40.2005.147

Decisione annullata e incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio: omessa determinazione e applicazione del valore di reddito, accertamento incompleto della fattispecie, motivazione insufficiente e

5 aprile 2006Italiano9 min

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Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito

l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del

Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

Considerandi

2.

Per

la part. no. 1254 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 2'984'087.-.

reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 e RI 2 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 24 giugno 2005.

L’autorità

di prima istanza, malgrado quanto indicato nel dispositivo n. 1, ha in realtà

riformato la decisione a danno dei proprietari applicando un correttivo di

classe del + 50% sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale sub. C,

ritenuto manifestamente errato.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 3'674'087.-.

3.

Con

ricorso 26/27 luglio 2005 RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale

postulando un’adeguata riduzione del valore di stima. Ciò poiché il correttivo

di classe sul valore metrico dell’edificio principale deve semmai essere

applicato unicamente su una parte del medesimo e poiché, malgrado nel

Dispositivo

dispositivo della decisione venga indicato che il reclamo è parzialmente

accolto, il valore metrico del terreno non è stato invero adeguato.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 19 ottobre 2005 il Tribunale, preso atto

della riconferma del ricorso unicamente in merito al punto n. 2., ha constatato

che l’edificio principale sub. C è sostanzialmente suddiviso in due ali.

parte destinata all’abitazione principale è strutturata su più livelli

comprendenti un piano inferiore con una piscina coperta e un locale fitness

annesso, sotto i quali sono presenti i locali tecnici relativi alla piscina, un

piano terreno inferiore con una camera e relativo servizio, un piano terreno

composto da una cucina con un ampio soggiorno leggermente rialzato, un atrio

con galleria, due camere da letto e un bagno.

finiture sono di standard elevato e il grado di manutenzione è buono.

parte destinata al personale di servizio è strutturata su due piani. Al piano

terreno è presente un garage con cinque posti auto, mentre al primo piano si

trova l’appartamento del custode, composto da un soggiorno, una cucina, due

camere e un’ulteriore camera di servizio o per eventuali ospiti con relativo

servizio.

standard delle finiture è classificabile come economico e il grado di

manutenzione è buono.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi

analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2

Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per

comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e

della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In

concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la

decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per

nuovo giudizio.

Ciò

poiché l’UCS ha dapprima tralasciato il valore di reddito, escludendolo completamente

dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna spiegazione in merito. A

fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare

del tutto inspiegabile oltre che errata.

Ora,

anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande dei

ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38

cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa

sede, ritenuto che oltre a ciò l’autorità di prima istanza non è nemmeno

entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad applicare a danno

dei ricorrenti un correttivo di classe così importante sul valore metrico

dell’edificio principale sub. C, se non rimandando a presunte discussioni con i

ricorrenti di cui però, mancando tra l’altro pure il verbale di sopralluogo,

nell’incarto richiamato dall’UCS non vi è il benché minimo riscontro.

Pertanto,

ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in

virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che

l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente

incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito perlomeno per

l’edificio principale sub. C e per l’autorimessa sub. O e ha omesso

completamente di motivare le ragioni concrete che l’hanno indotta a riformare la

decisione in modo così importante a danno dei ricorrenti, violando così l’art.

26 cpv. 1 LPamm., la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio. Diversamente

i ricorrenti si vedrebbero ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.

8.1.

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione 24 giugno 2005 è

annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima

affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio

ai sensi dei considerandi.

2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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