30.2018.13

Affiliazione quale commerciante professionale d'immobili confermata. In ambito fiscale la qualifica non era mai stata contestata. Interessi sono dovuti

10 ottobre 2018Italiano36 min

Source ti.ch

Fatti

I contributi AVS

degli assicurati esercitanti un'attività lucrativa indipendente sono

determinati tenendo conto di qualsiasi reddito che non sia mercede per lavoro a

dipendenza d'altri (art. 9 cpv. 1 LAVS). Il reddito proveniente da un'attività

lucrativa indipendente è stabilito deducendo dal reddito lordo le spese

generali necessarie per conseguire il reddito lordo (art. 9 cpv. 2 lett. a

LAVS).

2.2. I

contributi sono fissati per ciascun anno di contribuzione. Per anno di

contribuzione si intende l'anno civile (art. 22 cpv. 1 OAVS).

Per

il calcolo dei contributi sono determinanti il reddito secondo il risultato

dell’esercizio commerciale chiuso nell’anno di contribuzione e il capitale

proprio investito nell’azienda alla fine dell’esercizio commerciale (art. 22

cpv. 2 OAVS).

l’esercizio commerciale non corrisponde all’anno di contribuzione, il reddito

non è ripartito sugli anni di contribuzione. È fatto salvo il capoverso 4 (art.

22 cpv. 3 OAVS).

in un anno di contribuzione non si è proceduto alla chiusura dei conti, il

reddito dell’esercizio commerciale va ripartito sugli anni di contribuzione

conformemente alla sua durata (art. 22 cpv. 4 OAVS).

reddito non è convertito in reddito annuo (art. 22 cpv. 5 OAVS).

2.3. Le autorità fiscali

cantonali stabiliscono il reddito determinante per il calcolo dei contributi in

base alla tassazione dell'imposta federale diretta, passata in giudicato, e il

capitale proprio investito nell'azienda in base alla corrispondente tassazione

dell'imposta cantonale, passata in giudicato e adeguata ai valori di

ripartizione intercantonali (art. 23 cpv. 1 OAVS).

In difetto di una tassazione

dell'imposta federale diretta passata in giudicato, gli elementi fiscali

determinanti sono desunti dalla tassazione dell'imposta cantonale sul reddito

e, in mancanza di essa, dalla dichiarazione controllata d'imposta federale

diretta (art. 23 cpv. 2 OAVS).

Nei casi di procedura per

sottrazione d’imposta, i capoversi 1 e 2 sono applicabili per analogia (art. 23

cpv. 3 OAVS).

Le indicazioni fornite dalle

autorità fiscali sono vincolanti per le casse di compensazione (art. 23 cpv. 4

OAVS).

Se le autorità fiscali

cantonali non possono comunicare il reddito, le casse di compensazione devono

valutare il reddito determinante per stabilire il contributo e il capitale

proprio investito nell'azienda fondandosi sui dati a loro disposizione. Gli

assicurati devono dare le indicazioni necessarie alle casse di compensazione e,

se richiesto, presentare i giustificativi (art. 23 cpv. 5 OAVS).

2.4. Va

ancora rammentato che ai sensi dell'art. 9 cpv. 2 LAVS, il reddito netto

proveniente da un'attività lucrativa indipendente è stabilito deducendo dal

reddito lordo:

a. le spese generali

necessarie per conseguire il reddito lordo;

b. gli

ammortamenti e le riserve di aziende commerciali consentiti dall'uso

commerciale e corrispondenti alle svalutazioni subite;

c. le

perdite commerciali subite e allibrate;

d. le

elargizioni fatte dal titolare dell'azienda, nel periodo di computo, a

istituzioni previdenziali a favore del proprio personale, purché sia escluso

che possano servire ad altro uso, nonché le elargizioni fatte esclusivamente a

scopo di utilità pubblica;

e. i

versamenti personali fatti a istituzioni di previdenza, per quanto equivalgano

alla quota generalmente assunta dal datore di lavoro;

f. l'interesse del capitale proprio impegnato nell'azienda; il tasso

d'interesse corrisponde al rendimento medio annuo dei prestiti in franchi

svizzeri dei debitori svizzeri che non sono enti pubblici.

Il Consiglio federale

può accordare, all’occorrenza, altre deduzioni dal reddito lordo proveniente

dall’attività lucrativa indipendente.

sensi dell’art. 9 cpv. 3 LAVS il reddito proveniente da un’attività lucrativa

indipendente e il capitale proprio impegnato nell’azienda sono accertati dalle

autorità fiscali cantonali e comunicati alle casse di compensazione.

Per

l’art. 9 cpv. 4 LAVS, nel tenore in vigore dal 1° gennaio 2012, le casse di

compensazione aggiungono al reddito comunicato dalle autorità fiscali le

deduzioni ammissibili secondo il diritto fiscale dei contributi di cui all’art.

8 LAVS, all’art. 3 cpv. 1 LAI e all’art. 27 cpv. 2 LIPG. A tal fine il reddito

comunicato è calcolato al 100 per cento in base ai tassi di contribuzione

applicabili.

2.5. Per

giurisprudenza costante del Tribunale federale ogni tassazione fiscale è

presunta conforme alla realtà: le Casse di compensazione sono vincolate dalle

comunicazioni delle autorità di tassazione e il giudice delle assicurazioni

sociali esamina di principio la decisione fiscale unicamente dal profilo della

legalità.

