40.2005.118

accertamento suddivisione zone PR; potenzialità edificatorie intatte; correttivo per carico ambientale del -20% sul valore metrico del terreno, già riconosciuto dall'UCS, ritenuto sufficiente.

19 dicembre 2005Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio

cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di

stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.

giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva

il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 481 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 317'520.-

reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RA 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 3 giugno 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza riconfermato la propria decisione in merito a

tutte le censure sollevate dal ricorrente, rilevando però d’ufficio che parte

del terreno, di mq 125, è di natura boschiva ed è pertanto da valutare CHF/mq

0,10.

valore di stima ufficiale del mappale no. 481 RFD di __________ è stato di conseguenza

stabilito in CHF 290'532.-

3. Con

ricorso 27/30 giugno 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo Tribunale

postulando dapprima che tutta la superficie del terreno venga considerata

edificabile e valutata come tale e che vengano poi apportati dei correttivi

ragionevoli sul valore metrico del terreno.

fondamento della loro prima richiesta i ricorrenti pongono la decisione 10

luglio 2001 di accertamento del limite forestale con la quale il Consiglio di

stato ha stabilito che il mapp. no. 481 RFD di __________ non è di natura

boschiva.

successivo postulato è invece fondato, oltre che sugli effetti negativi di un

recente esproprio che avrebbe penalizzato il fondo, sulla vicinanza di una

strada cantonale a forte traffico (più di 10'000 veicoli al giorno) che

comporta notevoli immissioni foniche, sull’obbligo in caso di edificazione di

rispettare un arretramento di 10 m dal limite del bosco unitamente alla

configurazione stretta e allungata del terreno che rendono difficoltoso il suo

sfruttamento razionale secondo i parametri di zona. Tutti fattori che a mente

del ricorrente sarebbero stati trascurati o non sufficientemente considerati

dall’UCS.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 9 settembre 2005 il Tribunale ha constatato

che il terreno si trova in posizione rialzata rispetto al tracciato della

strada cantonale ed è attualmente destinato a prato.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6. Giusta

l’art. 15 cpv. 1 Lst. i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore

Considerandi

venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione. È considerato valore

venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in

una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono

influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16

cpv. 1 Lst.). Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi

medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Alla

luce delle risultanze della fattispecie concreta il Tribunale, sulla base della

decisione 10 luglio 2001 di accertamento del limite forestale con la quale il

Consiglio di stato ha stabilito la natura non boschiva del mapp. no. 481 RFD di

__________ e dell’esame della documentazione originale di PR richiamata dal

Comune di __________, non può che giungere alla conclusione che, come preteso

giustamente dai ricorrenti, il terreno é interamente situato in zona R3 e deve

essere di conseguenza valutato come tale.

7.2

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

caso di un’eventuale costruzione, alla luce delle NAPR previste per la zona R3

e malgrado l’obbligo di rispetto di una distanza di 10 metri dal limite del

bosco, le potenzialità edificatorie del terreno, che si estende su mq 1'470, sono

infatti interamente preservate e la sua configurazione non é invero tale da porre

significativi ostacoli ad un’edificazione razionale. In quest’ottica la

procedura espropriativa dipendente dalle opere di allargamento stradale che ha

parzialmente coinvolto il fondo e che, per inciso, si è conclusa con una convenzione,

di certo non ha penalizzato il terreno sia perché il sedime scorporato è stato

indennizzato, sia perché le modifiche contestualmente apportate al progetto

conformemente ai postulati degli stessi proprietari hanno di fatto migliorato

la situazione.

Per

quanto concerne invece le immissioni foniche provenienti della strada

cantonale, che notoriamente risulta fortemente trafficata negli usuali orari di

punta, il Tribunale ritiene che il correttivo del -20% sul valore metrico base

del terreno applicato dall’UCS tenga già sufficientemente conto della sua

particolare posizione, a confine con il tracciato stradale, ma rialzata.

8.

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore di stima ufficiale

del mappale no. 481 RFD di __________ stabilito in CHF 317'520.-, come da

scheda di calcolo annessa.

9.

Giusta

l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico

delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 481 RFD di __________ stabilito in

CHF 317'520.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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