40.2005.111

Ricorso sulle stime

30 novembre 2005Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 4533 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004,

l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 521'852.-

reclamo interposto in data 17 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con

decisione 30 maggio 2005.

L’autorità

di prima istanza, che nella decisione iniziale aveva applicato un correttivo

del -10% sul valore metrico di tutto il terreno per la presenza di una linea ad

alta tensione, ha ritenuto di dover applicare un correttivo del -90% unicamente

su una superficie di 230 mq, indicata dal reclamante medesimo come direttamente

interessata da un divieto di costruzione e da una limitazione di piantagione

dovuti alla presenza della linea ad alta tensione.

stima è stata fissata di conseguenza in CHF 518'313.-

3. Con

ricorso 21/24 giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando

l’applicazione di un correttivo maggiore sul valore metrico dell’intera

superficie del terreno; ciò poiché la linea ad alta tensione comporta

l’immissione di elettrosmog, per la presenza di odori maleodoranti provenienti

da un impianto di depurazione acque e da un compostaggio industriale (__________),

nonché di rumori molesti causati da un centro di demolizione distante alcune

centinaia di metri.

Infine

il ricorrente lamenta una disparità di trattamento, portando come esempio la

stima di un terreno di proprietà della moglie situato a __________, di CHF/mq

200.-, valore che a suo dire non sarebbe proporzionato per rapporto al valore

di stima assegnato al fondo di sua proprietà.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 5 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che

nella fattispecie concreta si è in presenza di un mappale stretto e allungato

edificato sul lato verso la strada. La parte sottostante del terreno é

accessibile unicamente dalla strada soprastante tramite un esiguo corridoio a

lato dell’abitazione, occupata esclusivamente dal proprietario e dalla sua

famiglia.

data 6 ottobre 2005, come del resto preannunciato a verbale di sopralluogo, RI

1 ha prodotto al Tribunale copia del contratto di servitù di attraversamento

concernente il diritto di costruire e di gestire un elettrodotto ad alta

tensione da lui concluso unitamente all’ATEL in data 26 luglio 2000.

4. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario unitamente alla moglie

Alda dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile

in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

5.1.

fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del

loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).

fondi edificati devono invece essere valutati come un’unità economica

comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

5.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata

in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione

del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento

della costruzione.

5.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 Reg).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

5.4.

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.1.

Alla

luce delle risultanze il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso ritenendo

dapprima, sulla base del contratto concluso dal ricorrente con l’ __________

(punto I d) e piano 1:1000 allegato), che la superficie toccata da divieto di

edificazione é in realtà di 300 mq e non di 230 mq come ritenuto a torto

dall’UCS.

secondo luogo, il Tribunale rileva d’ufficio, ex art. 38 cpv. 3 Lst., che la

superficie di terreno considerata eccedente é fortemente penalizzata poiché raggiungibile

unicamente dalla strada soprastante tramite un esiguo corridoio a lato

dell’abitazione sub. A, ciò che giustifica l’applicazione di un correttivo del

-25% sul valore metrico di tale porzione di terreno che, in caso di

edificazione, sarebbe confrontata con notevoli difficoltà di accesso.

6.2.

Una

riduzione del valore metrico del terreno per la presenza di odori maleodoranti

e di rumori molesti non è invece giustificata, già per il solo fatto che le

fonti di immissione indicate nel gravame si trovano ad una distanza considerevole.

Nel corso del sopralluogo non è stato inoltre percepito nulla di tutto ciò.

6.3.

disparità di trattamento lamentata dal ricorrente è, di contro, una censura

troppo generica e difficilmente verificabile nella misura in cui il fondo

situato a __________, che dovrebbe servire per il paragone, non é meglio

specificato. In ogni caso, si tratterebbe di confrontare fondi situati in

regioni e zone completamente diverse per le loro intrinseche caratteristiche e

possibilità di sfruttamento, un’operazione che, per questi motivi, si rivela

inattuabile alla luce di quanto disposto dall’art. 17 cpv. 1 Lst.

6.4.

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

7.1.

conseguenza, il ricorso é parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 4533 RFD di __________ stabilito in CHF 445'666.-, come da

scheda di calcolo annessa.

7.2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, che, alla luce delle risultanze concrete, deve essere

stabilita in 3/4 per l’UCS e in un 1/3 per il ricorrente.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 4533 RFD di __________ stabilito in

CHF 445'666.-, come da scheda di calcolo annessa.

Considerandi

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, é posta a

carico dell’UCS per 3/4 e per il rimanente 1/4 a carico del ricorrente.

3.

La presente decisione é definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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