20.2012.19-5

Valore venale - svalutazione

24 aprile 2014Italiano21 min

Source ti.ch

Fatti

i vigenti parametri edilizi. Nel complesso si tratta di una proprietà pregevole

e consona alla sua destinazione il cui valore raggiunge senz’altro la

quotazione media stabilita sopra per il comprensorio a valle della strada

cantonale. Un importo maggiore, come quello preteso dall’espropriata (almeno

fr. 850.- il mq), non è invece giustificabile sia perché non trova alcun

riscontro nei dati ufficiali, sia perché, al di là delle qualità già

riconosciute, non sono individuabili altri elementi di ponderazione atti ad

accrescere il valore del fondo rispetto a quello medio di zona; inoltre la

proprietaria non può vantare possibilità d’uso più proficue di quelle offerte

dal PR.

Di conseguenza l’indennità per l’espropriazione formale di mq 31 è fissata in fr.

600.- il mq.

5.5.1.

L’espropriata ritiene che l’ampliamento di Via __________ comporti un

deprezzamento della sua proprietà ascritto a pregiudizi diversi di cui si dirà

in seguito. Perciò rivendica un’indennità di almeno fr. 50'000.-.

5.2. Quando sia parzialmente espropriato un fondo o una proprietà costituita da

più fondi economicamente connessi, l’indennità

deve comprendere l’eventuale svalutazione

della porzione residua, purché sussista un nesso di causalità adeguata tra

l’evento espropriativo e la riduzione di valore (art. 11 let. b Lespr). Secondo dottrina e giurisprudenza un deprezzamento

potrebbe sussistere qualora l’espropriazione riducesse o deformasse la

superficie al punto da comprometterne lo sfruttamento razionale, oppure qualora il

terreno fosse privato di un’importante area di sfogo o di uno schermo

protettivo contro le immissioni nocive del vicinato (Hess/Weibel,

op. cit., ad art. 19 no. 192; DTF 129 II 426 c. 3.1.2; RDAT

II-1994 no. 63 c. 5.1, II-1998 no. 27 c. 3.1).

5.3. L’espropriazione priva il mapp. no. 185 di una striscia lungo il fronte

stradale larga ca. m 1.50. Il sacrificio di quest’area, che si trova entro la

linea di arretramento dalla strada, non pregiudica l’uso razionale del fondo a

fini edilizi se non in relazione alla perdita di indici, la quale è tuttavia compensata

con la rifusione del valore edilizio pieno del sedime. Perciò sotto questo

profilo non è ravvisabile alcun danno.

5.4. L’espropriata lamenta un’accresciuta pericolosità e difficoltà di accesso

alla scala d’entrata esistente.

In proposito è necessario premettere che la costruzione dello stabile sul mapp.

no. 185 è stata autorizzata con licenza edilizia concessa dal Municipio di __________

l’11.6.1980 (cfr. plico doc. A). L’anno seguente, in data 10.6.1981, l’esecutivo

ha rilasciato un’autorizzazione a posteriori (art. 69 RLE del 22.1.1974) per

una variante che prevedeva la realizzazione di un appartamento indipendente al

piano semi-interrato (ricavato, tra l’altro, convertendo l’autorimessa coperta

contemplata nel progetto originario), oltre che la modifica della scala di

accesso esterna e la formazione di 3 posteggi esterni; relativamente alla scala

la licenza è stata rilasciata a titolo precario la stessa essendo ubicata entro

la linea di arretramento stradale (cfr. plico doc. B). Tale precario è

menzionato nel RF (cfr. doc. C; estratto sifti). Lo scopo del precario è di

evitare che l’ente pubblico debba pagare maggiori indennità in occasione

dell’esecuzione di future opere pubbliche a causa dei lavori eseguiti dal privato

in deroga alle restrizioni legali (Scolari, Commentario della Legge

edilizia, 1976, ad art. 29 LE del 19.2.1973, no. 13). Di conseguenza, per

quanto riguarda la scala in oggetto, l’espropriata non gode di diritti tutelabili

sotto il profilo espropriativo. In ogni caso, anche prescindendo da questa

constatazione, le sue rimostranze appaiono infondate. In effetti, sebbene la

superficie lastricata ai piedi della scala sia stata ridotta in seguito

all’espropriazione, quella rimanente offre uno spazio sufficiente di movimento

per l’accesso. Inoltre bisogna considerare che, prima dei lavori, l’uscita pedonale

avveniva direttamente sul campo viabile, situazione che il progetto ha

modificato destinando la fascia espropriata a passaggio pedonale delimitato con

una cunetta e, all’altezza scala, con due paletti; al fine di moderare il

traffico il Comune ha inoltre introdotto il limite di velocità di 30 Km/h e posato due serie di bande di richiamo colorate, l’una a monte del mapp. no. 181 e l’altra

all’altezza del centro scolastico (cfr. progetto e documentazione fotografica).