L'autorità giudicante non può

scostarsi da una tassazione fiscale cresciuta in giudicato a meno che essa

contenga errori manifesti e debitamente comprovati, immediatamente emendabili,

oppure quando si debbano apprezzare fatti irrilevanti dal profilo fiscale, ma

decisivi in tema di assicurazioni sociali. Semplici dubbi sull'esattezza di una

tassazione fiscale non bastano; infatti la determinazione del reddito spetta

alle autorità fiscali e il Giudice delle assicurazioni sociali non deve

intervenire adottando particolari provvedimenti di tassazione (sentenza

9C_441/2015 del 19 febbraio 2016 parzialmente pubblicata in SVR 2016, AVS Nr. 4

pag. 11; DTF 134 V 250, consid. 3). Di principio le casse di compensazione

devono fidarsi delle comunicazioni delle autorità fiscali per la qualifica del

reddito e devono effettuare accertamenti laddove esistono seri dubbi quanto

alla loro esattezza (DTF 134 V 250 consid. 3.3 e riferimenti).

L'assicurato

esercitante un'attività indipendente deve anzitutto difendere i suoi diritti

nel procedimento fiscale anche per quanto concerne i contributi delle

assicurazioni sociali (sentenza 9C_441/2015 del 19 febbraio 2016 parzialmente

pubblicata in SVR 2016, AVS Nr. 4 pag. 11; Pratique VSI 1997 pag. 26 consid. 2b, 1993 pag. 232 consid. 4b, RCC 1992 pag. 35, RCC 1988 pag. 321

consid. 3, DTF 110 V 86 consid. 4 = RCC 1985 pag. 45 consid. 4, DTF 110 V 371

consid. 2a = RCC 1985 pag. 121 consid. 2a, DTF 106 V 130 consid. 1, DTF 102 V

30 consid. 3a = RCC 1976 pag. 275 consid. 3a). Il Tribunale federale ha

comunque precisato che la comunicazione fiscale è vincolante per

l'amministrazione e per il Giudice delle assicurazioni sociali solo per quanto

attiene alla determinazione degli importi. Le questioni relative alla

qualificazione giuridica costituiscono un'eccezione a questa disposizione

(Pratique VSI 1993, pag. 242 segg.).

comunicazioni fiscali sono vincolanti per la Cassa, anche se fondate su una

tassazione d'ufficio (RCC 1988 pag. 321 consid. 3; Käser,

Unterstellung und Beitragswesen in der obligatorischen AHV, 2a edizione, Zurigo

1996, N. 8.32, pag. 212; Greber/Duc/Scartazzini,

Commentaire des articles 1 à 16 de la loi fédérale sur l'assurance-vieillesse

et survivants (LAVS), ad art. 9 LAVS, N. 151 pag. 312).

2.6. Va ancora rilevato che

a norma dell'art. 17 OAVS sono considerati reddito proveniente da un'attività

lucrativa indipendente ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 LAVS tutti i

redditi conseguiti in proprio da un'azienda commerciale, industriale,

artigianale, agricola o silvicola, dall'esercizio di una professione liberale o

da qualsiasi altra attività compresi gli utili in capitale e gli utili

realizzati con il trasferimento di elementi patrimoniali giusta l'articolo 18

capoverso 2 LIFD e gli utili conseguiti con l'alienazione di fondi

agricoli e silvicoli giusta l'articolo 18 capoverso 4 LIFD, eccetto i redditi

da partecipazioni dichiarati quali sostanza commerciale giusta l'articolo 18

capoverso 2 LIFD.

Secondo

l'art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di

un'impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una

libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.

Pronunciandosi

sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla

giurisprudenza cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato,

con una sentenza del 1999, l'imponibilità degli utili provenienti da commercio

professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113).

L'Alta

Corte ha posto l'accento sul fatto che l'art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara

imponibile "la totalità dei proventi, periodici e unici" e afferma

pertanto il principio dell'imposizione del reddito netto complessivo. Esenti

sono invece secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale

"conseguiti nella realizzazione di sostanza privata": la legge si

limita a esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli

articoli da 17 a 23 LIFD si limitano a descrivere i redditi imponibili più

importanti e definiscono in particolare i redditi da attività lucrativa

dipendente ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude

il Tribunale federale, anche utili provenienti da un'attività che oltrepassa la

mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività

lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività

costituiscono sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata

nella forma di una vera e propria impresa.

consegue che l'esenzione secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli

utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del

patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al

conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un'occasione che si offre in

modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività

lucrativa indipendente, l'art. 18 LIFD permette di considerare un'attività che

oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di

attività lucrativa indipendente.

infine ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale,

vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge

un'attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il

mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell'intento

di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; STF 2P.56/2000 del

27 marzo 2001). In particolare, sono considerati indizi di un'attività

lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali

operazioni e l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli

crediti, il fatto che l'interessato si serva di conoscenze professionali

proprie o di terzi, la breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento

dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (STF del 25 marzo 2004 nella

2A.37/2004).

Per

stabilire se si è o no in presenza di un commercio professionale d'immobili, si

deve tenere conto dell'insieme delle circostanze del caso concreto (cfr. DTF 125 II 113 consid.

3c e 6a).

