33.2020.6

Valutazione peritale d'un immobile donato.L'Ufficio stima non ha preso posizione sulle critiche del ricorrente puntuali e tecniche del valore di reddito e nemmeno sulle perizie di parte.Cassa doveva p

6 luglio 2020Italiano23 min

Source ti.ch

Fatti

i coniugi RI 1 si sono opposti alla decisione formale con l'aiuto del figlio,

contestando i "proventi patrimoniali"

per ciascun assicurato di Fr. 11'768.-. Essi hanno rilevato che i due fondi

sono stati donati nel 1995 per un valore di stima di Fr. 173'579.-, che la

casetta in montagna non è più a loro accessibile da tempo non essendoci una

strada carrabile e che la casa di abitazione, edificata nel 1961 e che negli

anni non ha subìto migliorie, non è più abitata dal 12 marzo 2019. Gli

opponenti hanno precisato che il diritto di usufrutto è stato cancellato,

perché altrimenti la banca non avrebbe finanziato la ristrutturazione della

loro abitazione.

1.4. L'indomani (doc. 66)

l'amministrazione ha chiesto all'Ufficio stima la perizia integrale (docc.

67-76), che il 2 settembre 2019 (doc. 77) ha trasmesso agli assicurati, i quali

per osservazioni le hanno fatto pervenire il parere di uno studio immobiliare

sulla determinazione della pigione (doc. A2) e un preventivo generale di

massima per la ristrutturazione dell'abitazione (docc. 95-102).

1.5. Alla richiesta della Cassa di

prendere posizione sulla perizia di parte (doc. 103), l'Ufficio stima ha

risposto il 15 novembre 2019 (doc. B2) che, non essendoci nuovi elementi,

confermava i valori stabiliti nella perizia.

La Cassa di compensazione ha così respinto l'opposizione con

decisione su opposizione del 20 gennaio 2020 (doc. B1), in cui ha esposto le

norme applicabili in caso di donazione di sostanza e di rinuncia, con la

cancellazione, ai diritti di usufrutto.

La Cassa ha evidenziato di avere chiesto all'Ufficio stima di

prendere posizione sulle contestazioni relative al valore venale della sostanza

e che poiché detto Ufficio ha confermato le risultanze tecniche a cui era

giunto, e che sono state trasmesse agli assicurati, non si faceva luogo a una

modifica di tali valori.

Per quanto concerne la lamentela sul computo del diritto di usufrutto

su entrambi i fondi, la Cassa ha osservato che la loro cancellazione a registro

fondiario comportava una rinuncia di reddito ai sensi dell'art. 11 cpv. 1 lett.

g LPC. Considerato che l'Ufficio stima ha stabilito in Fr. 3'000.- (part. n. __________)

e in Fr. 26'400.- (part. n. __________) le pigioni di mercato valide nel 2019,

sulla scorta del N. 3482.12 DPC la Cassa ha quindi ritenuto, al netto delle

spese di manutenzione, l'importo di Fr. 23'520.- a titolo di "Ricavi d'usufrutto" (Fr. 29'400 -

20%).

In merito alle motivazioni addotte dagli assicurati alla base

della cancellazione dei diritti d'usufrutto, l'amministrazione ha rilevato che

detta cancellazione è avvenuta prima che la banca negasse il credito

ipotecario. Inoltre, tale rifiuto era dovuto all'assenza di sufficienti

garanzie per fare fronte all'onere ipotecario. Poiché la rinuncia a questi

diritti è avvenuta senza obbligo legale né una valida controprestazione, la

Cassa ha affermato di non potersi esimere dal computare tali redditi nel

calcolo PC degli assicurati e ha respinto la richiesta di stralcio del valore

degli usufrutti.

1.6. Con ricorso del 14 febbraio

2020 (doc. I) RI 1 e RI 2, rappresentati dal figlio RA 1, hanno chiesto al

Tribunale di riesaminare la decisione allestendo un nuovo calcolo dei redditi

determinanti, di considerare un reddito della sostanza di Fr. 1'430.- lordi

(Fr. 1'144.- netti) fino al 12 marzo 2019, che la casa è disabitata dal 12

marzo 2019 e lo sarà fino al 1° luglio 2020 e quindi di riconsiderare un nuovo

reddito dal 1° luglio 2020 tenendo conto anche degli investimenti a carico del

proprietario e deducendo gli interessi ipotecari del nuovo credito.

