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3 gennaio 2006Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 3280 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 142'283.-

reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 1. giugno 2005.

seguito dell’esperimento di un sopralluogo l’autorità di prima istanza ha

corretto la volumetria dei subalterni B e C, passata rispettivamente da 540 a

500 mc e da 72 a 65 mc, il loro valore cubimetrico a nuovo, ridotto

rispettivamente da 331.- a 302.- CHF/mc e da 86.- a 64.- CHF/mc, nonché la

vetustà del sub. B, aumentata da -42% a -49%.

seguito di tali modifiche pure il valore di reddito dell’edificio principale (sub.B)

è stato ridotto da CHF 136'752.- a CHF 135'401.-

stata infine corretta la superficie del terreno, diminuita da 334 a 333 mq.

valore di stima ufficiale del mapp. no. 3280 RFD di __________ è stato di

conseguenza stabilito in CHF 131'827.-

3. Con

ricorso 1. /4 luglio 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando:

la riduzione della volumetria del sub. B da 500 a 307.20 mc e del sub. C da 64

a 40 mc;

- l’aumento del correttivo di vetustà dell’edificio

principale dal -49% al -60%, ritenuto che la struttura e l’impiantistica della

casa sono ancora sostanzialmente quelli originari;

- l’applicazione di un reddito di CHF 3'000.-, pari a

CHF 500.- mensili, in considerazione del fatto che l’edificio risulta abitabile

unicamente sull’arco di soli sei mesi a causa della mancanza di un

riscaldamento centrale, di una insufficiente isolazione e della presenza dei

servizi in un corpo esterno alla casa;

- la riduzione del tasso di capitalizzazione;

- la riduzione del valore metrico del terreno a causa

del forte traffico presente su via __________, della difficoltà di accesso alla

proprietà e della costruzione, iniziata nel 2005, di un imponente palazzo che

sorge proprio davanti all’abitazione.

4. Nel corso del sopralluogo

esperito il 25 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato che l’edificio

principale sub. B, oltre che da un cantinato che occupa unicamente la metà

della superficie della casa, è costituito da due piani e da un ulteriore spazio

mansardato; la struttura è a scala centrale con due locali laterali su ogni

piano.

Le finiture e lo stato di

conservazione dell’immobile sono carenti, mentre il sistema di riscaldamento è

garantito da radiatori elettrici diretti e da due stufe ad olio. L’unico

intervento di manutenzione di una certa importanza risale al 2001 quando sono

state sostituite le finestre in tutta la casa, con struttura in PVC e vetri

isolanti.

Il sub. C è invece utilizzato

come legnaia e deposito di materiali vari.

Il Tribunale ha inoltre rilevato

le misure necessarie per la verifica del volume degli edifici ed ha constatato

che verso la strada principale è in fase di costruzione una palazzina di tre

piani. Sul mapp. no. 4246 è presente un’officina meccanica che può causare

disturbi.

5. La competenza di questo

Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il

tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria

della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

Considerandi

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.

7.1

Alla

luce delle risultanze della fattispecie concreta e in particolare delle misure

rilevate nel corso del sopralluogo il Tribunale ritiene corrette le volumetrie

degli edifici stabilite dall’autorità di prima istanza, con la conseguenza che

su questo specifico punto il ricorso deve essere respinto.

7.2

sopralluogo ha inoltre permesso di constatare che, a differenza di quanto

ritenuto a torto dall’UCS, le finiture dell’edificio principale sub. B sono in

realtà economiche e non normali, mentre lo stato di conservazione deve essere

considerato carente.

costruzione è stata edificata nel 1925 e da allora, a parte la sostituzione delle

finestre, non sono stati effettuati interventi di miglioria tali da influire

sul valore della costruzione. Ciò che, unitamente allo stato di conservazione e

alla tipologia dell’edificio, conduce questo Tribunale a ritenere che nel caso

specifico il correttivo della vetustà deve essere considerato nella misura

massima prevista dall’art. 9 cpv. 1 del Regolamento sulla stima ufficiale (Reg.),

ovvero il 60%.

7.3

Per

quanto attiene al reddito dell’edificio principale sub. B, pur considerando

l’impiantistica non certo recente e la presenza di alcune caratteristiche

tipiche di un’abitazione di una certa età come un’isolazione non ottimale, la

casa risulta sicuramente abitabile sull’arco di un intero anno e non di soli

sei mesi come preteso dalla ricorrente. Il reddito considerato, di CHF 9’600.-

annui, pari a CHF 800.- mensili, non è infine altro che quello dichiarato dal

proprietario di allora al punto 3.1 della dichiarazione per la stima ufficiale

della sostanza immobiliare –modulo 1- e non si discosta certo dal prezzo

normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Tribunale ritiene inoltre che il tasso di capitalizzazione considerato nella

fattispecie concreta, calcolato ai sensi degli art. 18 cpv. 5 Lst. e 11 Reg.,

sia corretto e tenga adeguatamente conto di tutti gli aspetti partitamene

elencati nel disposto di legge di cui all’art. 11 Reg. In quest’ottica va

rimarcato come il tasso di capitalizzazione base del 5,4% corrisponde al tasso

medio praticato dai maggiori istituti di credito del Cantone Ticino per le

ipoteche di primo rango su un periodo di 30 anni e non al tasso di interesse

attuale. D’altronde la ricorrente nemmeno si sofferma sui motivi per i quali

tale valore sarebbe da ritenersi errato e si limita ad una semplice

contestazione generica non supportata da alcuna argomentazione concreta.

7.4

valutazione del valore metrico del terreno effettuata dall’UCS regge infine

alle specifiche censure sollevate da RI 1. La palazzina di tre piani in fase di

costruzione rispetta infatti le norme di piano regolatore previste per la zona

di riferimento e non è fonte di disturbi tali da giustificare l’applicazione di

ulteriori correttivi sul valore metrico del sedime di proprietà RI 1.

Nella

fattispecie concreta non sono inoltre stati riscontrati particolari impedimenti

d’accesso alla proprietà.

Per

il resto, la presenza di un officina meccanica sulla confinante part. no. 4246

è già stata considerata dall’autorità di prima istanza con l’applicazione di un

correttivo del -10% per carico ambientale e la superficie ridotta del terreno,

di soli 333 mq, con un ulteriore correttivo del -30% per superficie

insufficiente per uno sfruttamento ideale.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mapp. no. 3280 RFD di __________ stabilito in CHF 101'643.-, come da scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 3/5 per la ricorrente e dei rimanenti 2/5 per l’UCS

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 3280 RFD di __________ stabilito in

CHF 101'643.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta

per 3/5 a carico della ricorrente e per i rimanenti 2/5 a carico dell’Ufficio

cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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