Nella sentenza 2A.37/2004

del 25 marzo 2004 il TF ha affermato:

" 2.1 Oggetto

della vertenza è la questione di sapere se l'acquisto e la rivendita della

quota di comproprietà della part. n. XXX RFD di Y.________ da parte di

A.A.________ costituisca un'operazione di mera amministrazione della propria

sostanza privata, nel qual caso l'utile conseguito risulterebbe esente da

imposta (art. 16 cpv. 3 LIFD), oppure vada considerata alla stregua di

un'attività lucrativa indipendente, relativa segnatamente al commercio

professionale di immobili. In quest'ultima evenienza, i proventi realizzati

sarebbero soggetti ad imposizione (art. 18 cpv. 1 LIFD). Secondo una

consolidata giurisprudenza, tale distinzione va tratta ponderando, in funzione

delle particolarità di ogni singola fattispecie, tutta una serie di indizi,

quali il carattere sistematico o pianificato dell'attività intrapresa,

l'impegno a migliorare ed accrescere il valore degli immobili, la frequenza

delle operazioni, l'esistenza di legami tra queste ultime e l'attività

professionale del contribuente, il ricorso a conoscenze professionali proprie o

di terzi, la breve durata della proprietà, l'uso di notevoli crediti, la

partecipazione a una società di persone e il reinvestimento dei profitti in

ulteriori operazioni immobiliari (DTF 125 II 113 consid. 3c e

6a; 122 II 446 consid. 3b;

sentenza 2P.56/2000 del 27 marzo 2001, in: RDAT II-2001 n. 15t, consid.

3b/bb).

2.2 In concreto,

dall'accertamento dei fatti operato dalla Camera di diritto tributario - di

principio vincolante per questa Corte (art. 105 cpv. 2 OG) - emerge che

l'acquisto del sedime, al prezzo di fr. 3'100'000.--, è avvenuto in comune tra

tre persone, fra cui il ricorrente, attive nel settore dell'edilizia.

L'operazione è inoltre stata finanziata con ingenti capitali di terzi; in

effetti, anche la quota parte di capitale proprio, pari a circa il 25% del prezzo

d'acquisto, è stata ottenuta dall'insorgente quasi esclusivamente ricorrendo a

dei prestiti, come concluso dall'autorità fiscale e, almeno in parte,

confermato pure nella memoria di ricorso. Nel giro di un paio d'anni

dall'acquisto, nell'immobile sono poi stati investiti in opere di miglioria

circa fr. 710'000.--, nuovamente finanziati, in larga misura, mediante aumento

del debito della comproprietà. In base al riassunto degli interventi, prodotto

in sede cantonale, la ditta di cui il ricorrente è titolare ha eseguito lavori

per l'importo di circa fr. 21'000.--. La società dell'altro comproprietario,

poi divenuto proprietario unico, ha invece operato risanamenti per oltre fr.

268'000.--. L'insorgente ha infine venduto la sua quota di proprietà del fondo dopo

poco più di quattro anni dall'acquisto, ricavandone un utile, computato ai fini

dell'imposta sull'utile immobiliare, di fr. 461'204.--. Trascorso qualche mese,

egli ha acquistato un appartamento di vacanza a San Bernardino, con un apporto

di capitale proprio di fr. 50'000.--.

2.3 L'insieme delle

circostanze sopra descritte porta inequivocabilmente a concludere che il

ricorrente non si è limitato semplicemente ad amministrare il proprio

patrimonio o ad approfittare di un'opportunità risultante da circostanze

fortuite, ma ha sfruttato il mercato immobiliare alla stregua di un

commerciante professionale, nell'intento di realizzare un profitto. Lo

dimostrano in maniera convergente tutti gli elementi testé evidenziati, ossia

la partecipazione ad un'operazione immobiliare collettiva, il genere d'attività

degli imprenditori coinvolti, il massiccio apporto di capitali di terzi,

l'ampiezza dei lavori di miglioria, la breve durata del possesso, il

reinvestimento, perlomeno parziale, del guadagno ottenuto in altri progetti

immobiliari e l'importanza degli interventi effettuati direttamente dagli

interessati. A quest'ultimo riguardo, significativi non sono soltanto i lavori,

tutto sommato di modesta entità, svolti dalla ditta del ricorrente, ma anche, e

soprattutto, quelli intrapresi dall'altro comproprietario; anche questi possono

infatti venir presi in considerazione per valutare la natura professionale

dell'attività dell'insorgente (DTF 125 II 113 consid. 3c; 122 II 446 consid. 3b).

Tali eloquenti indizi non

possono d'altro canto ragionevolmente essere sovvertiti dal carattere unico e

isolato dell'operazione immobiliare, né dalle ragioni invocate a

giustificazione della vendita. In proposito, il decesso del terzo

comproprietario e la relativa posizione dominante assunta dal figlio di

quest'ultimo non appaiono invero suscettibili di aver modificato sensibilmente,

dal lato pratico, la posizione del ricorrente nei rapporti tra

comproprietari.

2.4 In definitiva, ne

consegue pertanto che la Corte cantonale ha ritenuto a giusta ragione

imponibile l'utile realizzato mediante la controversa transazione immobiliare

quale provento di un'attività lucrativa indipendente. Tratta questa

conclusione, non v'è dubbio che tale guadagno rappresenti un reddito

straordinario sottoposto ad un'imposta annua intera, giusta l'art. 218 cpv. 2 e

3 LIFD, siccome realizzato nel periodo del cosiddetto vuoto di tassazione,

conseguente al passaggio, in Ticino, al sistema impositivo postnumerando

annuale. I relativi parametri di computo, così come il risultato che ne deriva,

non sono infine neppure contestati.”

Cfr. anche la

sentenza 9C_162/2014 del 31 luglio 2014.

2.7. In concreto l’insorgente,

nato nel 1965, attivo presso la __________, con la tassazione IFD 2012 è stato

tassato su un reddito aziendale di fr. 120'000.-- “riferito al commercio

professionale di immobili”.

La tassazione su reclamo

del 1° aprile 2015 è cresciuta incontestata in giudicato (doc. 6).

Considerandi

II 20 novembre 2017

l’insorgente ha chiesto la revisione della decisione su reclamo, chiedendo di

dedurre dall’importo di fr. 120'000 l’ammontare di fr. 44'772.65 pari alla

quota parte che è stato condannato a pagare alla __________ in seguito ad una

sentenza del 10 marzo 2017 del Pretore di __________.

