Espropriazione formale – perdita di un posteggio autorizzato – svalutazione della proprietà

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Numero d'incarto:

20.2012.20-1

Data decisione, Autorità:

04.11.2013, TE

Titolo:

Espropriazione formale – perdita di un posteggio autorizzato – svalutazione della proprietà

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 11 let. b LESPR

Incarto n.

20.2012.20-1

Lugano

4 novembre 2013

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

arch.

Claudio Morandi

ing. Argentino Jermini

segretario

giudiziario

Enzo

Barenco

statuendo

nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di

approvazione progetti definitivi presentata da

ISEP

1

rappr.

dal RA 1

contro

COES

1

rappr.

dall’ RA 2

nell'ambito

delle opere per la formazione di un marciapiede lungo la strada cantonale a __________,

in zona __________ e __________,

relativamente

al mapp. no. 540 RFD __________,

letti

ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,

considerato, in

fatto ed in diritto

1.Il

Municipio di __________ ha deciso di eseguire un marciapiede in Via __________

e di completare quello lungo la strada cantonale all’altezza dei mapp. no. 538

e 540. A tal fine, con messaggio no. 592/2011, ha chiesto un credito di costruzione

di fr. 148'000.- e proposto il prelievo di contributi di miglioria nell’ordine

del 30% della spesa. Il Consiglio comunale ha approvato tale messaggio con

risoluzione del 31.10.2011 passata in giudicato.

Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati nel periodo dal

18.6 al 17.7. 2012 giusta la Legge sulle strade (Lstr) e la Legge di

espropriazione (Lespr).

COES 1 è proprietario del mapp. no. 540. Stando alla tabella pubblicata il

fondo è oggetto di espropriazione per mq 20.60 e di occupazione temporanea per

mq 27.50, superfici per le quali l’ente espropriante ha offerto un’indennità di

fr. 500.- il mq, rispettivamente di fr. 0.50 il mq/annui. L’espropriato, con

tempestiva memoria del 10.7.2012, ha interposto opposizione all’espropriazione

ed avanzato una pretesa di fr. 200'000.- a valere quale indennizzo per la svalutazione

della proprietà.

Il Municipio, ottenuto il preavviso favorevole per l’esecuzione delle opere da

parte delle autorità cantonali, ha respinto la suddetta opposizione ed approvato

il progetto con decisione del 23.8.2012 cresciuta incontestata in giudicato. Quindi

ha trasmesso gli atti a questo Tribunale per i suoi incombenti (art. 31 cpv. 1

e 26 Lstr).

Le parti hanno presenziato all’udienza di conciliazione ed al sopralluogo

esperiti in data 8.2.2013, dopo di che, non essendo pervenute ad un accordo,

sono ancora comparse al dibattimento del 15.10.2013; in quella sede

l’espropriato ha dichiarato di accettare le indennità previste dalla tabella ed

ha confermato la sua domanda di risarcimento precisando che l’importo è

riferibile alla perdita di un posteggio ed alla conseguente svalutazione della

proprietà, pretesa che l’ente espropriate reputa tuttavia eccessiva.

2.La

dichiarazione dell’espropriato di accettazione delle indennità di fr. 500.- il

mq per il terreno espropriato e di fr. 0.50 il mq/annui per la superficie

occupata temporaneamente (cfr. verbale del 15.10.2013) equivale ad accordo ai

sensi degli art. 43 e 44 Lespr. Ciò solleva il Tribunale dalla relativa decisione

di merito.

3.Il

mapp. no. 540 (mq 733) è ubicato lungo la strada cantonale in località __________,

un comprensorio residenziale a nord del nucleo di __________. Si tratta di un

terreno rettangolare occupato, nella porzione verso la strada, da un edificio

abitativo bifamiliare di due piani fuori terra; lungo il fronte stradale vi è

un’area pavimentata con sagomati di cemento utilizzata come posteggio;

quest’ultima è oggetto della presente procedura d’esproprio. La superficie rimanente,

disposta su livelli differenziati, è destinata agli accessi pedonali e ad uso

giardino (cfr. documentazione fotografica e verbale dell’8.2.2013).

La particella è libera da servitù e nel vigente piano regolatore è assegnata

alla zona residenziale semi-estensiva.

4.4.1.

L’espropriato rileva che l’intervento espropriativo comporta il sacrificio dei

posteggi esistenti lungo il fronte stradale e, di conseguenza, anche la

svalutazione della proprietà. Da ciò la sua richiesta di indennizzo di fr.

200'000.-.

4.2. L’espropriazione formale soggiace al

versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione di tutti

Fatti

i pregiudizi derivanti all’espropriato in seguito all’estinzione o alla

limitazione dei suoi diritti (art. 11 Lespr), è finalizzata a restituirgli le

condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo,

senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignugsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4).

