33.2008.2

Valutazione della sostanza immobiliare. Valore venale. Perizia eseguita nel 1999 dall'Ufficio stima ha un valore inferiore a quella eseguita nel 2007. Contestazione della ricorrente sull'aumento di al

13 maggio 2008Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

I 707/00).

2. Il

1° gennaio 2008 è entrata in vigore la nuova legge federale sulle prestazioni

complementari all'assicurazione

per la vecchiaia, i superstiti e l'invalidità (LPC) del 6 ottobre 2006.

In caso di modifica

delle basi legali ed in mancanza, come si avvera in concreto, di

regolamentazione transitoria contraria, si applicano le disposizioni in vigore

al momento della realizzazione dello stato di fatto – in concreto: concessione

di prestazioni complementari – che deve essere valutato giuridicamente o che produce

conseguenze giuridiche (STF K 139/06 del 31 gennaio 2008; DTF 131 V 9 consid.

1).

Nella fattispecie,

dato che le prestazioni richieste riguardano l'anno 2007, fanno stato le norme della LPC – e della relativa

Ordinanza (OPC-AVS/AI) - in vigore fino al 31 dicembre 2007.

nel merito

3. Va

rilevato come la LPC persegue lo scopo di garantire un "reddito

minimo" per far fronte ai "fabbisogni vitali" ai sensi dell'art.

112 cpv. 2 lett. b Cost. fed. e Disp. Trans. all'art.

112 Cost. fed. (RCC 1992 pag. 346). Questa nozione è

più ampia rispetto al "minimo vitale" disciplinato dal diritto

esecutivo (art. 93 LEF). La Legge federale sulle prestazioni complementari

all'AVS/AI (LPC) contiene dunque la garanzia di un reddito minimo per le

persone anziane e invalide (su queste questioni cfr. DTF 113 V 280 (285), RCC

1991 pag. 143 (145), RCC 1989 pag. 606, RCC 1986 pag. 143; Cattaneo,

"Reddito minimo garantito: prossimo obiettivo della sicurezza

sociale" in: RDAT 1991-II pagg. 447 segg., spec. pag. 448 nota 12 e pag.

460 nota 83). I limiti di reddito rivestono pertanto una doppia funzione e

meglio quella di limite dei bisogni e di reddito minimo garantito (DTF 121 V

204; Pratique VSI 1995 pagg. 52 e 176; Pratique VSI 1994 pag. 225; RCC 1992

pag. 225; cfr. anche Messaggio concernente la terza revisione della Legge

federale sulle prestazioni complementari all’AVS/AI, pagg. 3, 8 e 9).

4. In

virtù dell'art. 2a lett. a LPC, hanno diritto alle prestazioni complementari

giusta l'art. 2 LPC le persone anziane che ricevono una rendita di vecchiaia

dell'AVS.

L'importo della prestazione complementare

annua deve corrispondere alla differenza tra l'eccedenza delle spese riconosciute ed i redditi determinanti (art.

3a cpv. 1 LPC).

5. Con il ricorso l'assicurata censura la valutazione esperita dall'Ufficio stima della

particella n. 2434 RFD di __________, sezione __________, di sua proprietà. La

ricorrente lamenta che il referto peritale del 23 luglio 2007 (doc. 32) giunge

ad un valore venale eccessivo (Fr. 130'000.-), poiché sia raddoppia il valore

del terreno (da Fr. 90.-/mq a Fr. 180.-/mq) sia aumenta di Fr. 10.-/mc il

valore della cubatura, non tenendo quindi conto che l'immobile è ubicato in una valle a mille metri d'altezza. Questi aumenti si ripercuotono sul

valore commerciale complessivo della particella edificata, che una perizia

eseguita dallo stesso Ufficio stima nel 1999 aveva fissato in Fr. 115'000.-.

Per quanto attiene

alla modalità di calcolo della sostanza, si rileva che ai sensi dell’art. 3a

cpv. 7 lett. b LPC, il Consiglio federale disciplina la valutazione dei redditi

determinanti, delle spese riconosciute, nonché della sostanza.

Giusta l'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, la sostanza

immobiliare che non serve da abitazione al richiedente deve essere computata al

valore corrente.