La domanda di revisione è

stata respinta con decisione su reclamo del 23 gennaio 2018, confermata dalla

sentenza 80.2018.36 del 18 giugno 2018 della Camera di diritto tributario del

Tribunale d’appello, cresciuta incontestata in giudicato (doc. XI).

Questo Tribunale non può

pertanto scostarsi dall’ammontare del reddito di fr. 120'000 stabilito

definitivamente dall’autorità fiscale (cfr. consid. 2.5. e DTF 134 V 250). Le

censure relative alla contestazione dell’importo derivante dall’operazione

immobiliare in esame vanno di conseguenza respinte.

Oggetto del contendere può

unicamente essere la qualifica dell’operazione immobiliare, di attività

indipendente o di mera amministrazione del patrimonio.

2.8

Interpellato in merito circa

la fonte del reddito aziendale tassato nel 2012 il ricorrente il 12 ottobre

2017.

ha affermato trattarsi di un’ “unica transazione immobiliare” (doc.

16). In sede fiscale il reddito è stato tassato quale attività indipendente

accessoria e lo statuto di commerciante professionale d’immobili non è mai stato

contestato (doc. XIII).

Con il ricorso, per la

prima volta, l’interessato censura la qualifica di commerciante professionale

di immobili: sostiene di aver comperato un fondo e di averlo edificato

costruendo la propria abitazione. Afferma che anche volendo ritenere che la comproprietà

con gli architetti __________ e __________ si sia estesa all’eventuale plus-valenza

relativa alla PPP venduta a terzi, si tratta di amministrazione di sostanza

privata perché manca la sistematicità e la pianificazione degli interventi,

come pure la loro frequenza (doc. I).

Chiamato dal TCA a

precisare le ragioni della qualifica di commerciante professionale di immobili

del ricorrente, l’UT ha spiegato:

" (…)

Partecipazione ad una

società semplice.

Il 22.04.2009 a registro fondiario viene

iscritta la seguente compravendita relativa alla particella __________ RFD di __________:

venditrice sig. a __________ e acquirenti il signor RI 1 (in ragione di ½) e la

società semplice composta dagli architetti __________ e __________.

Nella procedura di reclamo che era stata

presentata contro l’imposizione della quota parte del reddito al signor RI 1 in

misura di fr. 180'000 (1/2 del ricavo totale) viene presentata una convenzione

del 20 marzo 2009 dalla quale risulta che “gli utili derivanti dalla vendita

dei due appartamenti intestati alla società semplice saranno ripartiti come

segue: 1/3 a favore RI 1 e 2/3 a favore della società semplice”.

Questa prima constatazione depone a favore

della presenza di un attività quale commerciante di immobili anche da parte del

signor RI 1, cosa per altro mai contestata nelle procedure di reclamo e di

revisione poi presentate. Infatti il fatto di associarsi con persone attive nel

ramo immobiliare dedite anche alla compravendita di immobili è un elemento

importante di giudizio.

Edificazione di una palazzina,

finanziata con mezzi di terzi, costituzione di una PPP e successiva vendita.

Nel corso degli anni 2009/2010/2011 i tre

promotori hanno poi costruito una palazzina di due appartamenti di cui è stato

venduto il 13.04.2012 alla signora __________.

L’investimento totale di 3'450'000 era

stato finanziato sia mediante debiti bancari sia con degli anticipi versati

dall’acquirente negli anni 2010/2011. Infatti a fine 2012 la società semplice o

comproprietà ha dichiarato un debito complessivo di 900'364 e negli anni

2010/2011 la signora __________, su un prezzo di vendita di fr. 2'350'000,

aveva anticipato 2’152413.

Nelle circostanze sommariamente riassunte

sono da evidenziare ulteriori tratti caratteristici del “commerciante di

immobili” ed in particolare: breve durata del possesso, finanziamento con mezzi

di terzi e costituzione di una PPP per la vendita.

Alla luce di queste considerazioni

l’ufficio di tassazione ritiene che nel caso in esame l’imposizione di un

reddito derivante dal commercio professionale di immobili, si ribadisce mai

contestato nel principio ma solo nella sua quantificazione, è pacifica.” (doc.

XIII)

Il ricorrente ha censurato le

valutazioni del fisco, affermando:

" (…)

Ad 1) Partecipazione a una società

semplice

La società semplice è un contratto e non

una società. Contratto con il quale due o più persone si riuniscono per

conseguire con forze o mezzi comuni uno scopo comune. E lo scopo comune, qui,

era l’edificazione di una palazzina, di cui – e l’UT non lo dice – un

appartamento era ed è rimasto al sig. RI 1. E poi, la società semplice era quella

tra gli arch. __________ e __________. L’ispezione al registro fondiario lo

dimostra, così come l’estratto “SIFTI” dei “proprietari precedenti” il fondo n.

__________ (allegato estratto). Come tale, un contratto non può “Depo(rr)e a

favore di un’attività quale commerciante di immobili”. Proprio perché la

“società semplice” è riferita agli architetti __________ e __________.

Ad 2) Edificazione di una palazzina

Come si nota, la palazzina è composta di 2

unità di PPP – e non di varie unità-, di cui una è rimasta al sig. RI 1, quale

sua abitazione primaria. E lì egli vive ancora oggi. Che poi l’altra PPP sia

stata venduta per fr. 2'350'000 e l’acquirente abbia deciso, per sua scelta

personale, di versare fr. 2'152'413 non riguarda il sig. RI 1. Ora, la situazione

è la seguente: RI 1 acquista ½ di un terreno sul quale edifica il proprio

appartamento. Egli ha beneficiato di un utile, ma della propria fortuna

privata.

