40.2005.163

Edificio fatiscente da considerare con il valore del solo terreno; riduzione del valore metrico del terreno del -15% in quanto accessibile unicamente attraverso delle proprietà di terzi, senza che a R

5 giugno 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 2978 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 103'014.-.

reclamo interposto in data 29 agosto 2004 dai proprietari del fondo è stato accolto

dall’UCS con decisione 15 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza applicato un correttivo di classe del -40% sul

valore metrico dell’edificio principale sub. A, mantenendo peraltro il

correttivo della vetustà massimo previsto dalla Lst., ovvero il 60%. Malgrado

quanto riportato nella decisione su reclamo il valore metrico del terreno è rimasto

invariato.

3. Con

ricorso 11/16 agosto 2005 i proprietari sono insorti innanzi a questo Tribunale

postulando un’equa riduzione del valore di stima che tenga conto dello stato di

deperimento in cui si trova l’edificio, che, oltre ad essere privo di qualsiasi

infrastruttura, è di fatto inagibile e pericolante. Oltre a ciò il fondo è

accessibile unicamente passando per dei fondi di proprietà di terzi.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che

sul fondo, accessibile unicamente a piedi attraverso delle proprietà di terzi, è

presente un edificio fatiscente e pericolante.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

Considerandi

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi

(art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono

stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di

costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima

ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Tribunale accoglie il ricorso poiché l’edificio risulta già a prima vista

fatiscente e pronto per la demolizione, di modo che nella fattispecie concreta

deve essere considerato unicamente il valore del terreno. Lo stato effettivo

dell’edificio esclude peraltro, con tutta evidenza, la possibilità di computare

un qualsiasi valore di reddito.

7.2

valore metrico del terreno deve inoltre essere ridotto del 15% in quanto il

fondo è accessibile unicamente a piedi attraverso delle proprietà di terzi senza

peraltro che a registro fondiario sia stato iscritto un qualsiasi diritto di

passo.

7.3

Questo

Tribunale, sulla base della documentazione trasmessagli dall’UCS, non può fare

a meno di rimarcare che, se é stato veramente esperito un sopralluogo, il

medesimo ha avuto luogo senza nemmeno citare i proprietari, senza visionare

perlomeno l’interno dell’edificio – altrimenti non potevano sfuggire le sue

reali condizioni - e senza redigere il benché minimo verbale. Delle lacune

sanabili in questa sede, ma gravi, evitabili e quindi particolarmente

censurabili, ritenuto che la competenza del Tribunale di espropriazione di

giudicare con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.)

non è finalizzata a sopperire ad eventuali carenze istruttorie né solleva l’UCS

dai suoi obblighi di accertare in modo completo e dettagliato lo stato in cui

si trova il fondo oggetto di stima.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

2978.

RFD di __________ stabilito in CHF 9’732.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 2978 RFD di __________ stabilito in CHF 9’732.-,

come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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