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Numero d'incarto:

33.2010.16

Data decisione, Autorità:

07.02.2011, TCA

Titolo:

Computo sostanza immobiliare al valore venale.Perizia Ufficio Stima.Discussione perizia. Nozione di comunione ereditaria.In CE col fratello,ric. ha D a metà dei fondi.D d'usufrutto (nel senso stretto del D civile-LT) non va computato perché non è iscritto a RF e è decaduto con la morte del fratello

DIRITTO ALLE PRESTAZIONI COMPLEMENTARI

DIRITTO DI USUFRUTTO

ECCEDENZA DI REDDITO

PERIZIA DELL'UFFICIO STIMA

PERSONA ANZIANA

VALORE VENALE

art. 457 cpv. 2 CC

art. 602 CC

art. 604 CC

art. 610 CC

art. 652 CC

art. 746 CC

art. 749 CC

art. 20 LT

art. 12 OPC

art. 17 cpv. 4 OPC

Raccomandata

Incarto n.

33.2010.16

TB

Lugano

7 febbraio

2011

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il giudice delegato

del Tribunale cantonale delle

assicurazioni

Giudice Ivano Ranzanici

con redattrice:

Tanja Balmelli, vicecancelliera

segretario:

Fabio Zocchetti

statuendo sul ricorso del 1° settembre 2010

di

RI 1

rappr. da: RA 1

contro

la decisione su opposizione del 9 luglio

2010 emanata da

Cassa cantonale di compensazione - Servizio

delle prestazioni complementari, 6501 Bellinzona

in materia di prestazioni complementari

ritenuto in

fatto

A. RI

1, nata nel 1930, è al beneficio di una prestazione complementare dal 1989

(doc. 54), che dal 1° gennaio 2010 (doc. 134) ammonta a Fr. 471.- al mese, e ciò

in base a delle spese riconosciute di Fr. 36'612.- e a dei redditi computabili

di Fr. 26'268.-.

Con la revisione del

2009, la Cassa cantonale di compensazione ha fatto rivalutare dall'Ufficio

stima la sostanza immobiliare detenuta dall'assicurata in comunione ereditaria

e il 30 marzo 2010 (doc. C) ha rivisto il suo diritto alle PC, stabilendo in

Fr. 36'315.- le spese riconosciute ed in Fr. 42'268.- i redditi computabili.

Vista l'eccedenza di

entrate di Fr. 5'953.-, l'amministrazione ha deciso di sopprimere il diritto

alle prestazioni complementari dell'interessata dal 1° aprile 2010.

B. Con

decisione su opposizione dell'8 luglio 2010 (doc. A) la Cassa di compensazione

ha respinto l'opposizione del 30 aprile 2010 (doc. 150), poiché dato che l'Ufficio

stima ha rivalutato, al valore venale, i beni immobili dell'assicurata

confermando i valori già individuati nel 1998, non v'erano quindi elementi per

cambiare la decisione di rifiuto delle PC per eccedenza dei redditi.

C. Il

1° settembre 2010 (doc. I) RI 1, sempre rappresentata dall'avv. RA 1, si è

rivolta a questo Tribunale con un ricorso, evidenziando che detiene i beni

immobili in questione in comunione ereditaria e quindi ha diritto soltanto ad

un'interessenza di un mezzo; ciò significa che non può disporne liberamente vendendoli

o gravandoli. Pertanto, il consumo di 1/10 della sostanza computato nei suoi

redditi è puramente teorico, siccome non effettivamente realizzabile.

Inoltre, la casa

colonica, disabitata e bisognosa di interventi, non dà reddito e l'usufrutto in

favore della cognata, valutato in Fr. 250.- annui, non esiste più.

La ricorrente ha poi

puntualizzato la situazione dei fondi n. 491 RFD di __________, n. 518 e n. 521

RFD di __________ contestando le valutazioni dell'Ufficio stima, in particolare

il totale delle superfici, il prezzo al metro ritenuto per boschi e prati, così

pure lo stato dei beni, chiedendo dunque di ridurre il valore individuato.

In via subordinata,

l'insorgente ha infine postulato un anticipo, da parte della Cassa di

compensazione, di un'adeguata prestazione fino a concorrenza del valore dei

fondi, gravando gli immobili con un'ipoteca legale. Al suo decesso, poi, visto

che ella non ha discendenti, saranno i suoi eredi o il ricavato della vendita

degli immobili a permettere il rimborso di quanto anticipatole.

D. Nella

risposta di causa del 14 settembre 2010 (doc. III) la Cassa cantonale di compensazione

ha chiesto di respingere il ricorso, osservando che le motivazioni addotte dall'assicurata

sono analoghe alle precedenti, sulle quali si è già espresso l'Ufficio stima

confermando l'esattezza dei valori venali dei fondi in oggetto determinati in

precedenza. Quanto alla richiesta di concessione di un prestito, l'amministrazione

ha rilevato che questa possibilità non esiste più dal 1° gennaio 2008.

L'assicurata non ha

prodotto nuovi mezzi di prova (doc. IV).

considerato in

diritto

in ordine

1. La

presente vertenza non pone questioni giuridiche di principio e non è di

rilevante importanza (ad esempio per la difficoltà dell'istruttoria o della valutazione delle prove). Il TCA può dunque decidere nella composizione di un Giudice unico ai sensi dell'articolo 49 cpv. 2 della Legge sull'organizzazione giudiziaria (STF H 180/06

del 21 dicembre 2007, STFA I 707/00 del 21 luglio 2003).

nel merito

2. Fondandosi

sull'art. 112 cpv. 2

lett. b Cost. fed. e sulla Disp. Trans. all'art. 112 Cost. fed, l'Assemblea

federale ha adottato il nuovo art. 112a Cost. fed.

specifico per le prestazioni complementari ed il nuovo art. 112c Cost.

fed. relativo all'aiuto agli anziani

ed ai disabili, fissandone l'entrata

in vigore il 1° gennaio 2008.