I ricorrenti hanno innanzitutto precisato che la donazione è

avvenuta nel lontano 1995 lasciando al figlio i frutti di una vita e non

volendosi spogliare dei propri beni come risulta dalla decisione impugnata,

terminologia che essi ritengono offensiva.

Inoltre, gli assicurati hanno precisato che per 25 anni hanno

indicato fiscalmente un valore locativo di Fr. 12'000.- annui che, è noto,

ammonta a circa il 70% del valore di mercato, che in concreto ammonterebbe al

massimo a Fr. 1'500.- al mese, e non quindi a Fr. 2'200.- come peritato.

Gli assicurati hanno rilevato anche che nella perizia risulta il

nome errato del proprietario dei fondi, che è RA 1.

Per di più, l'immobile non consiste in due appartamenti e ciò ha

comportato la determinazione di valori di reddito sproporzionati e irrealisti

tenuto poi conto dello stato dei locali, che al piano terra sono peraltro inutilizzati

da trent'anni.

Per quanto concerne la fissazione del valore della pigione, i

ricorrenti hanno prodotto due rapporti fatti allestire da due professionisti, i

quali giungono alla stima di un valore di reddito della casa primaria, nello

stato attuale, compreso fra Fr. 1'300.- e Fr. 1'500.- al mese (docc. A2 e A4).

Così com'è, la casa non può essere locata, anche se con una pigione molto

bassa. Il preventivo generale dei costi di ristrutturazione prevede per la

manutenzione ordinaria e straordinaria un investimento di Fr. 390'000.- (doc.

A1). Essi hanno inoltre ricordato che più di una banca aveva sollevato il

problema della concessione di un credito di costruzione in presenza di un

diritto di usufrutto, da ciò la necessità di cancellare tale diritto per potere

effettuare i lavori necessari per potere affittare la casa.

Gli insorgenti hanno poi precisato di contestare soltanto

l'importo del reddito computato e non anche il principio stesso di ritenere il

valore quale reddito computabile. Questo valore era di Fr. 1'430.- fino al 12

marzo 2019 e il valore locativo di Fr. 12'000.- annui che, diviso per 70 e

moltiplicato per 100, dà il valore di reddito lordo.

Essi hanno ribadito che da quel giorno la casa è disabita e, dopo

avere avviato la sua rilocazione, il proprietario è riuscito a concludere un

contratto di locazione con validità dal 1° luglio 2020 per Fr. 2'400.- al mese,

fermo restando l'esecuzione dei lavori (doc. A3).

Infine, gli interessati hanno chiesto di precisare la dicitura "(Fr. 5'880.- - 20% di Fr. 29'400.-)"

non ritenendola chiara, laddove la Cassa ha indicato l'importo del reddito che

ha considerato.

1.7. Nella risposta del 18 marzo

2020 (doc. V) la Cassa cantonale di compensazione ha proposto al TCA di respingere

il ricorso.

Considerato come i ricorrenti abbiano sollevato censure di carattere

tecnico, l'amministrazione ha nuovamente interpellato l'Ufficio stima (doc.

V/4) chiedendo di pronunciarsi al riguardo e il 3 marzo 2020 (doc. V/3) gli

esperti tecnici hanno risposto di non avere osservazioni. Di conseguenza, la

Cassa non ha motivo di scostarsi dalle conclusioni peritali che l'Ufficio stima

ha ribadito.

Da ultimo, la Cassa ha ricordato che, poiché gli assicurati hanno

rinunciato ai diritti di usufrutto senza esserne giuridicamente obbligati e

senza controprestazione adeguata, si tratta di una alienazione ai sensi

dell'art. 11 cpv. 1 lett. g LPC e quindi il "ricavo d'usufrutto" non può essere stralciato.

Nemmeno possono essere computati gli interessi ipotecari, giacché

il debito non è a carico dei ricorrenti, ma del figlio.

1.8. Il 5 maggio 2020 (doc. VIII)

gli insorgenti hanno rilevato che la risposta e le osservazioni dell'Ufficio

stima contengono diverse imprecisioni e "grossolani

errori".

