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13 marzo 2006Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 478 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 4'091'931.-

reclamo interposto in data 26 agosto 2004 dai proprietari è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 3 giugno 2005.

seguito di un sopralluogo e di un colloquio con il rappresentante dei

reclamanti, di cui non vi è però nessuna traccia nell’incarto trasmesso

dall’UCS al Tribunale, l’autorità di prima istanza ha ridotto da 338.- a 309.-

CHF/mc il valore a nuovo del sub. A aumentando nel contempo il correttivo della

vetustà dal -28 al -31 %, ha applicato un correttivo del -30% per carico

ambientale sul valore metrico di tutto il terreno e ridotto i valori di reddito

dei sub. A e C, rispettivamente da CHF 1'338'589.- a CHF 1'254'362.- e da CHF

1'018'776.- a CHF 944'460.-

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 3'853'957.-

3. Con

ricorso 30 giugno/4 luglio 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo

Tribunale postulando una riduzione del valore di stima del solo sub. B, in

particolare la riduzione del valore metrico a nuovo da 432.- a 309.- CHF/mc e

l’aumento del correttivo della vetustà dal -21% al -35%. In via subordinata è

chiesta l’applicazione dei medesimi valori applicati per la città di Lugano e

la Collina d’Oro.

giustificazione di tali richieste i ricorrenti sostengono che nel determinare

tali valori l’UCS non ha tenuto sufficientemente conto dell’anno di

edificazione dell’edificio, della semplicità dei materiali utilizzati per la

costruzione, dell’impiantistica vetusta e della concezione e struttura interne

ormai superate. Oltre a ciò pure la posizione in cui sorge l’edificio, a

diretto contatto con una strada cantonale fortemente trafficata e poco lontano

dall’autostrada, deve essere considerata nel determinare tali valori, ritenuto

che __________ risulta inoltre il meno attrattivo tra tutti i comuni del

distretto di __________.

ricorrenti sostengono infine che le stime stabilite per il comune di __________

risultano ingiustamente elevate per confronti con i valori applicati per la

città di Lugano e la Collina d’Oro.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 9 settembre 2005 il Tribunale ha constatato

che il sub. B è uno stabile commerciale nel quale hanno i loro uffici la Banca

Raiffeisen __________, che occupa parte del primo piano e i due piani

successivi, la AXA Assicurazioni, che occupa parte del primo piano e infine il

Credito Svizzero, situato all’ultimo piano. Le finiture e lo stato di

conservazione possono essere definiti normali. Nel 1990 sono stati sostituiti i

pavimenti e i vetri.

Nel

1998 sono stati rifatti i rivestimenti delle facciate esterne dei sub. A e B.

Il sub. C è invece rimasto nello stato originario.

Tribunale ha infine fissato ai ricorrenti un termine di 15 giorni per produrre

le distinte dei redditi di tutti i subalterni sino all’anno 2003 compreso.

5. Con

scritto 7 novembre 2005 il Tribunale, a salvaguardia del diritto di essere

sentiti ed in esito alle risultanze del sopralluogo e alle valutazioni della

fattispecie concreta, ha informato i ricorrenti che ai fini della stima sarebbe

stato applicato il reddito accertato e non quello presunto e che ciò, in

applicazione degli art. 38 cpv. 1 e 2 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm., si sarebbe

inevitabilmente riflettuto sull’estimo. Ai ricorrenti è stato di conseguenza

assegnato un termine di 30 giorni per comunicare al Tribunale se fosse loro

intenzione mantenere l’impugnativa.

Con

scritto 27 novembre 2005 i ricorrenti hanno confermato il ricorso.

6. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

Con

scritto 27 novembre 2005 i ricorrenti hanno sollevato l’inopportunità della

presenza al sopralluogo dell’ing. Argentino Jermini, membro del Tribunale, ma

anche progettista dell’acquedotto e delle canalizzazioni del Comune di __________.

