40.2005.123

Sentenza annullata e incarto rinviato all'UCS per nuovo giudizio: accertamento incompleto della fattispecie; mancata determinazione e applicazione del reddito accertato; carenza di motivazione; preclu

17 marzo 2006Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 897 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 2'266'791.-.

reclamo interposto in data 26 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 24 giugno 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il reddito,

stabilito in CHF 2'330'247.-, è stato determinato sulla base dei contratti di

locazione riscontrati nella località per oggetti paragonabili, tenuto conto

della superficie abitabile, dello stato di conservazione, delle finiture e

dell’ubicazione dell’oggetto.

3. Con

ricorso 1./4 luglio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la

riduzione del valore di stima a CHF 1'432'800.-, con conseguente importante

riduzione del valore di reddito.

Ciò

poiché sia il ristorante sia la discoteca, affittati rispettivamente sino ai

mesi di dicembre 2001 e di ottobre 2004, sono attualmente sfitti e le camere

d’albergo vengono parzialmente affittate a prezzi decisamente bassi al

Consorzio __________ e, durante i corsi di ripetizione, agli ufficiali

dell’esercito.

Inoltre,

l’intero immobile è stato acquistato dal __________ per CHF 400'000.- e il

reddito netto dello stesso è stato di CHF 46'937.- per l’anno 2003 e di CHF

9'800.- per il 2004, valori ben lontani da quanto ritenuto dall’UCS.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 16 novembre 2005 il Tribunale ha constatato

che lo stato di conservazione degli edifici è normale/buono, le finiture

interne sono anch’esse classificabili come normali, mentre quelle esterne sono

appena sufficienti.

Nell’albergo

sono presenti 39 camere e nella zona davanti al ristorante ci sono 9 parcheggi.

La centrale termica, che serve tutto il complesso, è stata rifatta

completamente nel 2001.

Nel

corso del sopralluogo il ricorrente ha prodotto la dichiarazione e la notifica

di tassazione 2003B (doc. 9), il modulo 7 della dichiarazione di tassazione

2004 (doc. 10), il contratto di locazione per il ristorante, di data 1.

novembre 2005 (doc. 11), una distinta dei prezzi per le camere d’albergo

affittate al Consorzio __________ (DOC. 12) e l’ultimo contratto di locazione

inerente la discoteca (doc. 13).

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

Considerandi

6.1

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la

decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per

nuovo giudizio.

Il Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di

cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti inequivocabili

dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene infatti applicabili, laddove determinabili, i

redditi accertati, considerato che l’estimo deve corrispondere al principio

basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375

del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Nella fattispecie concreta, l’UCS ha applicato un

reddito dichiarato di CHF 159'709.- per l’albergo senza però produrre al

Tribunale la documentazione necessaria per verificarne la correttezza e senza

che nella decisione impugnata sia stato specificato in concreto, andando

pertanto al di là di una semplice e sterile descrizione teorica degli elementi

presi in considerazione, quale modalità di calcolo sia stata effettivamente

adottata e per quale motivo.

Per il ristorante l’autorità di prima istanza ha

invece applicato un reddito presunto a discapito del reddito accertato senza

nemmeno argomentare i motivi specifici che l’hanno portata ad intraprendere

tale scelta e non esplicando né documentando le risultanze ricavate dai

contratti di locazione riscontrati nella zona per oggetti paragonabili.

Non è infine possibile verificare se sono stati

considerati o meno dei redditi per la discoteca e per i parcheggi presenti

davanti all’albergo e, in caso affermativo, se i medesimi sono compresi oppure

no nel reddito stabilito per l’albergo.

Malgrado la documentazione prodotta dal ricorrente il

giorno del sopralluogo, è pertanto più che chiaro come, sulla base di questi

soli dati, il collegio giudicante sia di fatto impossibilitato a valutare il

mappale nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava nel momento della

stima (art. 5 Lst.).

Dispositivo

Per questi motivi appare evidente come l’autorità di

prima istanza abbia accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto e

non sia tra l’altro nemmeno entrata nel merito di tutte le specifiche e

puntuali censure sollevate con il reclamo, limitandosi ad argomentare la

propria lapidaria decisione ricorrendo a semplici frasi standard poi non

rapportate alla fattispecie concreta. La lacuna non è manifestamente sanabile

in questa sede poiché, in caso contrario, i ricorrenti si vedrebbero

ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.

Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm.,

applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto

all’art. 38 cpv. 1 Lst., la decisione non può che essere annullata e gli atti

ritornati all’UCS affinché, esperiti gli accertamenti che si impongono, proceda

ad emettere un nuovo giudizio.

8.1.

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione 24 giugno 2005 è

annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima

affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio

ai sensi dei considerandi.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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