Sulle osservazioni dell'Ufficio stima i ricorrenti hanno

evidenziato che l'indicazione quale proprietario di RI 1 è errata, visto che la

casa è di proprietà di RA 1 dal 1995. Inoltre, i periti hanno esposto dei

valori di reddito sproporzionati, non realizzabili se non con la ristrutturazione

totale dell'immobile.

In merito alla risposta, gli assicurati hanno osservato che non è

vero che i ricorrenti hanno postulato lo stralcio del "ricavo da usufrutto" ma, semmai, hanno

chiesto di non considerarlo poiché al momento inesistente e di riesaminare la

situazione dal 1° luglio 2020. Anche l'affermazione che "il figlio ha iniziato lavori di ristrutturazione"

è fuorviante, giacché egli è stato costretto ad eseguire importanti lavori per

potere affittare la casa e ottenere un reddito da destinare al finanziamento

delle rette per la degenza degli assicurati. Il preventivo dei costi dei lavori

in corso è di Fr. 390'000.- e solo con questi interventi necessari si è riusciti

a locare la casa.

In conclusione, gli interessati hanno osservato che "Ci pare pure doveroso chiedere che la decisione si

fondi su dati e rapporti, tra l'altro allestiti da uffici cantonali e

istituzioni cantonali, corretti e attendibili." e che la

situazione attuale è diventata finanziariamente insostenibile, poiché oltre alle

rette vi sono gli oneri bancari a fronte di un reddito inesistente fino

all'inizio della locazione.

1.9. Il 14 maggio 2020 (doc. X)

l'amministrazione ha osservato di non avere ulteriori considerazioni da

formulare e i ricorrenti non si sono pronunciati ulteriormente (doc. XI).

considerato in diritto

2.1. Oggetto del contendere è la

verifica dell'esattezza del valore dei "Ricavi

da usufrutto" che la Cassa di compensazione ha riportato nei

fogli di calcolo a seguito della cancellazione, avvenuta il 25/29 marzo 2019

(doc. 14), dei diritti di usufrutto di cui i ricorrenti beneficiavano sin dalla

loro costituzione il 7/14 febbraio 1995 (doc. 25) sui fondi n. 843 e n. 2580

RFD di __________, che quel giorno hanno donato al figlio. Il computo di Fr.

23'520.- in ragione di un mezzo ciascuno (Fr. 11'768.-) ha comportato la

concessione di una PC di Fr. 56.- al mese per ogni assicurato.

2.2. Secondo la prassi dell'allora

TFA (dal 1° gennaio 2007: Tribunale federale), per stabilire il valore

commerciale l'amministrazione deve fare esperire una perizia da un ufficio

competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la precedente prassi della

Cassa cantonale di compensazione, che consisteva nell'aumentare

sistematicamente del 30% il valore di stima ufficiale. Applicando questo

metodo, nel caso di nuove stime poteva risultare un valore superiore a quello

corrente (RDAT II-1995 pagg. 203 segg.).

L'Alta Corte ritiene che per la determinazione del valore corrente

degli immobili, l'ufficio cantonale deve sempre far capo allo stesso servizio

(STFA P 9/04 del 7 aprile 2004; SVR 1998 EL Nr. 5). Secondo la Massima Istanza,

sarebbe infatti inammissibile calcolare l'importo delle prestazioni

complementari in base a stime elaborate da autorità differenti (Pratique VSI

1993 p. 137).

Nel Cantone Ticino, la Cassa cantonale di compensazione affida

detto compito all'Ufficio cantonale di stima.

In merito a ciò si osserva ancora che in casi riguardanti il

nostro Cantone, in cui il ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare

effettuata dall'Ufficio cantonale di stima, il Tribunale federale ha confermato

l'operato dei periti (STFA P 10/06 del 13 aprile 2007; STFA P 38/96 del 27

febbraio 1998).

2.3. In concreto, nel 1995 RI 1 ha

donato al figlio delle proprietà immobiliari perciò, conformemente all'art. 17

cpv. 5 OPC-AVS/AI, era necessaria una valutazione al valore venale e tale

valore doveva essere stabilito al momento dell'alienazione della sostanza.

È dunque corretto che il 10 maggio 2019 l'amministrazione ha

interpellato l'Ufficio stima invitandolo a peritare al valore venale, stato a

quando è avvenuta la donazione al figlio e quindi al 1995, i fondi n. 843 e n.