Quando sia parzialmente espropriato un

fondo, o una proprietà costituita da più fondi economicamente connessi, l’indennità deve comprendere,

oltre al valore venale, anche l’importo di cui il valore venale della frazione

residua viene diminuito (art. 11 let. b Lespr) purché sussista un nesso di

causalità adeguata tra l’evento espropriativo e la svalutazione. Secondo dottrina e giurisprudenza un deprezzamento

potrebbe ravvisarsi qualora l’esproprio comportasse una riduzione o una deformazione

della superficie al punto da comprometterne lo sfruttamento razionale, oppure qualora il terreno

fosse privato di un’importante area di sfogo o di uno schermo protettivo contro

le immissioni nocive del vicinato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192; DTF 129 II 426

c. 3.1.2; RDAT II-1994 no. 63 c. 5.1, II-1998 no. 27 c. 3.1).

E’ indennizzabile sulla base della medesima normativa anche l’eventuale sacrificio

di posteggi dovuto all’espropriazione (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19

no. 192). In tal caso il danno soggettivo subito dall’espropriato corrisponde

alla perdita del valore a reddito dell’impianto; esso è calcolato

capitalizzando il valore di locazione del posteggio e quindi detraendo il

valore venale della superficie espropriata al fine di scongiurare un indebito

cumulo di indennizzi; oggetto di risarcimento è la differenza purché, evidentemente,

sia positiva (RDAT II-1996 no. 44; TRAM 50.2005.7 del

21.11.2005). Aggiungasi infine che i posteggi per autoveicoli sono impianti ai

sensi dell’art. 22 LPT che soggiacciono al rilascio di un permesso di

costruzione (art. 4 let. c RLE del 9.12.1992, art. 35 cpv. 1 let. b RLE del

22.1.1974). Pertanto l’ente espropriante è tenuto a corrispondere un’indennità

purché il posteggio non sia abusivo (TRAM 50.2005.11-12 del 19.2.2007) o

concesso in forma di precario (TRAM 50.2005.25 del 1.12.2006).

4.3. Risulta dai documenti prodotti agli atti che l’espropriato ha inoltrato in

data 5.11.1985 una domanda di costruzione per la formazione di un posteggio al

mapp. no. 1831 RFP (ora mapp. no. 540) disposto sul fronte nord dell’abitazione

parallelamente alla strada cantonale. Il Dipartimento competente ha emesso

l’autorizzazione cantonale il 23.12.1985 ed il Municipio di __________ ha

rilasciato la licenza edilizia il successivo 8.1.1986. Il posteggio è dunque

regolarmente autorizzato e concerne 1 posto auto che ha una superficie abbondante

rispetto alle dimensioni minime per uno stallo longitudinale (m 5.70 x m 1.90, cfr.

Norma VSS 640 291a, valida dal 1°.2.2006, tabella 2). Poco importa che, come

riferito dall’espropriato, usualmente vi stazionino due veicoli di media

grandezza, essendo decisiva l’autorizzazione ottenuta. Detto posteggio viene a

mancare a causa dell’espropriazione e pertanto dev’essere indennizzato.

Per la valutazione del danno si considera un canone locativo mensile

conseguibile in zona stimato per apprezzamento in fr. 80.-, pari a fr. 960.-

annui; si tiene conto inoltre di un tasso d’interesse medio del 2.97% applicato

sulle ipoteche di 1° rango nel corso del decennio trascorso (cfr. Schweizerische

Nationalbank, Statistisches Montasheft, tab. E2, su www.snb.ch). Su queste basi

risulta un canone locativo capitalizzato di fr. 32'323.-. Una volta dedotto il

valore della superficie espropriata (fr. 10'300.-), l’indennità per la perdita

del posto auto ammonta a fr. 22'023.-.

4.4. L’intervento espropriativo non incide sulle possibilità di sfruttamento edilizio

della particella se non in relazione alla sottrazione degli indici della

superficie espropriata, la quale è tuttavia compensata con la rifusione del

pieno valore venale. Esso non comporta neppure pregiudizi degni di nota dal

profilo ambientale ritenuto che l’area espropriata sarà occupata da un

marciapiede e che pertanto l’effettiva distanza tra l’edificio e la carreggiata

resterà pressoché invariata. Ciò non è contestato. L’espropriato sostiene invece

che una casa bifamiliare sprovvista di parcheggi ha un valore venale assai

inferiore a quella che ne è dotata. Tesi, questa, che alla luce della

situazione concreta appare fondata nel principio.

In ambito espropriativo vige la regola secondo cui l’espropriato deve

contribuire a contenere il danno, ad esempio adeguando eventuali costruzioni o

impianti esistenti alla nuova situazione (Hess/Weibel, op. cit., ad art.

