40.2005.14

Per uno dei due mappali aumento del correttivo della vetustà e valore di reddito riportato su soli 8 mesi; per l'altro valore di reddito riportato su 1 solo mese.

14 agosto 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito

l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del

Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1.

febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 46'363.- per il mapp. no. 291 RFD di __________;

CHF 6'700.- per il mapp. no. 735 RFD di __________.

reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 3 febbraio 2005.

Dapprima

l’autorità di prima istanza ha in sostanza confermato la propria decisione per

quanto attiene al mapp. no. 291, considerato quale edificio utilizzato

unicamente a scopi agricoli accessori (vigna) e pertanto non al beneficio della

riduzione del 75% accordata in caso di coltivazione diretta.

Successivamente

il reclamo è stato accolto in merito al valore di stima del mapp. no. 735, il

cui valore di reddito presunto è stato riportato su due mesi in luogo di tre,

riducendo il valore di reddito capitalizzato da CHF 5'880.- a CHF 3'920.-.

valore ufficiale di stima del mapp. no. 735 è stato pertanto stabilito in CHF

5'700.-.

3. Con

ricorso 2/3 marzo 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una

congrua riduzione del valore di stima di ciascuno dei due fondi. Ciò per i

seguenti motivi:

L’edificio presente sul mapp. no.

291 è adibito e utilizzato unicamente a scopi agricoli e non come abitazione

primaria o secondaria;

Il rustico presente sul mapp. no.

735, raggiungibile esclusivamente in due ore e mezza di cammino, si trova

essenzialmente nello stato originario, è parzialmente interrato e privo di

isolazione, nonché di elettricità, di riscaldamento e di servizi igienici,

mentre l’acqua viene captata tramite una condotta a cielo aperto. Non può

pertanto essere considerato alcun valore di reddito. Oltre a ciò sia la

cubatura, che non supera la metà di quanto stabilito dall’UCS, sia la

superficie abitabile non corrispondono alla realtà.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 28 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che

sul mapp. no. 291, oltre ad un garage-deposito (sub. B), è presente un edificio

rustico di due piani (sub. A) con al piano terreno un piccolo locale pranzo, un

cucinino non arredato e un WC-doccia e al piano superiore un piccolo soggiorno

e una camera. Non esistono impianti di riscaldamento e i vetri sono semplici,

con telaio in legno. L’edificio è stato oggetto di una riattazione nel corso

degli anni 1965-1970.

Sul

mapp. no. 735 è invece presente un rustico riattato all’inizio degli anni ’80,

strutturato su due livelli. Al piano inferiore, interrato verso monte e sul

lato ovest, è presente un unico locale soggiorno con un lavandino, mentre il

piano superiore è un mansardato con altezza al colmo di 2.20/2.30 m e punto più

basso di 80 cm. L’acqua è captata in superficie e non è potabile. Non sono

presenti servizi igienici.

L’edificio

è raggiungibile unicamente tramite un sentiero in ca. 2 ore e 30 minuti di

cammino.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

Considerandi

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso in merito ad entrambi i mappali e

più precisamente:

Mapp. no. 291: il correttivo della vetustà deve essere aumentato

dal -30% al -37%, considerato che il rustico è stato riattato nel corso degli

anni 1965-1970. Oltre a ciò, trattandosi di un edificio rustico senza

riscaldamento e con vetri semplici, che non può pertanto essere abitato nel

corso dei mesi invernali, il valore di reddito deve essere riportato su soli 8

mesi.

Mapp. no. 735: ritenute le caratteristiche costruttive del rustico,

la mancanza delle più elementari infrastrutture quali per esempio

l’approvvigionamento di acqua potabile e i servizi igienici, nonché il fatto

che la località è raggiungibile unicamente tramite un sentiero in ca. 2 ore e

30.

minuti di cammino, il valore di reddito deve essere riportato su un periodo

di tempo massimo di un mese.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti,

come da schede di calcolo annesse:

CHF 29'893.- per il mapp. no. 291

RFD di __________;

CHF 2'700.- per il mapp. no. 735

RFD di __________.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico

dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), con l’obbligo di rifondere

al ricorrente CHF 600.- a titolo di ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori

ufficiali di stima stabiliti in CHF 29'893.- per il mapp. no. 291 RFD di __________

e in CHF 2'700.- per il mapp. no. 735 RFD di __________, come da schede di

calcolo annesse.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima, con l’obbligo di rifondere al

ricorrente CHF 600.- a titolo di ripetibili.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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