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10 marzo 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1437 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 7'010.-

reclamo interposto in data 28 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 24 maggio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha riconfermato la propria decisione ribadendo che tutti gli

aspetti sollevati in sede di reclamo sono già stati considerati nella

determinazione del valore di stima.

3. Con

ricorso 21/23 giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando

la riduzione del valore metrico dell’edificio principale sub. A da CHF 20'291.88

a CHF 10’000.-, lo stralcio dei costi accessori del 5% calcolati sul valore

metrico di tale edificio ed infine la presa in considerazione dei soli valori

metrici ad esclusione del valore di reddito.

Ciò

poiché si tratterebbe di un semplice rifugio di montagna che, ad eccezione

della sostituzione dei serramenti avvenuta nel 1987, si trova essenzialmente

nello stato originario. È raggiungibile unicamente in ca. un’ora di cammino

tramite un sentiero che parte dalla frazione di __________ ed è privo di

servizi ed installazioni tecniche. Non vi sarebbero costi accessori e l’edificio,

nello stato in cui si trova attualmente, non sarebbe di fatto sfruttabile a

scopo di soggiorno turistico.

4. Nel

corso dell’audizione del ricorrente e del sopralluogo esperito presso l’Ufficio

tecnico comunale il Tribunale ha constatato che l’inventario degli edifici

situati fuori zona del Comune di __________ è stato approvato dal Consiglio di

Stato con risoluzione no. __________.

ricorrente ha prodotto un piano di localizzazione del mappale e tre fotografie dell’edificio

sub. A scattate nel mese di agosto 2005.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

Considerandi

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale, che deve accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa e non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38.

cpv. 3 e 4 Lst.), ritiene che il valore metrico a nuovo dell’edifico così

come stabilito dall’UCS sia prudenziale e sostanzialmente corretto.

correttivo della vetustà, trattandosi di un rustico edificato tra il 1919 e il

1930.

che, ad eccezione della sostituzione dei serramenti avvenuta nel 1987, si

trova essenzialmente nello stato originario ed è privo di infrastrutture

tecniche, deve invece corrispondere al -60%, ovvero il massimo previsto

dall’art. 9 del Regolamento di applicazione della Lst.

stato di conservazione è invece da ritenere carente e non sufficiente, come stabilito

a torto dall’autorità di prima istanza.

costi accessori, calcolati nella misura del 5% sul valore dell’edificio

principale, devono essere mantenuti. Ciò poiché, anche se nella fattispecie

concreta mancano effettivamente delle installazioni ed infrastrutture, non sono

state apportate sistemazioni esterne e non ci sono costi di finanziamento, il

valore metrico di un edificio deve corrispondere di fatto al valore di

ricostruzione dedotto il correttivo della vetustà.

7.2

valore di reddito, seppur nella misura ridotta a soli due mesi, deve essere

considerato. È infatti verosimile che il rustico, al quale sono stati

sostituiti i serramenti, è dotato di una stufa a legna e di una cucina a legna

(modulo 1, punto 2.5 e modulo 3) possa essere potenzialmente utilizzato

perlomeno per parte del periodo estivo oppure da escursionisti, come di fatto è

utilizzato dal ricorrente medesimo e da cacciatori.

Del

resto, un valore di reddito annuo di CHF 327.73, calcolato sulla base di casi analoghi

con redditi di mercato accertati e significativi, risulta alquanto prudenziale

e sicuramente adeguato alla fattispecie concreta.

7.3

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo

sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 1437 RFD di __________ stabilito in CHF 6'010.-, come da scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 1437 RFD di __________ stabilito in

CHF 6'010.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico della parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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