Inoltre, a ben vedere, le risposte da dare

alle domande poste da questo lodevole Tribunale sono le seguenti, e possono

senz’altro essere estrapolate dalle considerazioni dell’Ufficio circondariale

di tassazione.

. Vi è stata frequenza del medesimo tipo

di operazione? No;

. Vi è un legame

tra questa operazione e l’attività professionale del dipendente? No

. Vi è stato

l’uso di notevoli crediti? No, poiché gli architetti __________ e __________

hanno messo a garanzia il loro onorario e il sig. RI 1 mezzi propri per fr.

200'000, onde un totale di fr. 400'000, a fronte di un preventivo dell’opera di

fr. 2'500'000 (costi finali complessivi di fr. 3'470'000);

. L’interessato

si è servito di conoscenze proprie o di terzi? No, egli svolge

tutt’altro mestiere. E come tutti, per edificare la propria abitazione si è

rivolto a un architetto;

. Il fondo venduto

e stato detenuto per poco tempo? No, il terreno è stato acquistato nel

2009.

e lo scioglimento della comproprietà con assegnazione a lui

dell’appartamento (residenza primaria) nel 2013; la quota di 1/3 del ricavo è

stata da lui usata per acquisire la sua parte.

. I profitti sono stati reinvestiti in

ulteriori operazioni immobiliari? No.

Come si può notare, il sig. RI 1 ha

semplicemente costruito casa. Non si tratta di un commerciante di immobili.”

(doc. XV)

2.9

La tesi dell’insorgente non

può essere seguita.

Alla luce degli

atti prodotti dalle parti ed acquisiti da questo Tribunale, nonché delle

risposte fornite dall’UT, la qualifica di commerciante professionale di

immobili va confermata.

Il 20 marzo 2009

il ricorrente e la società semplice formata da __________ (architetto) e __________

(disegnatore edile; cfr. sentenza della Pretura di __________ del 10 marzo

2017) hanno sottoscritto una convenzione in relazione all’acquisto “del

part. no. __________ di __________ in comproprietà” (sottolineatura

del redattore). Il prezzo di acquisto è stato ripartito nella misura di fr.

420'000 a carico dell’insorgente e di fr. 330'000 della società semplice ed è

stato convenuto che sarebbe stata costituita una PPP ripartita come segue:

attico di proprietà del ricorrente con quota 508/1000 e 2 appartamenti

sottostanti (poi divenuto uno solo [cfr. doc. XIII]) di proprietà della società

semplice con quota di 232/1000 e 260/1000. Gli utili derivanti dalla vendita

dei due appartamenti (poi divenuto uno solo [cfr. doc. XIII]) intestati alla

società semplice sarebbero stati ripartiti nella misura di 1/3 a favore del

ricorrente e 2/3 della società semplice (cfr. incarto fiscale). Uguale riparto sarebbe

stato riconosciuto anche qualora gli appartamenti non fossero stati venduti ma

affittati.

Il 22 aprile 2009

è stata iscritta a registro fondiario la compravendita della particella __________

RFD __________ da __________ a __________ per ½ e alla società semplice di __________

e __________ per ½ (doc. B1). Il 9 agosto 2010 è stata iscritta la costituzione

di una PPP, con la medesima ripartizione (doc. B1).

Il 13 aprile 2012

un appartamento della PPP è stata venduto a __________ (doc. XIII).

L’investimento

dell’operazione ammonta a fr. 3'450'000, finanziato sia tramite debiti bancari,

sia con anticipi versati dall’acquirente negli anni 2010 e 2011, e meglio fr.

2'152'413 (doc. XIII).

Da rilevare pure

che in seguito alla petizione inoltrata dalla __________ innanzi alla Pretura

di __________ il ricorrente, __________ e __________ sono stati condannati a

pagare un importo di fr. 92'416.70 oltre interessi. Dalla sentenza del 10 marzo

2017.

emerge che i convenuti sono stati tutti promotori immobiliari della __________,

edificio plurifamiliare realizzato sul fondo part. n. __________ RFD del Comune

di __________ (pag. 2, secondo paragrafo). Della progettazione e della

direzione lavori si è occupata la __________ e l’insorgente e la società

semplice hanno sottoscritto un contratto d’appalto del 24 agosto 2010/3

settembre 2010 con la __________, ditta attiva nel campo della

metalcostruzione, commissionandole la fornitura di serramenti (pag. 2, quarto

paragrafo).

Dalla

documentazione prodotta il 25 settembre 2018 si evince ancora che l’insorgente,

unitamente a __________ e __________, il 20 dicembre 2012 ha sottoscritto, con

una banca, una convenzione relativa ad una cessione fiduciaria in proprietà di

cartelle ipotecarie a titolo di garanzia ed un contratto per un credito di

costruzione per un importo di fr. 900'000.

Conformemente a

quanto giudicato dal TF nella sentenza 2A.37/2004 del 25 marzo 2004

anche nel caso di specie l’insieme delle circostanze sopra

descritte porta inequivocabilmente a concludere che l’insorgente non si è

limitato ad amministrare il proprio patrimonio o ad approfittare di

un’opportunità risultante da circostanze fortuite, ma ha sfruttato il mercato

immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di

realizzare un profitto.

Lo dimostrano in

maniera convergente gli elementi descritti dall’UT nel suo scritto del 12

settembre 2018 (doc. XIII) e gli atti dell’incarto: la partecipazione ad

un’operazione immobiliare collettiva con la costituzione di una comproprietà

insieme ad una società semplice costituita da un architetto ed un disegnatore

edile con la firma di una convenzione che prevedeva la suddivisione dell’utile

nella misura di 1/3 al ricorrente e 2/3 a favore della società semplice, il

genere di imprenditori coinvolti (un architetto ed un disegnatore edile), il

massiccio apporto di capitali di terzi (cfr. doc. XIII: fr. 2'152'413), la

costituzione di una PPP per la successiva vendita di un appartamento, la breve

durata del possesso dell’appartamento venduto a __________ (cfr. sentenza 2A.37/2004

del 25 marzo 2004).