Tali opere, oltre a demarcare le superfici, hanno funzioni deterrenti sulla

velocità di transito dei veicoli poiché influenzano la percezione ottica del

conducente spingendolo ad una guida prudente (cfr. Norma VSS 640213 e 640 283).

Di conseguenza può ragionevolmente essere escluso che abbiano reso l’accesso

più pericolo e difficile. Del resto il nuovo assetto interessa direttamente non

soltanto la scala di accesso alla casa ma anche quella accanto che porta al

giardino, scala quest’ultima che l’ente espropriante ha interamente ricostruito

a nuovo in cemento ed in relazione alla quale l’espropriata non ha sollevato

alcuna obiezione.

5.5. L’espropriata sostiene che l’avvicinamento del campo stradale alle

finestre dell’abitazione sia causa di maggiori immissioni nocive.

La superficie espropriata è costituita da una striscia asfaltata staccata da un

piazzale utilizzato parzialmente, dalla stessa proprietaria, come posteggio,

impianto che per sua natura genera immissioni; pertanto detta superficie non ha

funzioni particolarmente valorizzanti o schermanti. Come già evidenziato,

inoltre, essa è preposta ad accogliere un camminamento pedonale, per cui

l’effettiva distanza tra l’edificio e la carreggiata (vera fonte di

inquinamento) rimane pressoché invariata, e così anche il carico ambientale.

Dopo tutto lo scopo dell’opera è di ridurre il traffico veicolare al servizio

dei residenti e di favorire gli spostamenti a piedi per gli allievi che

frequentano il centro scolastico (cfr. Relazione tecnica sul progetto). Se, ciò

nonostante, si verificasse un incremento del carico fonico e atmosferico tale

da cagionare un deprezzamento, quest’ultimo sarebbe riconducibile non

all’evento espropriativo bensì, semmai, ai volumi di traffico. In altre parole,

il pregiudizio si produrrebbe comunque anche se il fondo non fosse colpito da

espropriazione, con la conseguenza che non sussiste nesso di causalità tra il

presunto minor valore e l’espropriazione.

Resta da verificare se la pretesa possa eventualmente fondarsi sui principi che

governano l’espropriazione formale dei diritti di vicinato (DTF 129 II

420 c. 3.1.2). Secondo la giurisprudenza, un indennizzo per tale titolo è

Considerandi

dovuto quando lo sfruttamento conforme di un’opera pubblica, di proprietà di un

ente pubblico titolare del diritto di espropriare, produca immissioni eccessive

ai sensi dell’art. 684 CC, e cioè tali da provocare al vicino un danno che sia,

cumulativamente, speciale, grave e imprevedibile (Bovay, L’expropriation

des droits de voisinage, 2000, p. 156 ss; DTF 117 Ib 18 c. 2b, 123 II

481.

c. 7b-d, 128 II 331 c. 2.1; TRAM 50.2001.00022 del 2.9.2002). Nella

fattispecie tali requisiti non sono adempiuti. In effetti, considerata la

situazione del mapp. no. 185 e del comparto residenziale servito da Via __________,

è del tutto improbabile che l’intervento stradale abbia un’incidenza significativa

o si riveli a tal punto penalizzante dal profilo ambientale da eccedere la

soglia del tollerabile e svilire l’immobile. Inoltre le opere sono state eseguite

conformemente alle prescrizioni contenute nel previgente PR del 1990 e riprese

nel contesto delle varianti approvate nel 2010; pertanto erano ampiamente

prevedibili.

5.6

L’espropriata afferma – da ultimo, ancora, negli scritti inviati a questo

Tribunale dopo la chiusura dell’istruttoria (cfr. lettere del 5/27.3.2014) – di

avere a disposizione 4 posteggi sul mapp. no. 185, 2 dei quali verranno a

mancare a causa dell’espropriazione. Ciò confermerebbe la fondatezza della pretesa

per titolo di svalutazione, anche perché, se non fosse intervenuto l’esproprio,

il fondo non sarebbe stato imposto con i contributi di miglioria per il nuovo

posteggio pubblico di __________, oppure il conteggio risulterebbe diverso.

