40.2005.156

Correzione del volume dell'edificio e applicazione di un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno per le vibrazioni provenienti dalla strada confinante, percorsa da autoveicoli pesanti.

16 febbraio 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1876 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 139'065.-

reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS

con decisione 4 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione argomentando che la

volumetria è stata calcolata in modo schematico sulla base delle superfici di

ogni piano e di altezze standard per i locali, prevedendo inoltre dei

supplementi prestabiliti in base al tipo di tetto e al grado di abitabilità del

piano terreno. Tutti i fattori negativi elencati dal reclamante sono inoltre

già stati considerati applicando un correttivo del -10% sul valore metrico di

base del terreno.

3. Con

ricorso 4/5 agosto 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una

riduzione del valore di stima ed in particolare un aumento del correttivo del

-10% applicato sul valore metrico del terreno. Ciò poiché l’UCS non avrebbe

sufficientemente considerato gli elementi negativi elencati in sede di reclamo,

ovvero l’affacciarsi della proprietà su una strada intensamente trafficata, i

tremolii cui è sottoposta l’abitazione ad ogni passaggio di autoveicoli pesanti

ed infine il fatto che in caso di importanti piogge il piano terreno dell’abitazione

viene regolarmente allagato.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 26 ottobre 2005 il Tribunale ha proceduto

alla verifica delle altezze luce dell’edificio sub. A, di 2.10 metri per il

piano terreno e di 2.60 metri per il primo piano, mentre il solaio non è

praticabile.

costruzione è modesta e lo stato di conservazione normale. I muri perimetrali

hanno uno spessore di 25 cm.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

Considerandi

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

seguito della verifica delle altezze eseguita durante il sopralluogo il

Tribunale riduce il volume dell’edificio sub. A da 844 a 793 mc, con la

conseguenza che il valore metrico del medesimo è ridotto da CHF 107'114.99 a

CHF 100'642.40.

7.2

Tribunale riduce inoltre di un ulteriore 10% il valore metrico del terreno a

causa delle vibrazioni causate dal passaggio di autoveicoli pesanti, che si

ripercuotono inevitabilmente sul prezzo normalmente conseguibile per un oggetto

analogo in una libera contrattazione.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare, i confronti suggeriti da RI 1 non reggono già per il solo fatto

che i mappali nr. 745 e 756 hanno sì una superficie decisamente più ampia, ma di

natura quasi esclusivamente boschiva. Ciò che riduce sensibilmente il loro

valore, ritenuto che il bosco, in questi specifici casi, è valutato CHF/mq 0.10.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore di stima del mapp. no. 1876 RFD

di __________ stabilito in CHF 134'842.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mapp. no. 1876 RFD di __________ stabilito in CHF

134'842.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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