Tutti questi indizi

non possono essere sovvertiti dal carattere unico e isolato dell’operazione

immobiliare e dalla circostanza che nell’ambito della medesima operazione è

stato costruito anche l’appartamento destinato alla sua abitazione primaria.

Inoltre, va

ribadito che in sede di tassazione fiscale l’insorgente non ha mai contestato

la qualifica di commerciante professionale di immobili, rispettivamente di

reddito da attività indipendente accessoria. Ciò né nell’ambito del reclamo

contro la decisione di tassazione del 28 gennaio 2015, né nell’ambito della

procedura di richiesta di revisione della decisione su reclamo del 1° aprile

2015, sfociata nella sentenza 80.2018.36 del 18 giugno 2018.

Ora, in considerazione

del principio di unità e coerenza dell'ordinamento giuridico vanno

possibilmente evitate divergenti valutazioni dell'autorità fiscale e

dell'amministrazione AVS. Quest'ultima eviterà pertanto di distanziarsi, nella

misura del possibile, dalle decisioni adottate dall'autorità fiscale se esse

appaiono sostenibili (sentenza 9C_514/2008 del 19 maggio 2009 consid.

4.

). Al parallelismo tra qualifica fiscale e assicurativa

sociale non va possibilmente rinunciato (sentenza 9C_514/2008 del 19

maggio 2009 consid. 4.2).

Il mancato

rispetto del principio unitario dell'ordinamento giuridico rischia altrimenti

di mettere a repentaglio l'accettazione dello stesso ordinamento da parte dei

contribuenti (sentenza 9C_514/2008 del 19 maggio 2009 consid. 4.2).

In concreto la decisione

del fisco è conforme alla giurisprudenza federale relativa al commercio

professionale d’immobili e va pertanto fatta propria anche in ambito AVS.

2.10

Va ora esaminato se

l’insorgente deve pagare anche gli interessi di mora.

Giusta

l'art. 26 cpv. 1 LPGA, i crediti di contributi dovuti o di contributi

indebitamente riscossi sottostanno rispettivamente a interessi di mora o

rimunerativi.

Per l'art. 41bis cpv. 1 lett.

b OAVS devono segnatamente pagare gli interessi di mora le persone tenute a

pagare i contributi, sui contributi reclamati per gli anni civili passati, a

partire dal 1° gennaio dopo il termine dell’anno civile per il quale i

contributi sono dovuti (cfr., per quanto concerne gli indipendenti e l’art.

41bis cpv. 1 lett. f OAVS, la DTF 134 V 405, consid. 4.2).

Gli interessi cessano di

decorrere con il pagamento completo dei contributi, con la presentazione del

regolare conteggio o, in mancanza di esso, con la fatturazione. In caso di

reclamo di contributi arretrati, gli interessi cessano di decorrere con la

fatturazione, sempre che i contributi siano pagati entro il termine fissato

(art. 41bis cpv. 2 OAVS).

In virtù dell'art. 42 cpv. 1

OAVS, i contributi sono considerati pagati con la ricezione del pagamento da

parte della Cassa di compensazione. Il tasso per gli interessi di mora e per

gli interessi compensativi è del 5% all'anno (art. 42 cpv. 2 OAVS).

Gli interessi sono calcolati in

giorni. I mesi interi sono calcolati come 30 giorni (art. 42 cpv. 3 OAVS;

sentenza H 148/03 del 10 novembre 2003).

2.11

Nel

caso in esame, la Cassa di compensazione ha chiesto al ricorrente il versamento

di interessi di mora basandosi sull'art. 41bis cpv. 1 lett. b OAVS (cfr. doc.

1, punto 3).

Per

quanto concerne gli interessi, l'art. 26 cpv. 1 LPGA prevede che

i crediti di contributi dovuti o di contributi indebitamente riscossi

sottostanno rispettivamente a interessi di mora o rimunerativi.

Gli interessi cessano di

decorrere con il pagamento completo dei contributi, con la presentazione del

regolare conteggio o, in mancanza di esso, con la fatturazione. In caso di

reclamo di contributi arretrati, gli interessi cessano di decorrere con la

fatturazione, sempre che i contributi siano pagati entro il termine fissato

(art. 41bis cpv. 2 OAVS).

In virtù dell'art. 42 cpv. 1

OAVS, i contributi sono considerati pagati con la ricezione del pagamento da

parte della Cassa di compensazione. Il tasso per gli interessi di mora e per

gli interessi compensativi è del 5% all'anno (art. 42 cpv. 2 OAVS).

Gli interessi sono calcolati in

giorni. I mesi interi sono calcolati come 30 giorni (art. 42 cpv. 3 OAVS;

sentenza H 148/03 del 10 novembre 2003).

2.12

Nel

caso in esame, la Cassa di compensazione ha chiesto al ricorrente il versamento

di interessi di mora basandosi sull'art. 41bis (cfr. doc. 12) cpv. 1 lett. b

OAVS e calcolandoli sulla base di 1730 giorni di ritardo (dal 1° gennaio 2013 [1° gennaio dopo il termine dell'anno civile seguente l'anno di

contribuzione] al 20 ottobre 2017 [giorno della fatturazione]).

Pronunciandosi nell’ambito di fattispecie ticinesi concernenti

persone esercitanti un'attività indipendente debitrici di contributi personali,

alle quali è stata applicata per gli interessi di mora la lettera f dell'art.