Ciò senza che né al momento della costituzione del collegio giudicante,

avvenuta con decreto di data 17 agosto 2005, né il giorno del sopralluogo, che

è stato esperito il 9 settembre 2005, sia stata sollevata alcuna obiezione in

merito. I ricorrenti sono pertanto manifestamente passati ad atti successivi. Tuttavia,

per mero scrupolo e per evitare sospetti di sorta, nel collegio giudicante l’ing.

Argentino Jermini è qui sostituito dal supplente ing. Giancarlo Rosselli,

ritenuto che il sopralluogo può essere comunque effettuato anche da un solo

membro del Tribunale (art. 7 cpv. 2 Reg. d’esecuzione della Legge di

espropriazione).

7.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.)..

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

Considerandi

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

7.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi

analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2

Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per

comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e

della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.

concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione

impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per nuovo

giudizio. Ciò per i seguenti motivi:

Innanzitutto, la Lst. stabilisce

che i fondi edificati devono essere valutati come un’unità economica

comprendente fabbricati e relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2). Ciò che,

sommato al fatto che la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 38 cpv.

2.

Lst.) e che il Tribunale non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.

38.

cpv. 3 Lst.), deve condurre a rivedere d’ufficio tutte le componenti

determinanti il valore ufficiale di stima dell’intero mappale, senza limitare

cioè il giudizio al solo valore di stima del sub. B, come preteso dai

ricorrenti, ma estendendolo pure a tutti gli altri subalterni e al terreno nel

suo insieme.

Nella fattispecie concreta, il

Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3

Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene

inoltre applicabili, laddove determinabili, i redditi accertati, considerato

che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene

immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995

concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Malgrado il giorno del sopralluogo

sia stato assegnato ai ricorrenti un termine di 15 giorni per produrre le

distinte dei redditi di tutti i subalterni sino all’anno 2003 compreso, al

Tribunale, in data 27 novembre/2 dicembre 2005 è stata prodotta unicamente una

distinta dei redditi del sub. B per gli anni dal 1998 al 2004 compresi.

Agli atti mancano pertanto le

distinte dei redditi per gli edifici principali sub. A e C e per l’edificio

accessorio sub. D. Ciò che impedisce al Tribunale di accertare la correttezza degli

importi risultanti dalle rispettive dichiarazioni per la stima ufficiale della

sostanza immobiliare –moduli 1-, risalenti tra l’altro al 5 maggio 1998 e

pertanto addirittura a quasi sei anni di distanza dalla prima decisione di

stima. È pertanto più che chiaro come, sulla base di questi soli dati, il

collegio giudicante sia di fatto impossibilitato a valutare il mappale nello

stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento della stima (art. 5

Lst.).

Già per questi soli motivi, senza dover pertanto

entrare nel merito delle ulteriori censure sollevate dai ricorrenti, appare evidente

come l’autorità di prima istanza abbia accertato la fattispecie in modo

palesemente incompleto e non sia tra l’altro nemmeno entrata nel merito di

tutte le specifiche e puntuali censure sollevate con il reclamo. La lacuna non

è manifestamente sanabile in questa sede poiché, in caso contrario, i

ricorrenti si vedrebbero ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.

Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili

alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38

cpv. 1 Lst., la decisione non può che essere annullata e gli atti ritornati

all’UCS affinché, esperiti gli accertamenti che si impongono, proceda ad

emettere un nuovo giudizio.

L’UCS dovrà inoltre entrare nel merito di tutte le

altre censure sollevate dai proprietari con il reclamo e motivare compiutamente

la propria decisione, senza ricorrere a semplici frasi standard poi non

rapportate alla fattispecie concreta e a presunte risultanze di sopralluogo o

di colloqui che non trovano alcun riscontro accertabile negli atti.

9.

9.1

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

9.2

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione 3 giugno 2005

dell’Ufficio cantonale di stima è annullata e l’incarto è rinviato

all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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