40.2005.112

Ricorso sulle stime

30 novembre 2005Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Con

la notifica di decisione 1. febbraio 2004 l’UCS ha esposto i seguenti valori di

stima:

CHF 460'020.- per la il mapp. no. 1056 RFD di __________, considerata una

riduzione del 15% sul valore metrico del terreno per mancanza di accesso

veicolare e per l’esistenza di un onere di passo;

CHF 736'172.- per il mapp. no. 5042 RFD di __________, considerato un

correttivo in aumento del 10% sul valore metrico del terreno per

sovrasfruttamento di un piano.

reclamo interposto in data 26 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 30 maggio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza deciso quanto seque:

Per la part. no 1056 é stato

applicato un correttivo del -50% sul valore metrico del terreno per la sua

topografia sfavorevole, l’assenza di un accesso carrozzabile, l’esistenza di un

onere di passo e l’ubicazione in una zona di pericolo naturale. Il relativo

valore di stima è stato di conseguenza ridotto a CHF 270'600.-

Per la part. no. 5042 è stato

invece applicato un correttivo medio del -35% sul valore metrico del terreno,

considerato che la parte a monte è stata valutata come lo è stato il mapp. no.

1056, mentre alla parte edificata è stato applicato un correttivo ridotto del

-20% poiché dispone di un accesso carrozzabile e non può beneficiare della

riduzione per pericolo naturale. Il correttivo del + 10% per sovrasfruttamento

delle possibilità edificatorie è stato inoltre stralciato.

Oltre a ciò, per quanto concerne l’edificio sub. A, il

volume è stato ridotto da 1'586 mc a 1'376 mc, la superficie abitabile da 359

mq a 316 mq, il reddito presunto da CHF 34'388,61 a CHF 26'465.-. Il relativo

valore di stima è stato di conseguenza ridotto a CHF 556'982.-

3. Con

ricorso 23/27 giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando

che il mapp. no. 1056, così come il terreno eccedente del mapp. no. 5042,

vengano entrambi valutati meno di CHF/mq 40.-.

Ciò

poiché il mapp. no. 1056, come del resto buona parte del mapp. no. 5042 (almeno

mq 1'000), é accessibile unicamente tramite un sentiero scalinato, é situato in

una zona di pericolo naturale soggetta a perizia geologica in caso di edificazione,

fortemente scoscesa e di edificabilità improbabile.

due fondi sono inoltre gravati da un onere di passo a favore dei mapp. nr. 3834

e 3835).

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 5 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che

il mapp. no. 1056 si trova effettivamente in una zona soggetta a pericolo

naturale, non ha un accesso carrozzabile diretto, è in forte pendenza e

difficilmente edificabile.

Sul

mapp. no. 5042 è invece presente un edificio di tre piani abitato in parte dal

proprietario (appartamento in duplex di 7 locali che occupa il secondo e il

terzo piano) e in parte da sua figlia (appartamento di 3 ½ locali al primo

piano). Il terreno circostante è molto ripido, specialmente la parte

retrostante la casa, di accesso difficoltoso e di edificazione problematica.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario degli oggetti stimati

unitamente alla moglie RI 1 e destinatario della decisione dell’UCS, è

ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del

loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).

fondi edificati devono invece essere valutati come un’unità economica

comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

Considerandi

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti

analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

valore metrico di un fabbricato corrisponde invece al valore a nuovo della

costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e

comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 Reg).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Alla

luce delle risultanze il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i

seguenti motivi:

Mapp. no. 1056: il terreno, che si trova in una zona soggetta a

pericolo naturale ed è raggiungibile unicamente tramite un accesso pedonale, é

in forte pendenza e di edificabilità assai difficoltosa sia per la sua configurazione

sia per gli elevati costi di costruzione che inevitabilmente ne deriverebbero. A

registro fondiario sono inoltre iscritti diversi oneri di passo pedonale a

favore delle part. nr. 3834, 3835, 3765, 5042 e 5595. Tutti questi elementi

sommati conducono il Tribunale a ritenere più adeguata alla fattispecie

concreta l’applicazione di un correttivo del -60% sul valore metrico dell’intero

terreno, che viene di conseguenza ridotto a CHF/mq 160.-

Mapp. no. 5042: il fondo, a differenza della part. no. 1056, è

parzialmente costruito e nella parte a valle raggiungibile tramite accesso

carrozzabile. A registro fondiario risulta iscritto un unico onere di passo

pedonale a favore delle part. nr. 1056 e 5595. Ciò che conduce il Tribunale,

per confronto con l’altro mappale e limitatamente al terreno complementare, a

ritenere adeguato il correttivo del -35% sul valore metrico del terreno

stabilito dall’autorità di prima istanza, fissato in CHF/mq 260.-. Per il

terreno eccedente, sostanzialmente la parte a monte, molto ripida,

difficilmente raggiungibile e di edificazione assai problematica e

necessariamente causa di elevati investimenti supplementari in caso di

costruzione, deve invece essere apportato un ulteriore correttivo del -40% sul

valore metrico, ridotto a CHF/mq 156.-.

7.2

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima

così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 216'480.- per il mapp.

no. 1056 RFD di __________;

CHF 499'990.- per il mapp.

no. 5042 RFD di __________.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico

delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/4 per il ricorrente,

che chiedeva la riduzione del valore metrico del mapp. no. 1056 e del terreno

eccedente del mapp. no. 5042 a meno di CHF/mq 40.-, e del restante 1/4 a carico

dell’UCS (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i

valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 216'480.- per il mapp.

no. 1056 RFD di __________;

CHF 499'990.- per il mapp.

no. 5042 RFD di __________.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico del ricorrente per 3/4 e per il rimanente 1/4 a carico dell’UCS.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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