40.2005.114

Applicazione di un correttivo del -20% sul valore metrico del terreno per superficie insufficiente per uno sfruttamento ideale.

15 febbraio 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 4011 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 191'250.-

reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 1. giugno 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza aumentato il correttivo della vetustà da -34% a

-42%, ciò che ha avuto come diretta conseguenza una riduzione del valore

metrico dell’edificio sub. A da CHF 242'916.59 a CHF 213'472.16 e del relativo

reddito presunto, ridotto da CHF 167'367.36 a CHF 161'292.48.

L’UCS

non ha invece applicato nessuna riduzione sul valore metrico del terreno,

ritenuto che RI 1 sarebbe proprietario pure dei confinanti mapp. nr. 418, 426 e

4956 e che pertanto la part. no. 4011 deve essere ritenuta quale parte integrante

dell’intero complesso.

valore di stima ufficiale del mapp. no. 4011 RFD di __________ è stato di

conseguenza stabilito in CHF 183'388.-

3. Con

ricorso 22/27 giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando l’aumento

del correttivo della vetustà da - 42% a - 44%, giustificato da una carente

manutenzione dell’edificio e l’applicazione di un correttivo del - 50% sul

valore metrico del terreno, ciò per confronti con il mapp. no. 4214 nonché per

l’ubicazione della proprietà, chiusa fra altri fondi e raggiungibile unicamente

tramite un diritto di passo a titolo grazioso sul mapp. no. 427.

ricorrente contesta infine che il fondo possa essere considerato come un unico

complesso comprendente i mapp. nr. 418, 426 e 4956, già per il solo fatto che i

primi due non sono nemmeno di sua proprietà.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha constatato

che sul mappale sorge un’abitazione unifamiliare con al piano terreno il locale

riscaldamento-cisterne e un atrio d’accesso e al piano superiore il salotto, la

cucina, due camere, un servizio, un corridoio e un locale armadio posto sopra

il sub. F del mapp. no. 426 RFD di __________. Il fondo è raggiungibile dalla

strada mapp. no. 427 che RI 1 sostiene essere di proprietà della moglie __________.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto

stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.1.

Nella

fattispecie concreta il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando

un correttivo del -20% su tutto il terreno a causa della superficie

insufficiente per uno sfruttamento ideale. Ciò in considerazione del fatto che

il mappale, sul quale è edificata una casa monofamigliare, è già ampiamente

utilizzato, ma che in futuro non potrà però essere sfruttato pienamente secondo

quanto previsto dalle NAPR del Comune di __________ per la zona residenziale

semi-intensiva (art. 45).

Tribunale, pur avendo constatato che per la part. no. 4214, di 414 mq, l’UCS ha

effettivamente applicato un correttivo del -50% per superficie insufficiente

per uno sfruttamento ideale, non ritiene di dover applicare il medesimo

correttivo, ritenuto palesemente eccessivo già per il solo fatto che anche tale

particella, pur non potendo beneficiare pienamente di tutte le potenzialità edificatorie

intrinseche alla citata zona di PR, risulta già ampiamente sfruttata.

L’assunto

dell’autorità di prima istanza secondo il quale il mapp. no. 4011 non deve

beneficiare di alcuna riduzione poiché facente parte con i mapp. nr. 418, 426 e

4926 di un unico complesso di fondi di proprietà di RI 1 non trova alcun

riscontro già per il solo fatto che in realtà i primi due fondi non sono

nemmeno di sua proprietà.

7.2.

Tribunale respinge invece la richiesta di aumentare il correttivo della vetustà

dal -42% al -44% poiché le risultanze del sopralluogo hanno confermato che la

stato di conservazione e le finiture sia esterne che interne dell’edificio,

costruito nel 1955, unitamente al fatto che nel 1964 i proprietari hanno

proceduto ad una sopraelevazione (punto 2.5 della dichiarazione per la stima

ufficiale della sostanza immobiliare –modulo 1-), giustificano pienamente tale

valore.

7.3.

Anche

se è vero che l’accesso al fondo è attualmente garantito unicamente dalla

strada mapp. no. 427 di proprietà della moglie del ricorrente e pur non

essendoci alcuna formale iscrizione di un diritto di passo a registro

fondiario, il Tribunale ritiene che un domani il passaggio potrebbe benissimo

essere ricavato anche su parte del mapp. no. 4956, anch’esso di proprietà di RI

1. Riconoscere una riduzione del valore metrico del terreno in questa situazione

equivarrebbe a giustificare e a favorire senza alcuna ragione oggettiva scelte

di parcellazione puramente speculative da parte dei proprietari.

7.4.

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.1.

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 4011 RFD di __________ stabilito in CHF 179'622.-, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 3/5 a carico del ricorrente e per

i rimanenti 2/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.)

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 4011 RFD di __________ stabilito in

CHF 179'622.-, come da scheda di calcolo annessa.

Considerandi

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta

per 3/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per i restanti 2/5 a carico

di RI 1.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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