40.2005.115

Quando determinabile deve trovare applicazione il valore di reddito accertato e non il valore di reddito presunto; aumento del correttivo della vetustà; riduzione del -10% sul valore metrico del terre

15 febbraio 2006Italiano12 min

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Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali

di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.

giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva

il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1.

febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 1'388'701.- per il mapp. no. 418 RFD di __________;

CHF 1'035'816.- per il mapp. no. 426 RFD di __________.

reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 1. giugno 2005.

seguito di un sopralluogo l’autorità di prima istanza ha corretto diversi

valori relativi ad entrambi i mappali.

Per

il mapp. no. 418 il volume è stato diminuito da 2'770 a 2'570 mc, la superficie

delle parti di terreno definite complementare ed eccedente rispettivamente

aumentata da 700 a 1'100 mq e diminuita da 1'931 a 1'531 mq ed infine il

reddito del sub. A ridotto da 810'980.- a 806'235.- CHF.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 1'273'427.-

Per

il mapp. no. 426 il valore metrico a nuovo del sub. A è stato ridotto da 331.-

a 309.- CHF/mc, la superficie del sub. C ridotta da 1’822 a 1'700 mc unitamente

al relativo correttivo della vetustà, ridotto dal -37% al -32%, i valori

parziali del sub. F sono stati interamente corretti, tanto che il

corrispondente valore metrico è stato aumentato da 5'610.- a 39'461.68 CHF, il

sub. E è stato valutato considerando il solo valore del sedime ed infine è

stato modificato pure il valore di reddito di tutti gli edifici principali

(sub. A, C ed F) diminuendo così il reddito complessivo della proprietà da

982'624.- a 805'012.- CHF .

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 858'126.-

3. Con

ricorso 25/28 giugno 2005, completato in data 8 luglio 2005, RI 1 e RI 2 sono

insorti innanzi a questo Tribunale postulando l’applicazione di un correttivo

del -12/-15%, poi ulteriormente corretto al -20% con l’allegato di

completazione, sul valore metrico del terreno relativo al mapp. no. 418,

giustificato con la difficoltà di accesso e di evacuazione delle acque luride,

nonché una sensibile riduzione del valore di stima del mapp. 426. Per

quest’ultimo i ricorrenti postulano in particolare che il sub. F, ritenuto non

abitativo, venga valutato considerando il solo valore del sedime, che il volume

del sub. C venga ridotto da 1'770 a 1'608 mc, che il correttivo della vetustà

per i sub. A e C venga aumentato al -47% e che il valore metrico del terreno

venga ridotto del 50% in quanto la superficie rimanente risulta di fatto

inedificabile. I ricorrenti sostengono infine che i sub. R, F e G del mapp. no.

426 non esisterebbero più.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha verificato

e constatato che:

Il mapp. no. 418 è accessibile tramite una strada di proprietà comunale (mapp.

no. 424).

Per quanto attiene al mapp. no. 426, la volumetria dell’edificio principale

sub. C corrisponde a 1'620 mc, mentre il sub. F è tuttora esistente e risulta

annesso alla costruzione presente sul mapp. no. 4011 di proprietà del padre dei

ricorrenti.

Oltre

agli interventi risultanti dalla dichiarazione per la stima ufficiale della

sostanza immobiliare (modulo 1), è stato appurato che nel 2005 il sub. A è

stato oggetto di diversi interventi di miglioria.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari degli oggetti

stimati e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

Considerandi

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Alla

luce delle risultanze il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i

seguenti motivi:

Mapp. no. 418: a differenza di quanto sostenuto dai ricorrenti il

mappale è chiaramente accessibile tramite la strada comunale mapp. no. 424 e si

trova inoltre nella zona residenziale semi-intensiva (C) prevista dal PR di __________:

è pertanto indiscutibilmente edificabile e, in quanto predisposto a ricevere

tutti i servizi e le infrastrutture pubbliche, è manifestamente urbanizzato ai

sensi dell’art. 19 cpv. 1 della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT).

Le presunte difficoltà di raccordo per l’evacuazione delle acque luride non

sono d’altronde state né circostanziate né comprovate dai ricorrenti. La

fattispecie concreta non comporta pertanto elementi tali da giustificare

l’applicazione di un correttivo sul valore metrico del terreno.

Mapp. no. 426: la volumetria dell’edificio principale sub.C viene

corretta in 1'620 mc come da risultanze del sopralluogo, mentre il correttivo

della vetustà, del -32%, è ritenuto giustificato poiché l’edificio, costruito

prima del 1919, è stato oggetto di una riattazione totale nel 1991 (punto 2.5

del modulo 1). Per quanto attiene invece al sub. A, ritenuto che anche questo

edificio è stato costruito prima del 1919 e che è stato oggetto di un’unica

riattazione parziale nel 1975, che ha comportato la sostituzione dei

serramenti, il rifacimento dei bagni e dell’impianto di riscaldamento, risulta

più adeguato alla fattispecie concreta riconoscere un correttivo della vetustà

del -50%. Come constatato in sede di sopralluogo il sub. F è inoltre tuttora

presente.

Il terreno, di 1'477 mq, appare di configurazione non

ottimale e non permette uno sfruttamento razionale: ciò che giustifica una

riduzione del -10% sul valore metrico di tutta la sua superficie.

Il Tribunale, in applicazione dei

disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili

dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene di dover applicare, laddove determinabili, i

redditi accertati, ritenuto che l’estimo deve corrispondere al principio

basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375

del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Ora, nella fattispecie concreta il Tribunale ha constatato

che il sub. C del mapp. no. 426 e il sub. A del mapp. no. 418 sono in realtà

due parti della medesima costruzione che sorge a cavallo tra i due confini,

come del resto risulta sia dai piani sia dal modulo 3 compilato dai proprietari

con la precisa indicazione che le pigioni riportate sul modulo 1 inerente il

sub. C del mapp. no. 426 includono pure le pigioni della parte di edificio che

sorge sul confinante mapp. no. 418, ovvero il sub. A di quest’ultimo.

Ai fini della stima, per il mapp. no. 418 parte del

reddito di CHF 73'200.- dichiarato per il complesso dei due subalterni viene

riportato sul sub. A, limitatamente al reddito presunto precedentemente

stabilito dall’UCS e comprensivo dei parcheggi, di complessivi CHF 57'565.-. Il

reddito dichiarato rimanente, di CHF 15'635.-, viene invece riportato sul sub.

C del mapp. no. 426.

Per il sub. A di quest’ultimo mappale viene

considerato il reddito accertato di 25'440.-, risultante dal punto 3.2.1 del

modulo 1, mentre per i parcheggi presenti sul sub. C deve essere considerato il

reddito di CHF 2'160.- risultante dal punto 3.2.4 del medesimo modulo.

Infine, per il sub. F del mapp. no. 426, ovvero parte

della casa di abitazione che per il resto sorge sul mapp. no. 4011 di proprietà

del padre dei ricorrenti e che è abitata dal medesimo e dalla moglie, deve

essere preso in considerazione un reddito presunto prudenziale stabilito sulla

base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18

cpv. 2 Lst.), che porta al risultato riportato nella scheda di calcolo.

7.2

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima

così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 1'273’428.- per il mapp. no.

418.

RFD di __________. Tale valore, pur se di un solo franco, risulta riformato

a danno dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst).

CHF 665'680.- per il mapp. no. 426

RFD di __________.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico

delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i

valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 1'273'428.- per il mapp. no.

418.

RFD di __________ e in CHF 665'680.- per il mapp. no. 426 RFD di __________,

come da schede di calcolo annesse.

2.

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione di

1/2 ciascuno.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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