40.2005.122

Non riconosciuto un correttivo per carico ambientale in quanto nella fattispecie concreta i valori limite d'esposizione al rumore non sono superati; ai fini del giudizio non possono essere considerati

3 gennaio 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 4153 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 185'390.-

reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 1. giugno 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza ribadito la propria decisione argomentando che

nella fattispecie concreta non viene applicato alcun correttivo per carico

ambientale poiché il mappale non si trova entro i limiti previsti da non meglio

precisate direttive.

3. Con

ricorso del 1./4 luglio 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale

postulando la riduzione della stima mediante l’applicazione di un adeguato

correttivo per carico ambientale. Ciò poiché le direttive alle quali fa

riferimento l’UCS sarebbero ad esclusivo uso interno e pertanto non

verificabili da parte del cittadino e farebbero riferimento esclusivamente a

criteri di distanza dal tracciato stradale o autostradale stabiliti senza

validi fondamenti scientifici e giuridici. Tali direttive non terrebbero

infatti conto delle disposizioni previste dalla Legge federale sulla protezione

dell’ambiente e dei suoni a bassa frequenza emessi in particolare dai veicoli

pesanti.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha constatato

che a nord-ovest il mappale è confinante con una strada di quartiere che corre

lungo via __________, mentre il tracciato dell’autostrada si trova al di là del

fiume Ticino ad una distanza di ca. 250 metri.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

Considerandi

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.

7.1

Tribunale condivide la censura della ricorrente in merito ai criteri adottati

dall’UCS per determinare le aree soggette a riduzione per carico ambientale,

stabilite per mezzo di semplici direttive interne che nemmeno specificano le

basi giuridiche e scientifiche sulle quali poggiano e che nella fattispecie

concreta prevedono l’applicazione di un correttivo del -30% sul valore metrico

dei terreni che si trovano entro un’area di 50 ml dal ciglio delle autostrade.

Tale

pratica, così come adottata, appare invero arbitraria.

7.2

questione può comunque restare indecisa poiché nella fattispecie concreta

appare evidente che i valori limite d’esposizione al rumore del traffico

stradale previsti dall’allegato 3 dell’OIF non sono superati, come del resto

ammesso pure dalla stessa RI 1 (reclamo, punto 3.6., pag. 3).

mappale, situato nella zona residenziale semi-estensiva, dove il grado di

sensibilità al rumore è stato indicato in II, dista infatti almeno 250 metri

lineari dal tracciato autostradale, rispetto al quale si trova sostanzialmente

sullo stesso piano e risulta pure intercalato dal fiume Ticino.

Del

resto, nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella

specifica zona residenziale semi-estensiva già si è tenuto conto di questi

fattori negativi, posto che il valore assegnato a tali terreni, decisamente

prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in

una libera contrattazione, è stato fissato in CHF/mq 240.-

Nella

fattispecie concreta non sussistono pertanto elementi negativi tali da

giustificare una riduzione del valore metrico del terreno o dei valori metrici

e a reddito dell’edificio per immissioni moleste.

Infine,

ritenuto che i fondi devono essere valutati nello stato di fatto e di diritto

in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.), ai fini del giudizio

non possono essere considerati gli scenari sui futuri volumi di traffico.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no.

4153.

RFD di __________ confermato in CHF 185'390.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico di RI 1, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 4153 RFD di __________ confermato in CHF

185'390.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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