40.2005.130

Ampia superficie in zona edificabile destinata a campeggio; prezzo conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione; uguaglianza di trattamento; valutazione dei fondi nello stato di fa

18 gennaio 2006Italiano13 min

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Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1.

febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 66'816.- per il mapp. no. 463 RFD di __________;

CHF 6'155'522.- per il mapp. no. 465 RFD di __________.

reclamo interposto in data 18 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 è stato respinto

dall’UCS con decisione 3 giugno 2005.

L’autorità

di prima istanza ha ritenuto che la determinazione del valore di stima dei

fondi oggetto di reclamo, che con i mappali nr. 333 e 336 RFD di __________

formano un complesso affittato al TCS Svizzero destinato a campeggio, non può

basarsi sul reddito accertato risultante dal contratto di affitto poiché ne

risulterebbe un valore non corrispondente alla realtà del mercato immobiliare

della zona e non sarebbe rispettato il principio della parità di trattamento.

L’UCS

ha inoltre ritenuto che il reddito dichiarato dai reclamanti è manifestamente

estraneo ai parametri di locazione per i terreni edificabili e pertanto non

attendibile ai fini della determinazione del valore di stima dei singoli

mappali. Infatti, nel caso di concessione di un diritto di superficie, una

locazione attendibile verrebbe stabilita tenendo in considerazione il reale

valore della proprietà e i costi di interesse sul capitale che ne deriverebbero

in caso di un eventuale acquisto.

3. Con

ricorso del 5/6 luglio 2005 RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo

Tribunale postulando che venga stabilito un nuovo valore di stima secondo

prudente giudizio.

proprietari chiedono in particolare che venga applicato il reddito accertato di

CHF 46'000.- annui per tutta l’area destinata a campeggio, che il Tribunale

applichi un adeguato correttivo sul valore metrico del terreno, con specifico

riferimento alla superficie considerata eccedente, in quanto non è e non sarà

di fatto né edificabile né urbanizzato sino perlomeno alla data di scadenza del

contratto di affitto con il TCS, prevista per il 31 dicembre 2012 (doc. E).

1 e RI 2 ritengono inoltre che le conseguenze fiscali derivanti dalla decisione

dell’UCS conducano ad un risultato iniquo, tanto che l’onere fiscale

supererebbe il reddito lordo effettivamente conseguito, dal quale andrebbero

ancora dedotte le spese di manutenzione. Ciò che costringerebbe i proprietari a

vendere parte dei loro possedimenti per far fronte al carico fiscale.

Vista

la particolarità della fattispecie concreta, dove si è in presenza di un

campeggio situato in zona edificabile, ovvero di un unicum per il TCS perlomeno

su tutto il territorio elvetico, non sarebbe infine attuabile un’adeguata

rivalutazione del canone di affitto.

Con

il gravame i proprietari hanno inoltre comunicato al Tribunale che con il 27

dicembre 2004, a seguito di frazionamento e scioglimento di comproprietà, il

mapp. no. 465 stato frazionato nei fondi no. 817 di proprietà di RI 1, 818 di

proprietà di RI 2 e 465, coattiva, mentre il mapp. no. 463 è divenuto una

coattiva alla particella no. 818.

4. Con

decreto 2 settembre 2005 questo Tribunale ha congiunto l’istruttoria di causa

con quella relativa ai mapp. nr. 333 e 336 RFD __________ (incarto no.

40.2005.171), ritenuto che il fondamento di fatto è il medesimo e che tutti

fondi fanno parte di un medesimo complesso affittato al TCS per essere

utilizzato quale campeggio.

5. Nel

corso del sopralluogo esperito il 9 settembre 2005 il Tribunale ha constatato

che i mappali nr. 463 e 465 RFD di __________, come del resto i mappali nr. 333

e 336 RFD di __________, sono effettivamente utilizzati dal TCS quale area

campeggio.

sub. A del mappale no. 465 RFD di __________ è destinato a ristorante,

ricezione e deposito.

6. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

7.1.

fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del

loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato

tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media

ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

7.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi

analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2

Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per

comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e

della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4.

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.1.

fattispecie concreta, trattandosi di un’ampia superficie di 27'586 mq in zona

edificabile destinata a campeggio, di cui 25'592 mq sul territorio del Comune

di __________ e 1'994 mq sul territorio del Comune di __________, non

rispecchia la situazione usuale per i campeggi, normalmente confinati in zone apposite

oppure non edificabili.

Per

quanto attiene specificatamente ai mappali oggetto del presente ricorso è da

rilevare infatti che il mapp. no. 463 si trova interamente in zona residenziale

estensiva (R2), mentre la superficie del mapp. no. 465 si trova per 9'400 mq in

zona residenziale estensiva (R2), per 14'471 mq in zona mista (ZM) e per i

restanti 1'373 mq in zona boschiva.

