40.2005.144

Applicazione non giustificata di un correttivo di classe sul valore metrico a nuovo dell'edificio; ulteriore correttivo del -5% (complessivamente del -30%) sul valore metrico del terreno, con accesso

24 marzo 2006Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 265 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 604'507.-.

reclamo interposto in data 22 agosto 2004 da MIST 1 e MIST 2 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 6 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza, a seguito delle risultanze di sopralluogo, ha in sostanza

ridotto da 1'034 a 1'010 mc la volumetria dell’edificio principale sub. A, ridotto

da CHF/mc 144.- a CHF/mc 115.- il valore metrico a nuovo dell’edificio

accessorio sub. B ed infine aumentato il correttivo della vetustà relativo a

quest’ultimo subalterno dal -24% al -53%. Tutte le altre censure sollevate dai

reclamanti sono state per contro respinte.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 600'302.-

3. Con

ricorso 21/22 luglio 2005 MIST 1 e MIST 2 sono insorti innanzi a questo

Tribunale postulando quanto segue:

Lo stralcio del correttivo di classe del + 5% applicato dall’UCS sul valore

metrico a nuovo dell’edificio principale sub. A, ritenuto non giustificato e

non motivato;

l’aumento del correttivo della vetustà stabilito per l’edificio principale sub.

A sino ad una percentuale del 25%-30%, ciò in considerazione del fatto che la

casa, edificata negli anni ’50, è stata ristrutturata negli anni ’70 per quanto

concerne il piano terreno - che oggi, visto il suo stato di conservazione e le

infrastrutture antiquate abbisogna di nuovi interventi - e negli anni ’90

limitatamente al primo piano.

l’applicazione di un correttivo di almeno il -35% sul valore metrico del

terreno poiché in forte pendenza, accessibile unicamente tramite una scalinata

di oltre 200 scalini, difficilmente sfruttabile, se non a costi sproporzionati,

per l’edificazione di ulteriori costruzioni e gravato da diversi oneri iscritti

a registro fondiario. Ciò anche per confronti con i mapp. nr. 1032, 264, 769,

266 e 847.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 gennaio 2006 il Tribunale ha constatato che

l’edificio principale sub. A, oltre ad una mansarda parzialmente abitabile, è

strutturato su due piani. Il piano terreno, ad eccezione delle camere, è stato

ristrutturato negli ’70 ed è abitato dai genitori dei ricorrenti, mentre il

primo piano, abitato da __________, è stato completamente ristrutturato negli

anni 1990/1992.

stato di conservazione di entrambi i piani si può definire normale, mentre le

finiture sono economiche per quanto riguarda il piano terreno e normali per

quello superiore. La proprietà, accessibile unicamente tramite una scalinata,

gode di un’ampia vista sul golfo di Lugano.

terreno, utilizzato come giardino, è terrazzato e presenta una pendenza

media-forte.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di MIST 1 e MIST 2, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti

per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza

non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la

decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

Considerandi

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella fattispecie concreta, il Tribunale, che deve

accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa e non è tenuto dalle

domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene giustificato il

correttivo di classe del + 5% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo

dell’edificio principale. Ciò poiché, oltre a non essere stato minimamente

argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per

rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del

sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore

metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi

accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal

regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul

valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale

dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche

rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome

comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.

7.2

Il Tribunale, visto l’anno di edificazione situato tra

il 1946 e il 1954 e ritenuto che il piano terreno è stato ristrutturato

completamente negli anni ’70, mentre il primo piano lo è stato nel 1992

(dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare – modulo 1-,

punti 2.4 e 2.5; verbale di sopralluogo 11 gennaio 2006), ritiene invece

sostanzialmente corretto il correttivo della vetustà del -19% applicato

dall’autorità di prima istanza, che tiene in debita considerazione tutti i

fattori di incidenza previsti dal legislatore (art. 9 del Regolamento sulla

stima ufficiale) ed in particolare lo stato di fatto differente in cui si

trovano i due piani dell’edificio.

7.3

Il Tribunale ritiene infine che un correttivo del -30%

sul valore metrico del terreno sia più adeguato alla fattispecie concreta e

tenga in giusta considerazione tutti i fattori negativi che incidono sul prezzo

normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione,

in particolare l’accessibilità unicamente pedonale al fondo, la presenza di

oneri fondiari iscritti a registro fondiario e la configurazione particolare

del fondo, terrazzato e di pendenza media-forte, senza per questo dimenticare

che la proprietà gode di una vista imprendibile sul golfo di __________. Ciò anche

per confronti con il confinante mapp. no. 769, che presenta sostanzialmente le

medesime caratteristiche e per il quale è stato riconosciuto un identico correttivo.

Il confronto non è invece realmente sostenibile con

gli altri mappali citati dal ricorrente, che presentano caratteristiche

differenti e sono o di superficie ampiamente maggiore, come il no. 847 o di

superficie ridotta e di forma irregolare, come i nr. 264 e 1032. Del resto,

pure sul valore metrico del terreno di cui al mapp. no. 266, confinante con il

mapp. no. 769, è stato riconosciuto un identico correttivo del -30% per

esposizione del terreno.

7.4

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 265 RFD di __________ stabilito in CHF 586'970.-, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative

(LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 265 RFD di __________ stabilito in

CHF 586'970.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione di

1/2 ciascuno.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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