata accordata l’anticipata

immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Il saggio corrisponde al tasso

ipotecario di riferimento nei contratti di locazione ed in concreto è stabilito

come segue:

- del 3% dal 17.5.2010 al 1°.12.2010

- del 2.75 % dal 2.12.2010 in poi

10.

La tassa di giustizia e le spese

sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr). L’espropriato non

si è avvalso della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano

ripetibili.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà all’espropriato le

seguenti indennità per il mapp. no. 4751:

- fr. 25.- il mq per l’espropriazione formale di mq 795

- fr. 0.20 il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 208

oltre interessi ai seguenti saggi annui:

- del 3% dal 17.5.2010 al 1°.12.2010

- del 2.75 % dal 2.12.2010 in poi

2.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono

a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.

3.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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