40.2005.154

Modifica del volume, del valore metrico, della superficie abitabile e del valore di reddito dell'edificio principale, così come della suddivisione tra terreno complementare e terreno eccedente a segui

14 febbraio 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 454 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 240'171.-

reclamo interposto in data 14 giugno 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 4 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha unicamente corretto la volumetria dell’edificio sub. D, una

piscina, da 43 a 26 mc, riconfermando per il resto la propria decisione.

3. Con

ricorso 1./3 agosto 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale

postulando dapprima che la superficie del sub. D venga rettificata da 29 a

23.58 mq e poi che il correttivo della vetustà applicato all’edificio

principale sub. A venga portato ad almeno il -23%. Ciò poiché, ad eccezione

della sopraelevazione dell’abitazione di un piano, portata a termine nel 1998 e

della sostituzione delle finestre nel locale cucina, la struttura, le finiture

e l’impiantistica sono rimaste essenzialmente quelle originarie.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 26 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato

che il piano terra e il piano terreno sono stati effettivamente edificati nel 1971

e che nel 1998, oltre al rifacimento del cappotto esterno del solo piano

terreno e al rifacimento a nuovo della cucina, che occupa un quinto della

superficie complessiva del medesimo piano, l’abitazione è stata sopraelevata di

un piano.

piano terreno è riscaldato per mezzo di una stufa a nafta, mentre quello

superiore tramite delle serpentine elettriche.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e

destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad

un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata

in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione

del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento

della costruzione.

6.3.

Considerandi

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

fattispecie concreta, a seguito di quanto constatato in sede di sopralluogo, in

particolare del fatto che il seminterrato non è di fatto abitabile e che le

altezze da soletta a soletta corrispondono a 2.80 m per il piano di mezzo e a

dei valori variabili tra 2.50 e 2.80 metri per il seminterrato e l’ultimo

piano, che non presenta un sottotetto bensì un tetto a vista , il Tribunale, in

applicazione degli art. 38 cpv. 2 e 3 Lst., accoglie parzialmente il ricorso riducendo

il volume dell’edificio principale da 643 a 589 mc. Oltre a ciò, le finiture

dell’abitazione, a differenza di quanto ritenuto dall’UCS, devono essere

considerate economiche e non normali.

conseguenza è che, oltre al valore metrico dell’edificio, ridotto da 360.- a

295.

- CHF/mc, pure la suddivisione tra terreno complementare e terreno

eccedente viene modificata, con la superficie del primo che diminuisce da 393 a

350.

mq e quella del secondo che aumenta da 259 a 302 mq, così come la

superficie abitabile, ridotta da 126 a 112 mq e il corrispondente valore di

reddito, che passa da un valore capitalizzato di CHF 205'881.- ad uno di CHF

168'265.-

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare, il valore della vetustà, tenuto conto della sopraelevazione di un

piano avvenuta nel 1998 e degli interventi constatati in sede di sopralluogo ed

elencati al punto 2.5 della Dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza

immobiliare –modulo 1-, risulta adeguato alla fattispecie concreta.

Non

rientra infine nella competenza di questo Tribunale, ma semmai in quelle del

competente geometra revisore, correggere dei rilevamenti catastali che

dovessero risultare errati.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mapp. no. 454 RFD di __________ stabilito in CHF 202'241.-, come da scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima, ritenuto che, malgrado il ricorso sia stato parzialmente accolto per

motivi diversi da quelli sollevati dai ricorrenti, il valore ufficiale di stima

è stato ridotto in modo più marcato rispetto a quanto postulato con il gravame.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 454 RFD di __________ stabilito in

CHF 202'241.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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