Di principio la perdita di posteggi determinata da un’espropriazione è

indennizzabile sulla base dell’art. 11 let. b Lespr (Hess/Weibel, op.

cit., ad art. 19 no. 192). Va tuttavia considerato che i posteggi per

autoveicoli sono impianti ai sensi dell’art. 22 LPT, per cui la formazione di

posteggi così come l’utilizzo di un’area a tal fine soggiacciono al rilascio di

un permesso di costruzione (art. 4 let. c RLE del 9.12.1992, art. 35 cpv. 1

let. b RLE del 22.1.1974). Ne discende, secondo la giurisprudenza, che l’ente espropriante

è tenuto a risarcire solo la perdita di posti auto regolarmente autorizzati;

non può invece essere costretto a indennizzare né l’esproprio di posteggi

abusivi, realizzati cioè senza autorizzazione o utilizzati in modo non conforme

al permesso ottenuto (TRAM 50.2005.11-12 del 19.2.2007), né il sacrifico

di posteggi concessi in forma di precario (TRAM 50.2005.25 del

1.12

In concreto risulta dai documenti prodotti che nel 1981, nel contesto della variante

costruttiva concernente l’edificio, di cui già si è detto, il Municipio ha

preteso che fossero “garantiti due posti auto al minimo”. Nei piani e nella

relazione tecnica conseguentemente presentati dal proprietario, e per i quali il

Municipio ha rilasciato una licenza edilizia a posteriori, era prevista la formazione

di 3 posteggi esterni perpendicolari al fronte stradale (cfr. plico doc. B).

L’espropriata dispone pertanto di un permesso per 3 posti auto; poco importa

che sul piazzale possano stazionare 4 veicoli poiché, ai fini del presente giudizio,

è decisiva l’autorizzazione ottenuta.

Come si evince dal piano di mutazione no. 2896 del 29.19.2013, dopo

l’espropriazione la profondità del piazzale sarà di 5 m tra il nuovo confine e il muro della casa, rispettivamente maggiore nella porzione confinante con

il mapp. no. 184. Considerate le dimensioni minime di un posteggio perpendicolare

(m 2.35 x m 5, Norma VSS 640 291a, valida dal 1°.2.2006, tabella 2), 3 posti

auto possono essere mantenuti; inoltre, la profondità di manovra non è

compromessa poiché il filo della strada sull’altro lato, ossia verso il mapp.

no. 178, non viene modificato. Ciò significa che la facoltà di parcheggiare conformemente

all’autorizzazione in essere non è pregiudicata.

5.7

In conclusione, sulla base delle considerazioni che precedono, la pretesa

di indennizzo per titolo di svalutazione non può essere accolta.

6.

tabella prevede l’occupazione temporanea del mapp. no. 185 in ragione di una striscia di 46 mq, provvedimento dettato da necessità di cantiere.

L’indennità per occupazione temporanea è intesa a compensare solo il danno

effettivo derivante al proprietario dalla limitazione d’uso passeggera del

bene, salvo che egli renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12

cpv. 1 Lespr (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; DTF 109

Ib 273; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45). Di norma la prassi riconosce per

le aree edificabili un importo annuo di 50 cts il mq (TE sott. 2.3.1999

in re Stato del Cantone Ticino/G.; TRAM N. 50.2006.5 del 24.4.2008).

In concreto la superficie interessata non è suscettibile di miglior uso. Perciò

l’indennità di fr. 1.- il mq/annui offerta dall’espropriante – superiore ai

canoni giurisprudenziali e neppure contestata – può essere confermata.

7.

indennità espropriative sono completate con

gli interessi al saggio usuale a decorrere dall’anticipata immissione in

possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr). Per decisione del Tribunale amministrativo

federale del 9.11.2009, a far tempo dal 1°.1.2010 il saggio usuale corrisponde

al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione. In concreto sono

dunque dovuti i seguenti interessi:

- del 2.25% 1°.1.2013 al 2.9.2013

- del 2% dal 3.9.2013 in poi

8.

spese di procedura sono interamente a carico dell’ente espropriante (art. 73

cpv. 1 Lespr). L’espropriata, che si è avvalsa della consulenza di un legale,

ha diritto alla rifusione di un’equa indennità per ripetibili.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà all’espropriata le

seguenti indennità per il mapp. no. 185:

- fr. 600.- il mq per l’espropriazione formale di mq 31

- fr. 1.- il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 46

oltre interessi ai seguenti saggi usuali:

- del 2.25% 1°.1.2013 al 2.9.2013

- del 2% dal 3.9.2013 in poi

2.

pretesa di indennizzo per titolo di svalutazione della proprietà è respinta.

3.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 400.-

sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di corrispondere

all’espropriata fr. 1'500.- per ripetibili.

4.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

5.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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