40.2005.164

Valore di reddito riportato su sei mesi; stralcio del correttivo di classe sul valore metrico dell'edificio principale.

28 giugno 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 3653 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 83'576.-.

reclamo interposto in data 10 luglio 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 15 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza aumentato dal -7% al -33% il correttivo della

vetustà applicato sul valore metrico dell’edificio accessorio sub. B e

aumentato di un ulteriore 5%, portandolo al 15%, il correttivo di riduzione applicato

sul valore metrico del terreno.

3. Con

ricorso 12/16 agosto 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando

un’equa riduzione del valore di stima in considerazione del fatto che la strada

che conduce al monte e la strada d’accesso, di ca. 500 m, non risultano

percorribili durante i mesi invernali.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che

l’edificio principale sub. A è suddiviso su tre livelli così strutturati:

Piano terreno: composto da soggiorno, cucina, locale doccia-WC e ripostiglio;

primo piano: composto da un soggiorno con camino;

piano mansardato: composto da una camera e un ripostiglio.

finiture e lo stato di conservazione rientrano nella norma.

L’edificio

secondario sub. B è un ripostiglio con un impianto di riscaldamento.

fondo è accessibile unicamente per mezzo di un passaggio sterrato percorribile

anche con degli autoveicoli.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

Considerandi

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, per quanto attiene il valore di reddito dell’edificio principale sub.

A, il Tribunale ritiene che l’edificio, visto il luogo e l’altitudine a cui si

trova, che impone la chiusura della strada d’accesso durante il periodo

invernale (cfr. dichiarazione del Consorzio __________ – doc. C), sia

sfruttabile di fatto unicamente sull’arco di sei mesi (da aprile a settembre).

Il valore di reddito, che per degli edifici simili può senz’altro raggiungere i

CHF 6'000.- annui, ovvero CHF 500.- mensili, deve pertanto essere riportato su

un periodo di soli sei mesi e considerato nella misura di CHF 3'000.- annui.

7.2

Il Tribunale, che deve accertare d’ufficio i fatti

determinanti per la causa e non è tenuto dalle domande del ricorrente (art. 38

cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene invece giustificato il correttivo di classe del

-20% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale.

Ciò poiché, oltre a non essere stato minimamente argomentato dall’autorità di

prima istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche

specifiche della casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno

ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il

valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza

della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.)

e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst.

in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima

ufficiale).

Al di là di questo aspetto, che può anche rimanere

indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in

tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

3653.

RFD di __________ stabilito in CHF 49'857.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, ritenuto che le

argomentazioni del ricorrente sono state integralmente accolte e che l’autorità

di prima istanza non ha minimamente sostanziato i motivi che l’hanno condotta

ad applicare un correttivo di classe sul valore metrico dell’edificio

principale sub. A (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 3653 RFD di __________ stabilito in CHF 49'857.-,

come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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