Il valore venale di

Fr. 130'000.- della sostanza è

stato calcolato in virtù del summenzionato art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, la cui applicazione

– comunque corretta - non è stata contestata.

6. Secondo

la prassi dell'allora TFA (dal

1° gennaio 2007: Tribunale federale), per determinare il valore commerciale l'Amministrazione deve far esperire una

perizia da un ufficio competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la precedente prassi della Cassa,

che consisteva nell’aumentare sistematica-mente del 30% il valore di stima

ufficiale. Applicando questo metodo, nel caso di nuove stime poteva risultare

un valore superiore a quello corrente (RDAT II-1995 pagg. 203 segg.).

Secondo la

giurisprudenza del TFA, per la determinazione del valore corrente degli

immobili l’ufficio cantonale deve sempre far capo allo stesso servizio (SVR

1998 LPC N. 5). A mente dell’Alta Corte federale sarebbe infatti inammissibile

calcolare l’importo delle prestazioni complementari in base a stime elaborate

da autorità differenti (Pratique VSI 1993 pag. 137).

Nel Canton Ticino, la

Cassa affida detto compito all’Ufficio stima.

In merito a ciò si

osserva ancora che il TFA, in un caso riguardante il Canton Ticino in cui il

ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare operata dall’Ufficio cantonale

di stima, ha confermato l’operato dei periti (STFA P 38/96 del 27 febbraio

1998).

7. Con

perizia immobiliare del 23 luglio 2007 l'Ufficio stima (arch. __________), su

invito della stessa Cassa di compensazione, ha stabilito in Fr. 130'000.- il valore venale complessivo del

fondo 2434 RFD di __________, sezione __________ (doc. 32). Su tale base la

Cassa ha determinato l'importo imputabile all'insorgente a titolo di sostanza immobiliare nel 2007.

L'assicurata ha

contestato il valore della cubatura del fabbricato, calcolato in Fr. 230.-/mc x

535 mc, poiché nella precedente perizia del 1999 questo valore era pari a Fr.

220.-/mc. Soprattutto, tenendo conto del tipo di costruzione e della sua

ubicazione (a 1'047 msm), ella

ha poi censurato il raddoppio del costo al mq del sedime di 48 mq, passato da

Fr. 90.-/mq a Fr. 180.-/mq.

8. A

seguito delle contestazioni della ricorrente, l'ing. __________ dell'Ufficio cantonale di stima, così chiamato

in causa da questo Tribunale per il tramite della Cassa (doc. IX), ha allestito

delle spiegazioni sulla metodologia adottata per determinare il valore venale

complessivo di quel fondo. L'esperto

si è dunque confrontato con le osservazioni presentate dall'assicurata, giungendo sempre ad un valore

venale di Fr. 130'000.-, anche

riproponendo un valore del terreno a Fr. 90.-/mq come ritenuto nel 1999.

Nel referto del 18

marzo 2008 (doc. XI/2) l'Ufficio stima ha elencato i criteri di valutazione

generali, ossia:

"(…)

valore venale è stato determinato tenendo in considerazione vari fattori che

influiscono sull'oggetto da valutare e in particolare:

a) l'importanza della località in cui

giace la proprietà da valutare, in rapporto con la situazione geografica, con

lo sviluppo residenziale, industriale e commerciale della regione e d'ogni

singola parte o quartiere o frazione o zona dove si trovano i fondi;

b) i prezzi pagati nelle contrattazioni

di compravendita, pubbliche e private, avvenute nella località negli ultimi

anni;

c) il valore di reddito accertato, sulla

scorta dei contratti di locazione esistenti in quanto corrispondenti alle

pigioni in uso nelle località o nel quartiere per oggetti paragonabili;

d) il valore dei fabbricati in rapporto

con le dimensioni, con il genere di costruzione e sua maggiore o minore solidità

e ricercatezza, con i comodi e con gli incomodi d'abitabilità o

d'utilizzazione, con lo stato di conservazione;

e) le norme pianificatorie dettate dal

Piano Regolatore, la posizione, le dimensioni, le caratteristiche fisiche, la

configurazione, la topografia, l'esposizione, lo sfruttamento, il grado

d'urbanizzazione, gli accesi, le servitù, nonché quei fattori positivi o

negativi che incidano sul valore commerciale."

