40.2005.101

Ricorso sulle stime

30 novembre 2005Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 5090 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 524'811.-

reclamo interposto in data 20 luglio 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con

decisione 3 giugno 2005.

L’autorità

di prima istanza ha ritenuto in sostanza di dover applicare un ulteriore

correttivo del -20% sul valore metrico dell’intero terreno allo scopo di

considerare, oltre all’esistenza di un onere di passo, la sua topografia

sfavorevole, nonché, in aggiunta, un correttivo del -20% sul valore metrico del

solo terreno eccedente, che presenta delle caratteristiche sfavorevoli più marcate.

Oltre a ciò è stato diminuito pure il valore di reddito dell’edificio sub. A,

passato da CHF 305'710.- a CHF 284'289.-

3. Con

ricorso 15/16 giugno 2005, completato il 21/22 giugno 2005, RI 1 RI 1 è insorto

innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore metrico del

terreno a CHF/mq 70.-. Ciò poiché il medesimo, essenzialmente roccioso e in

forte pendenza, è a suo dire difficilmente sfruttabile.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 5 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che

sul fondo è presente un’edificio abitativo composto da un piano seminterrato

con locali tecnici e rifugio, un primo piano di 2 ½ ampi locali abitato da RI 1

e un piano superiore di 3 locali affittato a terze persone per CHF 900.-

mensili. Il sub. C è una piccola piscina esterna e il sub. D un pollaio.

terreno retrostante la casa è essenzialmente roccioso, molto ripido, con dei

terrazzamenti a fungere da sostegno.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto

stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati devono essere valutati come un’unità economica comprendente i

fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate

(art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato

tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media

ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

Considerandi

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 Reg).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Alla

luce delle risultanze il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando

un correttivo supplementare del -25% limitatamente al valore metrico del

terreno eccedente, stabilito di conseguenza in CHF/mq 154.-

Ciò

poiché, per confronto con i mappali confinanti nr. 1056, 5042 e 5156, tale

porzione di terreno presenta una topografia più sfavorevole ed appare ancora

più scoscesa e problematica in caso di edificazione.

7.2

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mapp. no. 5090 RFD di __________ stabilito in CHF 385'406.-, come da scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 4/5 per il ricorrente, che chiedeva la riduzione del

valore metrico del terreno a CHF/mq 70.-, e del rimanente 1/5 per l’UCS (art.

38.

cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 5090 RFD di __________ stabilito in

CHF 385'406.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico del ricorrente per 4/5 e per il rimanente 1/5 a carico dell’UCS.

3.

La presente decisione é definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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