Giusta l'art. 112a Cost. fed., la Confederazione ed i Cantoni versano prestazioni complementari a persone il cui fabbisogno vitale

non è coperto dall'assicurazione

vecchiaia, superstiti e invalidità (cpv. 1) e la legge stabilisce l'entità

delle prestazioni complementari nonché i compiti e le competenze di

Confederazione e Cantoni (cpv. 2).

In virtù dell'art. 112c Cost. fed., i Cantoni

provvedono all'aiuto e alle

cure a domicilio per gli anziani e i disabili (cpv. 1) e la Confederazione sostiene sforzi a livello nazionale a favore degli anziani e dei disabili. A

questo scopo può utilizzare fondi dell'assicurazione vecchiaia, superstiti e invalidità (cpv. 2).

In effetti, la Legge federale sulle prestazioni complementari all'AVS/AI (LPC) – tanto quella del 19 marzo 1965 entrata in vigore il

1° gennaio 1966, quanto quella del 6 ottobre 2006 in vigore dal 1° gennaio 2008 - persegue lo scopo di garantire un "reddito minimo" per

far fronte ai "fabbisogni vitali" di cui al citato art. 112

cpv. 2 lett. b Cost. fed. e Disp. Trans. all'art. 112 Cost. fed. (RCC 1992 pag. 346).

Questa nozione è più

ampia rispetto al "minimo vitale" disciplinato dal diritto esecutivo

(art. 93 LEF). La LPC contiene dunque la garanzia di un reddito minimo per le

persone anziane e invalide (su queste questioni: cfr. DTF 113 V 280 (285), RCC

1991 pag. 143 (145), RCC 1989 pag. 606, RCC 1986 pag. 143; Cattaneo,

"Reddito minimo garantito: prossimo obiettivo della sicurezza sociale"

in: RDAT 1991-II pagg. 447 segg., spec. pag. 448 nota 12 e pag. 460 nota 83). I

limiti di reddito rivestono pertanto una doppia funzione e meglio quella di limite

dei bisogni e di reddito minimo garantito (DTF 121 V 204; Pratique VSI 1995

pagg. 52 e 176; Pratique VSI 1994 pag. 225; RCC 1992 pag. 225; cfr. anche

Messaggio concernente la terza revisione della Legge federale sulle prestazioni

complementari all'AVS/AI, pagg. 3, 8 e 9).

3. Hanno

diritto a prestazioni complementari le persone domiciliate e dimoranti abitualmente

in Svizzera se ricevono una rendita di vecchiaia dell'AVS (art. 4 cpv. 1 lett. a LPC).

L'importo della prestazione complementare

annua è pari alla quota delle spese riconosciute che eccede i redditi

computabili (art. 9 cpv. 1 LPC).

Per quanto riguarda le

spese riconosciute, l'art. 10

cpv. 1 LPC prevede che:

" Per le persone che non vivono durevolmente o per un

lungo periodo in un istituto o in un ospedale (persone che vivono a casa), le

spese riconosciute sono le seguenti:

a. importo destinato alla copertura del

fabbisogno generale vitale, per anno:

1.

18 140 franchi per le

persone sole,

2.

27 210 franchi per i

coniugi,

3.

9480 franchi per gli

orfani che hanno diritto a una rendita e per figli che danno diritto a una

rendita per figli dell'AVS o dell'AI; per i due primi figli si prende in

considerazione la totalità dell'importo determinante, per altri due figli due

terzi ciascuno e per ogni altro figlio un terzo;

b. la pigione di un appartamento e le

relative spese accessorie; in caso di conguaglio per le spese accessorie, non

si tiene conto né del saldo attivo né di quello passivo; l'importo massimo

annuo riconosciuto è il seguente:

1.

13 200 franchi per le

persone sole,

2.

15 000 franchi per i

coniugi e le persone con orfani che hanno diritto a una rendita o con figli che

danno diritto a una rendita per figli dell'AVS o dell'AI,

3.

3600 franchi in più se

è necessaria la locazione di un appartamento in cui è possibile spostarsi con

una carrozzella.".

Inoltre, giusta l'art. 10 cpv. 3 LPC, sia per le persone che

vivono che per quelle che non vivono durevolmente o per un lungo periodo in un

istituto o in un ospedale, sono riconosciute, fra le altre, le spese seguenti:

" (…)

b. spese di manutenzione di fabbricati e

interessi ipotecari, fino a concorrenza del ricavo lordo dell'immobile;

c. premi versati alle assicurazioni

sociali della Confederazione, eccettuata l'assicurazione malattie;

d. importo forfettario annuo per l'assicurazione

obbligatoria delle cure medico-sanitarie; l'importo forfettario deve

corrispondere al premio medio cantonale o regionale per l'assicurazione obbligatoria

delle cure medico-sanitarie (compresa la copertura infortuni); (…)".

