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3 gennaio 2006Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 3156 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 468'717.-

reclamo interposto in data 26 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 13 maggio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza confermato la propria decisione ribadendo che

le conseguenze negative derivanti dalle immissioni foniche ed atmosferiche

provenienti dall’autostrada, dalla strada cantonale e dal vicino locale

pubblico sono già state considerate nella determinazione dei valori di stima

proposti per le diverse zone di PR del Comune.

3. Con

ricorso 11/15 giugno 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

una riduzione del valore di stima. Ciò per il fatto che la proprietà è posta a

confine con una strada cantonale fortemente trafficata che, oltre a rendere

difficoltosa e pericolosa l’uscita dal fondo, imporre il rispetto di

determinate distanze da confine e rendere di fatto impossibile la copertura

dell’attuale parcheggio con una tettoia è fonte, unitamente alla vicina

autostrada e ad un locale pubblico che si trova anch’esso nelle vicinanze, di importanti

immissioni moleste sottoforma di inquinamento atmosferico e acustico.

fondo si troverebbe poi in una zona geologicamente instabile a causa della

vicinanza del riale __________, fonte di possibili frane.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 13 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato

che la struttura della casa, abitata da RI 1 e dalla sua famiglia, è ancora

quella originaria, mentre le finiture e lo stato di conservazione sono nella

norma. Nel 1980, quando è stata fatta la ristrutturazione segnalata al punto

2.5. della dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare

–modulo 1-, il locale cucina è stato ampliato con l’aggiunta di un portico.

L’accesso

alla proprietà è difficoltoso in quanto in prossimità di una curva della strada

cantonale. Il terreno, sul quale sorgono alcune piante da frutta e un orto, è

in leggera pendenza e sostanzialmente prativo.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Considerandi

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Alla

luce delle risultanze della fattispecie concreta il Tribunale accoglie

parzialmente il ricorso riducendo il prezzo a nuovo dell’edificio principale

sub. A da 360.- a 331.- CHF/mc, più aderente al tipo di costruzione specifico e

al suo reale valore e aumentando il correttivo della vetustà da -28% a -38% in

considerazione del fatto che l’edificio, costruito nel 1938, è stato oggetto di

un’unica ristrutturazione parziale nel 1980, limitata del resto alla

sostituzione dei serramenti e del tetto, nonché al rifacimento delle cucine e dell’impianto

di riscaldamento.

7.2

Come tutte le zone in prossimità del centro cittadino

la zona risulta particolarmente trafficata unicamente in orari ben determinati

corrispondenti ai normali orari di punta. Il traffico è sì intenso, ma non

inusuale per una zona che si ritrova a diretto contatto con un centro urbano di

dimensioni importanti. Del resto, nella determinazione dei valori di base dei

terreni presenti nella specifica zona residenziale semi-estensiva del PR di __________,

già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali

terreni è stato fissato in CHF/mq 240.-, valore decisamente prudenziale

rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una

libera contrattazione.

Inoltre, proprio per considerare la vicinanza del

fondo con la strada cantonale e l’autostrada, l’autorità di prima istanza, come

del resto per tutti i mappali posti nella medesima situazione, ha già proceduto

all’applicazione di un correttivo del -10% per carico ambientale su tutta la

sua superficie.

Il Tribunale ritiene pertanto che nella fattispecie

concreta un’ulteriore riduzione del valore metrico del terreno per immissioni

moleste non è giustificata.

Alla luce delle specifiche normative di PR per la zona

residenziale semi-estensiva (art. 46 NAPR) e malgrado l’obbligo di rispetto di una

distanza minima di ml 4 dal ciglio della strada cantonale (art. 6, punto 1.1. NAPR),

il terreno eccedente, di 1'150 mq, risulta interamente sfruttabile in modo

razionale.

7.3

Il gravame deve essere respinto pure in merito alle

ulteriori richieste e argomentazioni sollevate da RI 1.

In primo luogo, l’accesso, sostanzialmente simile per

tutte le proprietà poste in prossimità del tracciato stradale e che può se del

caso essere modificato, non giustifica l’applicazione di alcun correttivo.

La valle soprastante il riale __________ menzionata dalla

ricorrente non si trova nelle immediate vicinanze e nemmeno risulta che il

mappale sia stato incluso in una zona soggetta a particolari pericoli naturali.

Infine, la presenza di un grotto, oltre che

compatibile con quanto previsto dall’ art. 46 punto 1. NAPR di __________,

comunque posto in prossimità della strada cantonale e a diversi metri dalla

proprietà RI 1, non è tale da intaccare il valore metrico del terreno in modo

tale da giustificare l’applicazione di uno specifico correttivo.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 3156 RFD di __________ stabilito in CHF 453'160.-, come da scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, ritenuto che le censure relative alla

valutazione dell’edificio principale sono state accolte da questo Tribunale,

mentre le richieste di riduzione del valore metrico del terreno sono state

respinte (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 3156 RFD di __________ stabilito in

CHF 453'160.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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