41bis cpv. 1 OAVS avendo versato acconti inferiori al 25% dei contributi

effettivamente dovuti (DTF 134 V 405; sentenza 9C_623/2007, sentenza

9C_709/2007 e sentenza 9C_632/2007 tutte e tre del 26 settembre 2008), il

Tribunale federale ha affermato che il ricorrente non poteva

validamente liberarsi dal suo obbligo di pagamento tentando di invocare

l'irreprensibilità del suo agire e addebitando all'amministrazione un

comportamento negligente.

L'Alta Corte ha

infatti precisato che l'interesse moratorio non ha carattere penale e matura

indipendentemente da ogni colpa. Per l'obbligo di prestare interessi di

mora in ambito contributivo non è pertanto decisivo se il ritardo nella

fissazione o nel pagamento dei contributi sia imputabile al contribuente

oppure alla Cassa di compensazione (DTF 134 V 405 consid. 7.1; DTF 134 V 202 consid. 3.3.1; sentenza H 221/90 del 24 gennaio

1992.

= ZAK 1992 pag. 167 seg. consid. 4b). Dal momento che l'obbligo di

versamento degli interessi moratori è indipendente dall'esistenza o meno di una

colpa, esso si giustificherebbe anche qualora la Cassa (o l'autorità

fiscale) dovesse avere - per ipotesi - trascinato in maniera dilatoria la

fissazione definitiva dei contributi (DTF 134 V 405 consid. 7.1;

DTF 134 V 202 consid. 3.3.2; sentenza H 157/04 del 14 dicembre 2004, consid.

3.4

). Il ricorrente avrebbe infatti potuto, durante questa attesa,

fare fruttare il debito contributivo non ancora fatturato né saldato.

Irrilevante, invece, è che durante questo tempo egli abbia o no effettivamente

tratto vantaggio in misura equivalente al tasso di interesse moratorio legale

del 5%. L'obbligo di pagamento dell'interesse si fonda infatti sulla finzione

di un guadagno di interessi del contribuente e di una perdita corrispondente

della Cassa. In virtù dell'art. 41ter cpv. 1 OAVS, questa finzione si trova

ugualmente nel caso opposto, dove spetta alle Casse di compensazione versare

interessi compensativi del 5% per contributi non dovuti che vengono restituiti

o compensati (DTF 134 V 405 consid. 7.1).

L'interesse di mora e l'interesse

compensativo hanno infatti per funzione di compensare il fatto che in caso di

pagamento tardivo il debitore può trarre un beneficio d'interesse, mentre il

creditore subisce uno svantaggio (DTF 134 V 405 consid. 5.3; STF 9C_709/2007 del 26 settembre 2008 consid. 4.3).

Dunque, l'interesse di mora tende a compensare un ingiustificato arricchimento

del debitore della prestazione, che versa sul contributo effettivamente dovuto

un acconto manifestamente insufficiente, conseguendo implicitamente un

finanziamento per il mancato pagamento alla Cassa di congrui acconti.

Inoltre, per

l'art. 24 cpv. 4 OAVS le persone tenute a pagare i contributi devono dare alle

casse di compensazione le indicazioni necessarie per la fissazione dei

contributi d'acconto, presentare, se richiesti, i giustificativi e segnalare le

divergenze sostanziali dal reddito presumibile. Pertanto, se risulta che

il reddito diverge sostanzialmente dal reddito presumibile, i contribuenti sono

tenuti a segnalarlo alle casse di compensazione, le quali adeguano poi i

contributi d'acconto (art. 24 cpv. 3 OAVS). In questo modo si registra una

stretta relazione tra questo disposto e l'art. 41bis cpv. 1 lett. f OAVS. Gli

interessi iniziano a decorrere relativamente tardi, sicché le

persone tenute a pagare i contributi possono valutare il loro reddito effettivo

sulla base del bilancio di esercizio e segnalare un'eventuale divergenza alle

casse di compensazione. In questo modo, i contribuenti dispongono del tempo

necessario per pagare un'eventuale differenza prima ancora che inizino a

decorrere gli interessi moratori (DTF 134 V 405 consid.

7.

; VSI 2000 pag. 119).

Questi concetti

sono stati ribaditi nella DTF 139 V 297, secondo cui gli interessi di mora sono

dovuti indipendentemente da colpa (consid. 3.3.2.2).

2.13

Nell'evenienza concreta spettava pertanto all’insorgente dar

seguito ai suoi obblighi notificando immediatamente alla Cassa di compensazione

il reddito da commerciante professionale d’immobili conseguito nell’anno in

esame, dopo la realizzazione di tale reddito.

A questo

proposito va evidenziato che con sentenza 9C_709/2007 del 26 settembre 2008 il Tribunale

federale ha chiarito che anche se una notifica di tassazione è disponibile, la

Cassa non è tenuta ad attivarsi per ottenerla:

“4.2 Contrariamente a quanto

sembra pretendere l'insorgente, in forza dell'art. 27 cpv. 1 OAVS le casse di

compensazione non sono obbligate, prima dell'emanazione di una decisione

contributiva, di richiedere gli incarti fiscali degli assicurati e di andare

alla ricerca di notifiche di tassazione cresciute in giudicato, essendo piuttosto

il compito delle autorità fiscali di trasmettere i dati necessari (cfr.

sentenza del Tribunale federale delle assicurazioni H 127/04 del 30 dicembre

2004, consid. 4, resa in applicazione della precedente versione dell'art. 27

cpv. 1 prima frase OAVS, in vigore fino al 31 dicembre 2000, il cui tenore

corrisponde tuttavia sostanzialmente a quello qui in esame).”