L'art. 11 cpv. 1 LPC enumera esaustivamente i

redditi computabili, fra i quali vi sono:

" (…)

b. i proventi della sostanza mobile e

immobile;

c. un quindicesimo della sostanza netta,

oppure un decimo per i beneficiari di rendite di vecchiaia, per quanto superi

25 000 franchi per le persone sole, 40 000 franchi per i coniugi e 15 000 franchi

per gli orfani che hanno diritto a una rendita e i figli che danno diritto a

una rendita per figli dell'AVS o dell'AI; se l'immobile appartiene al

beneficiario delle prestazioni complementari o a un'altra persona compresa nel

calcolo della prestazione complementare e serve quale abitazione ad almeno una

di queste persone, soltanto il valore dell'immobile eccedente 112 500 franchi è

preso in considerazione quale sostanza;

d. le rendite, le pensioni e le altre

prestazioni periodiche, comprese le rendite dell'AVS e dell'AI;

(…)

g. le entrate e le parti di sostanza a

cui l'assicurato ha rinunciato; (…)".

4. Oggetto

del contendere è il diritto di RI 1 di continuare a percepire delle prestazioni

complementari.

La ricorrente ha principalmente

invocato un'errata valutazione della sostanza immobiliare che, peraltro,

detiene soltanto in comunione ereditaria e non in qualità di (com)proprietaria.

Questo Tribunale deve quindi analizzare

se gli importi relativi alla sostanza e alle altre voci da essa dipendenti

(quali il consumo di sostanza, il reddito della sostanza, le spese di

manutenzione e l'usufrutto) considerati nella decisione impugnata siano corretti.

5. Con la morte della madre, nel 1981 (doc. 103), la ricorrente è

diventata proprietaria, quale membro della comunione ereditaria che si è venuta

a creare con il fratello __________, dei fondi n. 491 RFD di __________, n. 518

e n. 521 RFD di __________.

Il 21 aprile 1998

(doc. 102) i citati coeredi hanno stipulato un contratto di divisione

ereditaria parziale, secondo cui a favore del fratello dell'assicurata è stato

iscritto un diritto d'usufrutto sulle tre summenzionate particelle, diritto che

sarebbe decaduto alla morte di uno dei contraenti.

La ricorrente ha dichiarato

il 14 ottobre 2009 (doc. 130) che "la casa, censita quale edificio

abitativo stimato in Fr. 39'000.-, è goduta dalla cognata __________ ved. __________

e da lei dichiarata nella sua dichiarazione fiscale; (…)" (doc. 125).

Dagli atti risulta

inoltre che nell'ambito di una revisione del diritto dell'assicurata alle

prestazioni complementari, la Cassa di compensazione ha disposto la perizia

tecnica dei beni immobili di proprietà della comunione ereditaria fu __________.

Il 23 luglio 1997 (doc.

38) l'amministrazione ha infatti

invitato l'Ufficio cantonale di

stima a valutare al valore commerciale, stato nel 1997, i mappali n. 518 e n.

521 RFD di __________.

Il 12 gennaio 1998

(doc. 36) l'arch. __________

dell'Ufficio cantonale di stima

ha stimato in Fr. 44'000.- il valore commerciale del fondo n. 518 (doc. 34) ed

in Fr. 250'000.- il valore

venale del mappale n. 521 RFD sempre di __________ (doc. 35).

Questi importi non

sono però mai stati computati in nessuna misura nel diritto dell'assicurata

alle prestazioni complementari.

L'amministrazione ha

atteso la revisione del 2009 per procedere in tal senso e così l'11 novembre

2009 (doc. 133) ha chiesto all'Ufficio stima di aggiornare la precedente

perizia riguardante i due succitati fondi.

Il 1° marzo 2010 (doc.

138) l'Ufficio stima ha non solo rivalutato al valore venale, in virtù

dell'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, le particelle n. 518 (doc. 137: Fr. 45'000.-) e

n. 521 RFD di __________ (doc. 136: Fr. 250'000.-), ma ha anche valutato per la

prima volta il mappale n. 491 RFD di __________ (doc. 135: Fr. 70'000.-), verosimilmente

in precedenza dimenticato, visto che anch'esso è di proprietà della predetta comunione

ereditaria, composta dell'assicurata e del fratello.

Partendo da questi

dati l'amministrazione, ritenute le cifre stabilite dall'Ufficio stima, con la

decisione formale del 30 marzo 2010 ha considerato a titolo di sostanza dell'assicurata

metà della sostanza valutata dalla competente autorità, per un valore totale

di Fr. 182'500.- ([Fr. 45'000.- : 2] + [Fr. 250'000.- : 2] + [Fr. 70'000.- :

2]). La Cassa di compensazione le ha dunque imputato un mezzo del valore venale

di questi tre fondi, siccome sia detenuti dall'assicurata in qualità di coerede

della comunione ereditaria a cui appartiene anche il fratello, sia non adibiti

ad abitazione primaria (art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI).

6. Per

quanto attiene innanzitutto la modalità di calcolo della sostanza, si rileva

che, ai sensi dell'art. 9 cpv.

5 lett. b LPC, il Consiglio federale disciplina la valutazione dei redditi

computabili, delle spese riconosciute nonché della sostanza.

Per l'art. 17 cpv. 1 OPC-AVS/AI, la valutazione

della sostanza computabile deve essere effettuata secondo le regole stabilite

dalla legislazione sull'imposta

cantonale diretta del Cantone di domicilio.

Per il Cantone Ticino

si applica l'art. 42 cpv. 1 LT

che, nel nuovo tenore in vigore dal 1° gennaio 2009, prevede che gli immobili e

Fatti

i loro accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale.

Secondo l'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, la sostanza

immobiliare che non serve da abitazione al richiedente o a una persona compresa

nel calcolo delle PC deve essere computata al valore corrente.

Nel caso concreto, dal

registro fondiario risulta che i mappali n. 491 RFD di __________, n. 518 e n.

521 RFD di __________ appartengono alla comunione ereditaria composta della qui

ricorrente e del fratello __________.

