20.2010.3-4

Indennità per fondo ubicato fuori dalla zona edificabile (rivierasco)

12 novembre 2013Italiano19 min

Source ti.ch

Fatti

i pregiudizi derivanti all’espropriato in seguito all’estinzione o alla

limitazione dei suoi diritti (art. 11 Lespr), è finalizzata a restituirgli le

condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo,

senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht

des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). Essa è valutata al giorno dell’anticipata

immissione in possesso o, in difetto, al momento dell’emissione del giudizio di

estimo (art. 19 Lespr).

L’indennità comprende l’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11

let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo conseguibile da un

qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto nell’ambito di una libera

transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr,

Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de

droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).

Secondo la giurisprudenza lo strumento prioritario per stabilire il valore

venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul

confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà analoghe

al terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF

122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.2, I-2008 no.

52 c. 4.1). Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è

richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a

paragone: di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di

urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante

opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite

isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti

influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono

risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al

di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di

vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 88).

Devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo

espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr; DTF 114 Ib

321 c. 3), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del

deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli

aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente

espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr; DTF 114 Ib 321 c. 3).

Nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è

vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).

Nella fattispecie in esame

l’indennità è valutata al 17.5.2010, data per la quale è stata autorizzata

l’anticipata immissione in possesso. Posto che il mapp. no. 268 è

inedificabile, l’estimo deve fondarsi sui prezzi

soluti per terreni ubicati al di fuori della zona edificabile. L’indagine

esperita a tal fine dal Tribunale copre all’incirca un decennio ed include

anche le transazioni stipulate in altri Comuni affacciati sul golfo di __________.

In tal modo sono stati reperiti i seguenti dati:

Comune di __________

mapp. nr.

ubicazione

fr./mq.

Iscrizione a

1743

110

50.-

28.08.2000

421, 451, 457

2’596

2.31

09.03.2000

741, 751

251

(esproprio)

30.-

14.03.2002

4’502

55.53

04.11.2002

65, 206

9’372

108.87

03.10.2005

461, 921, 982

2’790

0.72

12.10.2006

247

2’626

0.23

13.07.2006

1397

4’500

3.09

13.07.2006

1141

705

18.44

03.04.2007

547, 548

2’548

153.06

29.01.2008

199

3’895

1.28

15.06.2010

I suddetti fondi sono tutti ubicati in collina o comunque ad una certa distanza

dal lago. Dall’elenco vanno esclusi i prezzi minimi stipulati tra parenti

stretti (mapp. no. 247, 1397), rispettivamente per terreni assegnati alla zona

boschiva o comunque a carattere prevalentemente boscato (mapp. no. 421/451/457,

461/921/982, 199). A quest’ultima tipologia appartiene invero anche il mapp.

no. 1141, il cui prezzo – di gran lunga superiore sia ai valori minimi

accertati che a quelli normalmente attribuiti ai sedimi boschivi – pare

influenzato da un certo interesse soggettivo dell’acquirente, il quale ha

comperato anche i confinanti mapp. no. 1871 e 1142 entrambi edificati. Prive di

rilevanza ai fini dell’estimo sono inoltre le transazioni riguardanti terreni

già edificati al momento dell’acquisto (mapp. no. 12 e 206 quest’ultimo

acquistato con la part. no. 65 di natura boschiva), o situati a cavallo della

zona edificabile (mapp. no. 547 e 548, il secondo è oggi edificato).

Nelle due transazioni rimanenti è intervenuto il Cantone, rispettivamente quale

acquirente di una striscia del mapp. no. 1743 servita per un allargamento stradale,

e quale ente espropriante (mapp. no. 741 e 751) nel contesto della costruzione

della rotonda in zona __________ (TE inc. no. 47/99). Il valore medio corrisposto

per le superficie è di fr. 40.- il mq.

Comune di __________

mapp. nr.

ubicazione

fr./mq.

Iscrizione a

630

1’104

8.-

15.03.2000

458

1’757

25.79

25.06.2001

453

1’555

9.-

11.01.2001

419

1’202

20.80

29.04.2002

348

3’238

6.18

22.06.2004

890

(ora estinto)

2’321

4.31

13.10.2004

607

4’409

6.80

02.10.2006

476

11’101

9.82

30.05.2006

470

1’962

9.73

29.11.2006

Le particelle sono quasi tutte situate nel territorio meridionale del comune, tra

la strada della __________ e la __________. Alcune sono state acquistate da chi

già era proprietario di fondi confinanti edificati (mapp. no. 458, 419, 348),

sicché anche in questo caso le transazioni sono poco significative poiché

verosimilmente influenzate da fattori soggettivi. Tolte poi le superfici

boschive (mapp. no. 630, 453) ed il prezzo minimo (mapp. no. 890), restano tre

transazioni (mapp. no. 607, 476, 470) il cui valore medio raggiunge all’incirca

fr. 9.- il mq

Comune di __________

mapp. nr.

ubicazione

fr./mq.