2580 RFD di __________ di proprietà, a quel momento, di RI 1. È perciò corretto

che l'Ufficio stima ha indicato sulle sue perizie il nome dell'allora

proprietario di quando ha avuto luogo la donazione e non dell'attuale.

Qualche settimana dopo, il 5 giugno 2019 (docc. 49 e 50),

l'Ufficio stima ha comunicato alla Cassa di compensazione che i valori venali

erano i seguenti:

valore venale reddito

al valore di reddito al valore di

della sostanza mercato

Considerandi

nel 1995 mercato nel 2019

n. 843 Fr. 500'000.- Fr.

21'600.- Fr. 26'400.-

n. 2580 Fr. 110'000.- Fr.

2'700.- Fr. 3'000.-

Sulla base di questi importi la Cassa di compensazione ha

calcolato l'ammontare della sostanza alienata da computare nel calcolo della

prestazione complementare degli assicurati a titolo di sostanza residua. Per

fare ciò, l'amministrazione ha ritenuto l'usufrutto che gli assicurati hanno

costituito su entrambi i fondi quale controprestazione della donazione della

sostanza al figlio e quindi ha capitalizzato tale servitù. L'importo di Fr.

32'831.- che la Cassa ha considerato a titolo di "Rinuncia alla sostanza" non è in

discussione e non va analizzato in questa sede.

Contestato dai ricorrenti è invece l'ammontare di Fr. 23'520.- che

è stato riportato nei loro redditi quale "Ricavi

da usufrutto" in ragione di un mezzo ciascuno (Fr. 11'768.-).

Il 20 agosto 2019 (doc. V/2) gli assicurati si sono infatti opposti

alla decisione formale di rifiuto delle prestazioni complementari e hanno

chiesto le valutazioni peritali complete dell'Ufficio stima, che la Cassa stessa

ha richiamato il giorno seguente (doc. 66).

Gli opponenti hanno quindi esaminato nel dettaglio le valutazioni

dei due fondi alienati, criticando per la casa di abitazione il valore di

reddito ritenuto dall'Ufficio stima non concordando che, stante il vetusto stato

dell'immobile, esso potesse essere locato al prezzo fissato dai periti. Essi hanno

perciò presentato la perizia di uno studio immobiliare che ha ipotizzato, il 3

ottobre 2019, in Fr. 1'500.-, spese escluse, il reddito lordo mensile e quindi

annuo di Fr. 18'000.-, previa verifica della funzionalità e idoneità delle installazioni,

degli apparecchi sanitari, degli elettrodomestici, ecc., e dei necessari lavori

di tinteggiatura. È solo a seguito di un'importante ristrutturazione della casa

unifamiliare, i cui costi uno studio tecnico ha preventivato in quasi Fr.

400'000.-, e poi apportando alcune modifiche ipotizzando la locazione separata

dell'appartamento al 1° piano e dei due locali al piano terra, che la pigione

potrebbe ammontare a Fr. 2'000.- rispettivamente a Fr. 800.- mensili, tenuto

conto delle reali difficoltà attuali dovute alla situazione del mercato

immobiliare caratterizzata da un'elevata offerta di oggetti in locazione.

Il 28 ottobre 2019 (doc. 103) l'amministrazione ha trasmesso le

contestazioni dell'assicurato all'Ufficio stima che, con presa di posizione del

15.

novembre 2019 (doc. B2), ha affermato:

" in

riferimento alla vostra mail del 28 ottobre 2019 tendente al riesame della

nostra perizia, a seguito dell'opposizione del 3 ottobre 2019 del Signor RI 1,

riteniamo che non vi siano nuovi elementi che non siano già stati

precedentemente considerati.

Pertanto riteniamo di dover confermare i valori determinati nella

nostra perizia del 5 giugno 2019.".

Queste osservazioni sono state inviate agli assicurati insieme

alla decisione su opposizione del 20 gennaio 2020 che, per respingere

l'opposizione degli interessati, si è fondata proprio su quella presa di

posizione dell'Ufficio stima.

Considerato infatti che, a distanza di alcuni mesi, i periti hanno

confermato le risultanze tecniche riportate nella perizia del 5 giugno 2019, a

sua volta la Cassa cantonale di compensazione ha concluso che "la contestazione tendente alla modifica del valore

venale è priva di fondamento." (doc. B1 punto 3 in fine).

