40.2005.150

Decisione annullata e incarto rinviato all'UCS per nuovo giudizio - mancata applicazione del valore di reddito; accertamenti incompleti; importanti correttivi di classe sul valore metrico degli edific

16 febbraio 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 490 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 3'659'475.-

reclamo interposto in data 27 agosto 2004 dall’avv. __________, proprietario

del mappale sino al __________ (doc. 2), è stato respinto dall’UCS con

decisione 24 giugno 2005.

L’autorità

di prima istanza ha riconfermato la propria decisione ribadendo la correttezza

delle misure e dei valori determinanti per il calcolo della stima.

3. Con

ricorso 29 luglio/2 agosto 2005 RI 1 e RI 2, proprietari del mappale dal __________,

sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di

stima da CHF 3'659'475.- a CHF 2'863'810.-

ricorrenti censurano innanzitutto il fatto che l’UCS, in violazione dell’art.

16 cpv. 2 Lst. e quindi a torto, non abbia computato il valore di reddito, qui

valutato in CHF 147'200.- annui.

secondo luogo vengono contestati i valori metrici stabiliti per l’edificio

principale sub. A e per l’edificio accessorio sub. T, in particolare i

rispettivi correttivi di classe del +80% e del +50% che, oltre a non essere

circostanziati, difetterebbero pure di una sufficiente base legale.

Viene

infine contestato il correttivo del -20% applicato sul valore metrico del

terreno considerato complementare che, ritenuto indispensabile ad un’adeguata

fruibilità della proprietà, deve essere valutato al valore pieno di zona,

stabilito in CHF/mq 300.-

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 19 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato la

composizione dell’edificio principale sub. A e dell’edificio accessorio sub. D,

rilevando in particolare che il primo presenta uno standard di finiture elevato

e uno stato di conservazione buono-ottimo, mentre il secondo è caratterizzato

da finiture di standard normale-buono e da uno stato di conservazione pure normale-buono.

sub. Q è costituito da un’autorimessa interrata aperta su un lato e suddivisa

in quattro spazi distinti di due posti auto ciascuno.

sede di sopralluogo i ricorrenti hanno precisato che, in via principale, nel

caso il Tribunale dovesse decidere di applicare il valore di reddito, l’incarto

venga rinviato all’UCS per nuovo giudizio e, in via subordinata e per economia

di giudizio, che prima di emettere la decisione venga loro consentito di

visionare i nuovi parametri che il Tribunale intende applicare, così da

garantire loro tutti i rimedi di giudizio e, se del caso, di ritirare il

gravame.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari dell’oggetto

stimato dal __________ (data di iscrizione della compravendita immobiliare a

registro fondiario – doc. 2), è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

Considerandi

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

valore di reddito si ottiene invece mediante la capitalizzazione del reddito

lordo, ritenuto che, ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito

dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito

accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 1 e 3

Lst.). Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette

del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere

considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento.

Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di

mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.).

6.3

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

Nella

fattispecie concreta l’UCS ha dapprima tralasciato il valore di reddito di

tutti gli edifici, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza

peraltro fornire alcuna spiegazione in merito.

fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare

del tutto inspiegabile oltre che errata ed è a giusta ragione che i ricorrenti

se ne lamentano.

Ora,

anche se il Tribunale di espropriazione giudica con pieno potere cognitivo

(art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in

questa sede, ritenuto che oltre a ciò l’autorità di prima istanza non è nemmeno

entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad applicare dei

correttivi di classe così importanti sul valore metrico degli edifici sub. A e

sub. T ne tantomeno della richiesta di differenziare i valori metrici del

terreno complementare e del terreno eccedente.

sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù

del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità

di prima istanza, oltre ad aver accertato la fattispecie in modo palesemente

incompleto, non è nemmeno entrata nel merito delle specifiche e puntuali

censure sollevate con il reclamo, la causa deve esserle rinviata per nuovo

giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero ingiustamente preclusa

un’istanza di giudizio.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto viene rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio entrando nel merito delle censure

sollevate con il reclamo.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.), con l’obbligo di versare ai ricorrenti l’importo di CHF 350.-

a titolo di indennità (art. 31 LPamm.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione 24 giugno 2005

dell’Ufficio cantonale di stima è annullata e l’incarto è rinviato

all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima, con l’obbligo di rifondere ai

ricorrenti l’importo di CHF 350.- a titolo di indennità.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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