Dalla documentazione

agli atti si rileva che il fondo n. 491 RFD di __________ è costituito da un

terreno non edificabile di 15'850 mq, stimato nel 2004 (doc. 127) a Fr. 6'340.-

(Fr. 0,40/mq).

Il mappale n. 518 RFD

di __________ è costituito di 6'172 mq di terreno stimato in Fr.

2'468.-, sul quale sorge un edificio accessorio di 40 mq valutato in Fr.

4'000.- (doc. 128).

Il fondo n. 521 RFD di

__________ è composto di 214 mq di terreno complementare (Fr. 28'453.-) e di

17'134 mq di terreno rimanente (Fr. 4'414.-). Sulla superficie totale di 17'348

mq sorge un edificio abitativo di 112 mq che l'Ufficio stima, statuendo nel

2005 sul reclamo della revisione generale 2004, ha valutato in Fr. 39'000.- (doc. 129).

Risulta, inoltre, che

l'assicurata non abita negli edifici esistenti su queste particelle, bensì altrove,

in un appartamento in locazione sempre a __________ (doc. 115).

È quindi a giusta

ragione che la Cassa ha computato questi fondi al valore venale in virtù

dell'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI.

7. Secondo

la prassi dell'allora TFA (dal

1° gennaio 2007: Tribunale federale), per determinare il valore commerciale l'amministrazione deve far esperire una

perizia da un ufficio competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la

precedente prassi della Cassa, che consisteva nell'aumentare sistematicamente

del 30% il valore di stima ufficiale. Applicando questo metodo, nel caso di

nuove stime poteva risultare un valore superiore a quello corrente (RDAT

II-1995 pagg. 203 segg.).

L'Alta Corte ritiene che per la

determinazione del valore corrente degli immobili, l'ufficio cantonale deve sempre far capo allo stesso servizio (STFA P

9/04 del 7 aprile 2004; SVR 1998 EL Nr. 5). Secondo la Massima Istanza, sarebbe

infatti inammissibile calcolare l'importo delle prestazioni complementari in base a stime elaborate da

autorità differenti (Pratique VSI 1993 pag. 137).

Nel Cantone Ticino, la

Cassa cantonale di compensazione affida detto compito all'Ufficio cantonale di stima.

In merito a ciò si

osserva ancora che in un caso riguardante il nostro Cantone in cui il

ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare operata dall'Ufficio

cantonale di stima, il TFA ha confermato l'operato dei periti (STFA P 10/06 del

13 aprile 2007; STFA P 38/96 del 27 febbraio 1998).

8. In

specie, l'11 novembre 2009 (doc. 133) la Cassa di compensazione ha così chiesto

all'Ufficio cantonale di stima

di valutare al valore venale i fondi n. 518 e n. 521 RFD di __________,

aggiornando la perizia già effettuata il 12 gennaio 1998.

Il 1° marzo 2010 (doc.

138) l'arch. __________ ha reso, come visto, le proprie valutazioni, peritando

in Fr. 45'000.- il valore della particella n. 518 (doc. 137), in Fr. 250'000.-

il mappale n. 521 (doc. 136) ed in Fr. 70'000.- il fondo n. 491 RFD di __________

(doc. 135), appartenendo pure quest'ultimo immobile alla comunione ereditaria RI

1 e __________.

La Cassa di

compensazione ha ritenuto soltanto metà del valore venale di queste tre

particelle, quindi la somma di Fr. 182'500.-.

Riguardo alle

summenzionate valutazioni peritali, questa Corte evidenzia che l'assicurata ha

criticato le modalità con cui detti fondi sono stati peritati (doc. I).

Per la particella n.

491 RFD di __________, l'insorgente ha rilevato che i 3'905 mq di bosco sono

stati valutati allo stesso prezzo del terreno agricolo, che dalla strada

comunale ad est si accede al fondo solo a piedi attraverso il bosco, che

l'accesso alla proprietà è dato dalla stradina sterrata sulla part. n. 521 RFD

di __________, a sua volta raggiungibile da una strada comunale sterrata in

forte pendenza e che la parte prativa piana si limita ad una striscia.

Inoltre, questo fondo

non dà reddito.

La ricorrente ha poi

osservato che il valore di Fr. 5.-/mq attribuito al mappale n. 518 RFD di __________

è esagerato, visto che viene utilizzato come pascolo.

Quanto al fondo n. 521

RFD di __________, su cui sorge la casa colonica, l'assicurata ha rilevato che la

superficie del terreno complementare ritenuta dall'Ufficio stima nel 2005 per

la stima ufficiale dell'immobile era di 214 mq, mentre ora sono stati considerati

400 mq.

Anche in tal caso il

bosco (8'130 mq) ed il resto del terreno rimanente (9'004 mq) sono stati

valutati allo stesso prezzo ed addirittura il terreno complementare è stato

computato due volte.

Inoltre, la casa e la

stalla con il fienile sono situate nello stesso immobile.

Infine, visto che la

strada sterrata è in forte pendenza, in inverno l'accesso al fondo risulta

difficoltoso.

L'insorgente ha precisato

da ultimo che questo fondo non dà al momento alcun reddito.

Nell'ambito della

procedura d'opposizione, l'assicurata si è lamentata che la part. n. 491 RFD di

__________ non era di sua proprietà, mentre possedeva un'interessenza di un

mezzo del fondo n. 491 RFD di __________ (doc. 150).

Il 4 maggio 2010 (doc.

151) l'amministrazione ha quindi interpellato l'Ufficio stima, chiedendogli di

prendere posizione su questa censura.

