40.2005.12

ricorso stime

16 giugno 2005Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori di stima ufficiale esposti dall’UCS con le notifiche di decisione 1.

febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 2'546'192.- per la part. no. 935 RFD di __________;

CHF 2'081'502.- per la part. no. 946 RFD di __________;

CHF 157'379.- per la part. no. 951 RFD di __________;

CHF 331'082.- per la part. no. 549 RFD di __________.

reclamo interposto in data 13 luglio 2004 dalla RI 1 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 16 febbraio 2005.

L’

autorità di prima istanza, a seguito di un sopralluogo, ha deciso quanto segue:

Per la part. no. 935 RFD di __________

è stato diminuito il valore di reddito e il valore ufficiale di stima ridotto a

CHF 2'350'414.-;

Per la part. no. 946 RFD di __________,

è stato sì diminuito il valore di reddito, ma pure il volume dei sub. B (da

3'864 mc a 3'800 mc) e C (da 3'852 mc a 3'800 mc) e i correttivi di classe dei

sub. B (dal +80% al +55%), C (dal +80% al +55%) e GH (dal -38% al -42%) sono

stati modificati in modo importante, senza che nelle motivazioni della

decisione su reclamo, decisamente lapidarie ed incomplete, venga fatto alcun

accenno a tali operazioni. Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza

ridotto a CHF 1'963'474.-;

Per la part. no. 951 RFD di __________,

oltre ad una riduzione del 20% sull’intero fondo per topografia del terreno,

l’UCS, senza peraltro farne alcun accenno nelle motivazioni della decisione su

reclamo, ha modificato in maniera importante anche il valore metrico dell’edificio,

correggendo il valore al mc a nuovo dell’edificio principale (da CHF/mc 100.- a

CHF/mc 79.-), il correttivo di classe (da +65% a +35%) e la vetustà (da -29% a

–27%), nonché il valore di reddito. Il valore ufficiale di stima è stato di

conseguenza ridotto a CHF 128'388.-;

Per la part. no. 549 RFD di __________,

oltre ad una modifica della cubatura, l’UCS ha proceduto ad una suddivisione

della valutazione degli edifici in principale e accessorio, ha modificato il

valore al mc a nuovo degli edifici, il correttivo di vetustà e la superfici di

terreno considerate complementare ed accessorio, senza peraltro specificarne i

motivi nella decisione su reclamo. Il valore ufficiale di stima è stato di

conseguenza diminuito a CHF 317'613.-

Questo Tribunale non può esimersi dal rimarcare come

le motivazioni della decisione su reclamo siano decisamente incomplete e

carenti. Delle lacune, queste, evitabili e quindi censurabili, ritenuto che la

competenza del Tribunale di espropriazione di giudicare con pieno potere

cognitivo non è finalizzata a sopperire ad eventuali carenze di motivazione

della decisione di prima istanza e non solleva l’UCS dall’ obbligo di motivare

integralmente, pur anche in modo succinto, la propria decisione.

3. Con

ricorso del 25/28 febbraio 2005, limitato ai soli mapp. n. 935, 946 e 951 RFD

di __________, la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale, contestando

i valori ufficiali di stima, ritenuti per confronti eccessivi e in particolare

il valore di base di CHF/mq 150.- stabilito per i terreni della relativa zona

di PR (Ar). La RI 1 postula una riduzione dei valori ufficiali di stima.

4. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria degli oggetti

stimati e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta

Considerandi

l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore

venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati

come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il

reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è

da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.

Alla

luce delle risultanze del sopralluogo esperito il 30 maggio 2004, il Tribunale accoglie

il gravame per i seguenti motivi:

Part. n. 935 e 946 RFD di __________: i due fondi sono accessibili unicamente per il

tramite di una strada di ridotte dimensioni, il che giustifica, per rapporto ad

altre particelle presenti nella medesima zona di PR e accessibili mediante

strade di dimensioni maggiori, un correttivo del -10% da applicare al valore

base di zona, che nella fattispecie passa da CHF/mq 150.- a CHF/mq 135.-

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti

dalla Lst. e riflettono il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto

analogo in una libera contrattazione.

Part. no. 951 RFD di __________: il fondo, destinato al deposito di materiale,

presenta una topografia particolare (lungo, ma di larghezza assai limitata) che

ne limita le possibilità di sfruttamento ed é accessibile unicamente per il

tramite della part. no 946 RFD di __________. Ciò che giustifica un correttivo

del valore base di zona del -30%, che nel caso concreto passa da CHF/mq 150.- a

CHF/mq 105.-

7.

conseguenza, i nuovi valori ufficiali di stima sono così stabiliti:

CHF 2'334'136.- per la part. no. 935 RFD di __________;

- CHF

1'951'552.- per la part. no. 946 RFD di __________;

- CHF

119'023.- per la part. no. 951 RFD di __________.

rispettive schede di calcolo sono quindi aggiornate di conseguenza.

8.

Giusta

l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta a carico

dell’ UCS, parte soccombente.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13

novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori

ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 2'334'136.- per il mapp. no. 935 RFD di __________;

CHF 1'951'552.- per il mapp. no. 946 RFD di __________;

CHF 119'023.- per il mapp. no. 951 RFD di __________

2.

tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima, Bellinzona.

3.

La presente decisione é definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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