Iscrizione a

256

2’344

0.99

17.05.2001

1590

1’584

6.31

05.06.2001

2169

(esproprio)

20.-

22.12.2003

350

3’620

2.-

06.02.2003

1’265

7.11

03.02.2004

228

212

70.75

Considerandi

22.09.2005

666.

1’308

11.47

14.07.2005

239.

1’350

18.52

13.07.2006

134.

3’152

1.90

14.09.2006

952, 961

17’155

2.51

06.12.2006

830.

4’129

7.27

20.07.2006

257.

1’325

20.

30.08.2006

1566.

792.

75.76

31.03.2006

1859.

967.

139.61

15.03.2007

1649.

454.

22.03

20.02.2007

1216.

(ora estinto)

2’739

__________

29.21

03.04.2008

Le proprietà sono per lo più costituite da superfici boschive, salvo il mapp.

no. 1859 occupato da un rustico e un diroccato. Alcune si distinguono perché

ubicate nella fascia immediatamente a monte della strada litoranea (mapp. no.

1590, 830, 1566, 1216), mentre le altre sono tutte situate in località

collinari sui due versanti della __________ e fin sul __________. Gli importi più alti sono stati pagati da privati che

già erano proprietari di fondi contermini edificati (mapp. no. 228, 1566). Per

il resto i prezzi non superano i 30.- fr. il mq.

Comune di __________

mapp. nr.

ubicazione

fr./mq.

Iscrizione a

68.

741.

250.

25.06.2008

55.

4’373

0.46

22.04.2008

45.

2’092

0.72

24.02.2009

I mapp. no. 55 e 45 sono parte del comprensorio forestale collinare. Il mapp.

no. 68 è anch’esso assegnato alla zona boschiva ma è ubicato direttamente a

lago, lungo la strada cantonale __________, sul confine tra __________ e __________.

5.

5.1. I fondi elencati sopra, già

solo per l’ubicazione, appartengono quasi tutti a realtà territoriali molto

diverse sia tra loro che rispetto a quella in esame. La sola eccezione è data dal mapp. no. 68 di __________

che, come la proprietà __________, è rivierasco. Questa peculiarità pone

entrambi i terreni tra gli oggetti particolari e assai rari sul mercato

immobiliare, il cui pregio fondamentale è di offrire un accesso diretto al lago,

sia pure solo a fini ricreativi. Ambedue le particelle sottostanno inoltre alle normative federali che sanciscono il principio

della salvaguardia e valorizzazione delle rive dei laghi e della vegetazione

che vi è a dimora (art. 3 cpv. 2 let. c, d LPT; art. 18 cpv. 1bis, 21 cpv. 1

LPN; cfr. inoltre piano direttore cantonale, scheda P7 del 2.4.2012 dato

acquisito). La transazione merita

pertanto una certa attenzione.

Il mapp. no. 68 è una comproprietà,

alcuni titolari della quale sono comproprietari, peraltro, della proprietà per

piani al mapp. no. 1819, fondo situato sull’altro lato della strada, quasi

prospiciente, ma nella sezione di___________. Il terreno, di conformazione

allungata, è delimitato verso la strada da una siepe, oltre la quale, ad una

quota inferiore rispetto alla strada, si estende una fascia prativa

pianeggiante, abbastanza spaziosa, con qualche albero ad alto fusto; la riva

vera e propria è sorretta da un muro dotato di due pontili; rivolto verso nord-ovest,

esso è ben soleggiato e comodamente accessibile. In sostanza si tratta di un

terreno gradevole che offre ai comproprietari il privilegio di usufruire di

un’area direttamente a lago per lo svago e la balneazione.