Pertanto, come d'uso, il 14 giugno 2010 l'ing. __________ dell'Ufficio stima ha esperito un sopralluogo insieme alla rappresentante

della ricorrente. In quell'occasione l'esperto ha fornito spiegazioni sulla metodologia adottata,

osservando che in occasione del sopralluogo ha analizzato le valutazioni

eseguite dal precedente perito, si è confrontato con le lamentele espresse in

loco dall'avv. RA 1 e con l'opposizione del 30 aprile 2010. Ha inoltre spiegato la differenza tra le valutazioni al valore di stima e quelle al valore

venale, fornendo le necessarie informazioni.

Nel suo referto del 22 giugno 2010

(doc. G) il perito ha poi precisato quanto segue:

"(…)

Il

valore venale è stato determinato tenendo in considerazione vari fattori che

influiscono sull'oggetto da valutare e in particolare:

a) l'importanza della località in cui

giace la proprietà da valutare, in rapporto con la situazione geografica, con

lo sviluppo residenziale, industriale e commerciale della regione e d'ogni

singola parte o quartiere o frazione o zona dove si trovano i fondi;

b) i prezzi pagati nelle contrattazioni

di compravendita, pubbliche e private, avvenute nella località negli ultimi

anni;

c) il valore di reddito accertato, sulla

scorta dei contratti di locazione esistenti in quanto corrispondenti alle

pigioni in uso nelle località o nel quartiere per oggetti paragonabili;

d) il valore dei fabbricati in rapporto

con le dimensioni, con il genere di costruzione e sua maggiore o minore

solidità e ricercatezza, con i comodi e con gli incomodi d'abitabilità o

d'utilizzazione, con lo stato di conservazione;

e) le norme pianificatorie dettate dal

Piano Regolatore, la posizione, le dimensioni, le caratteristiche fisiche, la

configurazione, la topografia, l'esposizione, lo sfruttamento, il grado

d'urbanizzazione, gli accesi, le servitù, nonché quei fattori positivi o

negativi che incidano sul valore commerciale."

Lo specialista ha concluso che le osservazioni formulate dalla ricorrente non presentavano

nuovi elementi che non fossero già stati considerati dal perito incaricato di allestire

le valutazioni, pertanto ha confermato i valori venali fissati dall'arch. __________.

Viste le lamentele

ricorsuali sopra esposte, nella risposta di causa la Cassa di compensazione ha

osservato che esse sono analoghe a quelle sollevate in precedenza e sulle quali

l'Ufficio stima si è già pronunciato confermando l'esattezza delle perizie del 1°

marzo 2010.

L'insorgente, alla

luce di questa risposta, non ha più contestato l'esito delle perizie in

questione (doc. IV).

9. Questo

Tribunale evidenzia comunque che nelle sue valutazioni del 1° marzo 2010 (docc.

D, E e F) il perito ha esposto per ogni particella esaminata la situazione catastale,

le servitù e oneri fondiari, le menzioni, il piano regolatore comunale, la descrizione

del fondo, le caratteristiche dei fabbricati descrivendoli indicando gli elementi

costruttivi, le installazioni e gli arredamenti nonché la suddivisione interna.

Tenuto conto di queste caratteristiche, l'architetto ha poi calcolato il valore

reale dei fabbricati e dei terreni, i costi secondari e di sistemazione esterna,

il reddito annuale ed il valore di reddito, tutti elementi che hanno

contribuito a definire il valore venale dei fabbricati e dei terreni, quindi il

valore totale di ogni particella.

Più dettagliatamente, come

visto, per valutare il valore venale l'arch. __________ ha applicato il metodo

tradizionale, che consiste nel ponderare il valore reale (che si compone del

valore dei fabbricati principali e accessori, dei costi secondari, della sistemazione

esterna e del valore del terreno) con il valore di reddito.

La cubatura degli edifici

è stata determinata sulla base del piano catastale e del rilievo eseguito in

loco. I valori cubimetrici unitari tengono conto delle caratteristiche dell'immobile, della qualità delle opere

strutturali e delle finiture, degli impianti, del carattere architettonico e della

funzionalità dello stesso.

Il valore dei terreni

è stato determinato adottando il criterio del confronto delle compravendite,

poiché il criterio della parità del prezzo di acquisto non ha potuto essere

applicato. Esaminando le compravendite nelle zone limitrofe, tenendo in

considerazione tutti i fattori influenti e basandosi sulle proprie conoscenze

ed esperienze, il perito ha fissato in Fr. 3,40/mq rispettivamente in Fr. 4,25/mq

ed in Fr. 5.-/mq il valore dei terreni dell'assicurata, facendo una media dei

prezzi dei prati e dei boschi.

Vanno inoltre aggiunti

i costi secondari e di sistemazione esterna, ossia tutti quei costi che non

sono compresi nei fabbricati tra i quali i lavori preparatori, i permessi, le

tasse, i costi di finanziamento, le opere esterne (allacciamenti, muri di

sostegno, accessi, piazzali, giardino).

Il reddito è di regola

determinato sulla parità del reddito percepito e sulla scorta dei contratti di

locazione esistenti, siccome corrispondenti alle pigioni in uso nelle località

o nel quartiere per oggetti paragonabili. Il perito ha esaminato la situazione

e dei tre criteri adottabili ha optato per il criterio del confronto dei contratti

d'affitto esistenti per oggetti

paragonabili.

Ritenuto un tasso di

Considerandi

capitalizzazione del 6% (tasso ipotecario aumentato dei tassi aggiuntivi a

seconda del genere di costruzione), lo specialista ha determinato il valore di

reddito (solo per la part. n. 521 RFD di __________).

