40.2005.157

Riduzione del -10% del valore metrico del terreno per mancanza di un accesso urbanizzato; nessuna ulteriore riduzione per la presenza di una canalizzazione delle acque luride che attraversa la partice

5 giugno 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 146 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 301'520.-.

reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1, che comprendeva pure il

valore di stima stabilito per i mapp. nr. 202, 999, 1000 e 1212, è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 15 luglio 2005.

Per

quanto riguarda il mapp. no. 146 il reclamo è stato respinto.

3. Con

ricorso 5/8 agosto 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la

riduzione del 50% del valore di stima del terreno poiché attraversato dalla

canalizzazione comunale delle acque luride. Ciò comprometterebbe lo

sfruttamento ottimale delle potenzialità edificatorie del fondo.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che

il fondo è costituito da un terreno pianeggiante prativo sul quale sorgono una

stalla e un laboratorio.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato

tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media

ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento

della costruzione.

6.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Considerandi

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando un

correttivo del -10% sul valore metrico del terreno. Ciò per confronti con i mappali

vicini e in particolare i mapp. no. 154 e 155, che a differenza del mapp. no.

146.

sono direttamente accessibili su ben due lati tramite delle strade.

mapp. no. 146 beneficia sì di due diritti di passo a carico dei mapp. nr. 997 e

999, ma la creazione di un accesso, in particolare per quanto riguarda la parte

superiore del terreno, comporterebbe necessariamente delle spese non

indifferenti che incidono inevitabilmente sul suo valore venale.

7.2

contro la presenza di una canalizzazione comunale per le acque luride che

attraversa la particella non costituisce una pregiudiziale poiché non è

incompatibile con lo sfruttamento del terreno né influisce sugli indici di

edificabilità e tanto meno preclude le eventuali possibilità di miglior uso.

Infatti nell’ipotesi di comprovata necessità ed in particolare qualora la

canalizzazione fosse d’intralcio ad un progetto edilizio concreto, il

proprietario potrebbe chiederne lo spostamento a spese del Comune (art. 693

CC).

Ciò

considerato non vi è alcun motivo per ridurre ulteriormente il valore metrico

del terreno.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica,

sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo

prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una

libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mapp. no. 146 RFD di __________ stabilito in CHF 275'168.-, come da scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 4/5 per il ricorrente, che chiedeva la riduzione del

50% del valore metrico del terreno e del rimanente 1/5 a carico dell’UCS (art.

38.

cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 146 RFD di __________ stabilito in

CHF 275'168.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta

per 4/5 a carico del ricorrente e per il restante 1/5 a carico dell’Ufficio

cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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