A questo proposito la scrivente Corte osserva, però, come da essi

stessi sottolineato, che gli assicurati non hanno mai contestato il valore

venale della sostanza donata e/o l'importo della sostanza residua riportata

nelle entrate a titolo di "Rinuncia alla

sostanza", ma soltanto il valore di reddito degli usufrutti a

cui hanno rinunciato, perciò la frase sopra riportata non è pertinente.

Ad ogni buon conto, come il TCA ha avuto modo di evidenziare nella

recente STCA 33.2019.21 del 2 giugno 2020, benché gli assicurati abbiano

manifestato il loro dissenso nei confronti delle conclusioni tratte il 5 giugno

2019.

dall'Ufficio stima, la Cassa non ha tuttavia ritenuto di dovere subito

comunicare ai diretti interessati la nuova presa di posizione del 15 novembre

2019, ma soltanto con l'emanazione della decisione su opposizione. Così

facendo, però, l'amministrazione ha imposto agli assicurati di interporre un

ricorso davanti a questo Tribunale per cercare di ottenere una risposta alle loro

lamentele.

2.4

Ad ogni modo, lo scritto del 15

novembre 2019 in realtà non risponde affatto alle critiche di carattere tecnico

emerse con la perizia di parte giacché, come visto, si limita ad affermare che

non v'erano nuovi elementi che non erano già stati considerati in precedenza.

L'Ufficio stima avrebbe invece dovuto rispondere alle puntuali

censure formulate dagli assicurati, spiegando perché non v'era motivo di

diminuire i valori dei redditi immobiliari, sia per la cascina sui monti che non

era più da loro da anni utilizzabile in assenza di una strada carrabile e non

esistendo più la possibilità di trasportare il materiale via teleferica, sia

per l'abitazione primaria, trattandosi di una costruzione risalente al 1961 che

non ha mai subìto opere di miglioria.

I periti avrebbero dovuto anche prendere posizione sulla perizia

prodotta dagli interessati per quanto concerne in particolare la determinazione

della pigione, stato dell'immobile nel 2019.

Essi avrebbero poi dovuto chiarire se gli importanti lavori di

risanamento che il figlio ha deciso di intraprendere dopo che gli assicurati si

sono trasferiti in casa anziani erano stati considerati ai fini della

determinazione del valore di reddito di mercato, e ciò soprattutto alla luce

del non trascurabile importo di Fr. 2'200.- al mese che essi hanno ritenuto a

titolo di pigione. Ciò, soprattutto visto il parere di un professionista del

settore che, a lavori di risanamento completati, ha stimato in Fr. 2'800.- la

pigione complessiva che si potrebbe richiedere per l'appartamento di cinque

locali al primo piano e per la locazione dello studio/ufficio/ appartamento per

ospiti che si potrebbe ricavare al piano terra.

2.5

Medesime considerazioni vanno

fatte per il ricorso.

In effetti i ricorrenti, così come esposto nelle considerazioni di

fatto, hanno precisato e ampliato le contestazioni di carattere tecnico

sollevate con l'opposizione per quanto concerne la casa in cui hanno abitato

fino al 12 marzo 2019, riallegando il parere del 3 ottobre 2019 che contiene,

in particolare, ben 26 fotografie a colori a comprova dello stato di

conservazione dell'immobile.

Inoltre, essi hanno prodotto il parere di un'altra agenzia immobiliare,

che nel rapporto allestito il 30 gennaio 2020 (doc. A4) ha descritto minuziosamente

la suddivisione interna ed esterna dell'immobile come pure lo stato dei locali,

concludendo affermando quanto segue:

" Per la

locazione dell'intera casa nello stato attuale, con eventuali piccolissimi

interventi atti a garantire la funzionalità degli impianti indispensabili

(elettrico/riscaldamento/acqua) e l'idoneità all'uso (ritinteggio/pulizia

locali), e senza la fornitura di nuovi apparecchi nella cucina valutiamo un

reddito mensile netto di Fr. 1'300.-/Fr. 1'400.- + spese.

Volendo creare due appartamenti il reddito potrebbe essere

suddiviso in Fr. 850.-/950.- + spese per l'appartamento al 1. piano e in Fr.

450.