Tenuto quindi conto

del valore reale e del valore di reddito, l'Ufficio stima ha ottenuto il valore venale dell'intera particella, arrotondandolo in Fr. 70'000.- per il mappale n. 491 RFD di __________,

in Fr. 45'000.- per il fondo n. 518 RFD di __________ e in Fr. 250'000.- per la

part. n. 521 RFD di __________.

10.

Quanto

alla valenza probante di un rapporto medico, determinante è che i punti litigiosi

importanti siano stati oggetto di uno studio approfondito, che il rapporto si fondi

su esami completi, che consideri parimenti le censure espresse dal paziente,

che sia stato approntato in piena conoscenza dell'incarto (anamnesi), che la

descrizione del contesto medico sia chiara e che le conclusioni del perito

siano ben motivate. Determinante quindi per stabilire se un rapporto medico ha

valore di prova non è né l'origine del mezzo di prova, né la denominazione, ad

esempio quale perizia o rapporto (STF 8C_828/2007 del 23 aprile 2008; STFA I

462/05 del 25 aprile 2007; STFA U 329/01 e U 330/01del 25 febbraio 2003; DTF

125.

V 352 consid. 3a; DTF 122 V 160 consid. 1c; Meyer-Blaser, Die Rechtspflege in der Sozialversicherung, BJM

1989.

pag. 31; Pratique VSI 3/1997 pag. 123), bensì il

suo contenuto (DTF 122 V 160 in fine con rinvii).

A

proposito delle perizie mediche eseguite nell'ambito della procedura amministrativa,

il TFA ha già avuto modo di evidenziare che, nell'ipotesi in cui sono state eseguite

da medici specializzati riconosciuti, hanno forza probatoria piena se giungono

a conclusioni logiche e sono state realizzate sulla base di accertamenti

approfonditi, fintanto che indizi concreti non inducono a ritenerle

inaffidabili (DTF 123 V 176; DTF 122 V 161, DTF 104 V 212; SVR 1998 IV Nr. 1

pag. 2; SZS 1988 pagg. 329 e 332; ZAK 1986 pag. 189; Locher, Grundriss des Sozialversicherungsrechts, Berna 1994, pag. 332).

In

una sentenza pubblicata nella Pratique VSI 2001 pag. 106 segg., il TFA ha però

ritenuto conforme al principio del libero apprezzamento delle prove definire

delle direttive per la valutazione di determinate forme di rapporti e perizie.

In particolare per quanto concerne le perizie giudiziarie, la giurisprudenza ha

statuito che il giudice non si scosta senza motivi imperativi dalla valutazione

degli esperti, il cui compito è quello di mettere a disposizione del tribunale

le loro conoscenze specifiche e di valutare da un punto di vista medico una

certa fattispecie. Ragioni che possono indurre a non fondarsi su un tale

referto sono ad esempio la presenza di affermazioni contraddittorie, il

contenuto di una superperizia, altri rapporti contenenti validi motivi per

farlo (Pratique VSI 2001 pag. 108 consid. 3b)aa e riferimenti citati; STFA I 462/05 del 25 aprile 2007; STFA U 329/01 ed U 330/01 del 25 febbraio 2003).

Lo

stesso vale per le perizie fatte esperire da medici esterni (DTF 104 V 31; RAMI

1993.

pag. 95).

Le

perizie affidate dagli organi dell'AI o dagli assicuratori privati, in sede di

istruttoria amministrativa, a medici esterni o a servizi specializzati

indipendenti, i quali fondano le proprie conclusioni su indagini approfondite e

giungono a risultati concludenti, dispongono di forza probatoria piena, a meno

che non sussistano indizi concreti a mettere in causa la loro credibilità

(Pratique VSI 2001 pag. 109 consid. 3b)bb; STF 8C_535/2007 del 25 aprile 2008; STFA I 462/05 del 25 aprile 2007).

La citata

giurisprudenza del TFA deve valere per tutte le perizie (cfr. ad esempio per la

previdenza professionale: SVR 1998 LPP n. 16), e quindi deve essere applicata

anche per quelle esperite in ambito immobiliare (STCA del 4 marzo 2009,

33.2008

; STCA del 24 febbraio 1997, 33.1996.75).

11.

A

mente della scrivente Corte, chiamata ora a pronunciarsi, i summenzionati

referti peritali del 1° marzo 2010 e del 22 giugno 2010 dell'Ufficio cantonale di stima hanno tenuto in

considerazione tutti i fattori, le caratteristiche e le peculiarità della

concreta fattispecie, quali l'importanza

della località in cui giacciono le proprietà, la situazione geografica e

morfologica, i prezzi pagati nelle contrattazioni di compravendita come pure il

valore dei fabbricati e le norme pianificatorie dettate dal PR.

Queste perizie

appaiono chiare, complete ed esaurienti sia nell'esame generale dei fondi sia nella descrizione dei fabbricati, come

pure nella calcolazione aritmetica dei valori determinanti.

A questo proposito, il

Tribunale rileva che le argomentazioni sollevate dall'assicurata non sono in grado di contrastare i dati forniti

dall'Ufficio stima con la seconda perizia, in cui l'esperto ha fornito minuziose spiegazioni. Soprattutto, non va

dimenticato che il contenuto del referto del 1° marzo 2010 è stato

integralmente confermato ancora il 22 giugno 2010 dall'Ufficio stima, nuovamente interpellato dalla Cassa di compensazione.

Inoltre, va

evidenziato che l'Ufficio stima

si è comunque pronunciato sulle censure della ricorrente spiegando nel

dettaglio i calcoli e le metodologie adottate, rispettivamente si è

riconfermato in quanto già concluso oltre dieci anni prima.