19 no. 185; DTF 112 Ib 529 c. 1). In quest’ottica va considerato che la

porzione sud del mapp. no. 540 potrebbe prestarsi, per ampiezza e

conformazione, alla ricostituzione del posteggio perso. Sennonché un tale

intervento si preannuncia palesemente problematico, specie perché manca,

lateralmente allo stabile, lo spazio sufficiente per creare un passaggio

veicolare. In particolare, sul lato est della casa il sedime libero tra la

facciata e il confine è circoscritto ad una striscia larga ca. m 1.50,

intransitabile. Lungo la facciata ovest, invece, si estende un’area libera che

sarebbe abbastanza ampia (ca. 4 m), ma è occupata parzialmente da una scala e,

ad una quota più bassa, da un terrazzino e da un accesso con finestre

dell’appartamento del piano inferiore che, per il resto, è interrato. Stando

alle spiegazioni dell’espropriato, l’edificio è stato progettato in questo modo

all’inizio degli anni ’80 perché a quell’epoca esisteva l’ipotesi di costruire

una strada comunale tra il mapp. no. 540 e gli attuali mapp. no. 538 e 1354 che

avrebbe permesso di accedere alla porzione sud della proprietà; ipotesi che,

tuttavia, non si è concretizzata, ed è per questo motivo che il proprietario ha

presentato la domanda di costruzione per la formazione di un posteggio sul

fronte verso la strada cantonale.

Sarebbe certamente insensato pretendere che, sul lato ovest della casa, l’espropriato

demolisca il terrazzino, chiuda le aperture al piano inferiore e proceda al

riempimento del terreno per creare un accesso veicolare. Un’alternativa

immaginabile e tecnicamente fattibile sullo stesso lato potrebbe essere, invece,

quella di modificare in parte i livelli del terreno ed il parapetto delle

finestre del piano inferiore, accorgimenti che consentirebbero di formare un

passaggio rinunciando alla comodità di un’uscita diretta sul giardino. Si

tratta però di un intervento di una certa importanza che, oltre a modificare radicalmente

lo stato del terreno e dell’edificio, e provocare evidenti disagi di cantiere

con presumibili conseguenze sulla locazione, comporterebbe una spesa tutt’altro

che indifferente. Un’altra soluzione, sul lato opposto dello stabile (est), potrebbe

consistere nel chiedere un diritto di passo veicolare sul piazzale della part.

no. 541; tuttavia, anche in questo caso, si tratterebbe di un’operazione verosimilmente

onerosa e per la quale, prima ancora, non vi è alcuna garanzia di successo.

In sostanza l’abitazione, che conta due appartamenti concessi in locazione,

resta sfornita di posteggio, impianto che al giorno d’oggi è una necessità

imprescindibile, ed in difetto del quale la locazione è indubbiamente meno

interessante per l’inquilino e più difficile per il proprietario. Tanto più che

non vi sono altre possibilità di sosta nelle vicinanze (neppure per il carico e

lo scarico), e che l’unico posteggio pubblico comunale si trova all’entrata sud

del paese, quindi lontano dalla proprietà. Dal canto suo l’espropriato si trova

confrontato con una situazione problematica la cui risoluzione richiede

inevitabilmente un investimento finanziario considerevole. E sotto questo

profilo non vi è una giusta proporzione tra quanto si possa ragionevolmente

esigere dal proprietario e quanto è invece realmente necessario per contenere

il danno.

Secondo questo Tribunale tali aspetti non sono coperti con le indennità già

riconosciute, le quali risarciscono il terreno ed il posteggio persi, ma non il

pregiudizio conseguente al fatto che la proprietà, privata dell’unico posteggio

regolarmente autorizzato, risulta penalizzata. Pregiudizio che, senza

l’espropriazione, non si sarebbe manifestato e che l’espropriato, pur dovendosi

aspettare l’intervento in quanto previsto dal PR, non avrebbe comunque potuto

evitare o ridurre. Di conseguenza la proprietà subisce una svalutazione;

quest’ultima, viste le considerazioni che precedono, non raggiunge però

l’importo preteso dall’espropriato. Piuttosto pare ragionevole ritenere una

riduzione prudentemente stimata nel 10% del valore del terreno. Pertanto

all’espropriato è riconosciuto un importo di fr. 50.- il mq quale minor valore

della porzione rimanente, pari a mq 712.40 (mq 733 – mq 20.60); tale superficie

dovrà essere verificata dal geometra revisore una volta terminati i lavori

(cfr. art. 57 cpv. 1 Lespr) e, se del caso, l’indennità adeguata di conseguenza.

5.Le

spese di procedura sono interamente a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv.

1 Lespr). L’espropriato, che si è avvalso della consulenza di un legale, ha

diritto alla rifusione di un’equa indennità per ripetibili.

Per

i quali motivi

richiamata la

Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,

dichiara

e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà all’espropriato le

seguenti indennità per l’espropriazione parziale del mapp. no. 540:

- fr. 22'023.- per la soppressione di 1 posteggio

- fr. 50.- il mq a titolo di svalutazione della porzione residua (mq 712.40)

Considerandi

2.

In

relazione alle indennità risolte mediante accordo il procedimento è stralciato.

3.

La tassa di giustizia e le spese in fr. 1'000.-

sono a carico dell’ente espropriante, con l’obbligo di versare all’espropriato

fr. 1'500.- per ripetibili.

4.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

5.

Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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