La transazione che ha interessato la particella nel 2008 ha per oggetto una quota di comproprietà di 140/741, unitamente alla quale l’acquirente ha

comperato, dietro pagamento di fr. 770'000.-, anche una quota della PPP al

mapp. no. 1819 con diritto esclusivo su un’autorimessa (foglio 5277), nonché il

mapp. no. 1207 di __________, situato a pochi passi di distanza, sul quale

sorge uno stabile abitativo (cfr. d.g. 16072/3 del 25.6.2008). Considerata la

situazione complessiva del mapp. no. 68 ed i vantaggi che offre per la sua

posizione favorevole, l’importo metrico di fr. 250.- pare ragionevole. Ciò che

non si può dire invece del prezzo pagato per altre quote dello stesso fondo (di

70/741 e 60/741), compravendute singolarmente negli anni 1998 e 2012, e per le

quali gli acquirenti – l’uno detentore di altre proprietà nei dintorni e

l’altro di una boa di ancoraggio – hanno entrambi sborsato fr. 60'000.-, pari rispettivamente

a fr. 850.- e fr. 1'000.- il mq (cfr. d.g. 14759 del 10.7.1998, 29333 del

19.12

). Si tratta in effetti di importi che, obiettivamente, sono cospicui,

se non addirittura spropositati. E’ vero che disporre di un accesso diretto al

lago è una prerogativa fattuale della quale pochi possono godere, per cui

l’unicità di un tale oggetto determina, per esperienza, una certa rivalutazione

rispetto a quelli situati in altro luogo. Tuttavia un incremento di queste

proporzioni è sintomatico di una sovrastima riconducibile ad interessi spiccatamente

soggettivi che hanno probabilmente indotto gli acquirenti a dimostrare una

maggiore disponibilità nella stipula del prezzo. Dopo tutto il mapp. no. 68 è

sì una proprietà piacevole, ma resta comunque una striscia di terreno inedificata,

inedificabile e direttamente confinante con una strada cantonale trafficata.

5.2

La part. no. 268 è, per quanto riguarda la posizione, tutto sommato

paragonabile al suddetto mapp. no. 68, tenendo conto che è rivolta a sud-est ed

ha quindi un’esposizione migliore, ma è priva di accesso veicolare. Le

immissioni ambientali sono pressoché analoghe dato che, in entrambi i casi, la

strada è soprastante, mentre il rumore proveniente dalla ferrovia, che corre a

lato della proprietà __________, è discontinuo e non comporta disagi degni di

nota. La particella è costituita da una superficie pianeggiante di

conformazione allungata irregolare che si presta senz’altro allo svago ed alla

balneazione, e nella parte più ampia comprende una darsena per un natante. Quest’ultima

è un elemento che caratterizza il terreno sotto il profilo della fruizione

possibile e, pertanto, dev’essere ponderato ai fini dell’estimo, sebbene non si

possa trascurare che la concessione d’uso è stata rilasciata 3 mesi circa dopo

il dies aestimandi, e che un tale impianto singolo si pone in contrasto con gli

obiettivi del Piano direttore cantonale, tendenti, tra l’altro, a riordinare le

infrastrutture a lago concentrando i natanti in impianti di stazionamento

collettivi (cfr. scheda di PD P7 del 2.4.2012 dato acquisito; art. 25 del Regolamento

della legge cantonale d’applicazione alla legge federale sulla navigazione

interna del 31.3.1993 [RCNav]; TRAM

52.2003.232

del 6.2.2004 e rinvii). Di conseguenza questo Tribunale ritiene che

nel mese di maggio del 2010 il valore del mapp. no. 268 non potesse superare

l’importo di fr. 260.- il mq.

L’espropriato afferma che la particella non è da valutare come entità a sé

stante bensì, secondo una visione più ampia, quale importante sfogo a lago

delle proprietà che possiede in collina, in località __________ (mapp. no. 272,

1768, 1851 e 1852). Egli rileva che tali particelle formano un complesso

immobiliare di ca. 38'000 mq, di notevole pregio, per il quale è imminente il

rilascio di un permesso di costruzione. Perciò, a suo avviso, il valore e

l’importanza strategica che la spiaggia avrebbe assunto per le future unità

abitative sarebbero evidenti al punto da giustificare l’indennità rivendicata

di fr. 1'000.- il mq.

Esaminando tali argomenti occorre anzitutto ribadire che la valutazione

dell’indennità deve fondarsi sulla situazione di fatto e di diritto esistente

al momento in cui è stata autorizzata l’anticipata immissione in possesso, e

cioè nel mese di maggio del 2010. In secondo luogo è bene puntualizzare che i

fondi collinari hanno trovato una collocazione pianificatoria definitiva solo

nel 2011 con l’approvazione di una variante di PR che ha istituito un piano di

quartiere all’interno del quale l’edificabilità è circoscritta al mapp. no.

272, unica particella già edificata (cfr. variante concernente la località __________

approvata dal Consiglio di Stato l’11.5.2011 nonché pregressa sentenza del TRAM

90.2003

-104 del 27.1.2005). Tale azzonamento, intervenuto posteriormente al

dies aestimandi, non interessa in alcun modo il mapp. no. 268, già assegnato al

territorio senza destinazione specifica.