D'avviso del TCA, le motivazioni addotte dalla ricorrente sono insufficienti, non sono infatti atte a

contrastare con certezza le chiare, dettagliate e soprattutto concrete

spiegazioni fornite dall'ing. __________

che, va ricordato, si è personalmente recato sul posto per valutare l'immobile sia esternamente che internamente.

Il suo apprezzamento si è quindi basato su circostanze reali.

Ritenuto, inoltre,

come nelle sue valutazioni il perito abbia tenuto conto di tutte le peculiarità

rilevanti quali gli accessi al fondo, l'insolazione, la vista e l'orientamento, la sistemazione, le condizioni di manutenzione, gli

elementi costruttivi, le diverse installazioni e gli arredamenti, occorre

dunque concludere che le perizie dell'Ufficio stima – in specie la seconda - sono corrette.

Oltre a ciò, dagli

atti formanti l'incarto non si

evincono elementi tali da mettere in discussione la correttezza delle predette

perizie, che si basano su accertamenti approfonditi, esperiti da specialisti

nel ramo, i quali si sono fondati su criteri generalmente applicabili in questo

ambito, ponderando tutti gli usuali parametri. I referti peritali giungono

inoltre a conclusioni logiche, conformemente a quanto stabilito dai succitati

criteri giurisprudenziali.

Questo Tribunale può

pertanto considerare affidabile la perizia del 22 giugno 2010 allestita dall'ing. __________ dell'Ufficio stima il

quale, come visto, ha confermato i referti approntati dal collega arch. __________

il 1° marzo 2010.

Per queste ragioni, il TCA non ha motivo per scostarsi da queste

conclusioni peritali, che risultano pienamente affidabili (STFA P 10/06 del 13

aprile 2007; STFA P 38/96 del 27 febbraio 1998).

Visto quanto precede,

il valore venale della sostanza immobiliare di proprietà della comunione

ereditaria fu __________ a cui appartiene la ricorrente deve essere dunque

fissato nell'importo di Fr. 365'000.-.

12.

Resta ora da determinare la parte

di sostanza ascrivibile alla ricorrente.

L'assicurata ha infatti contestato che le si attribuisca una quota di

metà, dato che detiene i tre fondi in questione in comunione ereditaria e

quindi ha diritto soltanto ad un'interessenza di un mezzo, ciò che comporta che

non può disporne liberamente, ossia non può vendere né gravare la sua parte di

sostanza.

In effetti, quando nel 1981 __________ è deceduta, fra la ricorrente ed

il fratello __________ è sorta una comunione di tutti i diritti e di tutte le

obbligazioni che dura dall'apertura dell'eredità fino alla divisione (art. 602

cpv. 1 CC). I coeredi sono diventati proprietari in comune di tutti i beni della

successione e dispongono in comune dei diritti inerenti alla medesima, sotto

riserva delle facoltà di rappresentanza o d'amministrazione particolarmente

conferite per legge o per contratto (art. 602 cpv. 2 CC).

Inoltre, per l'art. 652 CC concernente la proprietà comune, se più

persone, vincolate ad una comunione per disposizione di legge o per contratto,

hanno in comune la proprietà di una cosa, il diritto di ciascuna si estende a

tutta la cosa.

Nel caso concreto, dunque, è vero che la ricorrente e suo fratello, che

hanno formato una comunione ereditaria alla morte della mamma, hanno in comune

la proprietà delle tre note particelle e quindi il loro diritto si estende su

tutti questi fondi e non solo su una parte di essi intesi come comunione

ereditaria.

Tuttavia, la lamentela dell'insorgente riguardo all'indivisibilità della

comunione ereditaria deve essere respinta in virtù dell'art. 604 CC riguardante

l'azione di divisione.

Infatti, la divisione dell'eredità può essere domandata in ogni tempo da

ciascun coerede, in quanto non sia tenuto per contratto o per legge a rimanere

in comunione (art. 604 cpv. 1 CC).

Giusta l'art. 607 cpv. 1 CC, gli eredi legittimi fra loro, o in concorso

con gli eredi istituiti, dividono secondo le medesime norme. Per l'art. 607

cpv. 2 CC, salvo disposizione contraria, possono liberamente accordarsi circa

il modo della divisione.

Inoltre, chi lascia l'eredità può, mediante disposizione a causa di

morte, prescrivere determinate norme di divisione o di formazione dei lotti

(art. 608 cpv. 1 CC), prescrizioni che sono vincolanti per gli eredi, sotto

riserva del conguaglio per il caso di una disparità delle quote che non fosse

nell'intenzione del disponente (art. 608 cpv. 2 CC).

Ove non debbano essere applicate altre disposizioni, tutti gli eredi

hanno uguali diritti sui beni della successione (art. 610 cpv. 1 CC). Essi

devono comunicarsi vicendevolmente ogni loro rapporto con il defunto che debba

essere considerato per l'uguale e giusta divisione dell'eredità (art. 610 cpv. 2

CC).

In queste circostanze, per monetizzare il proprio diritto sulla comunione

ereditaria a cui appartiene, l'assicurata ha dunque il diritto di chiederne la

divisione al giudice. Tale operazione non è però ancora stata fatta, dato che a

registro fondiario, come visto, proprietaria dei mappali

n. 491 RFD di __________, n. 518 e n. 521 RFD di __________ risulta essere

ancora la comunione ereditaria composta della qui ricorrente e del fratello __________.

Pertanto,

all'interessata, in assenza di norme testamentarie contrarie, essendo in

concorso (solo) con suo fratello, spetterebbe la quota di un mezzo, dato che i

figli del defunto succedono in parti uguali (art. 457 cpv. 2 CC).

