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3 gennaio 2006Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 176 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 545'487.-

reclamo interposto in data 30 giugno 2004 da MIST 3 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 3 giugno 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza modificato il volume dell’edificio principale

sub. A, aumentato da 2'246 a 2'418 mc, il relativo valore a nuovo, ridotto da

360.- a 316.- CHF/mc e il correttivo di classe applicato sul valore a nuovo

dell’edificio, passato da +30% a +10%.

valore ufficiale di stima del mappale è stato di conseguenza stabilito in CHF

440'488.-

3. Con

ricorso 20/21 giugno 2005 RA 1, rappresentante della Comunione ereditaria, è insorta

innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del volume dell’edificio

principale sub. A da 2'418 a 2248 mc e l’applicazione di un correttivo del -20%

per carico ambientale sul valore metrico dell’edificio.

giustificazione di tale richiesta, i ricorrenti sostengono che il correttivo,

oltre che sul valore metrico del terreno, debba essere applicato pure sul

valore metrico dell’edificio, ciò poiché nella fattispecie concreta la

vicinanza dell’autostrada, della strada cantonale e della ferrovia penalizzano

in modo importante pure il valore dell’albergo ristorante, maggiormente toccato

rispetto ad altri tipi di edifici dall’inquinamento atmosferico ed acustico.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 ottobre 2005, il Tribunale ha constatato

che l’edificio sub. A é suddiviso in piano cantina, dove si trovano i servizi e

la cantina del ristorante, piano terreno, strutturato in ristorante e relativa

cucina, primo piano con sette camere d’albergo e secondo piano composto da

cinque camere abitate dai proprietari.

seguito di misurazione viene constatato che il volume dell’edificio corrisponde

a 2'246 mc.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

Considerandi

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

fattispecie concreta l’UCS ha tralasciato il valore di reddito, escludendolo

completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna

spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv.

2.

Lst. l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata. In effetti

il reddito è fondamentale per una determinazione equa dei valori immobiliari,

ritenuto che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un

bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995

concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Sotto

questo profilo la decisione su reclamo si rivela dunque carente nella forma

quanto nella sostanza.

Considerato,

tuttavia, che il Tribunale, oltre a non essere vincolato dalle domande del

ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38

cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm) – ciò che comunque non è una panacea e

certamente non dispensa l’autorità di prima istanza dall’obbligo di applicare

il diritto e di motivare le sue decisioni, specie quando l’argomento ha

un’importanza rilevante ai fini della stima -, la lacuna è sanabile in questa

sede.

L’edificio

al mappale no. 176 RFD di __________ è un ristorante-albergo a gestione

famigliare il cui gerente per gli anni precedenti il 2005 è stato MIST 3 e

attualmente è MIST 2, usufruttuaria della sostanza relitta dal defunto __________.

Nella

fattispecie concreta, il reddito di CHF 10'300.- annui indicato con la

dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare –modulo 1- e

confermato come attendibile dai ricorrenti con scritto 25/27 ottobre 2005,

trova sostanzialmente conferma nella documentazione fiscale prodotta in data 12

dicembre 2005. È pertanto tale valore che deve essere ritenuto.

Ciò

anche perché nella fattispecie concreta risulta praticamente impossibile

riferirsi a casi analoghi che presentano redditi accertati tenendo conto del

tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 18 cpv. 2 Lst. e art.

10.

Reg.) in quanto nella zona non esistono più edifici a gestione famigliare strutturati

perlomeno in modo simile, che non rispondono evidentemente più ai bisogni del

mercato, come del resto conferma la chiusura dell’esercizio pubblico con il 31

dicembre 2005.

7.2

seguito dei rilevamenti effettuati in corso di sopralluogo, il volume

dell’edificio sub. A viene corretto da 2'418 a 2'246 mc.

7.3

Tribunale respinge la richiesta dei ricorrenti volta ad applicare al valore

metrico dell’edificio un correttivo del -20% per carico ambientale.

Ciò

per la ragione che il valore metrico di un edificio non è in realtà influenzato

da fattori quali la vicinanza di fonti di inquinamento atmosferico e/o acustico,

che potrebbero avere semmai un certo peso, oltre che sul valore metrico del

terreno, sul valore di reddito. Nella fattispecie concreta, essendoci un

reddito dichiarato attendibile, la questione può comunque rimanere

sostanzialmente indecisa.

7.4

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, in applicazione dell’art. 38 cpv. 3 Lst., il ricorso è

parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 176 RFD di __________

stabilito in CHF 192'234.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 4/5 per l’UCS e del rimanente 1/5 per i ricorrenti (art.

38.

cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 176 RFD di __________ stabilito in

CHF 192'234.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima in ragione di 4/5 e del rimanente 1/5 a carico dei ricorrenti.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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