-/ 500.- + spese per il monolocale con uso esclusivo del giardino.".

Ma, anche in tal caso, la presa di posizione che la Cassa di

compensazione ha correttamente chiesto all'Ufficio stima prima di allestire la

risposta di causa si è esaurita il 3 marzo 2020 (doc. V/5) in una simile

sterile affermazione, secondo cui:

" (…) Per

quanto ci compete e, dopo aver letto con attenzione le nuove considerazioni del

ricorrente, non riteniamo di avere osservazioni in merito.".

L'Ufficio stima non si è neppure pronunciato sulla contestazione

relativa alla suddivisione interna dell'immobile, allorquando la perizia

completa ha considerato due distinti appartamenti.

Per i ricorrenti, invece, la costruzione comprendeva una unità

abitativa al primo piano e, al piano terra, a lato del garage, una camera con

locale disponibile. Tuttavia, questi locali non costituivano un'unità abitativa

separata e autonoma e perciò non poteva essere affittata a terzi. Questi locali

erano poi inutilizzati da un trentennio e per renderli abitabili erano

necessari importanti lavori di risanamento, impermeabilizzazione e miglioria.

La casa era poi disabitata dal 12 marzo 2019.

2.6

La scrivente Corte ritiene

che sia quando hanno agito in prima battuta da soli, sia anche quando hanno

formalmente fatto capo a degli esperti del settore per contestare le

valutazioni effettuate dall'Ufficio stima, non si può negare che gli assicurati

hanno posto in discussione, con valide motivazioni, i parametri tecnici (stato

di conservazione dell'immobile, valore di reddito di mercato) e hanno offerto

delle argomentazioni riguardanti lo stato interno ed esterno della costruzione,

le sue caratteristiche, gli investimenti non effettuati e quelli da realizzare

per potere rendere l'immobile locabile a terzi. Tali puntuali critiche dovevano

quindi portare a delle verifiche accurate e a delle valutazioni motivate da

parte dell'Ufficio stima, meritando infatti essi, dai periti intervenuti, delle

risposte altrettanto dettagliate.

Anche volendo ipotizzare che l'invio tardivo agli assicurati delle

osservazioni del 15 novembre 2019 con la decisione su opposizione sarebbe stato

sanato con la possibilità offerta loro di di contestare tale presa di posizione

- come poi effettivamente fatto - davanti al TCA, autorità che gode di pieno

potere di esame, tuttavia non si può tollerare che nemmeno di fronte a nuove

prove prodotte con l'opposizione l'Ufficio stima sia determinato puntualmente sulle

censure degli interessati.

Neppure in tale occasione, in effetti, l'Ufficio stima ha spiegato

i fattori che ha preso in considerazione e i motivi che l'hanno portato a

stabilire il valore di reddito di mercato dell'abitazione donata dai ricorrenti

al figlio, stato 2019.

Questa sua presa di posizione è infatti priva di qualsiasi

contenuto tecnico.

2.7

Ma v'è di più.

Con il ricorso gli assicurati hanno ampliato le loro motivazioni

riferite alla contestazione del valore di reddito di mercato della part. n. __________

RFD di __________, corredandole da ulteriori prove di carattere specialistico,

ribattendo dunque alla perizia completa che era stata loro inviata dalla Cassa

di compensazione.

Le critiche sono precise e ben motivate e sono supportate da validi

elementi, perciò era lecito attendersi dai tecnici dell'Ufficio stima una convincente

dettagliata e specifica presa di posizione che dipanasse i dubbi degli

assicurati e che chiarisse definitivamente i valori immobiliari in discussione.

Per contro, il 3 marzo 2020, l'Ufficio stima ha risposto soltanto di

non avere osservazioni al riguardo e non è entrato nel merito.

2.8

A non averne dubbio, stando

così le cose, le prese di posizioni dell'Ufficio stima non possono essere

tutelate dal TCA.

La scrivente Corte conclude pertanto che nell'evenienza concreta

l'Ufficio stima non ha fornito elementi sufficienti di carattere tecnico e non

ha permesso alla Cassa cantonale di compensazione di motivare la sua decisione

evadendo le precise contestazioni degli assicurati.