Fatte queste premesse, si rammenta che una connessione funzionale ed economica

tra fondi costituenti un’unica proprietà potrebbe essere ravvisata qualora essi

appartengano ad una medesima impresa o azienda, bastando comunque che la loro

utilizzazione, anche differenziata, sia tesa a raggiungere uno scopo comune;

una tale connessione può inoltre essere presunta quando ne derivi un incremento

del valore dei fondi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 184; Grisel, op. cit., p. 729; DTF 106 Ib 381 c. 3b).

Ora, considerando gli insediamenti ad __________, è possibile che un tempo

esistesse un certo legame tra le proprietà formanti i nuclei collinari e le

zone del lago, di cui si fruiva per necessità o per diletto. E’ anche possibile

che un sentiero attraverso la collina e il bosco collegasse le proprietà __________

con la strada cantonale, dalla quale, grazie al diritto di passo sulle part.

156.

e 1166 costituito nel 1940, era dato accesso alla spiaggia; un tragitto,

questo, invero poco agevole, quanto meno perché segnato a tratti da sedime

roccioso e differenze di quota considerevoli. In ogni caso, tale quadro storico

è ampiamente superato non soltanto in ragione della distanza e delle evidenti

barriere fisiche, ma anche perché l’espropriato medesimo ha dichiarato di servirsi

ormai da tempo, indisturbato, di un passaggio attraverso la proprietà __________

(mapp. no. 269) per accedere pedonalmente alla spiaggia: segno evidente che il

sentiero nel bosco – se mai è stato adoperato – è caduto in disuso. Bisogna poi

considerare che l’accesso solitamente utilizzato non è giuridicamente garantito

mediante servitù (cfr. art. 731 cpv. 1 CC) e che neppure è data disponibilità

di un posteggio pubblico o di proprietà dell’espropriato nelle vicinanze. Di

conseguenza mal si comprende come si possa attribuire al mapp. no. 268 una

qualsiasi funzione di servizio rispetto alle proprietà a monte. Si aggiunga poi

che la darsena è regolarmente affittata (cfr. verbale del 24.9.2010, doc.

11A-13A), circostanza che depone a favore di un uso autonomo o comunque non indispensabile

ai fini dello sfruttamento delle proprietà collinari. Infine non è trascurabile

lo stato di abbandono nel quale versava il mapp. no. 268 ancora poco prima

dell’inizio dei lavori pubblici (cfr. consid. 2), poiché contraddice la sua presunta

“importanza strategica”; non è di rilievo, e tanto meno può configurarsi come possibilità

di miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr, l’intenzione esternata dall’espropriato

di sistemare definitivamente il terreno nel contesto dell’edificazione delle

proprietà collinari, poiché nel mese di maggio del 2010 detto progetto edilizio

era ben lungi dall’essere attuabile. In definitiva, quindi, la tesi di una

correlazione funzionale ed economica tra le proprietà collinari ed il mapp. no.

268.

non regge.

Sulla base delle considerazioni che precedono l’indennità per l’esproprio

formale totale del mapp. no. 268 è fissata in fr. 260.- il mq.

6.

L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio

usuale a decorrere dal 17.5.2010 (art. 52 cpv. 3 Lespr). Detto saggio usuale corrisponde,

per decisione del 9.11.2009 del Tribunale amministrativo federale, al tasso

ipotecario di riferimento nei contratti di locazione con effetto dal 1°.1.2010.

Pertanto in concreto sono dovuti i seguenti interessi:

- del 3% dal 17.5.2010 al 1°12.2010

- del 2.75% dal 2.12.2010 al 1°.12.2011

- del 2.5% dal 2.12.2011 al 1°.6.2012

- del 2.25% dal 2.6.2012 al 2.9.2013

- del 2% dal 3.9.2013 in poi

7.

La tassa di giustizia e le spese sono interamente a carico dell’ente

espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr). L’espropriato, rappresentato da un legale,

ha diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta

ed alle difficoltà poste dalla vertenza.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia 1. Per l’espropriazione formale totale del mapp.

no. 268 RFD di __________ l’ente espropriante verserà all’espropriato

un’indennità di fr. 260.-il mq oltre interessi ai seguenti saggi annui:

- del 3% dal 17.5.2010 al 1°12.2010

- del 2.75% dal 2.12.2010 al 1°.12.2011

- del 2.5% dal 2.12.2011 al 1°.6.2012

- del 2.25% dal 2.6.2012 al 2.9.2013

- del 2% dal 3.9.2013 in poi

2.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-

sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato

fr. 4'000.- per ripetibili.

3.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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