40.2005.106

Applicazione di un correttivo del -10% sul valore mtrico del terreno per tenere conto di un onere di passo

22 settembre 2005Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 410 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 788'815.-

reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS

con decisione 20 maggio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha riconfermato integralmente la propria decisione ritenendo

corretta la volumetria considerata per l’edificio principale sub. AB,

comprensiva della parte parzialmente interrata e non solo della costruzione

fuori terra come risulterebbe dai calcoli effettuati dal reclamante, non

sufficientemente importanti le servitù gravanti il fondo, che non ne avrebbero

pregiudicato l’edificabilità, mentre non è nemmeno entrata nel merito del

possibile influsso della presenza della confinante strada cantonale sul valore

del terreno.

3. Con

ricorso del 18/20 giugno 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo

Tribunale argomentando che il volume dell’edificio principale sarebbe di circa

1870 mc e non di 2419 mc come ritenuto dall’UCS, che le servitù presenti sul

fondo, pur non avendo pregiudicato l’edificabilità del medesimo, ne

diminuiscono comunque il valore e che pure la presenza a confine della strada

cantonale, con il suo forte traffico e le relative immissioni, ridurrebbe il

valore del terreno.

ricorrente postula di conseguenza un’equa diminuzione del valore di stima del

mappale no. 410 RFD di __________.

4. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto

stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta

l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore

venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

fondi edificati devono invece essere valutati come un’unità economica

comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da

parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

Considerandi

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.

Nel

corso del sopralluogo esperito il 1. settembre 2005, questo Tribunale ha potuto

constatare che le piante agli atti corrispondono alla situazione reale e ha in

particolare riscontrato le seguenti misure di altezza:

al piano terreno (seminterrato): luce locali 2.60 m; locale sala fronte-lago

3.12

m. La parte lago è costituita da una camera e un soggiorno con servizi,

mentre lo spazio rimanente è destinato a studio;

spessore soletta intermedia tra il piano terreno (seminterrato) e il piano

superiore 36 cm;

al piano superiore: luce dei locali 2.64 m; atrio d’entrata 2.40 m; soggiorno

da 3.23 a 3.86 m;

cantina (vespaio) sotto il fronte lago: altezza media di 1.90 m.

Questo

Tribunale ha quindi proceduto ad un nuovo calcolo del volume dell’edificio

basandosi su quanto prescritto dalla Norma SIA 116, sulle superfici rilevate

dal geometra revisore e riportate a RF nonché sulle misure indicate dal

ricorrente nei piani agli atti e verificate in sede di sopralluogo unitamente

alle altezze dei locali e allo spessore dei solai intermedi. I valori delle

superfici sono stati approssimati a 0,50 mq.

7.

Alla

luce di tali risultanze, il volume complessivo dell’edificio sub. AB corrisponde

a mc 2'203,19, arrotondato a mc 2'203 e deve pertanto essere corretto di

conseguenza.

L’edificio,

così come strutturato e predisposto e come del resto risulta dal Modulo 1,

punto 3, presenta sostanzialmente due appartamenti che possono essere ben

distinti l’uno dall’altro e pertanto deve essere considerato quale edificio

abitativo da 2 o più appartamenti.

Tribunale ritiene inoltre di dover applicare un correttivo del – 10% sul valore

metrico di base del terreno, così da tenere in debita considerazione

l’esistenza dell’onere di passo e accesso al locale attrezzi di proprietà

comunale che è iscritto a RF e che, pur non avendo pregiudicato l’edificabilità

del fondo, a differenza del divieto di piantagione di alberi di alto fusto e

della limitazione in altezza delle piantagioni, ne riduce comunque il suo valore,

tanto più che deve obbligatoriamente essere esercitato per mezzo dell’accesso

esistente a monte della proprietà.

Nella

determinazione del valore metrico di base del terreno è invece già stata

considerata l’esistenza della vicina strada cantonale e di tutte le conseguenze

negative che ne derivano. Come del resto constatato anche in sede di

sopralluogo il traffico non è inoltre tale da giustificare l’applicazione di un

ulteriore correttivo da applicare al valore metrico base del fondo. Il

Tribunale ritiene infine che tutti i terreni presenti nella ristretta fascia di

Piano Regolatore che si trova in zona R3, rialzati rispetto al tracciato della

strada cantonale, subiscano sostanzialmente le medesime conseguenze negative

provenienti dall’arteria stradale e che pertanto non vi siano ragioni

sostanziali per trattarli in modo differenziato.

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo invero assai prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione.

conseguenza, il ricorso deve essere parzialmente accolto e il valore ufficiale

di stima immobiliare del mappale no. 410 RFD di __________ stabilito in CHF

773'391.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.

Giusta

l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico

delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 2/3 per il ricorrente e

del rimanente 1/3 per l’UCS.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13

novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 410 RFD di __________

stabilito in CHF 773'391.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.- è posta a

carico del ricorrente in ragione di 2/3 e per il rimanente 1/3 a carico

dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione é definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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