È quindi a giusta

ragione, e d'altronde la ricorrente non contesta la suddivisione di un mezzo,

che nel computo della sostanza appartenente all'assicurata la Cassa cantonale

di compensazione abbia conteggiato la somma pari alla metà del valore venale

dei tre summenzionati fondi, ossia Fr. 182'500.- (Fr. 365'000.- : 2).

Già in queste circostanze,

quindi, rifacendosi anche alle altre cifre determinate dall'amministrazione nel

foglio di calcolo PC, il diritto dell'insorgente a ricevere prestazioni

complementari deve essere negato, esistendo un'eccedenza di redditi di Fr.

5'953.-.

Infatti, anche basandosi

sugli importi stabiliti dalla Cassa di compensazione, i redditi computabili ammontano

a Fr. 42'268.-, mentre le spese riconosciute sono pari a Fr. 36'315.-.

Di conseguenza,

rilevare che il fratello della ricorrente è deceduto nel 2006 e che quindi la

sua interessenza di un mezzo sulla proprietà comune della comunione ereditaria

è stata ereditata, in virtù dell'art. 462 cifra 2 CC, da sua moglie __________

nella misura di tre quarti, visto che ella era in concorso con la sorella qui

ricorrente, erede della stirpe dei genitori, e che pertanto, il diritto dell'assicurata

sulla comunione ereditaria è di 5/8 (½ + [¼ x ½]), mentre i restanti 3/8 (½ x

¾) spettano alla cognata, vedova del fratello, non porterebbe

alcun beneficio alla ricorrente.

13.

Per

gli stessi motivi, visto che il ricorso deve essere già respinto in funzione

del computo della sostanza di Fr. 182'500.-, non si procede al calcolo esatto

del valore locativo della sostanza detenuta dalla comunione ereditaria a cui

appartiene la ricorrente.

Non occorre dunque

esaminare se il reddito della sostanza debba essere conteggiato ex art. 12

OCP-AVS/AI nella misura di un mezzo conformemente a quanto ritenuto per la

sostanza, né se di 5/8 come esposto sopra, né tanto meno secondo quanto stabilita

dall'autorità fiscale. A quest'ultimo riguardo, il Tribunale osserva soltanto

che il concetto di diritto d'usufrutto è più esteso rispetto al diritto civile

(sentenza CDT del 19 maggio 2010, 80.2009.126, consid. 1.3: "In ambito

fiscale, la nozione di usufrutto va interpretata in senso economico, nel senso

cioè di un godimento e non nel ristretto senso civilistico del termine, come

parrebbe invece suggerire la lettera degli art. 20 cpv. 1 LT e 21 cpv. 1 LIFD,

che è frutto di una infelice traduzione restrittiva del testo francese e di

quello tedesco, che, come rilevato dal Tribunale federale, usano la nozione di

“Nutzungsrecht für Eigengebrauch” e non di “Nutzniessung”, di “droit de

jouissance” e non di “usufruit” (cfr. RF 2002 pag. 322 = StE 2002 B 25.3 n. 28).".

Per la determinazione di

questo valore locativo, il Tribunale evidenzia comunque che esso si dovrebbe riferire

a tutti e tre i fondi di proprietà della comunione ereditaria, dato che dagli estratti

del registro fondiario si evince che l'iscrizione del diritto d'usufrutto a

favore di __________, concesso dalla ricorrente sugli immobili appartenenti

alla CE costituita nel 1998, non è invece mai stata richiesta. Pertanto,

l'omissione dell'iscrizione, essendo costitutiva (art. 746 cpv. 1 CC), implica

che tra le parti, in virtù di un determinato contratto che costituisce il

titolo di acquisto, si instauri unicamente un rapporto di diritto personale.

Il beneficiario ha

così unicamente un credito tendente alla costituzione della servitù (P.-H. Steinauer, Les droits réels, Tome

II, n. 2224).

Peraltro, questo

diritto d'usufrutto a favore del fratello è decaduto quando egli è morto. Oltre

ad essere espressamente prevista dall'art. 749 cpv. 1 CC, questa conseguenza è

contemplata dallo stesso contratto di divisione ereditaria parziale (doc. 101:

"2) il diritto d'usufrutto decadrà alla morte di uno dei contraenti,

attuali membri della Comunione ereditaria proprietaria del fondo.").

In funzione del valore

locativo vanno inoltre calcolate, nelle spese riconosciute dell'assicurata, le

spese di manutenzione dei fabbricati (art. 10 cpv. 3 lett. b LPC) siccome è proprietaria

di immobili. Però, visto quanto precede, non occorre qui fissarle.

14.

In

esito a quanto precede, ritenuta un'eccedenza di reddito (art. 9 cpv. 1 LPC a

contrario), l'assicurata non ha diritto a prestazioni complementari.

Il ricorso deve essere pertanto respinto.

Dispositivo

Per questi motivi

dichiara e pronuncia

1. Il

ricorso è respinto.

2. Non

si percepisce tassa di giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato.

3. Comunicazione

agli interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso in

materia di diritto pubblico al Tribunale

federale, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerna, entro 30

giorni dalla comunicazione. L'atto di ricorso, in 3 esemplari, deve indicare

quale decisione è chiesta invece di quella impugnata, contenere una breve

motivazione, e recare la firma del ricorrente o del suo rappresentante. Al

ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la busta in cui il ricorrente

l'ha ricevuta.

Per il Tribunale

cantonale delle assicurazioni

Il giudice

delegato Il segretario

Ivano Ranzanici Fabio

Zocchetti

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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