Tenendo conto di

questi fattori e specificando che la perizia allestita nel 1999 si riferiva ad

una valutazione al 1° gennaio 1998, quindi a ben nove anni prima di quella qui

in esame, l'ing. __________ ha osservato che la superficie utile lorda

abitabile è di 138 mq, ciò che porta ad un indice di sfruttamento di 2,875,

mentre nel comune di __________, in zona R3, questo indice massimo è di 0,5.

Quindi, il terreno necessario per edificare un'abitazione con una superficie utile lorda abitabile di 138 mq

sarebbe di 276 mq, contro i 42 mq della particella dell'assicurata.

Questa riflessione fa seguito

ad una diversa metodologia di calcolo che si è evoluta negli ultimi anni, che

prende ora in considerazione nuovi parametri che non erano stati a suo tempo

ponderati, come appunto le potenzialità edificatorie contemplate da un piano

regolatore. L'esperto conclude

la sua perizia affermando che anche volendo ritenere un valore venale del

terreno di Fr. 90.-/mq, anziché di Fr. 180.-/mq, la valutazione complessiva del

fondo, arrotondata, sarebbe comunque sempre di Fr. 130'000.-.

Sulla base di tali

affermazioni, la Cassa di compensazione ha riconfermato il diritto alle PC dell'assicurata calcolato su una sostanza

immobiliare di Fr. 130'000.-.

9. Secondo

la giurisprudenza valida nell'ambito delle assicurazioni sociali e relativa

alla valenza probante di un rapporto medico, determinante è che i punti

litigiosi importanti siano stati oggetto di uno studio approfondito, che il

rapporto si fondi su esami completi, che consideri parimenti le censure

espresse dal paziente, che sia stato approntato in piena conoscenza

dell'incarto (anamnesi), che la descrizione del contesto medico sia chiara e

che le conclusioni del perito siano ben motivate. Determinante quindi per

stabilire se un rapporto medico ha valore di prova non è né l'origine del mezzo

di prova, né la denominazione, ad esempio quale perizia o rapporto (STFA del 25

aprile 2007 nella causa M.J., I 462/05; STFA del 26 agosto 2004 nella causa

G.S., I 355/03, consid. 5; STFA del 25 febbraio 2003 nelle cause P.G., U 329/01

ed S., U 330/01; DTF 125 V 352 consid. 3a; DTF 122 V 160 consid. 1c; Meyer-Blaser, Die Rechtspflege in der Sozialversicherung, BJM

1989 pag. 31; Pratique VSI 3/1997 pag. 123), bensì il

suo contenuto (DTF 122 V 160 in fine con rinvii).

proposito delle perizie mediche eseguite nell'ambito della procedura

amministrativa, il TFA ha già avuto modo di evidenziare che, nell'ipotesi in

cui sono state eseguite da medici specializzati riconosciuti, hanno forza

probatoria piena se giungono a conclusioni logiche e sono state realizzate

sulla base di accertamenti approfonditi, fintanto che indizi concreti non

inducono a ritenerle inaffidabili (DTF 123 V 176; DTF 122 V 161, DTF 104 V 212;

SVR 1998 IV Nr. 1 pag. 2; SZS 1988 pagg. 329 e 332; ZAK 1986 pag. 189; Locher, Grundriss des Sozial-versicherungsrechts, Berna

1994, pag. 332).

una sentenza pubblicata nella Pratique VSI 2001 pag. 106 segg., il TFA ha però

ritenuto conforme al principio del libero apprezzamento delle prove definire

delle direttive per la valutazione di determinate forme di rapporti e perizie.

In particolare per quanto concerne le perizie giudiziarie, la giurisprudenza ha

statuito che il giudice non si scosta senza motivi imperativi dalla valutazione

degli esperti, il cui compito è quello di mettere a disposizione del tribunale

le loro conoscenze specifiche e di valutare da un punto di vista medico una

certa fattispecie. Ragioni che possono indurre a non fondarsi su un tale

referto sono ad esempio la presenza di affermazioni contraddittorie, il

contenuto di una superperizia, altri rapporti contenenti validi motivi per

farlo (Pratique VSI 2001 pag. 108 consid. 3b)aa e riferimenti citati; STFA del 25 aprile 2007 nella causa M.J., I 462/05; STFA del 25 febbraio 2003

nelle cause P.G., U 329/01 ed S., U 330/01).

stesso vale per le perizie fatte esperire da medici esterni (DTF 104 V 31; RAMI

1993 pag. 95).