All'amministrazione era certamente possibile accorgersi che le

osservazioni del 15 novembre 2019 non si determinavano affatto sulle

argomentazioni esposte dagli opponenti. Pertanto, prima di emettere la

decisione su opposizione, in virtù dell'art. 43 cpv. 1 LPGA, era compito della

Cassa cantonale di compensazione chiedere ai periti una motivazione più dettagliata

e completa (STCA 33.2019.21 del 2 giugno 2020, consid. 2.8).

Queste considerazioni, poi, a seguito delle contestazioni

formulate con l'opposizione, avrebbero dovuto essere trasmesse agli assicurati

dalla Cassa di compensazione. Era infatti nel loro diritto di essere messi al

corrente sulla risposta data dai periti alle loro obiezioni (STCA 33.2019.21

del 2 giugno 2020, consid. 2.8; STCA 33.2019.7 del 13 maggio 2019, consid. 5).

Ciò nonostante, le analisi dei contenuti tecnici e degli importi

ritenuti a titolo di valore di reddito di mercato della part. n. __________ RFD

di __________, come pure le osservazioni relative alla suddivisione interna

della costruzione, allo stato di conservazione interno ed esterno dell'abitazione

e ad altre peculiarità, sono rimaste inascoltate anche il 3 marzo 2020.

Il ricorso va perciò accolto e la decisione impugnata annullata.

Gli atti vanno rinviati alla Cassa, affinché tramite l'Ufficio

stima, allestisca un complemento peritale che si determini compiutamente e nel

dettaglio sulle valutazioni addotte dai ricorrenti e in particolare sulle

perizie di parte provvedendo, laddove necessario, mediante un nuovo sopralluogo

e in contraddittorio.

I periti dovranno argomentare chiaramente e in modo specifico i

dati tecnici e i fattori di calcolo considerati per valutare il valore di

reddito della part. n. __________ RFD di __________.

Prima di emettere una nuova decisione sul diritto alle prestazioni

complementari, la Cassa dovrà inviare agli assicurati il nuovo complemento

peritale che l'Ufficio stima redigerà, cosicché essi potranno esprimersi al

riguardo nel rispetto dell'art. 29 cpv. 2 Cost. fed. (per degli esempi di

complementi peritali allestiti dall'Ufficio stima a seguito di contestazioni

tecniche e/o sul valore venale stabilito, cfr. da ultimo STCA 33.2014.3 del 18

agosto 2014, in cui l'assicurato ha potuto confrontarsi più volte con

l'opinione dei periti dell'Ufficio stima e ciò anche sulla scorta di una

perizia di parte che ha fatto allestire; le contestazioni tecniche sono state

quindi sottoposte in più occasioni agli esperti per una presa di posizione ed

essi hanno fornito delle dettagliate spiegazioni; STCA 33.2013.8-9 del 9 aprile

2014; STCA 33.2011.6 del 19 ottobre 2011; STCA 33.2011.2 del 6 giugno 2011).

2.9

In virtù di quanto precede,

il ricorso è accolto la decisione impugnata è annullata e gli atti sono

rinviati alla Cassa cantonale di compensazione per la completazione della procedura

amministrativa nel doveroso rispetto del diritto di essere sentito dei

ricorrenti e quindi per l'emanazione di nuova decisione dopo avere effettuato

il predetto accertamento sulla valutazione del valore di reddito di mercato del

diritto di usufrutto cancellato nel 2019.

Sebbene vincenti in causa, non essendo patrocinati, i ricorrenti

non hanno diritto a ripetibili (art. 61 lett. g LPGA).

Dispositivo

Per questi motivi

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza, la decisione

impugnata è annullata e gli atti rinviati alla Cassa cantonale di

compensazione, affinché proceda come indicato al considerando 2.8.

2. Non si percepisce tassa di

giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato. Non si

attribuiscono ripetibili.

3. Comunicazione agli

interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso in

materia di diritto pubblico al Tribunale

federale, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerna, entro 30 giorni dalla

comunicazione.

L'atto di ricorso, in 3 esemplari,

deve indicare quale decisione è chiesta invece di quella impugnata, contenere

una breve motivazione, e recare la firma del ricorrente o del suo

rappresentante. Al ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la

busta in cui il ricorrente l'ha ricevuta.

Per il Tribunale cantonale delle

assicurazioni

Il presidente Il

segretario di Camera

Daniele Cattaneo Gianluca

Menghetti