40.2005.125

Applicazione dei redditi accertati in quanto dichiarati dalla proprietaria e non dei redditi presunti stabiliti dall'UCS; sentenza riformata a danno della ricorrente; conferma del tasso di capitalizza

12 gennaio 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito

l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del

Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 4206 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2005, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di 3'140'545.-

reclamo interposto in data 31 agosto 2004 dalla RI 1 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 1. giugno 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza applicato un correttivo di classe del -10% sul

valore metrico del subalterno D, giustificato con problemi di cedimento del

terreno sottostante e ha modificato il valore di reddito dei parcheggi relativi

a ciascun edificio principale, ridotto da CHF 10'206.- a CHF 3'572.10 per il

sub. A, da CHF 8'164.80 a CHF 2'857.68 per il sub. B e infine da CHF 8'164.80 a

CHF 2'857.68 per il sub. C.

Per

il resto la decisione è stata integralmente confermata.

3. Con

ricorso 4/5 luglio 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

la riduzione del valore di stima a CHF 2'805'000.-, suddivisi in CHF

2'320'000.- per gli edifici (CHF 800'000.- ciascuno per i sub. A e B e CHF

720'000.- per il sub. D) e CHF 485'000.- per il terreno.

tasso di capitalizzazione del 7.2% applicato dall’UCS non corrisponde infatti

alla reale situazione degli edifici, costruiti nel 1965 con materiali di

qualità carente, situati in una zona periferica di scarso pregio e composti da

complessivi trenta appartamenti di standard e redditività modesti. Pertanto, a

mente della ricorrente, il corrispondente valore deve essere aumentato all’8.4%

modificando il tasso di capitalizzazione aggiuntivo dal 2.52% al 3%.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha constatato

che l’edificio sub. D si trova fuori piombo di ca. 15 cm causa cedimento del

terreno, tanto da necessitare di un monitoraggio annuale da parte del geometra

revisore.

visione di un appartamento tipo situato al quinto piano del sub. A (conduttori

sono attualmente i Signori __________), composto da sala, cucina, due camere,

servizi e un piccolo corridoio, ha permesso di appurare che le finiture, a

parte la presenza di vetri isolanti, sono essenzialmente quelle originali,

mentre lo stato di conservazione rientra nella norma.

Nel

1985 in tutti gli edifici è stata posata l’isolazione termica, mentre nel 2001

sono stati sostituiti i rispettivi tetti e l’impianto di riscaldamento (punti

2.5 delle tre dichiarazioni per la stima ufficiale della sostanza immobiliare –

moduli 1).

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto

stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

Considerandi

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi

analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.).

I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per

comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e

della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.

7.1

Tribunale, in applicazione dei disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.

e alla luce dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene di

dover applicare, laddove determinabili, i redditi accertati, ritenuto che

l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene

immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995

concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Nella

fattispecie concreta, oltre ai redditi degli edifici principali, con la

compilazione delle dichiarazioni per la stima ufficiale della sostanza

immobiliare (Modulo 1) la RI 1 ha riportato pure i redditi effettivi derivanti

dai parcheggi, dal negozio presente nel sub. A e dai depositi/magazzini relativi

ai sub. B e D. Questo Tribunale non può pertanto esimersi dal considerare

questi valori, anche se risultano più elevati dei redditi presunti stabiliti

dall’UCS (art. 38 cpv. 3 Lst.).

7.2

Tribunale ritiene invece corretto il tasso di capitalizzazione aggiuntivo del

2.

% in quanto tale valore considera tutti i fattori determinanti di cui

all’art. 11 cpv. 2 del Regolamento sulla stima ufficiale (Reg.).

particolare, anche se si tratta di costruzioni edificate con materiali

economici il loro stato di conservazione rientra nella norma, tanto che dalla

loro edificazione, avvenuta nel 1965, sono stati compiuti diversi importanti lavori

di riattazione parziale. Infatti, nel 1985 è stata posata l’isolazione termica,

nel 2001 sono stati sostituiti i tre tetti e l’impianto di riscaldamento e nel

corso degli anni negli appartamenti sono stati posati pure dei vetri isolanti.

ricorrente non sostiene inoltre che vi siano oneri di gestione particolarmente

elevati e nemmeno che attualmente vi siano appartamenti sfitti.

Ciò

considerato, ritenuto che ai sensi dell’art. 11 cpv. 1 lett. a) Reg. il tasso

aggiuntivo per gli edifici abitativi deve essere compreso tra 0.6 e 3.8%, il

valore applicato dall’autorità di prima istanza risulta proporzionato alla

fattispecie concreta.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no.

4206.

RFD di __________ riformato a danno della RI 1 e stabilito in CHF 2'939’785.-,

come da scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 600.-, é posta a carico della ricorrente, parte

soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 4206 RFD di __________, riformato a danno

della ricorrente, stabilito in CHF 2'939’785.-, come da scheda di calcolo

annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico della ricorrente.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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