La citata

giurisprudenza del TFA deve valere per tutte le perizie (cfr. ad esempio per la

previdenza professionale: SVR 1998 LPP n. 16), e quindi deve essere applicata

anche per quelle esperite in ambito immobiliare (STCA del 24 febbraio 1997, 33.1996.75).

10. Nel

caso in esame, con il ricorso l'assicurata si è lamentata di due valori (Fr. al mq e Fr. al mc)

ritenuti dall'Ufficio stima con

la prima perizia del 23 luglio 2007 riguardo alla sua proprietà immobiliare di __________.

Dopo la risposta di causa della Cassa, essa ha riconfermato le sue perplessità

su alcuni valori ritenuti dall'architetto

che ha eseguito la perizia. In seguito, una volta ricevute le ulteriori

spiegazioni da parte dell'Amministrazione

riguardo al modo in cui ha proceduto alla valutazione della sua particella, l'insorgente non ha più contestato la

valutazione tecnica oggetto delle perizie immobiliari del 23 luglio 2007 e del

18 marzo 2008.

Le critiche della

ricorrente riguardo al valore venale dell'immobile determinato nel 1999 dal medesimo Ufficio stima (Fr. 115'000.-) ed al valore sia al mq del terreno

sia al mc dell'abitazione sono

state, come visto, debitamente vagliate dall'Ufficio stima, al quale questo Tribunale ha chiesto di riesaminare

la prima perizia del 23 luglio 2007 e di confrontarsi con le osservazioni dell'interessata. L'Ufficio stima si è conseguentemente pronunciato sulle censure della

ricorrente motivando dettagliatamente gli elementi che ha preso in considerazione,

per nuovamente giungere ad un valore venale di Fr. 130'000.-.

Ritenuto come nelle

sue valutazioni il perito abbia considerato gli immobili al loro stato (nel

2007 e non nel 1999 come precedentemente) tenendo conto di tutte le peculiarità

rilevanti quali gli accessi ai fondi, l'insolazione, la vista e l'orientamento, la sistemazione, le condizioni di manutenzione, gli

elementi costruttivi, le diverse installazioni e gli arredamenti, occorre

dunque concludere che gli elementi di dissenso sollevati dall'assicurata non sono tali da mettere in

discussione la correttezza delle citate perizie.

Del resto, queste si

fondano su accertamenti approfonditi, esperiti da uno specialista del ramo che

si è basato su criteri generalmente applicabili in questo ambito, ponderando

inoltre tutti gli usuali parametri. I referti peritali giungono inoltre a

conclusioni logiche, conformemente a quanto stabilito dai succitati criteri giurisprudenziali.

Un (peraltro contenuto) aumento del valore venale del fondo della ricorrente

fra il 1999 ed il 2007 è legittimo.

Per queste ragioni, il

TCA non ha ragione per

scostarsi dalle conclusioni peritali del 23 luglio 2007 e del 18 marzo 2008,

che risultano pienamente affidabili e ben motivate (STFA del 27 febbraio 1998

nella causa S.S., consid. 2b). Di conseguenza, il valore commerciale della

particella della ricorrente va mantenuto in Fr. 130'000.-, come correttamente stabilito dalla Cassa nella decisione

impugnata, la quale deve quindi essere confermata, mentre il ricorso deve pertanto

essere respinto.

Per questi

motivi

dichiara e

pronuncia

1. Il

ricorso è respinto.

Considerandi

2.

Non

si percepisce tassa di giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello

Stato.

3.

Comunicazione

agli interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso in

materia di diritto pubblico al Tribunale

federale, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerna, entro 30

giorni dalla comunicazione.

L'atto

di ricorso, in 3 esemplari, deve indicare quale decisione è chiesta invece di

quella impugnata, contenere una breve motivazione, e recare la firma del

ricorrente o del suo rappresentante. Al ricorso dovrà essere allegata la

decisione impugnata e la busta in cui il ricorrente l'ha ricevuta.

Per il Tribunale

cantonale delle assicurazioni

Il giudice

delegato Il segretario

Ivano Ranzanici Fabio Zocchetti

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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