40.2005.155

Stralcio del correttivo sul valore metrico a nuovo dell'edificio in quanto non giustificato e non sostanziato; parificazione del valore di reddito con quanto ritenuto per l'edificio vicino, sostanzial

24 marzo 2006Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1000 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 446’225.-.

reclamo interposto in data 13 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con

decisione 6 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha riesaminato tutti i parametri di calcolo per confronto con l’adiacente

mapp. no. 1001 riducendo il valore metrico a nuovo dell’edificio principale

sub. A da 338.- a 309.- CHF/mc, il correttivo di classe su tale valore dal +20%

al +5% e aumentando il correttivo della vetustà dal -28% al -30%. Di

conseguenza, anche il valore di reddito capitalizzato di tale subalterno è

stato diminuito da CHF 401'152.- a CHF 356'858.-.

Oltre

a ciò, pure il correttivo della vetustà relativo all’edificio accessorio sub. B

è stato aumentato dal -36% al -38% e i valori di reddito capitalizzati dei

subalterni D ed E diminuiti rispettivamente da CHF 7'296.- a CHF 7'257.- e da

CHF 16'011.- a CHF 15'926.-.

valore di stima del mappale è stato di conseguenza stabilito in CHF 398'942.-.

3. Con

ricorso 2/4 agosto 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

un’equa riduzione del valore di reddito stabilito per l’edificio principale

sub. A. Ciò poiché, a causa di alcuni difetti di costruzione, in particolare

della debolezza della soletta e della mancanza di isolazione in alcuni punti

della casa, non le sarebbe possibile affittare gli appartamenti, che avrebbero

pertanto un valore commerciale nettamente inferiore rispetto ai normali valori

presenti nella zona.

ricorrente specifica inoltre che i summenzionati difetti di costruzione sono

già stati oggetto di una vertenza giudiziaria presso la Pretura del distretto

di Lugano.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 gennaio 2006 il Tribunale ha constatato che

l’edificio principale sub. A è strutturato su tre piani ed è simile al mapp.

no. 1001.

seminterrato, attualmente non affittato, è composto da un locale soggiorno, una

piccola cucina e un servizio. Al primo piano si trova un appartamento di 4½

locali con doppi servizi che è abitato dalla figlia della ricorrente. Il piano

superiore, abitato invece dalla ricorrente e dal marito, è strutturato in modo

identico all’appartamento presente al primo piano.

finiture sono di tipo economico e lo stato di conservazione normale.

Come

del resto indicato a verbale di sopralluogo il Tribunale ha provveduto a richiamare

dalla Pretura del distretto di __________ l’incarto relativo alla causa

inerente i difetti di costruzione dell’edificio principale sub. A.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

Considerandi

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella fattispecie concreta, il Tribunale, che deve

accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa e non è tenuto dalle

domande della ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene giustificato il

correttivo di classe del + 5% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo

dell’edificio principale. Ciò poiché, oltre a non essere stato minimamente

argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per

rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del

sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore

metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi

accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal

regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul

valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale

dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche

rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome

comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.

7.2

Con sentenza 15 novembre 1989 il Pretore del distretto

di __________ ha condannato l’impresa di costruzioni ad eliminare gratuitamente

i difetti di costruzione constatati mediante perizia giudiziaria, in

particolare per ciò che concerne le solette del primo e del secondo piano. Gli

interventi indicati sono stati eseguiti a cavallo tra il 1993 e il 1994, come

del resto risulta dalla successiva petizione – azione creditoria - __________

introdotta dalla ricorrente presso la Pretura del distretto di __________ (pag.

10.

e 11).

Ora, da quanto suesposto, risulta che ai difetti è stato

posto rimedio e agli atti non vi è alcunché che possa anche solo far supporre

il contrario.

Gli appartamenti, che hanno delle strutture e delle

finiture economiche che non possono di fatto garantire un’ottima isolazione, sono

chiaramente abitabili e la decisione di non affittarli a terzi è unicamente una

scelta della ricorrente.

Nella fattispecie concreta il Tribunale ritiene

comunque che, per quanto attiene il valore di reddito, gli edifici principali

sub. A dei mappali nr. 1000 e 1001, che sono sostanzialmente identici, debbano

essere trattati uniformemente con la presa in considerazione di un valore di

reddito presunto prudenziale di CHF/mq 100.-, che tiene sufficientemente conto

delle caratteristiche specifiche degli edifici, non direttamente rapportabili a

casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi.

7.3

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare, la differenza di valore di stima ufficiale tra i mapp. nr. 1000 e

1001.

è dovuta alle superfici differenti dei rispettivi terreni, all’esistenza

di subalterni differenti e al fatto che gli edifici presenti sul secondo

mappale sono stati edificati un anno prima rispetto a quelli costruiti sul primo

(dichiarazioni per la stima ufficiale della sostanza immobiliare –moduli 1-,

punti 2.4).

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 1000 RFD di __________ stabilito in CHF 389'223.-, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 1000 RFD di __________ stabilito in

CHF 389'223.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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