2.14

Anche

il tasso del 5% applicato in virtù dell’art. 42 cpv. 2 OAVS va confermato. Il

TF ha più volte stabilito che esso è conforme alla legge e non vi si può

derogare (cfr. sentenza 9C_531/2015 del 22 marzo 2016, pubblicata in SVR 8/9

2016, AHV Nr. 9, pag. 25 e seguenti), poiché si tratta di un interesse tecnico

(cfr. DTF 139 V 297 consid. 3.3.2.2) che non è da mettere in relazione con i

tassi d’interesse dei mercati finanziari (sentenza 9C_531/2015 del 22 marzo

2016, pubblicata in SVR 8/9 2016, AHV Nr. 9, pag. 25 e seguenti).

2.15

Quali

prove l’assicurato chiede il sopralluogo e la sua audizione (doc. VIII).

Il TCA ha esperito alcuni

accertamenti. Ha segnatamente acquisito la sentenza del 18 giugno 2018

della Camera di diritto tributario in merito alla sua richiesta di revisione

della notifica di tassazione 2012 ed ha interpellato l’UT competente, il quale

ha prodotto l’incarto fiscale dell’insorgente, per stabilire sulla base di

quali criteri il ricorrente è stato qualificato quale commerciante

professionale d’immobili. L’assicurato ha potuto esprimersi in merito.

Alla

luce degli elementi acquisiti pendente causa un sopralluogo si rileva

superfluo.

Quanto alla

chiesta audizione, questo Tribunale rileva che essa può essere rifiutata senza

ledere il diritto d’essere sentito, sancito dall'art. 29 cpv. 2 Cost. e

dall'art. 6 n. 1 CEDU.

Infatti,

secondo la giurisprudenza federale, l’obbligo di organizzare un dibattimento

pubblico ai sensi dell’art. 6 n. 1 CEDU presuppone una richiesta chiara e

inequivocabile di una parte; semplici domande di assunzione di prove, come ad

esempio istanze di audizione personale o di interrogatorio di parti o di

testimoni, oppure richieste di sopralluogo, non bastano per creare un simile

obbligo (cfr. sentenza 8C_528/2017 del 19 dicembre 2017 consid. 1.3.;

sentenza 8C_186/2017 del 1° settembre 2017 consid. 2.3.; sentenza

9C_796/2015 del 17 dicembre 2015, consid. 5.3; sentenza 8C_665/2014 23 marzo

2015, consid. 4; sentenza 9C_903/2011 consid. 6.3 del 25 gennaio 2013 che

ha confermato questo principio [cfr. anche sentenza del 21 agosto 2007, I

472/06, consid. 2], nonché DTF 122 V 47; cfr. pure DTF 124 V 90,

consid. 6, pag. 94 e il rinvio alla DTF prima citata).

In concreto, non essendo

stata presentata una “domanda espressa di procedere ad un’udienza pubblica”

(doc. VIII; il ricorrente chiede la “sua audizione”), questo TCA

rinuncia all’audizione dell’interessato poiché superflua ai fini dell’esito

della vertenza (cfr. sentenza del 21 agosto 2007, I 472/06, consid. 2; cfr.

sentenza 9C_578/2008 del 29 maggio 2009 dove la generica richiesta di “vegliare

alla parità delle armi […] e all’applicazione dell’art. 6 CEDU” non è stata

giudicata sufficiente per far sorgere l’obbligo di organizzare un dibattimento

pubblico).

Questo Tribunale,

ritenuto che, in seguito agli accertamenti eseguiti, i fatti sono stati

comprovati e nessun provvedimento probatorio supplementare potrebbe modificare

tale apprezzamento, rinuncia all’assunzione di ulteriori prove (sentenza

9C_394/2016 del 21 novembre 2016, consid. 6.2).

Conformemente alla

costante giurisprudenza, qualora l’istruttoria da effettuare d’ufficio conduca

l’amministrazione o il giudice, in base ad un apprezzamento coscienzioso delle

prove, alla convinzione che la probabilità di determinati fatti deve essere

considerata predominante e che altri provvedimenti probatori non potrebbero

modificare il risultato, si rinuncerà ad assumere altre prove (apprezzamento

anticipato delle prove; Kieser, Das Verwaltungsverfahren in der

Sozialversicherung, pag. 212 no. 450, Kölz/Häner, Verwaltungsverfahren und

Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2a ed., pag. 39 no. 111 e pag. 117 no. 320;

Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2a ed., pag. 274; cfr. anche STFA dell'11

gennaio 2002 nella causa C., H 103/01; DTF 122 II 469 consid. 4a, 122 III 223

consid. 3c, 120 Ib 229 consid. 2b, 119 V 344 consid. 3c e riferimenti). Tale

modo di procedere non costituisce una violazione del diritto di essere sentito

desumibile dall'art. 29 cpv. 2 Cost. (e in precedenza dall'art. 4 vCost.; DTF

124.

V 94 consid. 4b, 122 V 162 consid. 1d, 119 V 344 consid. 3c e riferimenti).

Dispositivo

Per questi motivi

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Non si percepisce tassa di

giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato.

3. Comunicazione agli

interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso in

materia di diritto pubblico al Tribunale

federale, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerna, entro 30 giorni dalla

comunicazione.

L'atto di ricorso, in 3

esemplari, deve indicare quale decisione è chiesta invece di quella impugnata,

contenere una breve motivazione, e recare la firma del ricorrente o del suo

rappresentante.

Al ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la busta in cui il

ricorrente l'ha ricevuta.

Per il Tribunale cantonale delle

assicurazioni

Il presidente Il

segretario

Daniele Cattaneo Gianluca

Menghetti