8.2.

esatto che l’art. 16 cpv. 2 Lst. prevede che il valore venale di un fondo è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di reddito secondo la

media ponderata definita dall’art. 7 del Regolamento di applicazione della

legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ma è altrettanto vero

che l’ art. 16 cpv. 1 Lst. considera che il valore venale di un fondo è il

prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera

contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono

influire sulla singola contrattazione non vengono considerate.

Ora,

applicando proporzionalmente alla superficie dei diversi terreni il valore di

reddito accertato di CHF 46'000.- annui, il risultato che ne deriverebbe

sarebbe manifestamente iniquo e contrario al principio dell’uguaglianza di

trattamento. Infatti, il valore assegnato a ciascun fondo si discosterebbe in

modo assai netto dal prezzo conseguibile per un oggetto analogo in una libera

contrattazione nonché dalla valutazione effettuata per tutti gli altri mappali

non destinati a campeggio situati nelle zone R2 e ZM previste dal piano

regolatore del Comune di __________.

Nella

fattispecie concreta non sussistono pertanto motivi tali da giustificare una

diversa valutazione di fondi presenti nella medesima zona di PR unicamente per

l’uso che ne viene fatto dai rispettivi proprietari.

inoltre a giusta ragione che l’UCS ha ritenuto che il reddito dichiarato da RI

1 e RI 2 è manifestamente estraneo ai parametri di locazione per i terreni

edificabili e pertanto non attendibile ai fini della determinazione del valore

di stima dei singoli mappali (art. 18 cpv. 3 Lst.). Infatti, nel caso di

concessione di un diritto di superficie, una locazione attendibile verrebbe

stabilita tenendo in considerazione il reale valore della proprietà e dei costi

di interesse sul capitale che ne deriverebbero in caso di eventuale acquisto. Tutto

ciò senza ignorare che, con tutta evidenza, i valori base di zona stabiliti per

i fondi situati nelle zone R2 e ZM del Comune di __________, di rispettivi

CHF/mq 250.- e 270.-, appaiono già di per se stessi decisamente prudenziali.

presenza di tutte le infrastrutture del campeggio sul mapp. no. 465, in

particolare del ristorante (sub. A), giustifica, in mancanza di dati accertati

sul relativo reddito effettivo, la presa in considerazione di un reddito

presunto prudenziale perlomeno per tale subalterno, stabilito sulla base di

casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2

Lst.).

8.3.

L’argomentazione

di RI 1 e RI 2 secondo la quale i fondi non sarebbero né edificabili né

urbanizzati perlomeno sino alla fine dell’anno 2012, ovvero quando giungerà a

scadenza il contratto di affitto stipulato con il TCS, non corrisponde alle

risultanze concrete della fattispecie.

mappali oggetto di ricorso, fatta eccezione per la superficie boschiva di mq 1'373

della part. no. 465, si trovano infatti o nella zona R2 o nella zona ZM

previste dal PR di __________ e pertanto sono indiscutibilmente edificabili.

Entrambi i fondi, in quanto predisposti a ricevere tutti i servizi e le

infrastrutture pubbliche, sono manifestamente urbanizzati ai sensi dell’art. 19

cpv. 1 della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT), ciò malgrado

l’ampia superficie dei terreni costituenti l’area destinata attualmente a

campeggio.

8.4.

Tribunale di espropriazione compete per legge la valutazione in seconda istanza

del valore di stima assegnato alla sostanza immobiliare e non di valutare

l’equità o meno delle conseguenze che tale valore può avere sul prelievo dei

pubblici tributi, di esclusiva competenza delle preposte autorità fiscali.

8.5.

Ritenuto

infine come i fondi devono essere valutati nello stato di fatto e di diritto in

cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.), questo Tribunale non può

considerare ai fini del giudizio i possibili scenari futuri preconizzati dai ricorrenti.

8.6.

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

nuova situazione catastale dovrà essere oggetto di un aggiornamento dei valori

ufficiali di stima da parte dell’autorità di prima istanza.

9.1.

conseguenza, il ricorso è respinto e i valori ufficiali di stima confermati in

CHF 66'816.- per il mapp. no. 463 e in CHF 6'155'522.- per il mapp. no. 465,

come da schede di calcolo annesse.

9.2.

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico di RI 1 e RI 2,

parti soccombenti (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e i valori

ufficiali di stima confermati in CHF 66'816.- per il mapp. no. 463 RFD di __________

e in CHF 6'155'522.- per il mapp. no. 465 RFD di __________, come da schede di

calcolo annesse.

Considerandi

2.

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico di RI 1 e RI 2.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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