40.2005.107

Applicazione di un correttivo del -20% sul valore metrico di tutto il terreno (compreso quello considerato complementare)

22 settembre 2005Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 382 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'223'474.-

reclamo interposto in data 16 agosto 2004 da RI 1, rappresentata dall’avv. RA 1,

è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 20 maggio 2005.

L’autorità

di prima istanza, considerando la posizione del terreno e in particolare la

pendenza del medesimo, ha apportato un correttivo del -20% sul valore metrico

del terreno eccedente, portandolo da CHF/mq 270.- a CHF/mq 216.-, riconfermando

per il resto la propria decisione, in particolare in merito alla superficie

abitabile e al volume dell’edificio principale nonché al valore metrico di base

del terreno.

valore di stima ufficiale del mappale no. 382 RFD di __________ è stato di

conseguenza stabilito in CHF 1'027'400.-

3. Con

ricorso del 17/20 giugno 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo

Tribunale argomentando che l’UCS non ha tenuto sufficientemente conto delle

caratteristiche sfavorevoli del proprio terreno per rapporto a quelli vicini.

Il mappale no. 382 RFD di __________ si troverebbe infatti in posizione

discosta e presenterebbe una pendenza importante che ne renderebbe più elevati

i costi di costruzione.

ricorrente, oltre a richiamare dall’UCS la documentazione inerente le

transazioni immobiliari intercorse negli ultimi dieci anni e relative alla zona

di PR di riferimento (R2), postula di conseguenza che il valore metrico di base

del terreno venga ridotto da CHF/mq 270.- a CHF/mq 150.- sia per il terreno

complementare sia per quello eccedente e che a quest’ultimo, che presenterebbe delle

caratteristiche negative più marcate rispetto al terreno complementare, venga

apportato un ulteriore correttivo del -40%

4. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto

stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta

l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore

venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

fondi edificati devono invece essere valutati come un’unità economica

comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato

tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media

ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

Considerandi

ampliamento della costruzione.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del

tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.

Nel

corso del sopralluogo esperito il 1. settembre 2005, questo Tribunale ha potuto

constatare che la pendenza media del terreno di proprietà della ricorrente, che

si trova in zona R2 come del resto i terreni presi a paragone, è effettivamente

superiore a quella relativa ai mappali situati a valle della strada di accesso,

ma che rispetto a questi ultimi, trovandosi più in alto, gode di una vista

migliore sulla regione sottostante e sul lago.

Tribunale ha inoltre verificato i dati relativi alle transazioni immobiliari

intercorse negli ultimi dieci anni che hanno portato a stabilire il valore

metrico di base delle proprietà di __________ situate in zona R2, constatando

che il valore di CHF/mq 270.- ritenuto dall’Autorità di prima istanza deve

essere considerato alquanto prudenziale rispetto ai valori mediamente più

elevati risultanti dalle transazioni immobiliari di riferimento.

7.

Alla

luce di tali risultanze, questo Tribunale non considera per niente elevato,

bensì decisamente prudenziale, il valore metrico di base stabilito per le

proprietà di __________ situate in zona R2, con la conseguenza che il relativo

parametro deve essere confermato.

Tribunale ritiene però che, viste le caratteristiche del terreno nel suo

insieme, il quale presenta una pendenza marcata su praticamente tutta la sua

superficie, il correttivo del -20% sul valore metrico di base, che nella

fattispecie diminuisce il valore metrico di riferimento a CHF/mq 216.-, deve

essere considerato pure per il terreno complementare.

Una

riduzione più marcata di tale valore non è per contro giustificabile, ritenuto

che il mapp. no. 382 RFD di __________ presenta sì una pendenza maggiore

rispetto ai mappali situati a valle della strada, ma rispetto a questi ultimi,

trovandosi più a monte, gode pure di una vista più ampia e importante.

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

conseguenza, il ricorso deve essere parzialmente accolto e il valore ufficiale

di stima immobiliare del mapp. no. 382 RFD di __________ stabilito in CHF 1'013'288.-,

come da scheda di calcolo annessa.

8.

Giusta

l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico

delle parti in ragione della loro rispettiva soccombenza, di 4/5 per la

ricorrente e del rimanente 1/5 per l’UCS.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13

novembre 1996 e il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 382 RFD di __________ stabilito

in CHF 1'013'288.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente in ragione

di 4/5 e per il rimanente 1/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione é definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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